3. 空室対策&リフォーム

【DIYリノベーションの費用も公開!】長期入居でボロボロになった築古アパートの空室をコスパ重視のDIYリノベしたら即入居申し込みが入って最高

弟子の亀丸
弟子の亀丸
ヒィィ!10年以上入居していた3LDKのファミリー向けアパートで退去の連絡がありました。
モーガン
モーガン
それは不味いね。長期入居していた部屋だと結構汚れているから大部分の壁紙は張り替えなきゃいけないし、、、それ以外にも原状回復費用が結構かかりそうだね。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
そうなんですよ。入居期間が長いと入居者さんにほどんど請求できないし。
モーガン
モーガン
築年数が経過していたり、立地が悪かったりするとクリーニングだけして募集するだけじゃ入居者は現れないしね。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
ですよね。かといって、部屋全体をピカピカにリノベーションしたら80−100万円の請求書がくるのは目に見えてます。そんなに払えませんよ!
モーガン
モーガン
大丈夫!自分でやれば半分以下の費用で抑えられるよ。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
自分でやるんですか?不器用だし自信ないなぁ….。それにどこをどうすれば入居者さんに気に入って貰えるのかも検討つかないし。 
モーガン
モーガン
私でもできたし、私が実施した工事箇所を紹介するから参考にしてみて!効果が高い箇所に重点をおいて空室対策リフォームをすれば入居者も直ぐに見つかるよ!

こんにちは、茨城県を中心に11棟67室の築古アパート、マンションを経営しているモーガンです!2年前に会社員を卒業した専業不動産投資家です。

今回の記事では、築年数が経過したいわゆる築古アパート、マンションを必要最小限の費用で空室対策に最大限の効果をもたらす原状回復リフォームをする方法」について書きたいと思います。

費用 = 最小限

空室対策効果 = 最大限

退去が出た時に傷んだ部屋を「どこまで、いくらかけてリフォームするか」って悩ましくありませんか?

私は最近まで毎回頭を抱えて悩んでいました。

業者さんに発注すると結構費用が嵩むんですよね。

築20年以上経過した築古物件だと水回りの設備も一昔前の仕様のものですし、結構くたびれてます。

入居者さんが汚した壁紙やクッションフロアだけではなく、設備も更新しないといけないので余計に費用がかかります。

弟子の亀丸
弟子の亀丸
ヒィィィ、何ですか?この見積もりは!いくら傷みが酷い部屋だからって、1DKで40万?、3LDKが80万??家賃10ヶ月分以上ですよ、そんなの無理!

ダメージ箇所が多いから仕方がないんですけど、それでも高額な見積もりを見ると、ついつい

  • 壁紙に汚れがついていようが
  • クッションフロアが家具を置いた跡で凹んでいようが
  • 水栓蛇口が昭和のツーバルブで使いにくかろうが

見て見ぬ振りをして費用を浮かせようとしてしまうんですよね…

手垢だらけの壁紙は清潔感がないので嫌われてしまいますよね。

クッションフロアは柔らかいので家具を置いた跡が凹み、その上黒ずんできます。これがあまりに多いと気になりますよね。

水とお湯が別のバルブ(ツーバルブ)になっていて、温度調節が片手ではできません。ザ・昭和!という感じで内見が決まらない要因になることも。

それが完全に裏目に出ることもあって、空室期間が長引く原因になることも。

これでは、空室期間中の逸失家賃を考えると、その削り落とす行為が正しかったのか疑問が残るところです。

弟子の亀丸
弟子の亀丸
家賃3ヶ月分まで工事の項目を削り落としたけど、空室期間が6ヶ月経過しても決まらない、、あれ?もう家賃9ヶ月分を使ったのと一緒だ、、、これじゃ、本末転倒だ、、、

原状回復費用を必要最小限にしつつ、内見が入ればすぐ決まる部屋にする方法を見つける必要がありますね。

今回は事例まじえて解説したいと思います!

効果的なリフォーム箇所と費用の関係

それではどこをどの様にすれば「内見が入ればすぐに決まる部屋」になるのでしょうか?

私が12年の賃貸経営で賃貸仲介さんの声を拾った結果、以下のような表に行き着きました。

入居者さんへの訴求効果で、一番効果が高いのは水回りです。

私の築古アパートは、蛇口がツーバルブだったり、トイレの便器や洗面台もくたびれていることが多々あります。古臭さで止まれば良いのですが、その取れない錆や黒ずみから若干清潔感に劣るのも否めません。

これが新品に交換されていることは内見時に大きな影響を及ぼすというわけです。

その次に効果が高いのは部屋の大部分を構成する壁紙や床材です。

単純に使用されている面積が大きいので最も目に入りやすいです。それが10年入居された後の手垢や黒ずみだらけだと入居者さんは申し込んではくれないですよね(よっぽど立地がよければ別ですが)。

備品類の整備も大事です。

シーリングライトなどは部屋を明るくするために予め設置しておきますし、姿見、ハンガーポールなど気の利いた安価な設備も導入します。

安価で効果が高い美品類はこちらの記事にまとめてあります。

空室対策のリフォームってどこまでやる?
築古アパートでも入居がすぐ決まる!空室対策リフォームの3つのポイントと低価格で実現した15の事例空室対策として入居者の退去後のリフォームはどのレベルまですれば良いのか迷うことはありませんか?写真付きの15の事例として3つのポイントの解説とともに纏めました!...

ただ、これについては水回りや部屋の綺麗さの前提がないと、ほとんど効果を発揮しないでしょう。安価なだけに効果も限定的というところでしょうか。

弟子の亀丸
弟子の亀丸
そんなことわかってますよ!水回りや壁、床材を全部交換したいですよ!だけど費用がめちゃくちゃかかるじゃないですか!

そうなんですよね。一番効果が高い水回りはどれも高額です。部材だけでも数万円するし、その設置するための作業費も同じ、もしくはそれ以上とられます。

壁紙や床材はメートル単価は数百円なのですが、例えば私の3LDKの場合、使用する壁紙は200メートルにも及びますし、床も65㎡と大量に必要になってきます。

それを貼る作業費も含めるとあっという間に30−40万円になってしまうんです。

弟子の亀丸
弟子の亀丸
リビングの壁紙は比較的シミが少ないし、床も傷は多いけどまだ穴が開いているわけじゃないし、大丈夫じゃない?

なんて、自分の心に嘘をついて、見て見ぬ振りをしてしまうのも無理はありませんね。

では、どうするか?

モーガン
モーガン
Do it yourself!自分でやればいいのです。

部材費だけで済むので、費用対効果が抜群になります。

10年入居の3LDK(65㎡)の原状回復フルリフォーム費用例

具体的に見てみましょう。

以下の表は今回私がフルリフォームを自分でした3LDKの例です。ほとんどDIYで行ったので外注の作業費は畳の表替えとクリーニングのみでした。

このお部屋は10年以上、足の悪いお婆さんが一人で住まわれていました。お体が不自由だったため、日々の清掃が行き届かなくなっていたようです。施設に入ることになり退去されました。

退去後の部屋の様子は、、、

  • 壁に手をついて室内を移動していたため、天井以外の壁紙は手垢で黒ずんでおり全滅
  • クッションフロアの床は汚れと家具によるスレで汚い印象
  • トイレの便器は汚れと錆が出ていて水がうまく流れない
  • 独立洗面台のボールは欠けている
  • 浴室の壁は塗装が剥げている

という感じです。

長期に入居されていたことはありがたいので、仕方のないことなのですが、まぁ、ちょっとクリーニングしたくらいでは人に貸せる状態になりません。

賃貸経営をしていると時々、こういう部屋が出てしまうんですよね。だからいつも長期入居者が退去すると聞くと震え上がります(汗)。

でも、なんとか約37万円、家賃6ヶ月強で費用を抑えることができました。

何より良かったのは、工事完了した3日後に入った最初の内見で入居申し込みとなったことです。

築古だし、駅からも徒歩30分以上と悪い立地のアパートです。

中途半端なリフォームをしていた時代は6ヶ月空室になることもありました。

それが空室は1ヶ月だけ。

5ヶ月分の家賃、つまり30万円収益性が向上したのと同じです!

実際に施工した内容をご紹介しますね!

素人でもできた効果的なDIYリフォーム事例

まずは効果が高い水まわりのDIYリフォームのご紹介です。

費用:9千円(1面) 施工時間:半日

Twitterでもかなり好評を得たのですが、塗装の剥げたお風呂場の壁にサンゲツのリアテックシートを貼りました。

最近の分譲マンションはお風呂場のデザインが洗練された感じですが、それに近づいたと思いませんか?

壁紙貼るのよりちょっと難しいんですが、素人でもYouTube見ながらできますよ!オススメです。

DIYで格安に施工する方法を以下の記事にまとめてあります。

たった9,000円の経費で即入居!古びた浴室を一新する魔法のDIY施工、シール式化粧フィルム・リアテックをこっそり教えます!リアテックで古びた浴室を綺麗に見せたいと思いませんか?素人でもDIYで格安に施工する方法を解説します。...

費用:1万4千円 施工時間:15分

築古アパートだとキッチンの水道が昭和レトロなツーバルブ水栓なことってありますよね。

それでも問題ないのですが、やはり、主婦目線だと扱いづらいかと。

私は必ずシングルレバータイプに交換するようにしています。

費用:2万8千円 施工時間:30分

お風呂場のシャワーも同様にシングルレバーにしてます。

私のアパートがバスタブの上につける台座付きタイプしかつかないので、3万円弱と高額ですが、壁付きタイプだったら、1万5千円程度で済みますよ。

見栄えが全然違いますよね!

費用:4万円 施工時間:1−2時間

職人さんじゃなくてもトイレの便器も交換できるって知ってました?

素人でも1-2時間もあれば、

  • 便器とタンク(セットで1万5千円)
  • ウォッシュレット(2万5千円)

を4万円で新品に交換設置できてしまいます。

赤錆がついてくたびれた便器交換はとてもコスパが高いDIYでした!

DIYで便器ごと交換する方法についてはこちらの記事にまとめてあります。

かかった費用は4万円!築30年アパートのトイレを1−2時間のDIYで新品交換したら入居がすぐ決まって優勝!トイレの便器を交換するのは10万円以上するし、自分ではできないと思っていませんか?実際は素人でも1−2時間の作業かつ、費用も4万円ほどでできてしまいます。トイレ交換をDIYする方法を解説しました!...

費用:5万5千円 施工時間:半日

独立洗面台も築古だとツーバルブ混合線だったり、洗面ボウルが欠けていたり、みすぼらしくなってしまっているケースもありますよね。

自分で交換すればかなりグレードの高い独立洗面台に新品交換できます。

私はあえて

  • 全身が映る三面鏡
  • 伸び縮みするシャンプーホース
  • 化粧板でゴージャス感の出る引き出し

がついているちょっと豪華に見えるタイプを選んでいます。

これでも自分で仕入れて設置してしまえば半日作業の5.5万円で新品交換できます!

もう少しグレードを落としてもよければインターネットで4万円代で見つけられると思います。

費用:3千円 施工時間:15分

ちょっと地味なネタですし、内見の時には目立たないかもしれませんが、換気扇ってどうされてますか?

油汚れはクリーニングで落ちますが、異音がしたり、排気力が落ちていたりしませんか?

細かい配慮もしたいところですね。

次は一番目に入ってくるお部屋の壁紙や床材についてです。

費用:2万円(6畳) 施工時間:半日から1日

リビング、廊下はサンゲツのブラックウォールナットというフロアタイルで統一しました。

どうです?

質感、高級感が出ますよね。そう内見にもテキメンでしたよ!

このフロアタイルは1ケース(3.34㎡)を5−6千円で手に入れることができます。6畳一間なら4ケースであまりが出るので、2万円程度でできます。

クッションフロアという安価なものなら半分程度の費用で貼ることができますが、耐久性も半分です。

内見映えして、倍以上の耐久性を持つフロアタイルを採用することでコスパの良いリフォームをしてみましたよ!

作業時間は一部屋に1日くらいかなと思います。これもクッションフロアより時間がかかるんですけど、一度貼ってしまえば長持ちするので頑張る価値があります。

このサンゲツのフレンチヘリンボーンも素敵ですよね?

主寝室と洋間をこれにしました。

最近はネットで部屋探しする人がほとんどなのはご存知かも知れませんが、写真映えしていいですよ!

次に壁紙です。

費用:9千円(6畳) 施工時間:半日から1日

私が採用した壁紙はサンゲツの奇跡の石目と呼ばれるSP9547です。

白の石目模様になります。

量産クロスと言って定番品として大量に機械生産されているものなので、カラフルなアクセントクロスよりも大分安いです。

これを全部屋統一で貼っています。

あれ?アクセントクロス貼らないの?って思う方もいらっしゃるかと思いますが、白であれば清潔感が出るのと、床材に割と目線がいくようなきれいな柄を持ってきているので使っていません。

最近海外のリゾートホテルも壁紙はシンプルトーンで床材に模様を持ってきているところが多いので真似している感じです♪

値段は糊付きで300円強/mです。

業者さんに頼むと地域にもよりますが、職人さんに直接発注で650−800円/m。

不動産管理会社を通すと850ー1000円/mになりますよね。

自分で貼ると半分以下、場合によっては3分の1で済んでしまうのがDIYの魅力です。

3LDK(65㎡)だと200m分の壁紙を消費します。

5万から10万円は違ってくるので、浮いた費用で気の利いた設備が2つくらい付けられますね!

作業時間は大体一部屋に付き半日から1日くらい。慣れてくるともっと貼れるかも知れません。

体力的に大変な時もありましたが、私は出来上がりを想像しながら楽しんでDIYできましたよ。

最後に番外編です。

取り外した設備や廃材のゴミ処理についてです。

業者さんからの見積もりの中で意外に大きいのはゴミ処分代です。

業者さんは産業廃棄物処理場に捨てに行ってくれるのですが、ゴミの重量で費用が発生します。また、事前予約制だったりする地域もあり、運搬のスケジュールを組んだりもしなければいけないため、そこそこの費用を取られます。

でも自分で持ち込めば、ゴミ処理場に取られる数千円で済んでしまいますよ。試してみて下さいね。

なになに?DIYしてみたくなったですって?

そうしたら、かっこいいフロアタイルを貼ることから初めてみませんか?簡単な割りに内見に効果的な部屋になりますよ!

貼り方の参考になる記事を貼っておきますね!

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モーガン
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モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。 ツイッターで不動産投資についてつぶやいています。是非、下のツイッターアイコン(青い鳥のマーク)からフォローしてくださいね。 このブログの記事が役にたったと思ったら、はてなブックマークやツイッターで共有して貰ったり、リンクを貼ってもらえると嬉しいです。更なる記事更新へのモチベーションになります!