こんにちは、２０１６年から２０１７年にかけて6−７年保有した２物件を売却したモーガンです！Follow @tsukubanosorani
運良く不動産市況のピークで売却することができました。
私の不動産投資歴
| 取得順 | 構造 | 規模 | 名義 |
|---|---|---|---|
| １物件目 | RCマンション （売却済み） |
1棟9室 | 法人 |
| ２物件目 | RCマンション （売却済み） |
1棟27室 | 法人 |
| ３物件目 | 木造アパート | 1棟10室 | 個人 |
| ４物件目 | 木造アパート | 1棟10室 | 個人 |
| ５物件目 | RCマンション | 区分1室 | 法人 |
| ６物件目 | 軽量鉄骨アパート | 1棟8室 | 法人 |
| ７物件目 | 軽量鉄骨アパート | 5棟20室 | 法人 |
| ８物件目 | 木造アパート | 3棟20室 | 法人 |
今回は銀行融資を受け続けるためには保有物件の売却も必要だよという記事です。積極的に売却するために最適な売却タイミングについても合わせて書いていきたいと思います。
売却？
せっかく苦労して購入した投資用不動産をなんで売却しなきゃいけないんだ？
キャッシュフローも黒字で順調なのに、もったいないでしょ？
と思う方もいらっしゃいますよね。
今回もツイッターでアンケートを取らせて貰ったのですが（ご協力いただいた方ありがとうございます！）、以下の通り、売却を意識していない人は１７％いらっしゃいますし、CF（キャッシュフロー）が出ている限り売却しないよ（３８％）という人も多いです。
売却することを意識しているのは２８％と少数派です。
投資用不動産を購入するにあたって、その物件の売却タイミングは意識してますか？
— モーガン＠30代からの不動産投資 (@tsukubanosorani) August 15, 2019
これは無理もないことだと思います。
かくいう私もそうでしたから。
売却した２物件を購入した時に保有時のキャッシュフローのシミュレーションは綿密にしたものの、売却するなんて想定してませんでした。
いよいよ不動産投資家デビューだ！と興奮状態でしたし、とにかく買うことばかりに集中してんです。
ただ、4−５年所有しているうちに１棟ものRC鉄筋コンクリートマンション特有の税金や修繕費の高さからキャッシュフローが思いのほか貯まらないことに気がつきました。
そして、ずっと何年も先まで持つことを疑問に思う様になったんです。（１千万近くかかる大規模修繕も数年先に控えていたのもあります。）
２０１６年、２０１７年にある現象を認知した私は不動産市況のピークだと判断し、RC２棟を売却しました。運良く買値以上で売却できました。
この時点では儲かったなくらいしか思っていませんでした。
しかし、２０１８年にサラリーマンを卒業し、不動産投資専業になって初めて気が付いたんです。
融資を受け続ける時の「あえての売却」がとても重要な意味を持っていることに。
私の体験を踏まえて、売却の重要性と売却タイミングについて、詳しく説明していきますね。
投資用不動産の売却が銀行融資に与える影響
先に書いた通り、投資用不動産は積極的に売却を考えた方がいいと思います。
キャッシュフローが黒字の物件でも、検討だけでもした方がいいです。
売却が財務状態を好転させ、銀行融資に良い影響を与えてくれることがあるからです。
規模を拡大してセミリタイヤしたい、不動産賃貸業を専業でやりたいという夢実現を加速させてくれます。
具体的にご説明しましょう。
以下は私の法人の財務状態の推移です。
RCマンションを売却して、銀行融資の評価で重要視される財務指標がグッと改善していることがわかるかと思います。
モーガン法人の財務状態推移
具体的に言うと合計スコアが３点から２８点になり、銀行が融資の時に一番気にする「債務者区分」が要注意先以下から正常先まで急浮上しています！
銀行から融資を受け続けられるかどうかは融資先となる法人の格付け、つまり「債務者区分」と密接に関係しています。
債務者区分は決算書の内容から算出される財務指標の合計スコアが大きければ大きいほど優良な区分（格付け）になり、融資でより良い条件を引き出すことができます。
当然、この合計スコアが低ければ債務者区分は要注意先や破綻懸念先などに区分され、融資を断られてしまいます。
これについては以下の記事で詳しく解説していますので是非読んでみてください。
振り返ってみると、RC２棟保有期間の財務状態は最悪です。
RC２棟をそれぞれフルローン（注）とオーバーローン（注）で購入したこともあり、負債が資産を上回る状態、すなわち債務超過状態だったので、債務者区分は最悪の要注意先以下だったのです。
（注）フルローンとは物件の売買価格の満額で融資を受けることを言います。自己資金は売買諸費用のみで済みます。
オーバーローンは売買価格の満額に加えて、売買諸費用も融資を受けることです。自己資金ゼロで物件を購入することができる一方で、物件の資産価値よりも負債の方が確実に大きくなります。
当時は会社員でも一定の条件をクリアすればバンバン融資は出ていましたし、それを活用して１棟もの地方RCマンションを購入するのが流行の投資スタイルでした。
第八期に至ってはなんと３点です（まぁ、かわいらしい点数ですこと）。これじゃあ、債務者区分は要注意先以下で仕方ないですよね。
一方でRCマンション１棟目を売却した第九期を見てみてください。
合計スコアは一気に２８点の高得点を叩き出し、債務者区分が正常先に急浮上しています！
財務指標に目を移すと、
- これまで返済した元金（後述します）と売却益が純資産を押し上げて自己資本額が５点に！
- 売却でローンを完済したので有利子負債がゼロになり、ギアリング比率が１１点に！！
- ①の純資産が自己資本を押し上げて自己資本比率が９点に！！！
大幅改善です！！
売却することのポイントは有利子負債が減少することもそうですが、返済された元金により純資産が増加し、自己資本が大幅に改善することです。
財務指標の計算式を読み解くとわかりますが、自己資本は債務者区分の計算に一番インパクトを与える最も重要な財務指標の一つです。
その最重要の自己資本を押し上げる純資産は以下のような計算式で算出されます。
純資産 ＝ 返済された元本の累計 ＋ キャッシュフローの累計 ＋ 購入の自己資金
この「返済された元本の累計」が売却のタイミングでドバッと自己資本に注入されることが、融資を受け続ける財務状態を作り出し、夢実現を加速させてくれる源なのです。
もし購入価格よりも高く売却して、売却益が得られたら、それがさらに自己資本を押し上げることは言うまでもありません。
無理して売却してはダメですよ。
元金の返済が進んだからといって、安く（例えば購入価格以下）売却してしまうとその分、せっかくの純資産を食い潰してしまいます。その場合、売却が夢実現を遠ざけてしまうこともあるかもしれません。
せっかくならより高く（例えば購入価格以上）で売れるタイミングを見計らいたいところです。
次に純資産を最大化するために最適な売却のタイミングについて書こうと思います。
売却タイミングと不動産市況ピークの見極め方
どうせ売却するなら不動産市況のピークで売却したいですよね。そうすれば返済した元本とともに売却益も自己資本比率をグッと押し上げてくれるはずです。
では、どうやって不動産市況のピークを判断するのでしょうか。
私は前回の不動産市況のピークの際に記録した郊外中古物件の「売却利回り８％前半ライン」を判断材料にしています。
中古物件における利回り８％前半というのはかなり高い水準です。一般の投資家がフルローンで買う場合、収支が合わなくなるからです。
投資用不動産の場合、銀行の融資基準が緩み（甘くなり）、融資総額が増えるのに連れて、その８％前半ラインは国道１６号の外に円形に広がりを見せることになります。
前回のバブルの時は、この８％前半ラインは、ピーク時に国道１６号からさらに３０キロ先の埼玉県北部にある熊谷、行田に到達したのち、金融引き締めにより国道１６号の内側まで後退しました。
それを覚えていた私は、2016年、2017年にも埼玉県北部の通常融資が厳しいエリアで８％の売買がされたのをピークと判断し、RC２棟を売却したのです。
結果、大正解でした。
融資基準の緩みから発生したスルガ銀行の不正融資問題が2018年に遂に発覚し、即座に金融庁が融資基準を厳格化した結果、投資用不動産は下落に転じたのです。
今ではメガバンク、地銀はおろか、ノンバンクでさえ融資を出す最北端は埼玉県の大宮近辺となってしまいました。その結果、中古物件の売買利回り８％前半ラインは国道１６号の内側に戻っています。
このように投資用不動産売却の最適なタイミングは、売買利回りの事例を不動産屋さんにヒアリングしていると判断できると言えます。
皆様もご自身の不動産投資エリアにおいて2016年、2017年の売買利回りを記録しておくことをオススメします。
そして次回、８％前半のラインが迫ってきたら、最良の売却タイミングかもしれませんよ。
その時は是非積極的に売却を検討してみてください。
それまで返済された元金により、純資産が最大化され、自己資本比率が上がり、さらなる規模拡大に向けて銀行に最大限の支援がもらえる存在になれるかも。
そうなればサラリーマンをして専業大家になるもよし、セミリタイヤですら見えてくるのではないでしょうか。
この記事で不動産投資の売却について理解を深めるきっかけになったら嬉しいです。
どれくらいまで融資や規模を追求すればセミリタイヤできるのかは以下の記事にまとめています。合わせて読んでいただけるとこの上なき幸せです！
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