こんにちは、モーガンです！（ツイッターアカウントはこちら→Follow @モーガン＠30代からの不動産投資
会社員を卒業して不動産賃貸業専業になってから半年が経過した昨年の１１月から、数ヶ月かけて取り組んできたことがあります。それは不動産投資の法人を「融資総額１０億円まで受け続けられる優良な財務体質にする」ことです。
銀行さんが「この法人には融資を出し続けても大丈夫！」と評価して貰えるように顧問税理士の先生とともに財務体質の改善に取り組んできました。
結果として昨年９月から９ヶ月間で３件の融資を受けて総額２億円の借入をしても銀行の法人格付において融資「正常先」をキープできています。何も工夫しなければこれだけ借入をして負債を計上したので、融資「要注意先」の格付けに転落してもおかしくありません。しかし、今後も融資「正常先」として前向きに取り組んでくれると銀行の担当者の方は言ってくれています。
私が主に取り組んだ財務体質改善は以下の３つです。
- 財務分析による「現状分析とあるべき姿の定義」。
- 月次試算表を作成し、経営・財務状況を銀行に報告する。
- 決算で自己資本比率、営業利益・経常利益、資産の改善をする。
上記３点は全て会計、税務の法律に準拠した取り組みです。違法な手法やグレーゾーンを突くようなものではありません。
この３つに取り組むにあたり顧問税理士の先生の助言のみならず、石渡浩さんのDVD、セミナー、そして個人コンサルを活用させていただき、より大きな成果を得ることができました。多くの人に知って貰いたい内容だったため、ブログ記事に残したいと思います。
順を追ってご説明しますね。
コンテンツ
不動産投資法人で財務体質改善をする背景
そもそも財務体質の改善をする必要性があるのかという点からご説明したいと思います。
私の不動産投資法人は現在１２期目に入っていますが１１期目で転換期を迎えました。会社員を辞め、不動産賃貸業「専業」になったのです。それまで不動産投資法人は会社員としての副業でしたが、本業となりました。
１１期目からは不動産賃貸業の収入で食べて行く必要があります。この不動産投資法人の役員報酬で年間１千万円くらいは生活のために欲しいと考えた私は、この法人の目標を定めました。
- 役員報酬 ：１千万円
- 年間家賃売上：１億円
- 融資総額 ：１０億円
役員報酬１千万を得るためには、年間の家賃売上は１億円くらいないといけません。家賃売上１億円ということは利回り１０％の物件を購入してこの目標を達成すると考えると１０億円の融資を受ける必要が出てくるというわけです。
融資総額１０億円というのは結構ハードルが高く感じました。同時に「このままでは無理だな」とも思いました。２億や３億ならまだしも、「１０億を融資してもいいよ」と銀行から言ってもらえる法人はそれなりの信用や財務力が必要なのは直感的にわかりますよね。
私も下の記事にもある通り、必死に融資をしてくれる銀行を開拓してきたつもりです。その銀行の開拓実績でも書きましたが、薄氷を履むが如しです。
幸い２行と融資関係を持てましたが、それぞれ総額いくらまで融資してくれるかは不透明です。
私の法人は１２期目ですが、１期から１０期は会社員をしていたので、経営に力を入れていませんでした。会社員のお給料で食べていましたので、プラスαとして多少の収入と節税ができればいいやと考えていたのです。
そんな意識でしたから、法人の財務状態なんて気にしていません。営業利益や経常利益が赤字になろうとも、節税したいという思いから、何も考えず費用をバカスカ計上していたのです。
銀行から受ける融資先としての格付けは「推して知るべし」です。
銀行から融資先として格付けされていることはうっすら知っていましたが、実際にどのような計算方法で格付けが決まるか知らなかったので、全く意識しておらず、評価は悪いに決まっています。
運よく相場のピークで売却できたRCマンション２棟の売却益があるため、1−２億円の融資を受けられるだろうけど、そこで「ジ・エンドになるだろうな」と考えていました。
「このままだと専業ではやっていけない」と考えて財務体質の向上を目標に掲げたのが半年前でした。
私の１０期目までと同じように、節税し過ぎている不動産投資家の方も多いのではないでしょうか。その決算書は節税目的で付けた費用で真っ赤っかになってしまい、「家賃収入から手取り１千万円を得てセミリタイヤする」なんて夢のまま終わってしまうでしょう。
私がそのことに気がついたのは不動産投資を初めてから１０年後のことです。しかも会社員を辞めた後です。ちょっと遅過ぎですね…。
同じ轍を踏む人が一人でも少なくて済むように、実際に財務体質をどのように向上させたのか、次に書いていきたいと思います。
私が財務体質強化に採用した手法は石渡浩・流
私が財務体質を見直すきっかけは石渡浩さんの本を読み直したことです。専業になったということもあり、初心を思い出すために、私が不動産投資を始めた頃に読んだ本を読み返していました。
その中の一冊に石渡浩さんの「たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術」がありました。
石渡浩さんは慶應義塾大学大学院経済学研究科に在学中の2005年に不動産投資を始めて2007年以来不動産賃貸業に専念されている方です。ブログや書籍でその投資手法をずっと公開・販売されています。
銀行融資に精通し、ご自身の法人で１０億円の融資を受け、たった４年間で資産１６億円、純資産６億円にした方でもあります。
私は読了とともにこの本に書かれている石渡さんの手法を忘れて、節税のことばかり考えていた自分を悔いました。節税ばかりしていると銀行から好まれる融資先からは遠ざかってしまうことに改めて気が付いたのです。
思い立った私は偶然、石渡浩さんのツイッターFollow @ishiwatahiroshiでセミナー開催があることを知ります。すぐさま申し込んで数年ぶりに触れた石渡さんの世界に惹きこまれました。
違法やグレーゾーンの不動産投資手法を提唱する人も多い中で、石渡さんは法律にのっとった手法を公開されてきているので、信頼感が違います。最近では法律、税務のみならず、金融庁など行政の動きを加味した手法を提唱されているので、参考にする上で安心感も感じました。
「私もこれでやり直したい。銀行が安心する融資先にならないとダメだ。」
私がこの時に参加したセミナーもDVDで販売されています。このセミナーでは石渡浩さんの融資実績が実名で惜しみなく披露され、融資総額を１０億円まで伸ばすための真髄が語られています。
無料のセミナーが多い不動産投資の世界の中で石渡浩さんのセミナーやDVDは高額に映るかもしれません。これは石渡さんの商材は不動産会社さんとタイアップした不動産の販売を目的としていないからのようです。
確かに気軽に買える値段ではありませんが不動産会社の意向などに影響されず、あくまで不動産投資家の目線で情報を公開されているため、効果が高いと考えています。
①財務分析による「現状分析とあるべき姿の定義」
私のように節税しすぎた法人は銀行の融資対象として格付けが低くなるというのはなんとなくわかりますよね。逆の立場を考えると節税し過ぎて赤字の会社に融資を出したいとは思わないですから。
とは言え、自分（法人）が今どのような評価で、今後どうあるべきかがわからないと「何をどこまで改善すれば良いか」わかりません。（私は当初この状態でした。）
そこでまずは現状分析とあるべき姿（目標）の定義が必要と私は考えました。
そしてとった行動が、石渡浩さんのセミナーで紹介されていたDVD「不動産賃貸業のための融資審査と格付」を購入し、その中で紹介されている財務分析を自分で行うことでした。
このDVDでは銀行の融資審査プロセスの詳細とその中で最も重要視される財務分析の計算方法が説明されています。
銀行は決算書をベースに財務分析を行い、融資先を区分します。それを債務者区分と言い、融資をする上で最も重要な要素になっています。
債務者区分には「正常先」、「要注意先」、「破綻懸念先」、「実質破綻先」、「破綻先」がありますが、不動産の融資を１０億円まで受ける続けるためには融資（負債）額が増えても、この債務者区分が常に「正常先」であり続ける必要があります。
「不動産投資の融資は2−３億で止まってしまう」とよく言われるのは、この「正常先」で居続ける方法を知らない人がほとんどだからなのでしょうね。
このDVDで説明されている財務分析では、正常先を合計スコア２５点以上とし、２４点以下で「要注意先以下」の評価になります。
私の法人で実際に計算した第二期から第十一期の財務分析結果は以下の通りです。
財務分析による銀行融資の法人格付（債務者区分）の推移見ての通り、第十期までは散々でした…。
自分でもこんなにひどかったのかとショックを受けてます。これで良く不動産賃貸業専業として食って行こうと思ったな…という感じです。事実上動いていなかった第二期目までは仕方ないとしても、第八期までの合計スコア最低３点、最高でも１３点と地べたを這いつくばっていることが分かるかと思います（汗）。
私の債務者区分は第九期、第十期に売却したRC物件が利益を出したため、運良く好転しました。それもあって第十期に融資を引き出すことができたのでしょうけど、楽観できません。１億円ほど融資を受けた後の第十一期は悪化するのが目見えていたからです。
財務分析の重要指標である「自己資本比率」、「ギアリング比率」はその計算式にもある通り、融資を受ければ受けるほど（＝負債が増える）と自動的に下がってしまいます。
また合計スコア１０点台の悪夢が脳裏にチラつきます…。このままでは融資が打ち止めになってしまうかもしれません。そうすると目標は達成できませんし、不動産賃貸業専業でいることにも無理が出てきます。
こうなったら他の財務指標をあげるしかありません。
売上高経常利益率、総資本経常利益率、当期純利益の推移、経常利益増加率、自己資本額、債務償還年数、償却前営業利益と言う指標は計算式にから読み取れる通り、営業利益・経常利益と自己資本額が改善すれば得点がアップすることがわかります。
この時点で現状分析とあるべき姿が見えてきました。
現状分析として第十期までは利益を管理してこなかった杜撰な経営が浮き彫りになり、あるべき姿として次の第十一期決算では利益と自己資本の改善が必要と言うことです。
第十一決算の半年前に改善点に気がつくことが出来たのはラッキーでした。結果として、この記事の後半で紹介する改善施策を打つことで、第十一期を（上でご紹介している通り）合計スコア２４点まで回復させることが出来たからです。
２４点は「正常先」に１点足りず、ギリギリ「要注意先」になってしまいますが、あくまでDVDで説明をする上で採用している財務分析上の話です。悲観する点数ではないようです。
財務分析に採用する債務者区分の得点基準は銀行毎に違うので、誤差の範囲で「正常先」と言えそうです。実際に私の融資元の地銀さんに決算書を提出して確認したところ、「正常先」をキープ出来ているとのことでした（一安心）。
この次にはあるべき姿に近ずくために、第十一期の決算までの６ヶ月間、どのような改善をして合計スコア２４点で下落を止めることができたのかを書いていきたいと思います。
②月次試算表を作成し、経営・財務状況を銀行に報告する
私が財務体質の改善でまず始めたことは、税理士の先生に月次で「試算表」を作成してもらい、それをネタに定期的に銀行と打ち合わせをすることでした。
この頃、セミナーの特別席特典として石渡浩さん直々に個人コンサルをしていただいていました。そこで二つアドバイスをいただいたのが、定期的な打ち合わせを始めた理由です。
- 法人で融資を受け続けるには月次で「試算表」を作成していることが前提になること
- そもそも石渡さんの教えが私の融資元である地銀でも通用するかを決算前に確認すること
「試算表（シサンヒョウ）」とは主に貸借対照表（B/S）と損益計算書（P/L）を月末時点で毎月締めることでその時点での財務状況を示す資料になります。毎月ミニ決算をするイメージです。
試算表：貸借対照表（クリックすると大きく表示されます）
試算表：損益計算書（クリックすると大きく表示されます）私の場合はそれに加えて物件毎の損益計算書（P/L）の月次推移も付け加えて、経営状況の透明性を高めることにしました。
月次推移：物件毎の損益計算書（クリックすると大きく表示されます）毎月の家賃売上、費用などを会計ソフトに入力して、試算表にまとめるわけです。私は税理士の先生に顧問料として決算費用とは別に3万円／月をお支払いすることで全て代行して貰うことにしました。
融資元の銀行からすると1年に一度の決算書だけでは経営状況の把握は不十分です。月締めを行い、少なくても４半期に一度は「試算表」を持って報告をすることが透明性の高い企業として評価を受ける第一歩になるわけです。
実はこれまでは決算書を一年に一度作成するだけで、月次試算表は作っていませんでした。ゆえに「月次試算表無しでは法人として銀行からも信頼を得られないから必ず作るように」と石渡さんにアドバイスを受けたのです。
私は地銀さんに試算表を提示する打ち合わせを設定し、石渡さんから教えていただいた内容が「地銀さんにとって意味があることなのか」も決算前に確認しました。
財務の見直しも、融資元である地銀さんの関心事項でない場合は意味がないからです。一定の手応えを感じた私は自信を持ってこの後ご紹介する改善事項に取り組みました。
③決算で自己資本比率、営業利益・経常利益、資産の改善をする。
いよいよ本番です。
改めて私の財務分析の推移は以下の通りです。
【再掲】財務分析による銀行融資の法人格付（債務者区分）の推移
私が決算に向けて石渡さん、税理士の先生と主に取り組んだのは以下３点です。これで１億円以上の融資（負債）を受けたにも関わらず、第十期の合計スコア２６点からマイナス２点の２４点で第十一期の決算を締めくくることができました。
- 自己資本比率の改善
- 販管費の見直しで営業利益、経常利益を改善する
- 個別注記表に物件の含み益を注記し、資産を改善する
順に見ていきましょう。
1.自己資本比率の改善
上述しましたが、融資を１億円以上受けているため、何もしないとその負債計上で自己資本比率やギアリング比率が落ち込んでしまいます。ある程度仕方がないのですが、落ち込みも最低限にすることで合計スコアを少しでも維持したいところです。
そこで溜まっていた代表者借入金を自己資本に振替ました。つまり、増資したのです。法人税の均等割が増えないようにその上限である１千万円にしました。
これで自己資本比率、ギアリング比率も一定のスコアを維持することが出来ました。
資本金を増資するのは登記事項です。私は司法書士の先生に依頼して１０万円程度で増資の登記手続きをしました。
2.販管費の見直しで営業利益、経常利益の向上
財務分析に出てくる指標の多くは営業利益、経常利益が黒字でないとスコアが上がらないことが計算式を見ると明らかです。
私の場合、節税し過ぎていたため、営業利益、経常利益が赤字の期もあります。
石渡さんにまずその赤字体質を是正するようにアドバイスを受けました。
とはいえ、かかった費用を握り潰すわけにはいきませんよね。
私がやったのは、不動産売買に伴う費用を資産計上することで販管費を圧縮し、経常黒字を確保することです。
不動産売買に伴う費用とは、不動産会社に支払う仲介手数料、司法書士の先生に支払う登録免許税、抵当権設定費用、司法書士費用、そのほかにも印紙代や不動産取得税などがあります。
これらの費用は数百万に及びますが、これらを資産計上することで毎年に分割して払うことになる減価償却費にしたのです。分割された分、販管費は圧縮され、経常黒字を確保することができました。
これらの費用はもともと資産計上するべき費用です。しかし、税理士の先生に依頼すると、税務上有利に働き、資金繰りにもプラスに働く販管費に（気を利かせてくれて）計上してしまいがちです。
しかし、石渡さんにアドバイスを受けた私は、税務上不利で資金繰りにもマイナスに働きますが、銀行融資にプラスに働く資産計上と経常黒字化を選択したのです。
この選択が出来たのは「石渡さんの教え」ならではだと思います。
というのも、税理士の先生はこの選択を最後まで推奨しなかったからです。税理士の先生は税務署や税務上有利なアドバイスをしてくれますが、銀行や融資に有利なアドバイスは門外漢です。
税理士の先生は最後まで納得されていませんでしたが、銀行融資のためにと私が押し切る形になりました。
税理士の先生と「節税思考が抜けない」私ではこの選択肢は思いつかなかったと思います。私はこの決算において最良の選択が出来たことを喜んでいます。
3.個別注記表に物件の含み益を注記する
普段あまり気にすることはないかもしれませんが、決算書には個別注記表というページがあります。ここには重要な会計方針の変更などを記載するのですが、私の法人のような中小企業においては、何を記載しても良いことになっています。
税理士の先生に何も注文をつけなければ、大して重要には思えない数行の文章が書かかれるだけなので、読み飛ばしてしまう方がほとんどだと思います。私も御多分に洩れず、こんなページがあるんだ…という感じでした。
この個別注記表のページに石渡さんの教えで、銀行の融資担当者が「実態修正」に有利な情報を記述しました。
実態修正とは、決算書を元に機械的に算出した債務者区分を決算書に現れない情報を元に修正することを指します。
経営者の資質や固有のビジネスプロセスなど定性的な情報を銀行担当者が作文し、承認を得ることで、債務者区分を引き上げることを言います（もちろん逆にマイナスの情報で引き下げることもあります）。
一番大きくプラスに作用したのは、物件の含み益を記述することで資産を大きく見せることができたことです。取得した物件の時価は計上されている簿価よりも大きい場合があります。
私の取得した物件も割安で購入できたため、売買価格（≒簿価）よりも時価評価が上回っていました。そこで簿価と時価の差分を含み益として個別注記表に記述することで実態修正ににプラスに働かせることができたのです。
物件の時価評価はいくつか方法がありますが、私は固定資産税評価額を７０％で割り戻す原価法を採用しました。
銀行の融資担当者さんからも個別注記表にしっかり書かれているので、実態修正の承認を取り易いと好評でした。
個別注記表の具体的な書き方やそのほかにも記述した方が良い情報は下のDVDで学ぶことができます。投資対効果が高いDVDなのでオススメです！
決算後の動き
実はこの決算書ができた直後に億に近い融資の承認を貰いました。この記事を書いているのはその物件の決済・引き渡しが終わった直後で安堵しているところです。
この「財務状態が改善できた」決算書は、難航する本部承認に追加の好材料として差し入れられ、確実に良い影響を与えたと融資担当者さんは言ってくれました。セミナーやDVDの投資額は合計１０−１５万になりましたが、この効果を考えるとその費用は十分ペイしたと思います。
決して油断はできませんが、これで融資総額１０億円という目標にも少し近づけた気がします。取得直後の物件にはいくつか空室があるので、短期的には満室にすることを考え、年末には次の物件取得に動きたいと思っています。
その際には石渡さんが行なっている有料の個別コンサル（月額5万円）にも申し込み万全を期したいと考えています。
私のように節税思考に傾倒しすぎてしまっている人に良い気づきがある記事になればと書きました。参考になれば幸いです。
石渡先生には深く感謝申し上げます。
私が融資を受けて買い進めているのは築古アパートです。もし、私の投資手法にご興味をいただけたら以下の記事も読んで貰えたらこの上なき幸せです！
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