3. 空室対策&リフォーム

【4万円も浮いちゃうの!?】壁紙クロスの貼り替え費用の相場とコスパ最強にDIYで施工する方法を教えるよ!

弟子の亀丸
弟子の亀丸
壁紙の貼り替えを業者さんに依頼したら、ものすごく高い見積もりが返ってきました…。
モーガン
モーガン
自分で貼り替えちゃえば?
弟子の亀丸
弟子の亀丸
DIYすると安く済むんですか?
モーガン
モーガン
6帖の部屋で7千円くらい。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
え!?業者さんの相場の5分の1じゃないですか!複数の部屋を貼り替えたら4−5万円は簡単に浮いちゃいますね!でも結構作業時間かかるじゃ…
モーガン
モーガン
6帖の部屋なら1日もあれば壁全面を貼り替えられるよ。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
土日でやれば2部屋は貼り替えられちゃう!でも自分にできるかな?すごく不器用なんですよね…
モーガン
モーガン
大丈夫!意外と簡単なんだよ。格安にDIYする方法を教えるね!

こんにちは、専業不動産投資家のモーガンです!茨城県を中心に11棟67室の築古アパート、マンションを経営しています。

その築古アパート、マンションで退去があるたびに頭を悩ますのが原状回復費の高さです。

長年入居してもらえるとありがたいのですが、その分壁紙が手垢などで黒ずんだり、剥がれたりしていることが多いので、貼り替えが必要になってしまいます。

不動産管理会社や業者さんに貼り替えをお願いすると単身者向けの1Kアパートでも3−5万円、ファミリー向けともなると10万円以上の見積もりが来ることも。

それでも、DIYを始める前は、渋々発注してました。

壁の汚れは目に付くし、次の入居者さんを見つけるために内見時の印象はとても大切だからです。

1年前のことです。

退去が出るたびに送付されてくる恐怖の見積もりから逃れたいという思いもあり、自分で壁紙の貼り替えに挑戦することにしました。

その時の記事はこちらです。

ズボラ不動産投資家モーガンが空室リフォームのDIYを決意!DIY仲間って控えめに言って最高かよ不動産投資でDIYリフォームするのは面倒なだけ!と思っていませんか。確かに手間はかかりますが、それで得られる関係がないと今後の不動産投資で生き残れないかも知れませんよ。...

そして、いざ壁紙を自分で貼り替えてみると良いことだらけ!

  • 驚くほど費用が安く収まる!
  • 業者さんがつかまらない繁忙期でも、直ぐに空室募集をかけられる!
  • 不器用な私でも意外に簡単にできた!

今では内見時にアピールできるアクセントクロスを貼って入居申し込みを得やすい「攻めの部屋作り」ができるようになりました。

とは言っても、今までDIYをしてこなかった人は躊躇してしまう人も多いのではないでしょうか?

アンケートをとってみると不器用だから躊躇してしまうと言う人がとても多いようです。


そうですよね。失敗するリスクを犯してまでやるほど費用対効果が高いのかは疑問に思うのは無理もありません(私も当初そう思っていました)。

会社員の方やお子さんが小さい家庭にとって週末の時間は貴重ですよね。

それを犠牲にした挙句、失敗したのでは報われないですよね。

わかります。

でも実際やってみるとその心配は無用なことがわかると思いますよ。

意外にも壁紙貼り替えは

  • 安くて
  • 早くて
  • 簡単

なんです!

私の仲間には家族と一緒に壁紙貼り替えを楽しんでいる方までいらっしゃいます。

不動産投資を始めたばかりの方にも、物件を知るとても良い経験になるので一度は挑戦してみることをオススメします。

私は初めて貼り替えを終えたときに、今までと違う景色が見えました!

  • 退去時の原状回復見積もりが怖くなくなります。
  • 費用が圧縮され、手残りが増えます。
  • 清潔でオシャレになる分、空室期間が減り、家賃収入が増えます。
モーガン
モーガン
費用対効果と誰にでもできる施工方法について解説していきますね。

壁紙貼り替え費用の相場とDIYの費用対効果

アンケートをとってみて感じたのは、「DIYで壁紙を貼り替えることに費用対効果が出るのか?」という疑問から躊躇されている方が多いことです。

そこで下の「発注・施工方式別の壁紙貼り替え相場と比較表」をみてみてください。

DIYをする人としない人では家賃1ヶ月分くらいの差が出てしまうことがわかると思います。

発注・施工方式別の壁紙貼り替え相場と比較表

注1:↑(カッコ)内は壁の総面積です。部屋の面積ではありません。

注2:地域ごとに相場は変わります。

表の中の赤字にある通り、①不動産管理会社経由で発注している人とDIYの人を比べると8帖を一部屋貼り替えるだけで、約3ー4万円の差が出てきます。

これは地方の築古アパートの家賃1ヶ月分に相当しますね。

②職人さんに直接発注している人と比較しても6帖と8帖のふた部屋を貼り替えると同じように差が開きますし、3−4部屋を貼り替えないといけない場合は、さらに大きな差になります。

効果的に壁紙を貼り替えると、募集後即申し込みが入ることも珍しくなく、空室期間が最小化できます。

モーガン
モーガン
空室期間が1ヶ月短くなると考えると、家賃1ヶ月分を得したと考えられます。つまり、退去1回に合計2ヶ月分以上の収益力がアップしていると実感してます。

壁紙の貼り替えには三通りの発注・施工方式があります。

①不動産管理会社経由で発注した時の相場

①不動産管理会社経由で壁紙職人さんに発注するのが一番手間がかかりません。

原状回復工事全体の

  • 進捗管理
  • 職人さんの手配
  • 品質管理

を全て代行してくれるので、発注する意思さえ伝えれば何もせずとも、空室募集まで持っていってくれます。

その分、三通りの中で一番高額になり、一番安い白の量産クロス(壁紙)を1㎡貼り替えるのに、1000円から1500円ほどかかるのが相場かと思います。

モーガン
モーガン
貼り替えなければいけない面積が広いと予算的に厳しいので、多少の汚れがあっても、目を瞑って募集してしまうという人も多い気がします。(身に覚えあり、笑)

②壁紙職人さんに直接発注した時の相場

ある程度不動産投資をしていると②壁紙職人さんに直接発注できるようになるかと思います。知人からの紹介やネットで安い業者さんを探すと意外と見つかります。

この場合、貼り替えに入ってもらう日程などを自分で調整する分、安く貼ってもらうことができます。

職人さんとのお付き合いの仕方次第では、750円から900円ほどで請け負ってくれることもあります。

結構安いですよね。

ただ、デメリットもあります。

日程調整が結構面倒です。

床を貼り替えたり、清掃作業とは並行できないので、それぞれの業者さんと連絡を取り合い、日程を確保しなければなりません。

他の現場作業でトラブルがあるとスケジュール変更を余儀なくされ、再調整なんてこともよくあります。

また、職人さんは忙しさによって品質にばらつきが出る印象を持っています。

2月から4月の繁忙期は現場の数をこなさなければいけないせいか、仕上がりが雑になったり、場合によっては納期が数週間ずれ込むこともあります。

モーガン
モーガン
大口の発注をする不動産管理会社じゃないので、どうしても隙間でやってもらう感じになり、思ったようにいかないことも多々あります。

③ 自分(DIY)で施工した時の費用

言わずもがな、DIYで施工した時の費用は他と比べて圧倒的に安く済みます。

費用構成の中で一番大きいのは人件費であり、それを自分で賄うわけですから、当たり前といえば当たり前かもしれません。

DIYの費用は1㎡あたり165円から275円で済んでしまうのが最大の魅力です。

この費用が何かというと壁紙代です。

糊が付いていない白い量産クロスであれば、壁紙屋本舗やRESTAなどのネットショップで1㎡あたり165円前後(送料込み)で手に入れることができますし、手間を省ける糊付きのものでも、275円ほどです。

自分が作業に入れる日を避けるように他の工程(業者さん)を調整するだけで良いのでスケジュール調整も難しくありません。

作業品質は自分の腕次第になってしまうのをデメリットに感じる人もいるかと思いますが、2−3回経験すれば十分の品質になります。

実際の工程をみていただけると安心できると思うので、次に説明していきますね。

DIYで壁紙を貼り替える手順

それではいよいよ自分で壁紙を貼り替える手順について説明していきたいと思います。

壁紙と道具の購入する

壁紙や張り替えに必要な道具はインターネットで簡単に揃います。

一番重要な壁紙ですが、初心者であれば糊付きの壁紙を購入するのが良いと思います。

  • 糊を別に購入
  • 糊を壁紙にローラーで塗り付ける
  • ローラーや容器を洗う

という工程が省けるので時間短縮になります。

私はいつも糊付きの壁紙をRESTA DIY Shopで購入しています。

私が愛用する白の量産クロスSP9547 奇跡の石目が

  • 30m(=6帖分)
  • 糊付き
  • 道具セット込み
  • 送料無料
  • 2-3営業日内発送

という条件で、8,850円(税込)と安く手に入るからです。

 

弟子の亀丸
弟子の亀丸
道具セットつき?
モーガン
モーガン
そう、このチャレンジセットは壁紙を貼る道具がついているので、とても便利だよ。

初心者の人でも道具を揃える手間が省けて良いですよね。

この他に用意するものは、以下の3つです。

長谷川工業(Hasegawa) 軽量踏台 2段 (定番) SE2.0-6(56cm) (16840)

長谷川工業(Hasegawa) 軽量踏台 2段 (定番) SE2.0-6(56cm) (16840)

2,420円(10/19 21:36時点)
Amazonの情報を掲載しています

脚立(2段)を用意しましょう。壁の一番上は2.5m近くあるので、ジャイアント馬場(古い…)じゃないと届きません。

3段以上の脚立だと大きすぎて、動かすのに面倒なので、2段のものが良いです。

Kaisel ステンレス地ベラ 0.4㎜厚 NO.8(刃の長さ245mm)

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1,225円(10/19 21:36時点)
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チャレンジセットについてくるステンレス定規だと小さいため、カッターで壁紙をカットする工程の効率を上げるためには、地ベラを別途購入しておくと良いです。

(ステンレス定規でもできるので無理に買う必要はありません)

必要な道具を取るために脚立を上り下りするのは効率が悪いですし、翌日筋肉痛に苦しむことになります。

腰袋を買って脚立の上でも道具を手に取れるようにしておきましょう。

古い壁紙を剥がす

まずは壁についている物を外していきましょう。

ネジを回すのに手首が疲れるので電動ドライバーがあると便利ですね。

外したネジなどをなくさないように袋などにしまっておいてくださいね。

そして古い壁紙を剥がします。

壁紙と壁紙のつなぎ目があるので目を凝らして探してみてください。

そこからカッターで切り込みを入れましょう。

この時に注意は壁紙の裏紙を残して剥がすようにします。

壁の凸凹を裏紙がカバーして平になるので、その上から新しい壁紙を貼った時に綺麗な仕上がりになります。

ただ、古ければ古いほど固着してしまい、裏紙ごと剥がれてしまうこともよくあります。

あまり神経質にならなくてOKです。

あとはひたらすら剥がしていきます。

新しい壁紙を貼る

いよいよ新しい壁紙を貼ります!

壁紙はこんな風にロール状で届きます。

作業現場はこんな感じです。

この部屋の高さは2.35メートル。多少余裕を持たせて、2.45メートルに壁紙をハサミで切ります。

この時に壁紙を床にダイレクトに広げてしまうとはみでたと糊がついてしまって汚くなってしまいます。

乾いてしまうと掃除が大変です。

ブルーシートや新聞紙を引いて作業しましょう。

糊付き壁紙を貼るのは簡単です。

壁紙の裏にあるフィルムを剥がして、壁にペタッと貼るだけです。

この時に撫でばけで空気を抜きながら、かつシワを伸ばしながら貼りましょう。

糊はすぐに乾かないので、失敗しても貼り直しが効きますので安心してくださいね。

シワが無くなったら、端が浮いているので、ヘラで壁に押し当てるように密着させます。

 

スーッと端をなぞっていけばOKです。

角はちょっと注意が必要です。

角を無理に押し当てると穴が空いてしまいます。

写真の通り、山折を作ります。

こうすれば穴は空きませんし、後ほど余分をカッターで切り落とす時にも、綺麗にできます。

次に壁紙の余分を地ベラとカッターで切り落とします。

次に壁紙の四辺をローラーで圧着します。

糊付き壁紙が剥がれる時は四隅や四辺が浮いているところからです。

端に浮きがないか確認しながら、ローラーでコロコロと圧着してください。

もう少しで1枚目終わりです。

幅木や天井の周り縁(フチ)に糊がついてしまっているので、濡れた雑巾で拭き取りましょう。

糊がついたところは、乾くと黄ばんでしまい、仕上がりが汚くなってしまいます。

糊が手についた時もそうですが、小まめに拭くことが大事になるので、腰袋には濡れ雑巾も突っ込んでおきましょうね。

次に2枚目を貼ります。

壁紙は両サイドに耳がついています。

端から2-3センチほど、耳どうしを重ね合わせるようにして貼りましょう。

そしてクライマックスです!

重なった2枚の耳を一度に切って、切り合わせます。

弟子の亀丸
弟子の亀丸
これは難しそう…
モーガン
モーガン
ちょっと強めに力を入れて、2枚一度に切る感覚を掴めば大丈夫だよ!

壁紙を貼る時に綺麗に仕上げるコツは「カッターの刃を小まめに折ること」です。

壁紙を切ると糊がカッターの刃に纏わりついて、予想以上に早く、切れなくなります。

折らないと刃先がひっかけるようになってしまい、壁紙を破いてしまいます。

壁紙を1−2枚貼ったら、すぐに折るくらいの感覚です。

特に切り合わせをする前には折りましょう。

刃折処理器があると便利だし、安全ですよ。

オルファ(OLFA) 安全刃折処理器ポキ 133K

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141円(10/19 21:37時点)
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ただし、破いてしまっても、切れ端を小さく切って埋めてしまえば見えませんよ。

白いクロスなら付属のコーキング剤を塗ってしまえば全くわかりません。

モーガン
モーガン
気楽に考えてくださいね。

2枚目も綺麗に貼れました!あとはこれを全壁に繰り返すだけです!

(どうです?つなぎ目や破れた後は見えないですよね?)

モーガン
モーガン
6帖の全壁を剥がしてから貼るまで、1日くらいで終わります。壁紙は安いので万が一失敗しても貼りなおせばいいだけですよ。ぜひ挑戦してみてくださいね!

余った壁紙は、送られてきた時に入っていたビニール袋に入れて、硬く結んでおけば糊も乾きません。

半年くらいは問題なく再利用できますよ。

万が一糊が乾いてしまっても水を入れて浸しておけば、復活するようです。

無駄にならないのはいいですよね!

これさえ見れば完璧!動画2選!

写真だけだとわかりづらいところがあったかもしれません。

そこで一連の手順がわかる動画を二つご紹介します。

まず最初に壁紙屋本舗さんが出している動画です。

この記事で説明している流れが一通り動画で確認できるので、是非イメトレに活用してくださいね。

平らな壁一面だけ貼るなら、この動画を見れば十分です。

部屋全面に貼ろうと思うと、障害物が出てきます。

  • 出隅(デスミ、出っ張った角のことです)
  • 入隅(イリスミ、引っ込んだ角のことです)
  • エアコン

これらはちょっと工夫が必要になってきます。

そこで見て欲しいのが、RESTA DIY Shopさんが公開している動画です。

障害物もなんてことないことがわかるかと思います。

弟子の亀丸
弟子の亀丸
頭で理解したけど、不安だなぁ…どこかで練習できないのかな?

そんな貴方に朗報です!

Twitter上で先輩不動産投資家たちが壁紙貼り替えの体験会を募集していますよ。

貴方が参加してくれれば、先輩投資家も手伝ってもらえるので助かります。多少失敗しても、リカバリー方法も教えて貰えるし、Win – Winな関係です。

私のアカウントでは、先輩投資家たちの募集をリツイートしてお知らせしてますので、是非こちらからフォローしておいてくださいね→

この壁紙の張り替え意外にもコスパの良いリフォームを下の記事で紹介していますので、是非読んでみてくださいね。

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モーガン
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ABOUT ME
モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。 ツイッターで不動産投資についてつぶやいています。是非、下のツイッターアイコン(青い鳥のマーク)からフォローしてくださいね。 このブログの記事が役にたったと思ったら、はてなブックマークやツイッターで共有して貰ったり、リンクを貼ってもらえると嬉しいです。更なる記事更新へのモチベーションになります!