3. リフォーム工事(DIY)

コスパ最高の修繕工事・リフォーム(DIY)

モーガン
モーガン
こんにちは、モーガンです!主に築古アパート、マンションを対象とした専業の不動産投資家をしています。

賃貸経営していると建物や設備を修繕工事・リフォームすることがありますよね。

不動産管理会社、入居者さん、工事業者さんと様々な関係者を上手く調整して、魅力的な部屋作りをしたり、故障箇所を直したりしなければいけません。

費用を適切にコントロールすることも大事です。

この記事では効果的に、かつコスパ良く修繕工事・リフォームする方法を解説したいと思います。

不動産投資家にとっての修繕工事・リフォームとは?

私のように築年数が経過した戸建やアパートを賃貸経営する人は、建物や設備の経年劣化に伴い、故障の復旧や設備のグレードアップなど様々な修繕工事・リフォームに取り組まなければなりません。

  • 入居者さんの退去に伴う室内の原状回復工事(リフォーム)
  • 入居者募集のためにグレードアップを狙った設備のリノベーション
  • 電気、ガス、水道など資格や特殊スキルを要する修繕工事
  • 屋根や外壁の高所防水塗装など危険を伴う大規模修繕

不動産投資家は必要な工程や費用を見極めて、不動産管理会社さんや工事業者さんと連携して対処していきます。

その時に入居者さんに魅力的、もしくは迷惑をかけずに施工することが何よりも大事になってきます。

費用を抑える2つのコツ

利益やキャッシュフローを出すために、費用は極力抑えたいところです。

そのコツは2つです。

  1. なるべく空室期間中に修繕工事・リフォームを済ませておく
  2. 簡単なものから自分で行い、知識・経験を増やして行く

①空室期間中に修繕工事・リフォームを済ませておく

入居者さんが新たに決まるまでの空室期間中に、極力多くの修繕・工事を済ませると費用を低減させることができます。

なぜなら

  • 安い業者さんを探す余裕がある。
  • 安い資材を支給すれば、更にコストダウンができる。

からです。

これは実に大きな費用の差をうみます。

トイレが故障して使用不能になった時の費用をご紹介しましょう。

  • 入居中      :12−15万円
  • 空室中      : 9−10万円

入居中は業者さんに時間外の緊急出動してもらったり、仕事中の入居者さんとスケジュール調整をするなど大変な手間暇がかかります。

緊急で入手できる資材も限られているので、値段にかまっていられません。

後手後手の対応をしてしまうと入居者さんの退去リスクを上げてしまうからです。

それに対して、

空室中であれば気兼ねなくゆっくり「費用優先」で物事を進められます。

時間的な余裕があれば、インターネットで最安値の資材を自分で調達し、現地に置いておくことができます。

これができると業者さんによっては手間賃だけで施工してくれます。

コストダウンができるというわけです。

②簡単なものから自分で行い、知識・経験を増やして行く

DIYすればさらに費用を抑えることができます。

意外と知られていませんがトイレ交換のDIYは誰にでも簡単にできます。

↓参考記事↓

かかった費用は2.5万円!賃貸アパートのトイレを便器ごと交換リフォームする作業手順を紹介するよ!トイレを便器ごと交換リフォームしたいと思いませんか?実は、自分(DIY)で施工すれば、費用も抑えられるし、とても簡単なんですよ。安く便器を購入する方法や作業手順をご紹介します。...

そして、かかる費用は便器とウォッシュレット代だけなので、4−5万円で抑えられます。

  • 入居中(外注)  :12−15万円
  • 空室中(外注)  : 9−10万円
  • 空室中(DIY)   : 4− 5万円

空室中に老朽化しているトイレを、思い切ってDIYで交換してしまえば、入居中に外注するのと比べると、実に8−10万円の費用が浮くことになります。

モーガン
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一度経験してしまえば、業者さんの見積もりを精査する力も養われますよ!

不動産投資の初心者だと業者さんの見積もり金額の妥当性が判断できないという悩みがあると思います。

それでも、資材費や作業工程を一度経験すれば、自ずと外注した時の費用の妥当性が見えてきます。

つまり、DIYすれば

  1. 部屋が魅力的になる
  2. 費用削減できる
  3. 外注費用の相場感覚が身に付く

と一石三鳥なんです!

相見積もりをする時は注意!

相見積もりで費用を下げようとするのは注意が必要です。

相場感覚もわからないまま、過少見積もりを要求してしまうと、業者さんや職人さんから相手にされなくなってしまうことがあるからです。

建物や設備の故障やトラブルは営業時間外にも発生します。

その時に親身になって動いてくれる業者さんがいないと、とても困ることになります。

工事業界の背景には、過酷な労働環境と高齢化があり、慢性的に人手不足です。

特に優秀な多能工さん(複数の作業工程を一度に請け負ってくれる職人さん)は減る一方です。

どうしても相見積もりをしないといけない場合は、予めそうする旨と誠意を伝えてからしましょうね。

モーガン
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ちなみに私は、懇意の業者さんから提示された価格に納得がいかない場合、相手が傷つかないように配慮した上で、自分でやってしまうようになりました。

初心者でも出来る!人気記事3選

というわけで、初心者の人でも是非一度はDIYにトライしてみてくださいね。

初心者にも人気の記事はこちらの3つです。

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