1.不動産投資

【無料テンプレート有り】空室の募集図面・マイソクの作成方法

空室募集チラシ(マイソク)の例です。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
やばいっす。空室が3つも出ちゃいましたよ。 管理会社の人、早く入居者つけてくれないかな…。
モーガン
モーガン
空室は他人任せじゃ、無くならないよ。自分で募集図面・マイソクを持って町中の賃貸仲介さんに営業した方が早く埋まると思うよ。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
マイソク…ですか?
モーガン
モーガン
そう、ポイントを抑えてマイソクを作ってしまえば、賃貸仲介店舗を回るだけでも空室が埋まる確率がだいぶ上がると思うよ!良かったらテンプレートもあるから使ってみて。

こんにちは、モーガンです!

先週、ようやく5棟目の木造アパートを決済しました!築38年の8世帯アパートです。茨城県の県庁所在地である水戸市に次ぐ市にあります。

駅からは20分以上かかりますが、閑静な文教地区にあり、賃貸ニーズも駅周辺の次にあるエリアです。

ただ、このアパート、空室が3部屋ある状態で買ってるんです。

いち早く埋めないと賃料も入ってきませんし、次の物件を購入するにあたって銀行さんの私への評価が低くなってしまいます。融資に響くことだけは避けたいところです。

管理会社さんに「埋めてよ!」って他人任せにすることもできるのですが、それだと全て埋まるまでに数ヶ月はかかってしまいそうです。それは嫌なので、20店舗ほどある賃貸仲介業者さんを自分で回ることにしました。

空室募集図面(業界用語でマイソクと呼びます)を作って、賃貸仲介の営業マンに大家として営業をかけるのです。↓↓↓

空室募集チラシ(マイソク)の例です。空室募集チラシ(マイソク)の例です。

 

これを賃貸仲介店舗に配っておくと、管理会社名が書かれている帯の部分に自社の帯を被せて、入居者に空室を紹介してくれます。

今回の記事は、「マイソクに何を書いておくと入居者を紹介して貰えるのか」について私が不動産管理会社に勤務していた時の経験を踏まえて書いていきたいと思います。

記事の末尾には実際に作ったマイソクをテンプレートとして無料ダウロードできるようにしました。一から作るのは面倒だという方は良かったら使ってください。

なお、マイソクテンプレートを使って訴求するべきポイントを書きましたので、是非下の記事を読んでくださいね!

空室募集図面(マイソク)の3つのポイント

今回ご紹介するマイソクの書き方は、オーナが管理会社さんをたてつつ、街の賃貸仲介店舗に入居づけをお願いする時のものです。なのでマイソクは管理会社さんが作成した体(てい)になります。

自分が作ったマイソクを管理会社の人が知らないところで、勝手に配ってしまうとギスギスしてしまうことがあるので注意してくださいね。必ず管理会社の人に見せて、内容に問題ないか確認してから、賃貸仲介店舗に配るようにした方がいいです。

「管理会社の人に作って貰えば?」と思う人もきっといるかと思います。私の場合、おばあちゃん社長の3人の管理会社さんなので、マイソクが手書きのものしか作れなくて…。任せられないんです。涙…。

私みたいな極端な場合ではなくても、自分で納得の行くものを作りたいと思う人もいますよね。そうい人は自分で作っちゃいましょう!

マイソクを作るにあたって3つのポイントがあります。

  1. 正確な記述が絶対条件
  2. 必要な入居費用は全て明示する
  3. 賃貸仲介営業マンをやる気にさせる

順を追って説明しますね。

①正確な記述が絶対条件

マイソクというペライチの紙ですが、法的には立派な広告資料です。

景品法という消費者(つまり、入居者)を保護する法律が適用されます。つまり、過大な広告をしたり、記載に誤りがあると裁判で負ける確率が高いです。事実に即して正確な記載をしましょう。

良くあるトラブルが設備関係の記載ミスです。

テレビモニターホンが付いてない部屋が一部屋あるのを忘れて、マイソクに設備として記載したまま入居が決まってしまったとします。後に入居者からクレームが来た場合、ごめんで済ますことはできません。

後からきちんと付けるとか、付けられない場合はお詫びの品や商品券を渡すとか、実損に応じた弁償をする必要があります。

もし対応しないと賃貸仲介業者さんから、不誠実な大家として扱われ、取引をしてもらえなくなりますし、事の大きさによっては消費者センターや弁護士とのやりとりが始まってしまいます。

私はマイソクとは別に別紙にて設備一覧を用意することがあります。ファミリー物件など設備が多い物件はマイソクの小さい欄に書ききれないからです。

また、設備一覧を用意することで、賃貸仲介さんが多忙で現地確認に行けなくても、とりあえず、スーモやホームズで空室募集してもらうこともできるので、募集を早める効果もあります。

設備一覧に載せるのは、スーモやホームズに掲載されている設備になります。

具体的には、角部屋、2階以上、庭、バルコニー、エアコン(設備と全入居者の残置物、両方がある場合はかき分けておく)、ガスコンロ、独立洗面台、温水洗浄便座、バストイレ別、テレビドアホン、シューズボックス、追い焚き機能浴室、室内洗濯機置場、照明器具付き、シューズボックス、シャワー、クローゼット、CATV、インターネット対応(無料か、それとも入居者が独自契約かもかき分けておく)、駐輪場、敷地内ゴミ置場などです。

この中には、スーモやホームズの検索をする場合に指定される設備もあるので、正確に、抜け漏れなく書いておくことが重要です。地域にもよりますが、ファミリーの人は追い焚き機能の有を検索項目に指定して、検索したりします。もし追い焚き機能がついているのに、設備として入力されていなかったら、機会損失してしまいます。

駅やランドマークからの距離を表す徒歩の分数は表示基準が決まっていることも留意しておく必要があります。80メートルが1分の換算です。グーグルマップなどで距離を正確に測り、正しい徒歩分数を表記しましょう。

間違っても「自分は歩けたから」と徒歩分数を過少表記してはダメですよ。賃貸仲介さんから信頼されなくなります。

駐車場のある物件の場合、駐車場の位置と空き区画を明示した別紙も用意することをオススメします。特に地方は車社会です。駐車場で空車がある物件は、アピールポイントになります。

敷地外駐車場として、月極を借り上げている場合は、物件からの距離なども明示しておくと更に良いでしょう。

そのほかも含めて正確に表記することを心がけてください。

②必要な入居費用は全て明示する

入居者が支払う必要がある費用を「漏れなく全て」明示する必要があります。

マイソクに明示されていなければ、請求が出来ないと考えておくべきです。後から「○○が請求から漏れてました!」と言うのは揉め事になるため、賃貸仲介さんは一番嫌がります。

部屋の賃料、共益費、駐車場の費用を書き漏らす人はいないと思いますが、町内会費、固定水道代(井戸水や各戸に子メーターがない物件の水道料金)などは書き漏らしがちです。注意する必要がありますね。

また、消費税がかかるような費用の場合は、消費税まできちっと明示する必要があります。総額を表記したり、(税別)、(税込)などと表記するようにしてください。

家賃保証など利用する保証会社によって金額が違うケースもありますね。その場合は、最低金額の横に「〜」を加えて、場合によってはそれ以上の費用が発生する事を明示しておけば大丈夫かと思います。

この入居時費用(初期費用ともいう)ですが、意外に色々かかってきます。管理会社さんが付帯商品をセットにすることがあるからです。それらが積み上がり想定外に高額になっているケースがあります。

私は事前に管理会社さんと協議し、初期費用を別紙で一覧にしてマイソクとともに配布しています。

当月家賃、翌月家賃、敷金、礼金、仲介手数料、火災保険料、家賃保証料、緊急駆け付けサービス(※)、鍵交換費用(※)、消臭消毒代(※)、簡易消化器具(※)など全てを一覧で書き出し、合計額がいくらになるかを明示するのです。

合計額が相場の範囲内かどうかを賃貸仲介さんは気にしますので抑えておきましょうね。

同じ要領で更新時の費用も一覧化して合計額を明示すると更に安心感を得ることができると思います。

更新料、更新事務手数料、火災保険料、家賃保証料、駆け付けサービスの一覧を作成するのです。更新料、更新事務手数料(※)、火災保険料、駆け付けサービス(※)は2年更新が多いのに対して、賃料保証は1年毎など請求タイミングが違う場合があるので、それも別紙一覧表に明記します。

(※)は管理会社さんの付帯サービスです。これらもきっちり書くことで、管理会社さんを安心させる効果もあります。

 

③賃貸仲介営業マンをやる気にさせる

実はマイソクの一番重要な記載事項は下の帯に書かれています。そうです、広告料、仲介手数料がいくらになるのかです。賃貸仲介の営業マンの取り分が明示されていることがマイソクで一番重要と言っても過言ではありません。

マイソクの下帯にある広告料、手数料が大事マイソクの下帯にあるAD(=広告料)と手数料が一番大事

 

賃貸仲介の営業マンは厳しい世界です。完全歩合制のところが多く、契約が取れなければ生活するためのお給料は支払われません。

時間は有限です。一月に案内できるお客さんの数はほぼ決まっています。そうすると一契約あたりの手数料売上が高くないとノルマは達成できないのです。

地域によって違うと思いますが、私の経験からすると一契約あたり5-10万円以上は手数料売上が立たないと採算が合わない営業マンが多いのではないでしょうか。広告料を上乗せして営業マンをやる気にする必要がありますね。

  • 広告料は何ヵ月分支払われるのか
  • 借主(入居者)側が支払う仲介手数料は客付(賃貸仲介営業マン)と元付(管理会社)の取り分は何%ずつなのか
  • その合計金額は多いのか少ないのか

これがしっかり読み取れるマイソクが良いマイソクです。

手数料にある%表記は入居者が客付業者に支払う仲介手数料の負担配分の割合を示しています。

貸主=あなた、借主=入居者さん、客付=入居者を見つけてくれた不動産会社さん、元付=あなたが依頼する不動産管理会社さんとお考えください。

仲介手数料を「誰がいくら払うか」、「それを誰がいくら貰うか」を表す必要があります。

「誰がいくら払うか」

入居者が100%払う場合は、貸主0% 借主100%になります。キャペーンなどとして、貸主が負担する場合は、貸主100% 借主0%や貸主50% 借主50%などというケースも考えられます。

「誰がいくら貰うか」

客付業者が100%貰う場合は、客付100% 元付0%になります。折半の場合は、客付50%、元付50%になります。

この区分は不動産管理会社さんと事前に調整してから記入してください。勝手に貸主側で決めると揉めてしまいます。ある程度その地域の商習慣に従う面も出てくるでしょう。

今の時代、大家や管理会社までわざわざ出向かなくても物件に鍵が備え付けられているのが常識なので、その鍵の開け方も合わせて下の帯に書いておくことも忘れずに。

賃貸仲介の営業マンは時間をかけずに手数料収入の多い空室から決めていかないと生きていけない世界で戦っています。それだけでも理解しておくとマイソクの書き方も変わってくると思います。

広告料の他に私は、マイソクの下帯の空きスペースに以下3点を赤太字で書き込んで目立たせています。

  1. 鍵-現地設置済み
  2. 夜間内見可能(通電あり)
  3. Web掲載全ての媒体可

①の「鍵-現地設置済み」は鍵が空室にキーボックスなどで付いているので、わざわざ管理会社に取りに来る手間のない物件だということを明示するために記述しています。

②の夜間内見可能(通電あり)は、「ブレーカーさえあげてもらえれば、夜間に内見することも出来ますよ」という意味です。冬場は夕方には既に真っ暗です。夏場でも仕事帰りに内見しいというニーズがあり、それに応えられる物件だということを伝えるためです。

これは結構喜ばれます。そのためにも空室期間中も電力会社と契約し、シーリングライトを設置しておきましょう。

③Web掲載全ての媒体可

スーモ、ホームズ、アットホームなど全ての媒体で掲載OKですよ!という意味です。管理会社と専任媒介契約を結んでいる場合、その管理会社以外はWeb掲載しては行けないという場合があります。管理会社も同意して広く一般に募集している物件だということを意味しています。

空室募集図面(マイソク)のテンプレート無料ダウンロード

ここまでのポイントをカバーしたマイソクのテンプレートを作りました。無料でダウンロードできますので、よろしければお使いください。

私が空室募集をする際に使っているものです。私も当初ネットを叩いて探したのですが、あまりしっくり来るものがなく、自分で作成しました。

ご自由にお使いください。

出来上がった募集図面・マイソクは必ず管理会社さんに見せて、相違がないことを確認してもらいましょう。万が一、入居者が決まった後に、齟齬や間違いが発覚したと場合、賃貸仲介さんをはじめ多くの人に多大な迷惑をかけることになります。

賃貸経営の重要なパートナである管理会社と意思疎通が取れていることは、大前提になることは言うまでもありません。

空室が多いと気が気ではないですよね。仕事が手につかないなんて人もいるのではないでしょうか。この記事が早期満室に役に立てば幸いです。

なお、この募集図面・マイソクを使って、どのように賃貸仲介さんに営業をかけるのか、下の記事に書いています。合わせて読んでもらうことによって、お作りになった募集図面・マイソクが更に活きると思います!

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モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。