1.不動産投資

ズボラ不動産投資家モーガンが空室リフォームのDIYを決意!DIY仲間って控えめに言って最高かよ

弟子の亀丸
弟子の亀丸
あれ?作業着にペンキなんか付けちゃってどうしたんですか?
モーガン
モーガン
それが最近DIYにハマっちゃって、、、。黒ずんだ巾木を自分で綺麗に塗装してたんだよね。空室が見違えるよ! 
弟子の亀丸
弟子の亀丸
へ?

前は「不動産投資家の仕事は営業と資金調達だ!」とか「工事業者さんに仕事を増やすのが喜び!」みたいなこと言ってたじゃないですか…。

モーガン
モーガン
(ギクッ)う、うん。今もそれは変わってないよ。大事な心構えだと思ってる。で、でもね。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
でも?
モーガン
モーガン
年々競争は激化しているから、それだけじゃダメだと思い始めたんだ。

DIYをより競争力のある空室にリフォーム出来るし、切磋琢磨する仲間も増えるので、これからの不動産投資には必要不可欠だと思うんだよ。詳しく説明するね。

三度の飯よりアパートが好き、モーガンです!今日も元気に物件検索してますか?

最近少し購入意欲が減退気味です。立て続けに賃貸アパートを購入したので手元の現金が少なくなってしまったこともあるんですが、銀行融資が特定条件の人に緩んでいるようで、物件価格が高くなっている気がするんですよね。

ここ数ヶ月は無理に買わなくてもいいかな〜と思ってるんです。

その代わりと言っては何ですが、この停滞期間を利用して空室のリフォームをDIY( = Do It Yourself)で始めましたよ。それが結構楽しくって、目覚めちゃった感じがします。

空室のリフォームをDIYしようと思ったのは、賃貸アパートを別の不動産投資家に買い負けた経験があるからです。私が買い負けた物件の記事はこちらです。

契約寸前までいった築古アパート、シロアリ発覚で交渉決裂したってよ
契約寸前までいった築古アパート、シロアリ発覚で交渉決裂したってよ利回り46%の築古アパートの購入を検討していました。しかし、契約寸前で発覚したシロアリ駆除の費用負担が折り合わず、交渉は決裂。この実例を通して、修繕の難易度の高い物件のチェックポイントや買い方の教訓についてブログ記事を書きました。...

とても利回りが高い物件だったのですが、その分ボロくて多種多様な修繕工事が必要でした。全てを業者さんに発注するとどうしても修繕費が高額になってしまいます。業者さんも商売なので利益はのっけますからね。

その金額を馬鹿正直に事業計画に織り込んで購入できる金額を算出したんです。

今思えば、自分で出来る箇所はDIYでやってしまうことで、もっと戦略的な指値が出来たと思うんです。修繕費を抑えるノウハウがあればきっとこの物件は買えていたなと今頃になって反省してます。

結局この賃貸アパートは修繕に強い人に掻っ攫われていきました(涙)。。。

そんな悔しい思いを忘れてなかった私は、自分の空室を使ってDIYに取り組み始めたんです。

もっとレベルアップしたいなと考えていたある日、友人の誘いがあり、新潟県の長岡市に向かいました。

友人、八木君の所有する賃貸アパートの空室をDIYで一緒に現状回復するという願っても無いお誘いをもらったんです。

いわばDIY修行ですね。そして、このDIY修行は予想以上の成果がありました。

これからDIYをやってみようかなと思っているあなたの背中を押したくってその成果について記事を書いてみようと思います。

いざ長岡へDIY修行!

長岡市は、不動産投資好きが高じて不動産会社を開業してしまった八木君の会社と物件がある場所です。

20代から賃貸アパートを買い進めた八木君は30歳になった昨年、東京での会社員生活にピリオドを打ち、長岡に移住したんです。

八木君の投資スタイルを事例として書き起こした記事はこちらです。

最初は融資が受けられず現金で築古戸建を購入しますが、コツコツと実績を積みねた結果、融資が受けられるように。その後一気に賃貸アパートを買い進めて規模を拡大した八木君の事例は多くの人の参考になるのではないかと思います。

20代からの投資をオススメしない理由
投資事例を大公開!20代からの不動産投資をオススメしない理由こんにちは、うだるような猛暑が続きますが、いかがお過ごしですか?モーガンです。 日本列島至る所で40度に近い気温がテレビの天気予報...

別に宣伝してあげることもないのですが、八木君が立ち上げた不動産管理会社のリンクも貼っておきますね(私がとても良い人なのでww)。私には一銭も入りませんが、新潟県の人は是非よろしくお願いしますww。

らんべるアセット株式会社(新潟県長岡市

https://lanbell.co.jp/

  • 中古1棟アパート・マンションの再生販売
  • 中古1棟アパート・マンションの管理、賃貸、売買仲介
  • 賃貸住宅の建築工事及び設備工事業
  • 賃貸住宅のルームクリーニング業
  • 少額短期保険代理業

そんな八木君からありがたい申し出でした。

八木君
八木君
モーガンさん、DIYに興味が出てきたって言ってたじゃないですか?
モーガン
モーガン
うん、自分の空室で巾木の塗装とか出来るところから始めたんだけど、壁紙とかまだ貼ったことないんだよね…。
八木君
八木君
ちょうど私の物件に空室が出たからやってみます?実験台として使ってもらって良い部屋なので、一緒にやりませんか?道具も全部お貸ししますよ。
モーガン
モーガン
それはありがたい!壁紙とかクッションフロアの貼り方教えて!

そんなこんなで長岡へGo!

茨城県から新潟県長岡市は一旦東京に出てから新幹線で片道2時間半の道のりです。片道1万円ほどかかりますが、DIYのレベルが向上するなら安いもんです。

到着するやいなや早速DIY開始です。一泊二日の旅。時間は限られています。

まずは八木君の手ほどきを受けます。ほうほう、こうやって壁紙にノリを塗るのね。ふんふん。OK、 オーケイ、わかった。やってみます。

壁紙にノリをローラーでコロコロ、楽しい🎶

壁紙を貼って、ささーっと撫でハケで伸ばす。意外に簡単じゃん。Youtube見て予習してきた成果じゃ!

壁紙の余った箇所を切れば完成ね。なんかスマートに出来てる。ふふ、簡単、簡単🎶

あぎゃーー、カッター失敗、、、。壁紙の切れ目がジャギジャギに。これじゃあかんやろ。。。

(自分の物件じゃなくてよかった。八木君見てないし、黙っておこうかな。)

。。。

。。。

のちに八木君にリカバリしてもらいました🙇‍♂️ちゃんとカミングアウトして謝りましたよ。(当たり前)

お返しに私が業者さんに教わった塗装技術を八木君に教えてあげましたよ。

写真だとわからないかもしれませんが、巾木や出窓の木枠には多数の傷と黒ずみが。

部屋中の巾木や木枠を白の油性塗料で塗りまくりました!

真っ白に塗装後はピッカピカに。やば、顔映るんじゃね?この空室はすぐ埋まるわ。確信。

ドアも黒ずみが酷かったので綺麗に塗装してみました!

塗装前のドア。汚いぃぃ。古いアパートにありがちですよね。これじゃ、入居者さんつかないわ。

塗装後。ちょっと塗りムラはありますが、だいぶ綺麗になりました。これだったら大丈夫ですよね。

この他にも

  • 普通便座からウォッシュレットに交換
  • 昭和レトロなキッチンの蛇口をシングルレバー水栓に交換
  • 蛍光灯からLEDシーリングライトに交換

をして、見違えるようになりました!

DIYを通して得られたもの

一泊二日のDIY修行はあっという間に過ぎました。途中で合流した友人N君も含めて3馬力で作業にあたった事もあり、1DKの物件が2日で綺麗に仕上がりましたよ。

夜はアイリッシュバーでラグビー日本代表戦を見ながら、打ち上げです。

真っ白に仕上がった部屋を思い出しながらギネスビールで乾杯!日本代表も勝利し、最高の打ち上げとなりました。

今回のDIYの作業をしてみて改めて思ったことは、競争激化のこれからの時代にDIYは必要不可欠だということです。

今回のDIY旅行を通して得られたものは以下の通りです。

  • 業者さんから上がってくる修繕や工事の見積もりが高いのか、安いのか判断の基になる体験ができた。
  • 簡単な作業を自分で行い、コストダウンする自信ができた。
  • 業者さんが手配し難い時期(引っ越し繁忙期など)にDIYすることで、退去から空室募集までスピードアップできる。
  • 有事に助け合うDIY仲間が出来た。教え合うことで成長のスピードも上がる!

修繕のコストダウンの見通しが立ったのはとても大きな成果です。

もし、今回の作業を全て業者さんに発注していたら、1DK全体で30万円前後だったと思います。それが部材代金の約10万円で済んだので、20万円近く浮いたのではないでしょうか。

これは大きいですよね。

ただ、これまで培った業者さんとの関係もあります。何でもかんでもDIYして、業者さんへの発注量を一方的に下げてしまうのもどうかと思うところがあります。

業者さんしか出来ない緊急修繕が発生してしまう事もありますし、私が長期不在の時に快く業者さんに対応してもらうためには、計画的に一定量を発注していく必要があると思います。

コストダウンよりも大きな成果だと思うのは、助け合うDIY仲間ができたという事です。

八木君はもちろんのこと、途中から駆けつけた友人N君とも、DIYの大変さを共有できました。

  • 失敗した壁紙を張り替えるのを一人でやると気持ちが萎える事
  • 巾木や玄関ドアの塗装は簡単だけど、1DK全体やると意外に時間がかかる事
  • 交換した水栓から水漏れが起きた時に慌てふためいた事
  • ウォッシュレットの交換に標準部材だけでは足りず、ホームセンターを往復した事

もちろん、作業をしている最中は馬鹿話にも花が咲き、3人でとても楽しい時間を過ごしました。しかし、同時に「これは結構大変な作業だね…」としみじみとする場面も。

そう、DIYをすると「一人だけでは限界がある」ことを認識させてくれるんですね。

こういった共通の体験がお互いを助け合う重要性を共通認識にしてくれたように思います。

次回はN君、もしくは私の空室をDIYすることでお互いスキルアップしようという話になりました。

そして、今後この3人に万が一のことが起きても助け合う関係が出来たように思います。

この記事を書いている2019年10月12日の関東甲信越地方は大変な台風被害にあっています。

幸いこの3人は家族、物件ともに無事でしたが、仮に被害に遭ってしまっていたら、助けに行くでしょうね。DIYで助ける自信もつきましたし。

台風、火災、地震という災害級の修繕工事でなくても、

  • 夜逃げや法人の倒産で原状回復費用を泣き寝入りせざるを得ない
  • 経年とともに設備や間取りが不人気になり、交換せざるを得ない
  • 長期入居により現状回復費で請求できる範囲がごく一部になってしまった

などなど、購入当初予定していなかった修繕が多額になるケースはありますよね。全てを業者さんに発注するのはキツイ局面です。こういった時にも助け合える間柄になれたのかなと思います。

これが今回の一番の成果でしたし、この輪が広がっていけばいいなと思っています。ちょっとずつ友人を巻き込んで行こうと思います。

あなたもDIYを始めてみませんか?きっとコストダウン以上に素敵な関係が構築できると思いますよ。

ひょっとしてDIYに興味湧いたりしました?私のようにズボラ投資家を卒業したいと?

そんなあなたにとても良い記事がありましたよ。空室リフォームや共用部のメンテナンスをするためのグッズ紹介記事です。どれも手軽なものばかりなので購入してDIYへの一歩を進めてみてくださいね!

これさえあれば不動産投資で脱・初心者出来る?!消費増税前に購入しておきたい空室リフォーム・共用部メンテナンス用アイテム18選2019年10月から消費税が増税されます。投資用賃貸アパート、マンションのリフォーム、メンテナンス定番アイテムの買い溜めは済んでいますか?買っておくべきアイテム18選をご紹介します。...
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モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。 ツイッターで不動産投資についてつぶやいています。是非、下のツイッターアイコン(青い鳥のマーク)からフォローしてくださいね。 このブログの記事が役にたったと思ったら、はてなブログやツイッターで共有して貰ったり、リンクを貼ってもらえると嬉しいです。更なる記事更新へのモチベーションになります!