3. 空室対策&リフォーム

【地方都市でも、築古でも、駅から遠くても、入居率97%!】モーガン流不動産投資の5つの空室リスク対策

弟子の亀丸
弟子の亀丸
地方都市で不動産投資するのって空室リスクが高くないですか?やっぱり不動産投資するなら東京でしょう?
モーガン
モーガン
東京はもちろんいいけど、賃貸需要のある立地なら、地方都市でも高い入居率を維持できるよ。
新弟子のウサ吉
新弟子のウサ吉
空室リスクを考えるとやっぱり新築が一番いいですよね?築年数が古いと誰も住んでくれないのでは?
モーガン
モーガン
築年数はそこまで関係ないよ。5つの空室対策さえ実行すれば、高い入居率が見込めるよ。私のアパートの入居率実績とともに説明するね!

不動産投資フリークのみなさま、こんにちは。今日も売物件新着メールをドキドキしながら開封してますか?都心築浅物件情報は眩しすぎて直ぐにメールを閉じてしまう地方築古不動産投資家のモーガンです!

会社員時代の友人から不動産投資について相談を受けることがあります。私がそこそこ上手くやってるようなので、同じようにやりたいと。

「いいよ」と、私の投資スタイルを話すのですが、すぐに会話の雲行きが怪しくなります。

私は11棟67室を所有していますが、その投資スタイルは

  • 地方都市(茨城県が80%、残りの10%ずつが千葉県と埼玉県)
  • 築年数が古い、いわゆる築古アパート(築20年から30年以上がほとんど)
  • 立地も駅徒歩30分以上のもの多い

という具合なので、空室苦しんでるんじゃないかと心配になるようです。

「人口が減る時代に大丈夫なのかよ?」

「本当に家賃で費用や銀行融資の返済を賄えるのかよ??」

と怪訝な顔をされます。

そして次に

「新築や築浅の方が空室の心配しなくていいなぁ。。。」

「東京(都心)の物件を紹介してよ!駅徒歩は10分までで。」

というような無邪気な要望を受けて私が傷つくのがお決まりのコースです。まぁ、気持ちはわかるんですけど、、。

これから不動産投資を始める方にも地方(郊外)や築古物件の空室率を心配されている方も多いのではないでしょうか。

「都心や築浅の利回りは割高で手が出ない、、。」

「かといって、地方築古は空室率に心配があって購入に踏み切れない、、。」

そんな感じではないでしょうか。

そこで今回の記事は地方の築古アパートで不動産投資をしているモーガンの入居率(空室率)を公開して勇気づけたいと思います!

私の入居率は直近3ヶ月平均で97%にまで達しています。

確かに都心や新築、築浅に比べて手間はかかるかもしれませんが、きちんと空室対策することで入居率を高く維持することは可能です。その方法を含めてご説明しますね!

モーガンの入居率の実績を公開します!

まずは私の入居率の推移を見てみてください。第1号、第2号は3年前に売却済のため、現在保有している第3号アパート以降の物件を昨年9月から集計しました。

集計の仕方は単純です。入居者さんと賃貸借契約が開始した日から退去日を入居としてカウントしています。

取得物件の入居率推移(2019年11月末時点)

注: 下線太数字は取得後、最初に満室になった月。(  )は取得前の入居数。参考値のため、入居率には不算入。

表にもある通り、私の第3号アパートから第8号アパートは築年数が古い、いわゆる築古物件です。ハワイを除いて全て地方にあります。第3号、第4号こそ駅徒歩10分台ですが、それ以外は駅からも遠い物件が主体です。

昨年9月からの1年3ヶ月間、入居率は94%でした。

ちょっと低く感じる方もいるかもしれませんが、これは立て続けに空室率が高い4物件を購入したためです。

それらの物件は数ヶ月のうちに満室にしているため、直近3ヶ月で見れば入居率は97%に及んでいます。「空室が多い物件の購入」という要因に左右されていない数字のため、この入居率97%が私(地方築古物件)の実力値だと考えています。

過去にもっと遡って集計することは時間の関係で断念してしまいましたが、不動産投資を始めて右も左もわからなかった時代を除いた12年間は、常に90%台後半で入居率を維持できていると思います。

私の中で入居率の水準は以下のように捉えています。

入居率の水準

95%以上 合格水準。自然な入退去が繰り返されている状態。キャッシュフローも想定どおり確保できる。
90%以上 不運にも同時退去が発生してしまったか、入居付に苦戦している状態。キャッシュフローは薄い。
90%以下 根本的な問題があり、入居付が適切に行われてない状態。キャッシュフローは計画を大幅に下回ってしまう。

つまり、地方、築古物件でも合格水準を維持できていると考えています。

このように地方でも築古でも必ず空室は埋めることができますし、高い入居率を維持することも可能です。

ただ、入居率95%以上を保つには工夫や努力は必要です。不動産管理会社に丸投げしているだけでは入居率は90%を切ってしまうこともあるでしょう。

私が入居率95%以上を保つためにしていることを次に説明したいと思います。

「入居率95%以上」を保つための5つの空室対策

私が入居率を95%以上で保つために重要だと思って取り組んでいる施策は5つあります。この5つさえ、きちんと出来ていれば必ず空室は時間の問題で埋まります。

  1. 家賃相場より1−2千円安く家賃を設定する。
  2. 広告料を相場より1ヶ月多く出す
  3. 初期費用は相場より気持ち安くする
  4. 清潔感のある部屋にリフォームする
  5. 空室営業を2週間に一度行う

詳しく説明していきたいと思います。

①家賃相場より1−2千円安く家賃を設定する

現在のような空室数が入居需要を大幅に上回る環境下においては相場どおりの家賃設定でも、なかなか空室は埋まりません。埋まったとしても6ヶ月以上を要してしまい、入居率は大幅に下がってしまいます。(入居率95%以上を目指すなら、3ヶ月以内に埋めないといけません)

家賃相場は平均値、つまり空室のボリュームゾーンに当たるわけですから、競合がひしめいています。

同じ条件なら家賃の安い空室から順番に選ばれていくので、家賃が相場並みならウェイティングリストのかなり下の方にいることになり、順番はなかなか回ってきません。

そこで私はSuumo(スーモ)、Homes(ホームズ)などのポータルサイトで調査したり、賃貸仲介店舗の営業さんからヒアリングして、家賃相場よりも1−2千円安く家賃設定を行います。

ポータルサイトでその「地域」と「部屋の広さ」で絞って、賃料の安い順に並べ替えた時に、リストの1ページ目に表示されるイメージです。多くのが検索結果で目に触れるので早く入居が決まるというわけです。

そもそも家賃相場よりも1−2千円安く家賃設定するためには、物件を購入する段階の事業計画で、想定できていないといけません。そうしないと当然家賃を下げたくても下げられません。

何よりも物件購入の段階でいくらに家賃設定できるか、きちんと見極めてあることが前提になっています。

ポータルサイトで家賃設定を調査する方法は下の記事に書いてありますのでご参考まで。

賃貸アパートの空室が埋まらない?オーナ自ら簡単に出来る長期空室の原因究明方法と対策アパートの空室が長期化している原因がわからなくて困っていませんか?ホームズやスーモを活用して空室の原因を見つける方法とその対策をご紹介します。...

②広告料を相場より1ヶ月多く出す

家賃を相場より低く設定すれば、ポータルサイトから内見の問い合わせが賃貸仲介店舗に入ると思います。ただ、案内する営業さんがヤル気を出してくれないと、契約に至らないケースも出てきます。

当然、賃貸仲介店舗や営業さんのヤル気も、入居率95%以上を保つのに重要な要素です。

そこで営業さんの売り上げ貢献するため、支払う広告料は多くしています。具体的に私は相場より多い家賃2ヶ月分を出しています。

私の地域の広告料の相場は0.5ヶ月から1ヶ月です。大東建託さんなど大手の物件は広告料を抑える傾向にあったり、地主さんに至っては全く出さない人もいます。

私は逆に広告料を2ヶ月にすることで、来店したお客さんに最初に紹介して貰える物件にしています。

無論、この2ヶ月分の費用も、物件購入当初から事業計画に織り込んでいる費用なので、支払っても十分利益を確保できるようにしてあります。

③初期費用は相場より気持ち安くする(安くし過ぎない)

入居者さんが契約するときに支払う初期費用も入居率を高めるためには無視できません。特に家賃3万円代のように低所得者層をターゲットにした物件では、初期費用が高いと契約してもらえません。

初期費用としてかかる費用の内訳については以下で解説しているので参考にしてください。

賃料・広告費も相場なのに空室が続く?初期費用(仲介手数料、保証費用、保険料)を確認しよう!
賃料・広告費も相場並なのに空室が続く?初期費用(仲介手数料、保証費用、保険料、他)を適正にしよう!賃料も広告費も相場並にしたのに、空室の反響が来ない時は、初期費用(敷金、礼金、当月・翌月賃料、仲介手数料、駐車場紹介料、保証料、火災保険料、鍵交換費用、駆け付けサポート、消臭除菌費用、管理消化器具の合計)が高過ぎるせいかもしれません。その調整方法についてご紹介します。...

私は初期費用をシングル向け物件であれば10万円、ファミリー物件でも15ー20万円になるようにしています。

普通に全て請求すると20−30万円になってしまうので、初期費用を抑える手段として

  • 入居者さんにフリーレント1ヶ月分を特典としてつけています。
  • 除菌関係の費用は請求しません。
  • 鍵交換は自分で行い、新しい鍵は無償でプレゼントしています。

特に鍵交換は2−3万円してしまうところを、3千円程度に抑えられてしまうので、オススメの方法です。鍵交換をDIYする方法は以下に書いておきました。

【賃貸アパート・マンションの鍵交換手順を公開】通常2万円程度かかる鍵交換費用を無料にして、入居者さんへアピールしよう空室に入居が決まった時に行う鍵交換は専門の業者さんしかできないと思っていませんか?DIYすることで部材代の数千円で済みますよ!入居者さんにプレゼントもできちゃいます!...

逆にシングル10万円、ファミリー15万円以下にはしません。

初期費用を安くしすぎるとお金にルーズな滞納しやすい人が集まってきてしまいます。7−8万円にまで下げて欲しいと要望を受けることもありますが、全てお断りしています。

御察しかと思いますが、このフリーレントをはじめ、割り引く費用も物件購入時の計画に織り込んであるから出来ることです。

④清潔感のある部屋にリフォームする

95%以上の入居率を保っていると聞くと、空室に大きな費用を投じて、ピカピカの新築同様にフルリノベーションしていると思っている方もいるかもしれません。

しかし、実際は違います。

築が古いといくら費用をかけても新築のようにするには限界がありますし、家賃が安いので大きな費用を投じると赤字になってしまいます。

入居率95%以上を維持するキーワードは「清潔感」です。築は古くても部屋が調和し、清潔感を感じるような部屋であれば必ず入居者さんは見つかります。

費用をかけないリフォームを以下の記事でご紹介しています。

空室対策のリフォームってどこまでやる?
築古アパートでも入居がすぐ決まる!空室対策リフォームの3つのポイントと低価格で実現した15の事例空室対策として入居者の退去後のリフォームはどのレベルまですれば良いのか迷うことはありませんか?写真付きの15の事例として3つのポイントの解説とともに纏めました!...

⑤空室営業を2週間に一度行う

私が入居率を95%以上に保つ上で一番力を入れているのは、「自分で空室営業を行う」ということです。私は空室が埋まるまでの間、2週間に一度は街中の賃貸仲介店舗に自ら営業に行きます。

半日から1日かけて15店舗ほどに、自分で作ったマイソク(=空室の販促資料)を持参して空室の紹介をするようにしています。

私が持参しているマイソクの書き方は以下の記事まとめています。

空室募集チラシ(マイソク)の例です。
【無料テンプレート有り】入居率97%を実現する不動産投資家の空室の募集図面・マイソクを使って賃貸仲介営業マンをその気にさせる方法不動産投資をしている人なら、管理会社さんに任せていても空室が埋らない!ってことありますよね。ご自身で空室の募集図面(マイソク)を作って、賃貸仲介店舗に営業してみてはいかがですか?マイソクとは?という基本的なことから、賃貸仲介営業マンをその気にさせる魅力的な書き方まで、ダウンロード可能な無料テンプレートとともに解説しました!...

もちろん、不動産管理会社とも管理委託契約をしているので、その会社が他社の仲介店舗に私の空室情報を投げたり、たまには営業をかけてくれることもあります。ただ、それだけだと熱意が伝わらず、数多くある空室の中に埋没してしまいます。

何より街中全てを周るべきと考えている理由が機会損失の防止です。

1ヶ月に一つの仲介店舗で入居契約する数をご存知ですか?もちろん、地域の賃貸需要や季節にもよりますが、私の地域では平均して30件ほどです。

つまり、自分が管理委託している不動産管理会社の仲介店舗が1店舗しかなければ、その30件を取り合うわけです。

これはとても分が悪い戦いです。

なぜなら、2−3千戸管理する中小の不動産管理会社でも数百戸、1万戸以上管理する大手であれば、数千戸の空室を常時抱えています。

その中で上位30位以内にいないとあなたの空室は埋まらないのです。その状況下で短期間に空室を埋めてもらうためには、かなり不利な条件緩和を強いられてしまうでしょうね。

ところが私のように15店舗と信頼関係を作れば「15店舗 ✖︎ 30件 = 450件」になります。450人の契約者の中に一人でも私の空室を気に入ってくれる人が出れば、空室が埋まります。

こうなれば戦況はだいぶ有利です。

このような信頼関係を作るためには賃貸仲介店舗に赴いて対面で空室を紹介していくのが一番です。なぜならあなたの熱意が伝わるからです。

私は空室がある間は2週間に一度、賃貸仲介店舗を訪れて、なるべく多くの営業さんに紹介するようにします。会社員の副業で不動産投資を行なっている人からすると本業のスケジュールや休みもあるでしょうから、ちょっと大変かもしれません。

しかし、1−2回顔を出せば、次回からはメールや電話での営業でも効果を発揮します。大変かもしれませんが、やった分だけ成果が出るのでオススメします!

自分が委託契約を結んでいる不動産管理会社さん以外からも客付をして貰う方法について解説した記事のリンクを貼っておきますね。

客付は不動産会社に依存しない!モーガン流短期で満室にする空室対策
客付は不動産会社に依存しない!モーガン流短期で満室にする空室対策空室を短期で埋めないと収支が悪化してしまいます。有効な空室対策としては委託先の不動産管理会社だけに任せるのではなく、他社にも客付依頼することです。その際、業者物件(ギョーブツ)扱いではなく、自社物扱いにしてもらえると満室への近道になりますよ。...

高い入居率は精度の高い事業計画の賜物

ここまで読んでいただいてお察しかと思いますが、高い入居率を維持するためには、購入時の事業計画の精度が不可欠です。

入居率95%以上を保つ5つの施策のうち、3つがお金に関連しています。

  1. 家賃を安く設定する
  2. 広告料を高くする
  3. 初期費用を安くする

この3つをきちんと購入時点で見極めておく必要があります。

もっというと

地方、築古でもこの3つの条件を織り込んでも、利益が出る価格で物件購入できれば、入居率を高く維持出来る可能性がグンッと高まります。

家賃、広告料、初期費用の見極め方は上述したリンク先の記事をみていただくとして、事業計画の立て方については、玉川陽介 著『Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて』という本に付属するエクセルツールが優秀です。

Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて

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こちらのエクセルツールに家賃、広告費、フリーレントを入力すれば精度の高い事業計画を立てることできますよ。

つまり、地方、築古に見合う費用を入れておけば、高い入居率はもちろん、しっかりと利益やキャッシュフローを残すことが出来るのでオススメです。

下の記事にツールの使い方や購入する物件の見極め方についてご紹介しているので参考にしてくださいね!

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モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。 ツイッターで不動産投資についてつぶやいています。是非、下のツイッターアイコン(青い鳥のマーク)からフォローしてくださいね。 このブログの記事が役にたったと思ったら、はてなブックマークやツイッターで共有して貰ったり、リンクを貼ってもらえると嬉しいです。更なる記事更新へのモチベーションになります!