1.不動産投資

不動産投資で融資を受け続けるために売却する重要性と最適な売却のタイミングとは?

弟子の亀丸
弟子の亀丸
不動産投資で本当に融資を何億も受けれたりするんですか?
モーガン
モーガン
優良な財務状態を作れば可能だよ。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
本当ですか?だって、融資を受けたら負債が増えて財務指標はどんどん悪くなりますよね?
モーガン
モーガン
ポイントは保有物件の売却だよ!4−5年保有した物件を売却すると元金返済した金額が純資産になり、一気に自己資本比率が好転するよ。銀行ウケが良い財務体質になるよ!
弟子の亀丸
弟子の亀丸
売却するタイミングは4−5年経過後いつでもいいんですか?
モーガン
モーガン
売り時を見計らってピークで売りたいよね!地方都市で利回り8.5%以下の売買成約事例を聞くようになったら、不動産投資市況のピークだよ。具体的に説明するね!

こんにちは、2016年から2017年にかけて6−7年保有した2物件を売却したモーガンです!

運良く不動産市況のピークで売却することができました。

私の不動産投資歴

取得順 構造 規模 名義
1物件目 RCマンション
(売却済み)
1棟9室 法人
2物件目 RCマンション
(売却済み)
1棟27室 法人
3物件目 木造アパート 1棟10室 個人
4物件目 木造アパート 1棟10室 個人
5物件目 RCマンション 区分1室 法人
6物件目 軽量鉄骨アパート 1棟8室 法人
7物件目 軽量鉄骨アパート 5棟20室 法人
8物件目 木造アパート 3棟20室 法人

今回は銀行融資を受け続けるためには保有物件の売却も必要だよという記事です。積極的に売却するために最適な売却タイミングについても合わせて書いていきたいと思います。

売却?

せっかく苦労して購入した投資用不動産をなんで売却しなきゃいけないんだ?

キャッシュフローも黒字で順調なのに、もったいないでしょ?

と思う方もいらっしゃいますよね。

今回もツイッターでアンケートを取らせて貰ったのですが(ご協力いただいた方ありがとうございます!)、以下の通り、売却を意識していない人は17%いらっしゃいますし、CF(キャッシュフロー)が出ている限り売却しないよ(38%)という人も多いです。

売却することを意識しているのは28%と少数派です。

これは無理もないことだと思います。

かくいう私もそうでしたから。

売却した2物件を購入した時に保有時のキャッシュフローのシミュレーションは綿密にしたものの、売却するなんて想定してませんでした。

いよいよ不動産投資家デビューだ!と興奮状態でしたし、とにかく買うことばかりに集中してんです。

ただ、4−5年所有しているうちに1棟ものRC鉄筋コンクリートマンション特有の税金や修繕費の高さからキャッシュフローが思いのほか貯まらないことに気がつきました。

そして、ずっと何年も先まで持つことを疑問に思う様になったんです。(1千万近くかかる大規模修繕も数年先に控えていたのもあります。)

2016年、2017年にある現象を認知した私は不動産市況のピークだと判断し、RC2棟を売却しました。運良く買値以上で売却できました。

この時点では儲かったなくらいしか思っていませんでした。

しかし、2018年にサラリーマンを卒業し、不動産投資専業になって初めて気が付いたんです。

融資を受け続ける時の「あえての売却」がとても重要な意味を持っていることに。

私の体験を踏まえて、売却の重要性と売却タイミングについて、詳しく説明していきますね。

投資用不動産の売却が銀行融資に与える影響

先に書いた通り、投資用不動産は積極的に売却を考えた方がいいと思います。

キャッシュフローが黒字の物件でも、検討だけでもした方がいいです。

売却が財務状態を好転させ、銀行融資に良い影響を与えてくれることがあるからです。

規模を拡大してセミリタイヤしたい、不動産賃貸業を専業でやりたいという夢実現を加速させてくれます。

具体的にご説明しましょう。

以下は私の法人の財務状態の推移です。

RCマンションを売却して、銀行融資の評価で重要視される財務指標がグッと改善していることがわかるかと思います。

モーガン法人の財務状態推移

具体的に言うと合計スコアが3点から28点になり、銀行が融資の時に一番気にする債務者区分」が要注意先以下から正常先まで急浮上しています!

銀行から融資を受け続けられるかどうかは融資先となる法人の格付け、つまり「債務者区分」と密接に関係しています。

債務者区分は決算書の内容から算出される財務指標の合計スコアが大きければ大きいほど優良な区分(格付け)になり、融資でより良い条件を引き出すことができます。

当然、この合計スコアが低ければ債務者区分は要注意先や破綻懸念先などに区分され、融資を断られてしまいます。

これについては以下の記事で詳しく解説していますので是非読んでみてください。

「石渡浩」流の財務体質改善で融資を有利に
9ヶ月で融資3回!総額2億円!!財務体質を改善して銀行評価を上げる「石渡 浩」流 3つのポイント銀行融資が頭打ちでもう貸して貰えない...と悩んでいませんか?財務分析を行い、決算前に改善する取り組みを行えば、さらに融資をしてもらえるかも知れません。...

振り返ってみると、RC2棟保有期間の財務状態は最悪です。

RC2棟をそれぞれフルローン(注)とオーバーローン(注)で購入したこともあり、負債が資産を上回る状態、すなわち債務超過状態だったので、債務者区分は最悪の要注意先以下だったのです。

(注)フルローンとは物件の売買価格の満額で融資を受けることを言います。自己資金は売買諸費用のみで済みます。

オーバーローンは売買価格の満額に加えて、売買諸費用も融資を受けることです。自己資金ゼロで物件を購入することができる一方で、物件の資産価値よりも負債の方が確実に大きくなります。

当時は会社員でも一定の条件をクリアすればバンバン融資は出ていましたし、それを活用して1棟もの地方RCマンションを購入するのが流行の投資スタイルでした。

第八期に至ってはなんと3点です(まぁ、かわいらしい点数ですこと)。これじゃあ、債務者区分は要注意先以下で仕方ないですよね。

一方でRCマンション1棟目を売却した第九期を見てみてください。

合計スコアは一気に28点の高得点を叩き出し、債務者区分が正常先急浮上しています!

財務指標に目を移すと、

  1. これまで返済した元金(後述します)と売却益が純資産を押し上げて自己資本額が5点に!
  2. 売却でローンを完済したので有利子負債がゼロになり、ギアリング比率が11点に!!
  3. ①の純資産自己資本を押し上げて自己資本比率が9点に!!!

大幅改善です!!

売却することのポイントは有利子負債が減少することもそうですが、返済された元金により純資産が増加し、自己資本が大幅に改善することです。

財務指標の計算式を読み解くとわかりますが、自己資本は債務者区分の計算に一番インパクトを与える最も重要な財務指標の一つです。

その最重要の自己資本を押し上げる純資産は以下のような計算式で算出されます。

純資産返済された元本の累計 + キャッシュフローの累計 + 購入の自己資金

この「返済された元本の累計」が売却のタイミングでドバッと自己資本に注入されることが、融資を受け続ける財務状態を作り出し、夢実現を加速させてくれる源なのです。

もし購入価格よりも高く売却して、売却益が得られたら、それがさらに自己資本を押し上げることは言うまでもありません。

無理して売却してはダメですよ。

元金の返済が進んだからといって、安く(例えば購入価格以下)売却してしまうとその分、せっかくの純資産を食い潰してしまいます。その場合、売却が夢実現を遠ざけてしまうこともあるかもしれません。

せっかくならより高く(例えば購入価格以上)で売れるタイミングを見計らいたいところです。

次に純資産を最大化するために最適な売却のタイミングについて書こうと思います。

売却タイミングと不動産市況ピークの見極め方

どうせ売却するなら不動産市況のピークで売却したいですよね。そうすれば返済した元本とともに売却益も自己資本比率をグッと押し上げてくれるはずです。

では、どうやって不動産市況のピークを判断するのでしょうか。

私は前回の不動産市況のピークの際に記録した郊外中古物件の「売却利回り8%前半ライン」を判断材料にしています。

中古物件における利回り8%前半というのはかなり高い水準です。一般の投資家がフルローンで買う場合、収支が合わなくなるからです。

投資用不動産の場合、銀行の融資基準が緩み(甘くなり)、融資総額が増えるのに連れて、その8%前半ラインは国道16号の外に円形に広がりを見せることになります。

前回のバブルの時は、この8%前半ラインは、ピーク時に国道16号からさらに30キロ先の埼玉県北部にある熊谷、行田に到達したのち、金融引き締めにより国道16号の内側まで後退しました。

それを覚えていた私は、2016年、2017年にも埼玉県北部の通常融資が厳しいエリアで8%の売買がされたのをピークと判断し、RC2棟を売却したのです。

結果、大正解でした。

融資基準の緩みから発生したスルガ銀行の不正融資問題が2018年に遂に発覚し、即座に金融庁が融資基準を厳格化した結果、投資用不動産は下落に転じたのです。

今ではメガバンク、地銀はおろか、ノンバンクでさえ融資を出す最北端は埼玉県の大宮近辺となってしまいました。その結果、中古物件の売買利回り8%前半ラインは国道16号の内側に戻っています。

このように投資用不動産売却の最適なタイミングは、売買利回りの事例を不動産屋さんにヒアリングしていると判断できると言えます。

皆様もご自身の不動産投資エリアにおいて2016年、2017年の売買利回りを記録しておくことをオススメします。

そして次回、8%前半のラインが迫ってきたら、最良の売却タイミングかもしれませんよ。

その時は是非積極的に売却を検討してみてください。

それまで返済された元金により、純資産が最大化され、自己資本比率が上がり、さらなる規模拡大に向けて銀行に最大限の支援がもらえる存在になれるかも。

そうなればサラリーマンをして専業大家になるもよし、セミリタイヤですら見えてくるのではないでしょうか。

この記事で不動産投資の売却について理解を深めるきっかけになったら嬉しいです。

どれくらいまで融資や規模を追求すればセミリタイヤできるのかは以下の記事にまとめています。合わせて読んでいただけるとこの上なき幸せです!

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モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。 ツイッターで不動産投資についてつぶやいています。是非、下のツイッターアイコン(青い鳥のマーク)からフォローしてくださいね。 このブログの記事が役にたったと思ったら、はてなブックマークやツイッターで共有して貰ったり、リンクを貼ってもらえると嬉しいです。更なる記事更新へのモチベーションになります!