1.不動産投資

【賃貸アパート・マンションの鍵交換手順を公開】通常2万円程度かかる鍵交換費用を無料にして、入居者さんへアピールしよう

弟子の亀丸
弟子の亀丸
入居者さんは「鍵交換費用」を不動産管理会社に支払うじゃないですか。結構高くないですか?私が払うものではないのでいいんですけど。。。
モーガン
モーガン
普通の鍵なら1万5千円、セキュリティ鍵だと3万円するものもあるよね。入居者さんも嫌だろうね。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
鍵交換に2−3万円って不動産管理会社さんも結構取りますよね。。。
モーガン
モーガン
仕方ないね。国家資格を持った鍵のスペシャリストを出張させて交換するから人件費もかかるし。利益を取らないわけにもいかないだろうから。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
でも、空室が長期化すると「鍵交換費用を家主負担にして入居促進しませんか?」って不動産管理会社さんは提案してくるんですよ。キツイです。
モーガン
モーガン
自分で鍵交換しちゃえば?
弟子の亀丸
弟子の亀丸
え?鍵交換ってDIYできるんですか?
モーガン
モーガン
自分で交換しちゃえば部材代だけの3−4千円で出来ちゃうよ!資格もいらないし、ドライバー1本あれば10分くらいでできちゃう作業なんだ。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
まじですか?3−4千円で入居促進できるなら、家主側で負担するのも安いもんですね!
モーガン
モーガン
でしょ?鍵交換をDIYする方法について詳しく教えるね!

築古アパート愛好家の皆様、こんにちは!今日も楽しくアパート経営してますか?

連日上陸してくる台風にビビって火災保険証書を抱いて寝ているモーガンです!

築古アパートの屋根が飛んでったら…エライコッチャ。

さて、今回の記事は「鍵交換を自分でしようぜ!」というものです。

不動産投資家や大家さんには鍵交換を自分でやる方は少ないのではないでしょうか。なぜなら鍵交換は、入居者さんから費用を頂戴した上で、賃貸仲介さんや不動産管理会社さんが鍵交換業者さんを手配して行うのが一般的だからです。

ただ、ちょっと引っかかるのは、この鍵交換費用が非常に高額だということです。

一般的な鍵交換費用(部材+出張料金)

通常鍵 15,000円〜18,000円
セキュリティ鍵(※) 23,000円〜30,000円

※ディンプル・キーなど泥棒にピッキングで不正解錠され難いように対策がされた鍵のこと。

<通常鍵>

出展:MIWA社ホームページ

鍵の先がギザギザになっているのが通常の鍵です。

<ディンプル・キー>

出展:MIWA社ホームページ

ディンプル(くぼみ)がほどこされ、不正解錠されにくいのがディンプル・キーです。

地域にもよりますが、地方のアパートに入居する時の入居者が支払う初期費用の相場は、単身世帯で10万円前後、ファミリー世帯で15−20万円です。つまり、鍵交換費用が10−20%を締めてしまうことがあるのです。

女性を中心に前入居者さんが複製した可能性のある鍵を使用するのはセキュリティ面で心配になってしまいます。男性でも鍵は新品交換されることに越したことはありません。しかし、こんなに高額では若くてまだ所得が低い入居者さんにとっては痛いですよね。

かといって大家に負担を求められても安易に了承できる金額でもありません。

そこでオススメしたいのが、鍵交換を家主自らDIYで交換することです。

ホームセンターでドアノブやシリンダーとセットで鍵が販売されています。それを自分で取り付けるんです。

部材代金でいえば、通常鍵は3千円強、セキュリティ鍵でも4千円強で販売されています。

鍵の種類 交換費用 部材のみの販売価格 DIYした時に浮く費用
通常鍵 15,000円-18,000円 3,000円強 約12,000円-15,000円
セキュリティー鍵 23,000円-30,000円 4,000円強 約19,000円-26,000円

自分で交換してしまえば、1−2万円は簡単に浮きますし、部材代の3−4千円だけなら販売促進として家主負担にしてもいいですよね。

しかも、この鍵交換作業はドライバー1本あれば、10分ほどで誰でもでます!やらない手はないですよね!

しかし、入居者さんにスムーズに新鍵を引き渡すには、賃貸仲介さんは不動産管理会社さんとの連携が不可欠。十分なすり合わせが必要だったり、いくつか注意点もあります。

今回の記事では鍵交換をDIYでする方法はもちろんのこと、新鍵を入居者さんに手渡すまでの全体の流れを抑えながら、注意点も書いていきますね!

シリンダーやドアノブごと交換すれば簡単!誰でもできる!

私もそうだったのですが、賃貸アパートの鍵を交換するのには資格と技術が必要と思われていませんか?

古い開かずの金庫を国家資格を持った鍵師が特殊な工具を駆使して解錠するテレビ番組を見たことがあった私もずっと専門家に依頼する必要があるって勘違いしていました。

しかし、部屋が解錠できている状態であれば、内側からシリンダーやドアノブごと外して、鍵を自分で交換することができるんです。

順を追って鍵交換の手順を見ていきましょう。

まず交換する対象の部屋のドアに合う鍵を見つける必要があります。ドアを開いて型番を確認して見てください。

このドアの場合、SHOWA IZ Z15という型番でした。型番とドアノブ周辺を写真に撮影してホームセンターに持ち込みましょう。鍵売り場の担当者の方に聞くと、カタログから取り付け可能な鍵を教えてくれます。

教えてもらった候補の中から、私はこのサーフラインキーという不正解錠対策がされたセキュリティ鍵を選んでみました。3,200円ほどでした。

万能取替握玉 JS-HCB (サーフラインキー5本付き) -

万能取替握玉 JS-HCB (サーフラインキー5本付き) –

3,014円(01/24 13:16時点)
Amazonの情報を掲載しています

次にドアノブごと既存の鍵を外してしまいます。

私のアパートの場合は、ドアノブの穴に特殊な工具を引っ掛けて左回しにすると簡単に外れるものでした。この特殊工具は購入してきた鍵にセットでついてきたので、新たに購入する必要はありませんでした。

パカッとあっけなく外れます。

露わになったネジ山をドライバーで外していきます。

普通のドライバーでネジを回すだけです。

ネジを外した後、反対側から引き抜くと簡単に外れます。

あとは逆の手順をやって取り付けるだけです。簡単、簡単♫

新しいドアノブと鍵です。古いものと全く同じ形状なので、外した時の逆の要領で、差し込んでいきます。

ネジを締めてドアの表側を取り付けます。

そして最後に裏側のドアノブも回して取り付ければ完成です!

新しい鍵で解錠、施錠できるか確認して交換作業は完了です。ドライバー1本、10分で終わります。簡単ですよね!

新しい鍵は5本セットでした。不動産管理会社さんに新鍵を届ければ、入居者さんを受け入れる準備は万全です!

鍵交換するにあたっての注意点

私の所有する賃貸アパートの80%は自宅から車で30分圏内にあります。現地に行くのは比較的簡単なため、空室が出た場合は、鍵交換費用を家主負担にすることにしました。

賃貸仲介さんからはもともと相場より高い広告料に加えて、入居者さんに初期費用も抑えた提案が出来る!と評判は上々です。

マイソク(販促資料)に新鍵プレゼント!とあるだけで、私のアパートが入居者さんの要望と多少違う場合でも、入居者さんに提案しやすいという効果もあるようです。

ただ、普段物件を管理してくれている不動産管理会社さん側の目線に立つと2つ考えておいたほうが良いことあります。

  1. 不動産管理会社さんの鍵交換の利益がなくなってしまうこと
  2. 鍵交換するタイミングと新鍵を引き渡す期限を守ること

賃貸経営をやっている以上、自分だけ良ければいいというわけにはいきませんよね。

入居者さんを見つけてくれる賃貸仲介さんはもちろんのこと、建物を管理してくれている不動産管理会社への配慮も必要です。

不動産管理会社さんにとって鍵交換は提供する商品・サービスの一つです。

どんなドアでも、そして多少のトラブルがあっても、対応できるように国家資格を持つ鍵業者さんと提携して鍵交換を有償サービスとして提供しています。その緊急対応にも応えられる仕組みは、その販売利益で維持しています。

家主自身で鍵交換するということは、利益を得られなくなりますし、逆に本来必要がない家主との鍵の受け渡しなどの手間が増えてしまうことを意味します。

そこでちょっと配慮が必要なのは事前に担当者の方に相談しておくことです。

「申し訳ないんだけど、入居促進したいから自分で鍵交換したい」と相談してください。丁重にお願いすれば空室を埋めたいという家主の思いに反対する不動産管理会社さんは少ないのではないかと思います。

もう一つ注意しなければいけないのは、鍵交換をする時期と新鍵を不動産管理会社さんに引き渡す期限です。

新鍵の入居者さんへの引き渡しは、入居者さんが契約と入金を済ませてから、入居日の間までに行います。期間にして短い時は2−3日、長い時は2週間から1ヶ月くらいでしょうか。

入居者さんが鍵を取りに来る(もしくは賃貸仲介さんが代理で取りに来る)タイミングをあらかじめ不動産管理会社に聞いておきます。

会社員の副業で賃貸経営している方の場合は本業のスケジュールもあるでしょうから、なるべく早いタイミングで交換して新鍵を引き渡しておきたいですよね。

しかし、契約前に鍵交換するとキャンセルになった場合に損をしてしまいます。また入居前に修繕工事をしたり、入居前清掃を行う不動産管理会社さんの場合、その前に鍵交換してしまうと入室ができなくなってしまいます。

つまり、契約後に修繕工事や入居前清掃の有無を確認してから行う必要があります。これを考慮すると意外と鍵交換できる期間は長くありません。

新鍵はホームセンターで事前に購入しておき、不動産管理会社さんと日程をすり合わせた上で、期限厳守で行いましょうね。

本業との兼ね合いでタイトなスケジュールで交換せざるを得なくなったりすることもあるかもしれませんが、何回かやれば楽に調整できるようになってきます。入居促進効果も大きいと思うので、ぜひ頑張ってみてください!

「よし、やるぞ!」と決意したら、マイソク(販促資料)の一番目立つところに

新鍵プレゼント!

と目立つフォントで書きましょう!

え?マイソクの書き方がわからない?

そんなあなたにぴったりの記事があったのでリンク貼っておきますね。使い慣れたパワーポイントのテンプレートも無料でダウンロードできますよ。活用してみてくださいね!

空室募集チラシ(マイソク)の例です。
【無料テンプレート有り】空室の募集図面・マイソクの作成方法空室の募集図面・マイソクに載せるべき情報やそのポイントってご存知ですか?ダウンロード可能な無料テンプレートとともに解説しました!...
ABOUT ME
モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。 ツイッターで不動産投資についてつぶやいています。是非、下のツイッターアイコン(青い鳥のマーク)からフォローしてくださいね。 このブログの記事が役にたったと思ったら、はてなブログやツイッターで共有して貰ったり、リンクを貼ってもらえると嬉しいです。更なる記事更新へのモチベーションになります!