こんにちは、モーガンです！Follow @モーガン＠30代からの不動産投資
地方のアパート、マンションを購入する場合、敷地内に植込みや芝生、高木などの植栽がある場合があります。これらは手入れされていると住みやすさを演出し、空室期間の短縮や長期入居など不動産投資効率にプラスに働くことは間違いありません。
しかし、これらの手入れを造園業の職人さんに頼むととても高額になる場合があります。私のアパートは１００本単位の植込みがあるため、年間３０−４０万円の見積もりが出てきてしまいました。
高額な費用はかけたくないですが、本数や高さによっては自分でやるのも容易ではありません。
１棟もののアパート、マンションを購入する時に植込み、芝生、高木などの植栽が沢山ある場合は、事前に剪定の外注費用を把握し収支計画に織り込んでおくか、自分でやるかを事前に考えておきましょう。
今回は自分の体験談を踏まえて、植栽が多い物件の注意点と手入れする上で便利な道具・グッズをお伝えできればと思います。
詳しくご説明しますね。
コンテンツ
植栽の手入れは入居率を左右する？！
植込み、芝生、高木などの植栽がアパートやマンションの敷地内にあるととても綺麗です。リラックス効果などもあり、住みやすいことに間違いはありません。入居者さんが喜んで貰えれば、大家冥利につきるというものですよね。
手入れされた植栽は、空室の内見時にはイメージアップに貢献し、内見後の成約率を上げてくれるかもしれません。入居者さんが長期入居してくれる可能性も上がるでしょう。
こんなに綺麗な植栽があったら、入居者さんも喜ぶでしょうね。
しかし、それは「手入れがされていれば」という前提条件がつきます
手入れを怠ったがため、植込みが鬱蒼と茂り、芝生は伸びた雑草で踏み入れられず、高木も枝が伸びきっているような状態になると、逆に入居者さんからクレームが来てしまいます。
見栄えが悪いだけでなく、毛虫、蜘蛛、ヤブ蚊などの害虫が発生してしまうことも。そうなれば空室はなかなか埋まりませんし、退去者が増えてもおかしくありませんね。
すぐに生い茂る植込み、雑草たち…こんな状態でほっておくとクレームになってしまう…。
大家と植物の戦いは５月ごろ、梅雨の前後から始まります。気温が上がってくるとともに草や木は遠慮なく伸び始めます。
マンション暮らしの私はあまり意識したことがなかったのですが、あっという間に生い茂ってしまいます。
この戦いに武器無くしては戦えません。私がアパートの植栽剪定で便利だった道具とグッズを次にご紹介します！
自分で植栽剪定するときのお助け道具・グッズ５選
私が購入したアパートは２５００㎡。土地と建物を１００本以上の植栽が取り囲み、各戸の庭の延長として５０㎡の芝生、そして数本の高木が植えられています。賃貸アパートとしては珍しいほど緑豊かです。
こんな感じです…。正確に数えたことはあいませんが、植込みだけで２００本以上はあるのではないでしょうか…。
前の所有者さんが大地主さんで、こだわり持って作られたんですね。それを購入させてもらったのは良いのですが、これらの手入れに３０−４０万円がかかると物件概要書に書かれていました。
３、３０万円って大きいですよね。なんとかこれを払わずに済ませられてないかと考えるのが人の子というものですよね。
私も不動産投資を始めた３０代前半から１０年以上が経過し、多少年老いたとはいえ、まだまだ体は動きます。「よし、自分で刈るぞ！」とホームセンターに道具を購入しに向かったのでした。
実際に剪定してみて予想以上に大変です。原因は暑さ。６月の頭には既に２７度でこの時に良い道具・グッズの選定ができてなかったら、途中で投げ出していただろうなと思います。
剪定する植栽毎にご紹介します。
植込みの剪定
１０本程度の植込みであれば、ホームセンターで良く見るこんな鋏（ハサミ）で十分かと思います。
しかし、これが２０-３０本を超えてくると腕がプルプル、汗ダクダクになり、全く捗らないでしょう。私は迷わず生垣バリカンなるものを購入しました。
この威力たるや。
物件の植栽剪定開始！
Makitaの威力を思い知れー。 pic.twitter.com/70rKR8mD87
— モーガン＠30代からの不動産投資 (@tsukubanosorani) 2019年6月21日
５ー１０分程度で数本刈り上げちゃえます。
充電式なので電源がない場所でも大丈夫です。灯油やガソリン式と違って燃料の管理も要らないのでお手軽です。
虎刈りになった… pic.twitter.com/B7G4vMqIhk
— モーガン＠30代からの不動産投資 (@tsukubanosorani) 2019年6月21日
え？下手くそ？確かに。でも、伸びた葉や枝を刈っておけば、風通しが良くなり、害虫もつきにくくなります。
毛虫が付きやすい木にはこれを吹きかけておくといいです。
いいんです。引いてみれば、綺麗に見えます。気にしない、気にしない。
芝生
芝生も厄介です。
ほおって置くと芝生も伸びますが、写真のように様々な雑草が生えてきます。
まぁまぁ、素人にしちゃよく出来た？ pic.twitter.com/PkepewuL0h
— モーガン＠30代からの不動産投資 (@tsukubanosorani) 2019年6月21日
やっぱり芝生を雑草もろとも綺麗に刈り込むことができれば、とても綺麗ですよね。
芝生も数㎡だったら、鎌で十分綺麗にできるかもしれません。例えばこの鎌は３方向に歯が研がれており、とても便利です。普通に雑草を刈ることもできれば、タンポポのようになかなか除去できない根を引っ掛けて取り除くことができます。
しかし、１０-２０㎡を超えてくると結構シンドイです。そこで私が購入したのは、このグラストリマーです。
グラストリマーも充電式がオススメです。灯油・石油式と比べて、余った燃料の管理も要らないですし、小さく縮めて保管できるので便利です。何より１万３千円と安価なのが嬉しいです。
これもバリカンと同じく、最初は虎刈りになっちゃいましたが、繰り返しているうちに綺麗にできるようになりました。
通路
私が一番苦労したのは、レンガの通路。芝生がレンガの目地部分に根を張り、長い月日をかけて、侵蝕していました。本来ならレンガの道で綺麗なはずなのに、芝生で見栄えの悪い状態に。
アパート間のレンガ道に生い茂ってしまった芝生を剥がしてる。
芝生の根力強くめっちゃ大変。
それでも綺麗にして次回の空室募集で賃料アップしちゃるぞー。 pic.twitter.com/UL4YJp6Hk3
— モーガン＠30代からの不動産投資 (@tsukubanosorani) 2019年5月28日
私は上述した三得小鎌で書き出したのですが、もし部分的なら除草剤を使うのが効率的かもしれません。ホームセンターで売っている最近の除草剤は人体にも影響が少なく、安全です。
高木
4−５メートルを超える高木に関しては、素人では難しかったです。当初脚立を購入して、チェーンソーなどで剪定しようかと考えたのですが、危険だと判断し、諦めました。
これは造園業さんに依頼する予定です。いくら取られるか不安ですが仕方なし…。
植栽剪定の外注する場合の注意点
私は経験のためにも、また３０万ほどの費用を浮かせるためにも、自分で剪定することを決意しました。しかし、これらを外注することも決して悪い選択だと思いません。作業や体力に自信がない人は、迷わず外注した方が良いケースもあるでしょう。
植栽の剪定は１年間を通しての戦いです。
サツキやツツジの花が落ちる梅雨前後に植込みの剪定が始まり、夏を通して伸びる雑草の草刈り、秋には落葉樹の落ち葉などの問題が出てきます。
これらの作業を造園業さんでは年間契約で請け負ってくれます。当然費用はかかってきますが、年間を通して綺麗な環境を維持できるのはプロならではです。
売主さんは造園屋さんに30万円払って手入れしてた植木たちを「自分まだ若いんで」とイキってMakitaを購入したが後悔と戦ってる。 pic.twitter.com/wZzEKemmtr
— モーガン＠30代からの不動産投資 (@tsukubanosorani) 2019年5月26日
私も時々、外注しちゃえば良かったと後悔しながら、作業してます…。笑。
5…
— どエンド君 (@mikumo_hk) 2019年5月30日
ツイッターの不動産クラスタ大御所であるどエンド大先生からは植栽との格闘期間の長さに呆れられる始末…。
そうなんです。広さ、量によっては数日かかることも。私は１ヶ月経過しましたが、まだ終わってません（初めてで不慣れなので…。次回は1−２週間でできると思いますが）。
シルバー人材センターを活用する場合の注意点
造園業さんの場合、品質も高い一方で費用もそこそこかかってしまいます。
そこでシルバー人材センターに協力して貰うのも手です。造園業さんほどの品質は期待できませんが、刈り払い機やバリカン、ゴミ捨て用トラックなど本格的な機材を揃えて、時給１３００円〜で動いてくれます。
高木剪定など危険を伴う作業は依頼できませんが、造園業さんの半分から２／３の費用で草刈り、植込みの剪定が済むこともありようです。大分助かりますね。
しかし、地域によっては、シルバー人材に依頼できないケースも。
私も見積もりを依頼した時点で、キッパリ断られました。植栽剪定の繁忙期である５月から夏の終わりまでは依頼が集中し対応が取れないとのことです。
そもそもシルバー人材センターも人手不足なんだそうです。高齢で引退する人はあれど、新しく入ってくる人がいないということでした。そこで大規模な作業や法人からの作業は基本的にお断りして、独居老人や社会的弱者の支援にシフトしているとのこと。
シルバー人材の安価な費用を見込んでいると、断られた場合大変なので事前に地域のシルバー人材センターに相談しておいた方がいいですね。
わたしもでした、、、シルバー人材は大家さんには厳しい…
— えいじ@兼業大家&交流記録 (@eiji_T1) 2019年6月18日
私以外にも断れれた方が…。残念…。
植栽剪定費用を必ず収支計画に織り込みましょう！
造園業さんであれ、シルバー人材センターであれ、植栽の剪定作業は費用がかさみます。あっという間に数部屋分の家賃が飛んで行くことも。
これらの費用は必ずアパート、マンションを購入する前に収支計画に織り込んでおきましょう。
購入予定の物件に多くの植栽や自分の背丈より高い木があるようだったら、造園業さん（※）に剪定の概算見積もりを貰っておいた方が良いです。そして、その剪定費用を収支計画に算入しても期待している収益性を得られるか（キャッシュフローや純資産の増加が見込めるか）を見極めてから購入しましょうね。
※ 造園業ではなくても不動産管理会社さんからの請負で安く剪定してくれる工事業者さんもいます。不動産会社さんに紹介して貰うと良いかもしれません。
植栽剪定の費用を織り込んだ収支計画を立てたい方は以下の記事にある収益性の評価は玉川陽介 著『Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて』という本の付録についているエクセルを用いると正確に計算できますよ。
具体的にはそのエクセルツールの「毎年発生その他費用(消防点検・水槽清掃など)」という項目に植栽剪定の費用を入力するとキャッシュフローや純資産の計算を自動的にしてくれますよ。
是非試してみてくださいね。
「あれ？思ったよりキャッシュが手元に残らない…」、「こんなはずじゃなかった…」とならないように気をつけましょうね！
（私のように後悔しないでくださいね、笑）
