1. 購入編

不動産投資副業で会社員からセミリタイヤする目安はズバリ「家賃売上5,500万円から7,500万円」に到達した時!

弟子の亀丸
弟子の亀丸
会社員が不動産投資でセミリタイヤする目安って何をどれくらいにしたらいいんですか?
モーガン
モーガン
年間の家賃売上の総額が5,500万円から7,500万円になった時だね。きっとその時の所有物件数は75−100室くらいで、資産規模は総額3.7億円から7.5億円くらいになっていると思うよ。
新弟子のウサ吉
新弟子のウサ吉
じゃ、その規模になるまで、とにかく賃貸アパート、マンションを買いまくればいいんですか?
モーガン
モーガン
担保評価が低い物件や売却価格が安くなってしまう物件を買うとセミリタイヤ前に手詰まりしちゃうよ。 詳しく説明するね!

こんにちは、会社員をセミリタイヤして1年が経過したモーガンです!

今回は、私がセミリタイヤするのに遠回りしてしまった失敗経験も踏まえて、会社員が不動産投資でセミリタイヤする時の目安について書きたいと思います!

私は

  • 不動産投資歴10年以上
  • 読んだ不動産投資書籍は200冊以上
  • 日々、複数人の不動産投資家のブログ、メルマガ、Youtubeをチェック

し続けてきたので、不動産投資でセミリタイヤする投資家の方の傾向が見えてきました。

読まないとセミリタイヤできない?!かもしれないので是非チェックしてください!!

セミリタイヤする目安はズバリ「家賃売上5,500万円〜7,500万円」!

不動産投資を志す人であればどこかに「不動産投資でセミリタイヤできたらいいな」という気持ちありますよね?会社員として辛い思いをする度に、自分の好きなことだけして暮らせたらなぁと思う人も多いのではないでしょうか。

不動産投資の世界では、セミリタイヤを実現した人たちが少なからずいますので、決して夢ではありません。健美家や楽街などの不動産投資ポータルサイトに行けば、セミリタイヤした人のインタビュー記事を簡単に見つけることができますよね。

私も初心者時代に食い入るように読んだのを覚えています。セミリタイヤ後の生活にも興味がありましたが、不動産投資だけで生活できるようになる目安が知りたかったからです。

不動産投資でセミリタイヤするには投資規模を大きくしなければいけないことは、なんとなくわかっていましたが、それにはネガティブな面があります。

  • 融資を受けて借入額がどんどん大きくなるので怖い
  • 貴重な休日を不動産投資の勉強に費やしてしまうため、家族から白い目で見られる、笑。

このネガティブな面を乗り越えて「セミリタイヤを手にするんだ!」と大海原に出るのであればコンパスになる具体的な指標と目安が必要です。闇雲に船を漕ぐのはどこかで無理が出てきます。

ただ、不動産投資を始めた頃はセミリタイヤ記事を読んでみても、目安となるものは見つけられませんでした。確かに記事の中では

  • ●棟●●室を購入!
  • 純資産●●●●万円になった!
  • ●●万円/月のキャッシュフローを実現!

などの一見目安になりそうな数字が良く出てきました。

しかし、どれも違うなと感じたんです。

セミリタイヤした人の多くは結構な棟数・室数をお持ちの印象を持ったので、棟数を目安にしようかなと思ったことがあります。しかし、闇雲に物件数を増やせばセミリタイヤ出来るっていうのはちょっとイケイケドンドン的で信頼感に欠けますよね。

だったら純資産キャッシュフローがいいかなと思ったこともあります。

純資産というのは資産から負債を引いた「儲け」を表すので、確かにこの数字が大きいとセミリタイヤできそうじゃありませんか。

キャッシュフローも家賃売上から費用や借入返済、税金などを引いた毎月の手残りをあらわす金額なので、この数字が大きければ大きいほど安定した生活をイメージできます。

ただ、純資産、キャッシュフローも目安、目標にするのは難しい面もあります。

なぜなら、

  • 計算式が複雑で目標と実績を比較するのに時間と手間がかかる。
  • 毎月(毎年)上下に結構ブレるので目標と実績を対比しずらい
  • セミリタイヤ時の純資産、キャッシュフローの情報を公開してる人が少ないのでいくらを目標にしたら良いかわからない。

では、セミリタイヤするためには、何をいくらにすれば良いのでしょうか?

セミリタイヤの目安はズバリ「年間の家賃売上が5,500万円〜7,500万円になった時」です。これを不動産投資の目標にするのが良いと思います。

セミリタイヤの目安に「家賃売上」が良いと思うのは、毎月送付されてくる家賃明細を見れば誰でも簡単に把握でき、目標と実績の対比がしやすいからです。こまめに自分の現在地が確認できます。

そしてなぜ「年間5,500万円〜7,500万円」かと言うと、5年以上セミリタイヤ実績がある著名な不動産投資家がその規模に到達したタイミングでセミリタイヤしているからです。

セミリタイヤの生活水準

「セミリタイヤするのに家賃売上5,500万円から7,500万円も必要なの?資産規模3.7億から7.5億?そんなにいる?」とその大きさを意外に思う方も多いかもしれないので、想定するセミリタイヤの生活水準について触れておきたいと思います。

今回会社員からセミリタイヤする時の生活水準は以下のように設定しました。

  • 会社員を卒業して、自由に時間が使えるようになる
  • 自分や配偶者は生活費に気兼ねなく暮らせる。
  • 子供の大学進学までの養育費も心配なし。
  • 一年に1−2回は家族で国内・海外旅行に行ける。
  • 会社員の給与イメージだと、世帯年収1,200万円から1,500万円くらい。

結構高めの生活水準に設定しました。

会社員を卒業するだけでしたら(いわゆる卒サラ)、もっと低い目安でもいいでしょうね。卒サラするだけでも、自由な時間を手に入れられるし、素敵なことです。

生涯独身や子供無しという家族構成でもいいという方だったり、質素な生活が好きという方もいらっしゃいますよね。そういう方のセミリタイヤの目安はもっと低くできます。

ただ私の場合、

  • すでに4人家族で独身貴族には戻れない
  • せっかくなら夢が見たい
  • 目標は高い方がいいという考え方

なので、上述したような生活水準を「セミリタイヤ」として設定しました。

そしてこの生活水準をセミリタイヤ時に実現している著名投資家を参考に目安を導き出したのです。それが家賃売上5,500万円から7,500万円です。

次にセミリタイヤした著名不動産投資家の調査内容について、詳しくご説明したいと思います。

著名な不動産投資家のセミリタイヤを調査してみた!

不動産投資で会社員からセミリタイヤする時の目安は、ズバリ年間総家賃売上が5,500万円から7,500万円以上に達した時としました。

その根拠になったのが以下の表です。セミリタイヤ後も豊かな生活水準を持続できている著名な不動産投資家の不動産投資実績を纏めたものです。

(ブログのプロフィールや著書に記載されている内容から引っ張ってきた数字です。)

著名な不動産投資家のセミリタイヤ時の不動産投資実績

お名前 現在の年齢 不動産投資歴 セミリタイヤ歴 セミリタイヤ後の事業
/プライベート
総資産 物件数 年間総家賃売上
寺尾恵介さん 40代半ば 約15年 約10年 不動産メディア業 
/筋トレ、飲み会運営
3億円 6棟94室 5,500万円
赤井誠さん 50代 約16年 約6年 不動産投資家
/世界旅行
5.5億円 10棟73室 7,500万円
天方エバンさん 40代半ば 約20年 約6年 海外不動産売買・管理業
/ハワイ移住
不明 2棟78室 7,500万円
モーガン 40代半ば 約11年 約1年 不動産投資家
/ハワイ旅行
3.8億円 11棟69室 4,300万円

表を見ていてお分かりいただけるかと思いますが、みなさん5−10年かけて、5,500万円から7,500万円の家賃売上を得られる賃貸アパート、マンションを購入されました。室数にしておおよそ75ー100室です。

その結果6年以上セミリタイヤの生活を続けていらっしゃいます。

会社員を退職されて、自分の好きな不動産関連事業を経営しつつ、充実されたプライベートを過ごされているようですね。

僭越ながらモーガンの情報も一覧に載せさせてもらっています。見ての通り、私はまだセミリタイヤの目安に達していません。

なので著名どころか、エセのセミリタイヤ投資家です….汗。

道半ばの私ですが、「道半ば」はどのような生活なのかを知っていただくのも参考になりますよね。勇気を持ってもう少し後に書こうと思います。

私以外の方は、有名な方々なので説明はいらないのかもしれませんが、念の為ご紹介しますね。

寺尾恵介さん(家賃売上5,500万円)

投資家けーちゃんと言うハンドルネームでもお馴染みの不動産投資家さんです。ホームズや数多くの有名な媒体で連載記事をお持ちですし、メルマガを購読されている方も多いのではないでしょうか。

セミリタイア後も順調に規模を拡大され、家賃売上が1億円に到達しているメガ大家さんになったと著書で書かれています。

私も10年近くメルマガを読んでいますし、ツイッターもフォローしています。本は不動産投資のバイブルになっていますね。

元々は保険業の会社員の方で、副業で不動産投資を始めて比較的早い時期からそのノウハウを公開されています。保険コンサルや不動産投資関連メディアも運営されていて、やっていく自信がおありだったのかもしれません。

お三方の中では一番少ない5,500万円の家賃売上の時に会社員を退職されています。

資産は著書、ブログから読み取れなかったのですが、ご本人から奇跡の追加情報ツイートを貰いました(感動)!

どのような不動産投資スタイルでセミリタイヤされたのか興味がある方は、寺尾さんの著書「お宝不動産セミナーブック 満室チームで大成功!全国どこでもアパート経営」をご一読ください。

満室チームという業者さん仲間を作って投資規模を拡大していくやり方はとても参考になりますよ。

お宝不動産セミナーブック 満室チームで大成功!全国どこでもアパート経営

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なかなか1棟目が買えない現役会社員向けに不動産投資のスタンス・スタイルの決め方を指南してくれる著書「フツーのサラリーマンですが、不動産投資の儲け方を教えてください!」もオススメです。

セミリタイヤに向けた念願の1棟目が購入できるかもしれません!

フツーのサラリーマンですが、不動産投資の儲け方を教えてください!

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赤井誠さん(家賃売上7,500万円)

赤井さんは私の理想のセミリタイヤ像に近い方です。

某電機メーカに勤める傍、不動産投資をスタートし、10棟73室で家賃売上7,500万円の時点にセミリタイヤされています。セミリタイヤ後も順調に規模を拡大され、今では13棟97室で1億800万円の総家賃売上を生み出す賃貸アパート、マンションを保有されています。

当初の目標とされていたご夫婦で世界中を旅行するという夢を叶えた方で、私の大好きなハワイにもよく滞在されています。

私もこういったセミリタイヤ生活がいいなと多大な影響を受けました。

モーガン
モーガン
赤井さんに憧れているので、私はセミリタイヤの目安以上の目標を設定しています。私の年間家賃売上の目標は赤井さんと同じ規模、つまり1億円を掲げています。

赤井さんの不動産投資スタイルはブログなどでも発信されていますが、DIYがお得意でセンスの良いリフォームをご自身でされ、自己資本比率の高い安全重視の経営を実践されています。凄く参考になる投資スタイルなので著書などでご確認ください。

会社員の副業として不動産投資をしていた時の投資スタイルについては以下の「ゼロからの不動産投資」に書かれています。副業としての不動産投資の心得を学ぶことができます。

ゼロからの不動産投資

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セミリタイヤした後の投資スタイルについては以下の「めざせ! 満室経営 本気ではじめる不動産投資」で言及されています。会社員を卒業しても融資を受け続けることができるのか?など、誰しもが気になる内容が書かれています。

めざせ!  満室経営 本気ではじめる不動産投資

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天方エバンさん(家賃売上7,500万円)

大手外資系IT業に勤めていた天方さんは、棟数だとたったのRC2棟で、78室というセミリタイヤ規模にされました。それらを売却して、ハワイに家族で移住を実現されています。

2回の購入と2回の売却でセミリタイヤですから、凄く効率的ですよね。

ハワイやテキサスにも不動産を購入されています。セミリタイヤの生活は退屈だということで、ハワイで不動産売買・管理業を開業されて今もご活躍中です。

モーガン
モーガン
ハワイで家族との時間を大切にしたライフスタイルは理想そのもの。

日本の不動産投資でどうやってハワイ移住を実現させてか下の著書「不動産投資で”ハワイ”へ移住 ~元サラリーマンが日本の家賃収入で“Oh! Yeah”なセミリタイア生活を満喫中!」に書かれています。

これを読めば憧れのハワイが見えてくるかも?!

不動産投資で

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私は天方さんにとても憧れていまして、私もハワイに物件を購入した時にその手法を大変参考にさせてもらいました。

いつかハワイの物件で不動産投資したい!という方は「憧れの“ハワイ-の物件を買って、賃貸収入で「優雅な人生」」を読んでみてください。

憧れの“ハワイ

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モーガン(家賃売上4,300万円)

著名な投資家でも、悠々自適なセミリタイヤ生活を送っている訳でもないのでお恥ずかしいかぎりなのですが、それを目指している途中の人間の実例があったほうが参考になるかと思い、自分を晒してみようと思います、汗。

私の場合、まだ家賃売上は目安の半分程度にしか到達していません。なので家賃収入の手残りだけではセミリタイヤの生活水準で生活をすることはできていません。

なので、3−4年前に売却した2棟のRCの売却益(貯金)から補填して生活しています。

ただ会社員自体は卒業してしまい、セミリタイヤ生活といえば、そうかもしれません。なぜセミリタイヤの目安に到達する前に会社を辞めたかと言うと2点あります。

  • 親の介護で毎日都内の会社に通う生活ができなくなった。
  • セミリタイヤの目安の家賃売上に到達できる自信がついた。

何れにせよ、家賃売上4,300万円では、会社員時代の生活水準に持っていくのは難しいと感じています。

モーガン
モーガン
やっぱり1億円を目指さなきゃ!

私のセミリタイヤ生活(優雅なもんじゃないので、卒サラ生活っていう方が近いかな)はツイッターで情報発信していますので、ぜひこちらからフォローしてください→

ある日、会社員に戻りました!なんて言うツイートがされないように祈っていてくださいね、笑。

セミリタイヤの目安は家賃売上5,500万〜7,500万円に到達した時ということがお分りいただけたら嬉しいです。

次にそれを実現するための賃貸アパート、マンションの条件について深掘りしたいと思います。

セミリタイヤ時の資産規模は3.7億から7.5億円!

セミリタイヤの目安である家賃売上5,500万円〜7,500万円を目標にした時にどのくらい賃貸アパート、マンションを所有すれば良いのでしょうか。上述した著名投資家の投資実績から言えることは二つあります。

  • 合計で75−100室の物件を所有している。
  • その購入総額は、3.7億円から7.5億円規模になる(推定)。

赤井さんはセミリタイヤ 時の資産規模を公表されています。総額5.5億円、そのうち50%が純資産(=約2.8億!!凄っ)だそうです。ほぼ目安の中央値ですね。

寺尾さん、天方さんの著書やブログからはどれくらいの資産規模だったのか、読み取れませんでした。しかし、総じて言えるのは、セミリタイヤするために必要な資産総額は3.7億から7.5億くらいの規模なんじゃないかなということです。

下のマトリクスを見ててください。家賃売上5,500万円と7,500万円を得るために、取得する物件の利回りがそれぞれ10%、15%だった場合に、必要な資産総額を表しています。

セミリタイヤに必要な資産総額

家賃売上 / 利回り 10% 15%
5,500万円 6億円 3.7億円
7,500万円 7.5億円 5億円

資産総額 = 家賃売上 ÷ 利回りで計算しています。

このマトリクスからわかるのは

  • 家賃売上7,500万円を利回り10%の物件を購入しし続けることで狙う場合、総額7.5億円分購入しなければならない。
  • 家賃売上5,500万円を利回り15%で実現する場合でも3.7億円分購入しなければならない。

ということです。やはり、かなり大きな規模ですね。

ここまで読まれて、不動産投資でセミリタイヤは無理なんじゃないかと感じた方もいるかもしれません。

  • そんなに大きな金額買えるのかよ、、、。
  • 何年かかるんだよ、、、。
  • そもそも銀行が融資してくれないよ、、、。

コツコツと長期的に取り組めば出来ます!銀行の融資についても銀行に好まれる財務内容にすれば大丈夫です。詳しくは下の記事を是非してくださいね。

「石渡浩」流の財務体質改善で融資を有利に
9ヶ月で融資3回!総額2億円!!財務体質を改善して銀行評価を上げる「石渡 浩」流 3つのポイント銀行融資が頭打ちでもう貸して貰えない...と悩んでいませんか?財務分析を行い、決算前に改善する取り組みを行えば、さらに融資をしてもらえるかも知れません。...

上述した不動産投資家の方も5年から10年の歳月をかけてその域まで達したので、同じようにやればできるはずです。

モーガン
モーガン
私は家賃売上1億円を利回り15%の物件で実現したいので最低でも6.7億の規模に持っていきます(内心では10%でも大丈夫なように10億規模に持って行こうと思っています)。あと2−3年のうちに到達できるはず!と自分を信じてます。

セミリタイヤ時のキャッシュフローはどれくらいか?

ここまで読み進めていただいて気になる事がありますよね。そう、セミリタイヤの生活の原資になる「キャッシュフローがどれくらいになるのか?」です。家賃売上から費用、融資の返済、税金(固定資産税、都市計画税)を引いた額のことです。

手残り(税引後キャッシュフロー) = 家賃売上 ー 費用 ー 融資返済 ー 税金

これをキャッシュフローと呼びますが、セミリタイアの目安に達した時に、会社員の給与換算で1,200万円から1,500万円にならないと全く意味がありません。

残念ながら著名な不動産投資家の方達がセミリタイヤした時にどれくらいのキャッシュフローがあったのかについては公開されていません。

著名な投資家の実際のキャッシュフローについてはわかりませんが、

私のように融資を受けて1棟ものアパート、マンションを購入する不動産投資の場合、総資産額の1−2%がキャッシュフローになると一般的に言われています。

つまり、資産総額が3.7億円から7.5億円の場合は、以下の表の通りです。

資産総額が3.7億円、7.5億円の場合のキャッシュフロー

資産総額 1% 2%
3.7億円 370万円 740万円
7.5億円 750万円 1,500万円

3.7億円規模で手残りが1%の場合、手残りは370万円しかありません。セミリタイヤするにはちょっと心もとないですね。

もう一つ収入源が必要になりますね。確かに著名不動産投資家もお持ちですが、それにしても低すぎる気がします。

2%の場合どうでしょう。

2%以上残せれば3.7億円の場合でも740万円になりますし、7.5億円であれば念願の1,500万円に手が届きます。うーん、やっぱりこの辺りですね。目指すべきは。

ただ、2%を残すためには結構工夫が入ります。というのも手残りを増減する一番の要素が融資の返済だからです。

この「手残りの1−2%説」の前提になっているのが、

  • フルローン
  • 返済期間20年近く
  • 金利1−2%

で融資を受ける事です。

ただ、融資情勢が厳格化する昨今で、私が好む築古アパートは期間が伸びません。この先計算できる期間は15年くらいかもしれません。

期間が短くなると、その分月々の返済額が大きくなってしまい、1%代がいいところでしょう。この融資情勢の中で2%を目指すには

  • DIYを積極的に行い費用を低減する
  • 空室営業を積極的に行い、逸失家賃売上を極小化する

など積極的に労働力を投入する必要があると言えます。

モーガン
モーガン
売買のみならず管理についても積極的に勉強しておきたいですね。

低い担保評価と売却しづらい物件は要注意!

ここまで家賃売上や資産規模を大きくしないとセミリタイヤできないことを強調してきましたが、誤解していただきたくない点があります。

お気付きの方もいるかと思いますが、さらに高利回りの物件を購入していけばもっと少ない購入金額でセミリタイヤを実現できるとも考えられます。

ど田舎にある物件や違法建築物件など条件が悪いものであれば20−30%で売りに出ているものもありますよね。それらを購入すれば、理屈上はより早くセミリタイヤ出来ることになります。

しかし、そうは問屋が卸しません。

5年から10年でセミリタイヤするためには、もう二つ条件がつきます。これも著名な不動産投資家の著書やブログからの気づきです

  • 購入総額 ≦ 担保価値
  • 購入金額 ≦ 売却価格

いくら利回りが高くとも銀行の目線で担保価値(資産性)が低いと目標金額に到達する前に融資が受けられなくなります。会社員としての信用しかなければ1000万以上の高年収の人でも2−3棟、1−2億円で融資が打ち止めになってしまうことも。

こうなるとセミリタイヤはできません。購入する物件は担保評価が購入価格と同等もしくはそれ以上の物件である必要があります。

また、購入した物件から得られるキャッシュフローだけでは、3.7−7.5億円の融資を受けられる(=つまり銀行から高評価の)財務状態になるのにかなりの年月を要してしまいます。

10年以内にセミリタイヤできないかもしれません。

初期に購入した物件を売却することでその売却益と銀行融資返済額を資産として貸借対照表(BS)に顕在化させる必要があります。

つまり、いくら高利回りでも売却が出来ない、もしくは購入価格より安くしか売却できない物件を購入しているとセミリタイヤが遠のいてしまいます。

不動産投資家の中には、せっかく購入できた物件を売却したくないとずっと保有し続ける人がいます。

「家賃収入が入り、キャッシュフローが出てるんだから売るなんて勿体無い!」という具合です。しかし、それはセミリタイヤを遅くすることに繋がってしまうのです。

モーガン
モーガン
セミリタイヤしている投資家はみんな良い市況で売却を経験しているよ!忘れないで!

この二つの条件については「セミリタイヤするために購入して良い物件、ダメな物件」として次回以降にブログ記事で掘り下げたいと思います。

不動産投資でセミリタイヤする目安と注意点のまとめ

ここまでの話をまとめると不動産投資で会社員からセミリタイヤする目安としては

不動産投資でセミリタイヤする目安
  • 家賃売上5,500万から7,500万円になった時点
  • 75室から100室くらい
  • 購入資産総額にして3.7億から7.5億円程度

と考えれば良いと思います。

注意点としては、

  • 銀行目線の担保評価が購入価格と同等もしくは上回る物件を購入する
  • 購入価格と同等以上で初期購入物件を売却する

ができないとセミリタイヤに10年以上を要するか、最悪の場合できないかもしれないということです。(追って深掘り記事を買いて説明します。)

意外と大きな規模にしないと行けませんし、闇雲に物件を購入すれば良いというわけではないということが私の不動産投資家の実績を分析した結論になります。

ただ逆にいうとこれらを踏まえて計画的に進めれば誰にでも著名不動産投資家のようにセミリタイヤは出来るとも言えます。

年収が低いから無理とかいうこともありません。確かに高属性の人より時間を要してしまうかもしれませんが、それなりのアプローチをとればできることも分析を通して感じました(年収別のアプローチについても次回以降の記事で書きたいと思います)。

先に書いた通り、私もセミリタイヤの目安まで道半ばですが、自分なりに勉強して地方築古アパート投資で実現しようとしています。もしよろしければ下の記事を読んでみてくださいね!

出展:「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」株式会社三井住友トラスト基礎研究所 2013年1月16日 https://www.smtri.jp/report_column/report/pdf/report_20130116.pdf
私が会社員の不動産投資副業に築古アパート・マンションをオススメする二つの理由会社員の副業としてどんな不動産投資手法が最適か分かりますか?私は2つの理由から新築より築古アパート・マンション投資が最適だと考えています。...

これらを踏まえてセミリタイヤを実現しましょうね!

モーガン
モーガン
長い道のりになりますが、共に頑張りましょう!!
ABOUT ME
モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。