築古アパート愛好家の皆様、こんにちは！今日も楽しくアパート経営してますか？
連日上陸してくる台風にビビって火災保険証書を抱いて寝ているモーガンFollow @tsukubanosoraniです！
築古アパートの屋根が飛んでったら…ｴﾗｲｺｯﾁｬ。
さて、今回の記事は「鍵交換を自分でしようぜ！」というものです。
不動産投資家や大家さんには鍵交換を自分でやる方は少ないのではないでしょうか。なぜなら鍵交換は、入居者さんから費用を頂戴した上で、賃貸仲介さんや不動産管理会社さんが鍵交換業者さんを手配して行うのが一般的だからです。
ただ、ちょっと引っかかるのは、この鍵交換費用が非常に高額だということです。
一般的な鍵交換費用（部材＋出張料金）
| 通常鍵 | 15,000円〜18,000円 |
|---|---|
| セキュリティ鍵（※） | 23,000円〜30,000円 |
※ディンプル・キーなど泥棒にピッキングで不正解錠され難いように対策がされた鍵のこと。
＜通常鍵＞
出展：MIWA社ホームページ
鍵の先がギザギザになっているのが通常の鍵です。
＜ディンプル・キー＞
出展：MIWA社ホームページ
ディンプル（くぼみ）がほどこされ、不正解錠されにくいのがディンプル・キーです。
地域にもよりますが、地方のアパートに入居する時の入居者が支払う初期費用の相場は、単身世帯で１０万円前後、ファミリー世帯で１５−２０万円です。つまり、鍵交換費用が１０−２０％を締めてしまうことがあるのです。
女性を中心に前入居者さんが複製した可能性のある鍵を使用するのはセキュリティ面で心配になってしまいます。男性でも鍵は新品交換されることに越したことはありません。しかし、こんなに高額では若くてまだ所得が低い入居者さんにとっては痛いですよね。
かといって大家に負担を求められても安易に了承できる金額でもありません。
そこでオススメしたいのが、鍵交換を家主自らDIYで交換することです。
ホームセンターでドアノブやシリンダーとセットで鍵が販売されています。それを自分で取り付けるんです。
部材代金でいえば、セキュリティ鍵でも３千円強で販売されています。
| 鍵の種類 | 交換費用 | 部材のみの販売価格 | DIYした時に浮く費用 |
|---|---|---|---|
| 通常鍵 | 15,000円-18,000円 | 3,000円強 | 約12,000円-15,000円 |
| セキュリティー鍵 | 23,000円-30,000円 | 4,000円強 | 約19,000円-26,000円 |
自分で交換してしまえば、１−２万円は簡単に浮きますし、部材代の３千円だけなら販売促進として家主負担にしてもいいですよね。
しかも、この鍵交換作業はドライバー１本あれば、１０分ほどで誰でもでます！やらない手はないですよね！
しかし、入居者さんにスムーズに新鍵を引き渡すには、賃貸仲介さんは不動産管理会社さんとの連携が不可欠。十分なすり合わせが必要だったり、いくつか注意点もあります。
今回の記事では鍵交換をDIYでする方法はもちろんのこと、新鍵を入居者さんに手渡すまでの全体の流れを抑えながら、注意点も書いていきますね！
シリンダーやドアノブごと交換すれば簡単！誰でもできる！
私もそうだったのですが、賃貸アパートの鍵を交換するのには資格と技術が必要と思われていませんか？
古い開かずの金庫を国家資格を持った鍵師が特殊な工具を駆使して解錠するテレビ番組を見たことがあった私もずっと専門家に依頼する必要があるって勘違いしていました。
しかし、部屋が解錠できている状態であれば、内側からシリンダーやドアノブごと外して、鍵を自分で交換することができるんです。
順を追って鍵交換の手順を見ていきましょう。
まず交換する対象の部屋のドアに合う鍵を見つける必要があります。ドアを開いて型番を確認して見てください。
このドアの場合、SHOWA IZ Z15という型番でした。型番とドアノブ周辺を写真に撮影してホームセンターに持ち込みましょう。鍵売り場の担当者の方に聞くと、カタログから取り付け可能な鍵を教えてくれます。
教えてもらった候補の中から、私はこのサーフラインキーという不正解錠対策がされたセキュリティ鍵を選んでみました。3,000円ちょっとでした。
ディンプルキーもめっちゃおすすめです。ディンプルは高いというイメージがあるので、入居者さんによりお得感を感じてもらえるかも知れないからです！
実は3200円しかしないんです。
対応メーカーも多いので安心です！
次にドアノブごと既存の鍵を外してしまいます。
私のアパートの場合は、ドアノブの穴に特殊な工具を引っ掛けて左回しにすると簡単に外れるものでした。この特殊工具は購入してきた鍵にセットでついてきたので、新たに購入する必要はありませんでした。
パカッとあっけなく外れます。
露わになったネジ山をドライバーで外していきます。
普通のドライバーでネジを回すだけです。
ネジを外した後、反対側から引き抜くと簡単に外れます。
あとは逆の手順をやって取り付けるだけです。簡単、簡単♫
新しいドアノブと鍵です。古いものと全く同じ形状なので、外した時の逆の要領で、差し込んでいきます。
ネジを締めてドアの表側を取り付けます。
そして最後に裏側のドアノブも回して取り付ければ完成です！
新しい鍵で解錠、施錠できるか確認して交換作業は完了です。ドライバー１本、１０分で終わります。簡単ですよね！
新しい鍵は５本セットでした。不動産管理会社さんに新鍵を届ければ、入居者さんを受け入れる準備は万全です！
鍵交換するにあたっての注意点
私の所有する賃貸アパートの８０％は自宅から車で３０分圏内にあります。現地に行くのは比較的簡単なため、空室が出た場合は、鍵交換費用を家主負担にすることにしました。
賃貸仲介さんからはもともと相場より高い広告料に加えて、入居者さんに初期費用も抑えた提案が出来る！と評判は上々です。
マイソク（販促資料）に新鍵プレゼント！とあるだけで、私のアパートが入居者さんの要望と多少違う場合でも、入居者さんに提案しやすいという効果もあるようです。
ただ、普段物件を管理してくれている不動産管理会社さん側の目線に立つと２つ考えておいたほうが良いことあります。
- 不動産管理会社さんの鍵交換の利益がなくなってしまうこと
- 鍵交換するタイミングと新鍵を引き渡す期限を守ること
賃貸経営をやっている以上、自分だけ良ければいいというわけにはいきませんよね。
入居者さんを見つけてくれる賃貸仲介さんはもちろんのこと、建物を管理してくれている不動産管理会社への配慮も必要です。
不動産管理会社さんにとって鍵交換は提供する商品・サービスの一つです。
どんなドアでも、そして多少のトラブルがあっても、対応できるように国家資格を持つ鍵業者さんと提携して鍵交換を有償サービスとして提供しています。その緊急対応にも応えられる仕組みは、その販売利益で維持しています。
家主自身で鍵交換するということは、利益を得られなくなりますし、逆に本来必要がない家主との鍵の受け渡しなどの手間が増えてしまうことを意味します。
そこでちょっと配慮が必要なのは事前に担当者の方に相談しておくことです。
「申し訳ないんだけど、入居促進したいから自分で鍵交換したい」と相談してください。丁重にお願いすれば空室を埋めたいという家主の思いに反対する不動産管理会社さんは少ないのではないかと思います。
もう一つ注意しなければいけないのは、鍵交換をする時期と新鍵を不動産管理会社さんに引き渡す期限です。
新鍵の入居者さんへの引き渡しは、入居者さんが契約と入金を済ませてから、入居日の間までに行います。期間にして短い時は２−３日、長い時は２週間から１ヶ月くらいでしょうか。
入居者さんが鍵を取りに来る（もしくは賃貸仲介さんが代理で取りに来る）タイミングをあらかじめ不動産管理会社に聞いておきます。
会社員の副業で賃貸経営している方の場合は本業のスケジュールもあるでしょうから、なるべく早いタイミングで交換して新鍵を引き渡しておきたいですよね。
しかし、契約前に鍵交換するとキャンセルになった場合に損をしてしまいます。また入居前に修繕工事をしたり、入居前清掃を行う不動産管理会社さんの場合、その前に鍵交換してしまうと入室ができなくなってしまいます。
つまり、契約後に修繕工事や入居前清掃の有無を確認してから行う必要があります。これを考慮すると意外と鍵交換できる期間は長くありません。
新鍵はホームセンターで事前に購入しておき、不動産管理会社さんと日程をすり合わせた上で、期限厳守で行いましょうね。
本業との兼ね合いでタイトなスケジュールで交換せざるを得なくなったりすることもあるかもしれませんが、何回かやれば楽に調整できるようになってきます。入居促進効果も大きいと思うので、ぜひ頑張ってみてください！
「よし、やるぞ！」と決意したら、マイソク（販促資料）の一番目立つところに
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そんなあなたにぴったりの記事があったのでリンク貼っておきますね。使い慣れたパワーポイントのテンプレートも無料でダウンロードできますよ。活用してみてくださいね！
