1. 投資用物件の購入

「全国魅力度ランキング6年連続最下位」の茨城県で不動産投資して大丈夫?人口動態から見る茨城県の投資最適エリアとは?

弟子の亀丸
弟子の亀丸
茨城県なんかで不動産投資して大丈夫なんですか?魅力度ランキングで いつも最下位じゃないですか?
モーガン
モーガン
(なんかって失礼だな)注目されない割には、人口が増えている市町村もあるよ。意外と穴場だよ。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
  地方で人口増えてるなんてことあるんですか?
モーガン
モーガン
つくば市、つくばみらい市、守谷市は今も人口が増えているし、このまま2040年まで増加すると推定されているよ。それ以外の市町村で投資する場合の注意点も含めて説明するね!

こんにちは、茨城県で9棟48室の賃貸アパートで不動産投資をしているモーガンです!

突然ですが、茨城県についてどんなイメージをお持ちですか?

この質問をするとほとんどの人は困ってしまうんですよね。

納豆、水戸黄門、なんて答えてくれる人はいい方で、ほとんどの人は「イメージがない」って答えるんですよ。イメージがないっていうのは、誰も注目していないってことですよね。

茨城県は某地方ブランド調査の全国魅力度ランキングでは6年連続最下位(2013年〜2018年)です。

これと言った観光地はないし、自然景観も乏しいのは、生まれも育ちも茨城県の私も認めざるを得ません(涙)。

そんな茨城県ですが、不動産投資のエリアとしては穴場だと思います。

意外に思う方も多いかもしれませんが、魅力度ランキング最下位であるにも関わらず、人口が増えている市町村があるからです。

つくば市、つくばみらい市、守谷市がそれにあたります。総務省から2040年まで人口が増加するというお墨付きです。

人口の増加は不動産投資をするのに安心材料ですよね?!

それでも茨城県で不動産投資は微妙、、、ですって?都会を知らない田舎者のポジショントークだと?

そりゃあ、もちろん、投資エリアとしても東京の方がいいですよ。

日本全国から人が吸い寄せられ来るし、海外マネーを集めて不動産価値は上昇していることくらい知ってますよ。私だって飲みに北千住に行くことくらいあるんですからね!(そこか?)

ただ、東京で不動産投資するのは難しいじゃないですか?住友不動産、東急リバブルなどの大手から中小の不動産会社まで売り物を常に監視している状況ですよ。

何千社あるのか知りませんが、若手をパソコンに張り付かせて、REINS(レインズ、不動産業者間の流通システムです)に良い売り物が出たら、即電話、即現金買い付けの世界です。

我々のような個人投資家が見ている楽街やアットホームなどの個人向け流通サイトに載る頃には、それがどうなっているかは推して知るべしですよ。

現実的には私のような弱小個人投資家や不動産投資の初心者は、東京からちょっと離れた地方都市を主戦場にしながら、徐々に都心に向かって成り上がって行かざるを得ないと私は判断しています。

そして、その地方都市の選択肢として悪くないのが、人口が増えている茨城県の県南地域、特につくば市、つくばみらい市、守谷市です。私は埼玉県と千葉県にも物件を保有していますが、茨城県は比較的ライバルが少ない穴場だと思います。

この後、詳しく説明しますね。

茨城県でオススメの不動産投資エリアはつくば市、つくばみらい市、守谷市

下の地図は私が総務省から発表された「2040年までの市町村ごとの人口増減の推計」をマッピングしたものです。

 

引用:総務省-自治体戦略2040年構想研究会-「人口段階別市区町村の変動(2015→2040)【H30年推計】」より http://www.soumu.go.jp/main_content/000562116.pdf

2040年に人口が

  • 増加するエリアは「
  • ±0〜▲10%減少するエリアを「黄色
  • ▲10%よりも減少するエリアは「白」

で表現しました。

見ての通り、ほとんどが白、つまりマイナス10%以上、人口が減少する地域ばかりです。

1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)以外の地方は総じてこういう状態です。東北や北陸の地方に至っては完全真っ白という県も。

(人口減少を感じますね。。。)

茨城県はつくばエクスプレス線4駅の再開発が功を奏し、沿線の人口が増加しています。その4駅の所在地が、つくば市、守谷市、つくばみらい市なのです。

再開発が進むつくばエクスプレス線の4駅と所在地

  • つくば駅(つくば市)
  • 研究学園駅(つくば市)
  • みどりの駅(つくば市)
  • みらい平駅(つくばみらい市)
  • 守谷駅(守谷市)

茨城県は平成27年10月に発表している総合戦略のなかで、この3都市の定住人口を333,964人(H27.4.1)から350,000(H32.4.1)に増やすとしています。

具体的な人口増加目標を掲げているのは、この3都市だけですから、茨城県の力の入れようが伺い知れます。

この再開発された地域の立地によっては、東京並みの6%代の利回りで売買が成立しています。そして人口が増える見込みであるため、長期的に見ても利回りが極端に悪くなることは少ないのではないでしょうか。

不動産投資において「利回りが悪化しにくい」というのはとても重要なことです。

投資の回収、つまり不動産を売却する時は、その立地からの期待感で形成された期待利回りが売却額に影響を及ぼすことが多いからです。

売却額 = 家賃収入 ➗ 期待利回り

どんなに一生懸命に空室を埋めて、保有期間中のキャッシュフローを出しても、売却するときに利回りが悪化してしまうと、その売却損でトータルの収支としては「損」をしてしまうこともあります。

人口が増える、つまり期待利回りが悪化しにくい地域であれば、「安く物件を仕入れることで、安全な投資になる」と判断して、私はこの地域で不動産投資をしています。

そんな茨城県ですが、注意しなければいけない市町村もあります。それについても次に書いていこうと思います。

人口が減少する市町村は購入する利回りに熟慮を!

「人口が増える」という良い話ばかりではありません。

日本の多くの地方と同じように茨城県全体としては人口減少しています。このままでは2040年までに人口減少がかなり進んでしまう地域も沢山あるのです。

再び総務省のデータを引用して、茨城県の全市区町村の人口増減についてご紹介したいと思います。

増減比率/人口 20〜50万人 10〜20万人 3〜10万人 1〜3万人 1万人未満
増加 つくば市 つくばみらい市、守谷市
±0〜▲10% 水戸市 牛久市
〜▲20% ひたちなか市、古河市、土浦市 東海村、那珂市、神栖市、阿見町
〜▲30% 筑西市、取手市 笠間市、茨城町、結城市、鉾田市、小美玉市、下妻市、かすみがうら市、常総市、坂東市、龍ケ崎市 八千代町、境町、鹿島市
〜▲40% 日立市 北茨城市、常陸太田市、
常陸大宮市、桜川市、石岡市、行方市、稲敷市
高萩市、城里町、潮来市 五霞町
〜▲50% 大子町、大洗町、美浦村、利根町 河内町

見ていただいてわかりますが、ほとんどの市町村が2040年までに人口減少することが推定されています。

県庁所在地の水戸も例外ではありません。良くて現状維持、悪ければ10%の人口減少です。

水戸は再開発ができていないので、個人的にはとても心配しています。

先日、駅前商店街を散策していたときに寄った喫茶店ではハンドドリップのコーヒーが250円で飲めました。東京だったら最低でも700−800円くらいはしますよね。

そんな低価格でも商売が成り立つほど安いテナント料なのでしょう。その地価はかつての水戸駅と比べて大幅に下落したことが容易に想像できます。

収益用物件(投資目的の賃貸アパートやマンションのこと)が頻繁に売買される市町村といえば、土浦市、牛久市でしょうか。

かつては常磐線の駅を中心に企業城下町として発展した土浦市も、駅前の再開発がうまく行かず、駅直結ビルのテナントが埋まらないため、市役所自らが入居する始末。

2040年には10−20%の人口減少が見込まれています。

牛久市は2040年までは±0から10%減。常磐線のひたち野うしく駅付近の再開発が功を奏し、その付近へ移住する人口で全体の減少を和らげているような感じです。

もちろん、人口減少下の市町村でも立地をしっかり吟味すれば満室経営は可能だと思います。

  • 賃貸仲介への積極的な営業
  • 相場より高めの広告料
  • 相場より安い賃料や初期費用
  • DIYなどで費用を抑えた修繕や充実した設備の追加

これらの工夫を組み合わせて積極的に取り組めば十分なキャッシュフローを得ることができることもあると思います。

しかしながら、売却時の期待利回りはその市町村の相場に引きづられてしまうことも想定しておくことが重要だと思います。

人口減少下で収益用物件を購入する際には、売却時の利回り悪化も織り込んだ指値をすることが重要です。

最後に人口が増えている市町村だから大丈夫というわけではないということも添えておきたいと思います。

人口減少時代では全ての都市機能、インフラを整備し続けるのには限界があり、「人口を誘導していく地域とそうでない地域」を定める長期施策を掲げている市町村が多いです。

人口が増加するつくば市でさえも、都市機能、インフラ整備をしきれない地域が出てくることを公言しています。

つまり、狙いを定めた市町村の中でも、買って良いエリアとダメなエリアがあるということです。そちらについては以下の記事にまとめていますので合わせて読んでみてくださいね。

人口減少する日本で不動産投資して大丈夫?
日本の人口・世帯数が減少するのに不動産投資して大丈夫?2040年の人口・世帯数の推計から予測してみた!人口減少時代にありながら、地方都市でも2040年まで人口が増加する都市があることをご存知ですか?その都市の中でも人口誘導地域に投資することで不動産投資の見通しがたちやすくなります。...

もし、この記事を読んで、茨城県で不動産投資することに興味を持っていただいた方は、以下の茨城県での融資情勢についての記事も読んでみてください。茨城県で不動産を購入できるかもしれませんよ!

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モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。 ツイッターで不動産投資についてつぶやいています。是非、下のツイッターアイコン(青い鳥のマーク)からフォローしてくださいね。 このブログの記事が役にたったと思ったら、はてなブックマークやツイッターで共有して貰ったり、リンクを貼ってもらえると嬉しいです。更なる記事更新へのモチベーションになります!