3. 空室対策&リフォーム

これさえあれば不動産投資で脱・初心者出来る?!購入しておきたい空室リフォーム・共用部メンテナンス用アイテム18選

弟子の亀丸
弟子の亀丸
購入したアパートやマンションについてもっと詳しくなりたいな。
新弟子のウサ吉
新弟子のウサ吉
もう少し利益出したいから費用低減にも取り組みたいけど、何から始めればいいんだろう?
モーガン
モーガン
ちょっとした空室のリフォームとか共用部のメンテナンスから始めてみたら?何回かやってみると工夫の余地に気がつくと思うよ!
弟子の亀丸
弟子の亀丸
何から始めたらいいですかね?
モーガン
モーガン
私がしている簡単な作業とそれに必要なアイテムを紹介するね!もうすぐ消費税の増税だから、その前に購入すればちょっと得するかも!

こんにちは、不動産投資を初めて12年が経過するのに未だに初心者と中級者の間をさまよっているモーガンです!

10年以上やっている投資家の人たちは「極み」に入っている人も多い中で、永遠の中級者の私はどんだけ不器用なんでしょう(涙)。

そんな私ですが、ここ1年は色々レベルアップに取り組んだ1年でしたよ。

会社員を卒業して専業大家になったので、不動産投資活動で出来ることを増やすために、空室のリフォームや共用部メンテナンスを少しずつ自分でやるようにしたんです。

おかげで不動産管理会社さんに丸投げしていた時代と比べて費用が半分以下に抑えられることも増えてきました。

物件にいることも多くなったので、空室を埋めるアイディアや周辺の競合物件についてもだいぶ詳しくなりましたよ。

本当の意味で中級者になったのかも〜。(遠い目

この記事を読んでくれているあなたも「初心者を脱したい!」、「レベルアップしたい!」と思っているのではないでしょうか。今回の記事は、誰にでもできるリフォームやメンテナンス作業とそのアイテムについてご紹介したいと思います。

まずは簡単な作業を安いアイテムを使ってやってみることで、どんどんできることを増やしていきましょう。

来月(2019年10月)からいよいよ消費税が増税になるので、その前に購入しておけば2%分無駄な出費が減りますよ!消費増税をレベルアップの良いきっかけとしてみるのはいかがですか?

初心者にオススメする空室リフォーム

私がレベルアップをするために、まずやったのは空室に行くことでした。空室が埋まれば家賃収入に直結するので、入居者さんが住みやすいようにリフォームするのは重要課題ですよね。

そして何度か足を運ぶうちにちょっとしたことに気がつくようになったのです。コート掛けがない、トイレに棚がない、など生活に必要なちょっとしたアイテムが足りないな…と。

その取り付けをいちいち管理会社さんに任せてしまうと高額になってしまいますよね。管理会社さんだってそんな簡単なことで高額な請求したいと思っていないと思います。

そこで次のような作業を自らできるようになってみてはどうでしょうか?

石膏ボードに便利アイテムをネジ止めする

最初にできるようになると便利なのが、石膏ボードへのネジ止めです。これができればちょっとしたアイテムを壁に固定できるようになります。

石膏ボード(=プラスターボードとも言う)とは、その名の通り、石膏(硫酸カルシウム)を主成分とした板状の建築素材です。

安価で頑丈な上、断熱性、遮音性に優れているため、天井や壁に多用されています。ただ、ネジを打ち込むと石膏がボロボロっと崩れてしまい、すぐ抜け落ちてしまいます。

石膏ボード自体を固定している木材の支柱や下地を見つけて、そこに釘やネジをうつ必要があります。

石膏ボードしかない位置に打ちたい場合は、石膏ボードに固定できるボードアンカーを先に打ち込んでからネジを打ちます。

例えばハンガーレール

古い賃貸アパートには、意外と無いことが多いんですよね。入居者さんが会社員であればスーツやコートをシワにならないようにかけておきたいので、これがないと内見の時にマイナスに思う方もいるようです。

下の写真のように押入れにつけてしまうのが良くないですか?

IKEAのMULIGというハンガーレールが安くて見栄えが良いので、押入れに取り付けてみました。

IKEA(イケア) MULIG 10179436 ハンガーレール, ホワイト

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一つ注意が必要です。

押入れの壁が石膏ボードでできていることが多く、ネジや釘を打ってもすぐ抜け落ちてしまいます。スーツをかけたらレールごと落下した…では話になりませんよね。

その時に活躍するのが、

  1. 下地センサー
  2. 下地探し
  3. ボードアンカー

の3つのアイテムです。

下地センサー

シンワ測定 下地センサー Basic ベイシック 78575

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1,350円(09/26 21:06時点)
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下地探し

シンワ測定 下地探し どこ太 Smart マグネット付 35mm 78592

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このアイテムをどう使うかについて、動画で撮影してみましたよ。(娘が「何やってるの?」と言いながら撮影協力してくれました、笑)

ちょっと見てみて下さい。

下地センサーは壁(石膏ボード)の裏に隠れた支柱を検知した時に「ピーッ」という音を発して光ります。動画ではその場所をわかりやすいように、ポストイットでマーキングしてみました。

そのポストイットの間に支柱があるとセンサーが教えてくれたわけですが、違うものを検知してしまったり、誤作動ということも考えられます。

そこで念の為、下地探しの針で壁(石膏ボード)を刺して確認するのです。

動画では、1、2回目はわざとポストイットの外側、つまり石膏ボードのみの箇所を刺しています。針はブスッという鈍い音ともに石膏ボードを貫通していることがわかります。

そして、3回目で石膏ボードの裏の支柱がある箇所を刺していますが、下地探しの針がザクっと言う音とともに石膏ボードの裏にある支柱に当たって止まることが確認できます。

この石膏ボード裏に隠れた木材の支柱にハンガーポールをネジ止めすると、木材にネジが噛むので、十分な強度で固定できると言うわけです。

ネジを打ちたい場所に支柱が無いということもあります。その場合は、ボードアンカーをドライバーで石膏ボードにねじ込み、その上にネジ止めを行います。

ボードアンカー

YAMASHIN ボードアンカー G4 25本 G4-25

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ボードアンカーが石膏ボードに噛み、その上にネジ止めすれば、十分な強度が確保できるようになります。

これができるようになると色々なところに、便利なアイテムをネジ止めできるようになりますよ。

空室対策に幅が出るってもんです!

(アイテムのつけ過ぎは生活の邪魔になってしまい、逆効果になることもあるので注意してくださいね、笑)

私は築38年の1Kアパートの玄関にお洒落なIKEA(イケア)の姿見とコートハンガーをつけています。安い価格帯のアパートには、こういった気の利いたアイテムがついてことが多くありませんか?

家を出る前には鏡で身だしなみチェックをしたいですし、冬には玄関にコートをかける場所が必要ですよね。

入居者さんの利便性を考えてネジ止めしてみましたよ。自分でやるから安価に(数百円から数千円)済んでしまいます。

IKEAの姿見ミラー

これで入居者さんがお出かけ前に身だしなみチェックできますね!

今はこの鏡は売ってないようで、同じサイズ感のミラーは以下があったのでご紹介しておきますね。これもいいですね。

コートハンガーも出しゃばらず、シンプルで素敵ですよ。

IKEAのコートハンガー:ダブルフック

IKEA SVARTSJON 50264395 ダブルフック ブラック

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トイレの棚にもIKEAのコンパクトな棚を付けてます。

安い1Kアパートだとトイレットペーパーや洗剤を置くために「突っ張り棒の棚」を付けることが多いかと思います。壁にダメージを与えないために。

でも、ちょっと見栄えが悪いですよね..。

そこで…

IKEAのウォールシェルフ:DYNAN

 

下地センサーと下地棒、そしてボードアンカーを使えば、こんな風にお洒落にトイレを仕上げることができます!

最後にトイレットペーパーホルダー。

安いアパートだと銀色のペラペラなトイレットペーパーホルダーを付けていませんか?長年使用してベコベコに凹んでいることも。

宮武製作所の木製トイレットペーパーホルダー:ブラウン

このネジ止めの方法で木目調のものに交換するのはいかがでしょう?2連ホルダーなのでトイレットペーパーを頻繁に交換する煩わしさからも解放されます。

LEDシーリングライトで部屋を明るくする

一昔前、シーリングライトは入居者さんが設置するものでしたが、今では大家があらかじめ付けておく方が主流ですよね。内見した時に電気が点かず、暗いと成約率が悪くなるからです。

無駄な出費を抑える意味でも消費増税前にいくつか購入しておくのも良いかもしれません。

アイリスオーヤマLEDシーリングライト

このアイリスオーヤマのLEDシーリングライトを私はリピート買いしてます。

その理由は

  • 日本ブランドで5年保証付き!
  • アマゾンで翌日に着く!
  • 取り付けがワンタッチで簡単!
  • 何より安い!

からです。

他のメーカーも良いのですが、千円以上高かったり、ちょっとした組み立てが煩わしかったりするので、このアイリスオーヤマを手放せません。

火災警報機をつける

意外と火災警報機を設置し忘れている大家さんが多いように思います。

平成16年6月1日より設置が義務付けられています。設置場所は寝室と階段です。

万が一火災が起きた時、火災警報器に不備があった場合に訴えられてしまうことも考えられます。特に平成16年以前から入居していた部屋は設置を忘れがち。

必ず設置しましょう。

パナソニック火災警報器

パナソニック けむり当番 SHK38455

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3,680円(09/26 21:06時点)
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安いので、私はいつもこのパナソニック製を購入しています。

管理会社さんに依頼すると1個あたり、2500円以上取られてしまいますし、火災警報器の取り付けだけを依頼してしまうと出張費も別途請求されることがあります。

ドライバー一本で取り付けられるので天井や壁面に自分でつけましょう。

消費増税前にまとめ買いしておくのも良いですね。

パナソニック火災警報器(4個セット)

1個あたり1500円以下になり、ちょっとお得になりますよ。

トイレの便座と蓋を交換して清潔感を出す

トイレの便座と蓋が黄ばんでいたりすると途端に清潔感が落ちませんか?古いアパートにありがちです。

トイレの便座と蓋って安く簡単に交換できるんです。

SANEI様式トイレ交換用便座

しかも取り付けが超簡単!

ドライバー一本、5分でできます!

清潔感がない空室は入居が決まりません。もし、トイレの便座が黄ばんでいたら、消費増税前に交換はしてみてはいかがですか?

共用部のメンテナンス

「共用部の乱れは大家の心の乱れ」

という格言があります。(本当か?)

賃貸アパート、マンションの入口、共用廊下、階段やその踊り場が汚いのはあなたの心が賃貸経営に向いていないということを表しています。

共用部が汚いと

  • 空室が埋まらない
  • 退去者が出る
  • 滞納者が出る確率が上がる
  • 事件・事故が起きる確率が上がる

など悪いことを引き寄せてしまいます。

科学的には証明されていませんが、そういうのを呼び込んでしまわないように注意喚起する格言です。

自主管理している方を除いて、共用部の清掃は管理会社に委託している場合がほとんどかと思います。

月に1回程度で1万円程度でしょうか。

実際はそれだけだと不十分なことが多いです。雑草が生えてきてしまったり、埃や枯葉の吹き溜まりができてしまうことも。

特に昨今直撃した台風などで折れた枝葉や飛んできたゴミを次の清掃までほっておくのはよくありません。

消費増税前に共用部をメンテナンスするアイテムを購入して、いざという時に自分でメンテナンスできるようにしておくのはいかがですか?

私が愛用しているアイテムをご紹介しますね。

ワークマンの作業着

共用部のメンテナンス作業をやる気になったら、まずは格好から入りましょう!その時にオススメしたいのがワークマンの作業着と安全靴です。

ワークマンの作業着はとても丈夫で激安です。

木の枝に引っかかってしまった時も体を守ってくれますし、ペンキや汚れがついてもそのまま洗濯機に放り込むだけでOKです。

汚れが落ちなくても働いている漢(オトコ)を演出してくれるダメージ服になりますし(本当か?)、安いので捨てても痛くありません。

私のワークマン作業着はこれです。

私はあえて、ザ・作業着という感じのものを着ています。

私服っぽいものでアパート付近をウロウロしていた時に入居者やご近所から不審がられてしまうことがありました。作業着を着ていれば、メンテナンスに来た業者さんだと思われて好都合です。

ワークマンの作業着(上着)

 

 

ワークマンの作業着(ズボン)

 

膝をついたりするので、ズボンは特に汚れます。安くて丈夫が一番です。

上下セットで3千円いかない…ワークマン凄過ぎます!

ワークマンの安全靴

草刈りの時に刈り払い機を使ったり、重いものを足に落とした時の安全対策として、ワークマンの安全靴をオススメします。

つま先サイドに鉄のプレートが入っているので足の甲をガードしてくれます。

私は紐タイプではなくマジックテープで履けるタイプの安全靴を買いました。軍手のままでも着脱が容易だからです。

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しかも安ッ!1280円って何よ。

ほうきで掃除する

月1回の掃き掃除だと不足な場合もあります。特に落ち葉の季節や台風などが来た後は、共用部に枝葉が溜まっていることがあります。

入居者さんがそれを踏んで転んでしまっては大変です。

ほうきを一本持っておけば自分で掃除に行けるので便利ですよ!

髙儀(Takagi) ほうき TAKAGI マジカR(ル) ホーキ 4907052743977

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特にこちらのほうきの先端は熊手のように曲がっていて、掃き掃除はもちろんのこと、落ち葉集めもこの一本でできてしまいます。

芝生の上でも、廊下でも効果を発揮してくれます。

しかも、伸縮するので保管や持ち運びに便利です。

マンション暮らしの私にとって、かさばらないのはありがたいです。

普段ベランダに置いておいて、物件に行く時に車のトランクにポンと投げ込めるので重宝しています。

鎌で草刈りをする

もし物件に草が伸びていたりしたら汚らしいので鎌で刈り取っておきましょう。植込みや花壇はもちろんのこと、砂利の駐車場で雑草が生えてしまっていても入居者さんに嫌がられます。

鎌は100円ショップでも売っています。ただ、100円ショップのものは柔らかい鉄でできているため、切れなくなるのが早いです。作業効率が落ちてしまうことも。

私のお気に入りは「高儀 菊堂 豊稔 赤坂式三得小鎌 125mm」です。

硬い鋼でできていて切れ味抜群です。また刃の反対側には壁の隙間に生えた草をこそぎだす刃もついているため、作業効率がとても高いです。

高儀 菊堂 豊稔 赤坂式三得小鎌 125mm

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804円と100円ショップのものと比べると高いのですが、価値はあると思います。

除草剤で綺麗にキープ

雑草は絶えず生えてきます。一回刈ったら除草剤を撒いておくと、しばらく綺麗にキープできます。

オススメはアースカマイラズ草消滅です。これをかけておけば6ヶ月間は草が生えてきません。

アースカマイラズ草消滅

アースカマイラズ ジョウロヘッド 2L

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1,429円(09/26 17:05時点)
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強烈に頭に残るネーミングに恥じない効果を発揮してくれます。鎌で草を刈ったら、撒いておきましょうね。

製造から5年以上経過した消火器の新品交換

消費増税前にご自身の賃貸アパート、マンションに設置してある消火器の製造年月日をチェックしておくことをオススメします。

消火器は製造年月日が5年を経過すると有資格者しか点検ができなくなり、点検費用がかかってしまうからです。

点検費用は1棟あたり1万円くらいが相場でしょうか。

さらに消火器が古くて交換が必要になると1本あたり1万円ほど交換費用として請求されることも。

勿体無いですね。

製造年月日をチェックした結果、5年を超えていたり、もうすぐ5年を迎えようとしているなら、この機会にご自身で新品と交換してしまいましょう。

そのほうがずっと置いておくより安く済みますよ。下の消火器は3千円強で買えてしまいます。

HATSUTA(初田製作所) 蓄圧式粉末消火器 10型 PEP10C

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ついでにそのまま消防設備の点検をご自身でやってみるのも手だと思います。

木造や軽量鉄骨のアパートであれば、資格がないあなたでも5−10分の手間でできてしまうからです。こちらを合わせて実施すれば消費増税分のみならず、点検費用もかからずに済んでお得ですね。

無資格者でも消防設備点検をするやり方については以下の記事にまとめています。

消防用設備等点検報告
有資格者しかできない?木造・軽量鉄骨アパートの消防用設備等点検報告は自分で出来るよ!消防用設備の点検報告は有資格者の指定業者さんしか出来ないって思っていませんか?アパートの消火器なら簡単に自分で費用かけずに出来ますよ。...

以上、私がリピート買いしている、もしくは愛用しているアイテム達でした。

消費増税前に休日を利用して物件に赴いてみてはいかがですか?

そして入居者さんに利便性が高い設備を安く設置してみたり、共用部を綺麗に清掃してみてはいかがでしょう?

競合物件と差別化できるかもしれませんよ!

この記事で紹介した空室リフォームアイテム以外にも紹介しているので、こちらの記事も合わせて読んでみてくださいね。

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モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。 ツイッターで不動産投資についてつぶやいています。是非、下のツイッターアイコン(青い鳥のマーク)からフォローしてくださいね。 このブログの記事が役にたったと思ったら、はてなブックマークやツイッターで共有して貰ったり、リンクを貼ってもらえると嬉しいです。更なる記事更新へのモチベーションになります!