2. 融資

【県外の人も必見!】茨城県内に不動産投資をする際に融資打診するべき銀行とそのアプローチ方法

弟子の亀丸
弟子の亀丸
茨城県内で不動産投資をしたいんですが、どの銀行に融資を打診すれば良いですか?
モーガン
モーガン
茨城県内の銀行の一覧を用意したので活用してみて!意外と多いよ。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
一覧にある銀行に片っ端から飛び込めばいいですか?
モーガン
モーガン
取引がある人からの紹介があると成功率が上がるよ。
新弟子のウサ吉
新弟子のウサ吉
茨城県外の不動産投資家でも融資は受けられるんですか?
モーガン
モーガン
可能性はあるよ。外様地銀が狙い目だよ!説明するね。

こんにちは、茨城県で4つの銀行から融資を受けて不動産投資をしているモーガンです!

茨城県って不動産投資をする上で穴場だということを記事でご紹介しました。東京に通勤圏の県南地域の一部では人口が増加しているからです。

その記事はこちらです。

「全国魅力度ランキング6年連続最下位」の茨城県で不動産投資して大丈夫?人口動態から見る茨城県の投資最適エリアとは?人口が増える都会で不動産投資をするのが理想ですが、ライバルが多くてなかなか物件を購入できませんよね?茨城県の人口が増えている都市は穴場かもしれませんよ。...

地域によっては人口増加の良好な投資環境があるにも関わらず、参入する不動産投資家が東京に比べると圧倒的に少ないため、穴場になっているわけです。

なぜ参入する不動産投資家が少ないかというと、答えは簡単。

銀行融資が受けられないからです。

特に数千万円から数億円になる1棟賃貸アパートやマンションになると融資が不可欠。その融資が出ないのでは参入したくても出来ませんよね。

もしあなたが融資を受けられればチャンス到来。割安で購入できるかもしれません。

「ほうほう。ちょっとやってみるかな。」

そんな風に思ったあなたに茨城県で融資が受けられる可能性のある銀行と成功確率を上げるアプローチ方法についてご紹介したいと思います。

県内の方はもちろんのこと、県外から投資をしたい方にも攻め方をご紹介したいと思います!

茨城県で融資業務を扱う銀行一覧

茨城県には都市銀行(メガバンク)、地方銀行、信用金庫、信用組合など多くの金融機関が存在し、預金や融資業務を行なっています。支店を置いていないまでも営業エリアとしているノンバンクを含めると30行弱に及びます。

車でドライブしたことがある方は茨城県が本拠地の常陽銀行、筑波銀行などの支店を目にすることが多いかもしれません。しかし、千葉県や栃木県などの隣接県からシェア獲得を目指して出店している地方銀行、信用金庫も意外と多いです。

以下は茨城県内に本店、支店を持つ金融機関(銀行)の一覧です。

茨城県に本店・支店を置く銀行一覧(2019年9月時点)

銀行分類 銀行名 本店所在地 支店の所在 支店数
都市銀行 みずほ銀行 東京都 県全体 6
三井住友銀行 東京都 県央、県南 4
三菱東京UFJ銀行 東京都 県央、県南 2
りそな銀行 大阪府 県南 1
地方銀行 常陽銀行 茨城県 県全体 128
筑波銀行 茨城県 県全体 96
東日本銀行 東京都 県全体 13
足利銀行 栃木県 県西、県央、県南 7
千葉銀行 千葉県 県南 3
東邦銀行 福島県 県北、県央 2
福島銀行 福島県 県央 1
栃木銀行 栃木県 県西 1
武蔵野銀行 埼玉県 県西 1
信用金庫 水戸信用金庫 茨城県 県全体 66
結城信用金庫 茨城県 県西、県央、県南 23
佐原信用金庫 千葉県 県東 3
銚子信用金庫 千葉県 県東 1
烏山信用金庫 栃木県 県西 1
信用組合 茨城県信用組合 茨城県 県全体 81
ハナ信用組合 東京都 県央 1
横浜中央信用組合 神奈川県 県央 1
ノンバンク 三井住友トラスト・ローン&ファイナンス 東京都 0
新生インベストメント&ファイナンス 東京都 0
セゾンファンデックス 東京都 0
その他 中央労働金庫 東京都 県全体 22
日本政策金融公庫 東京都 県北、県央、県南 3

不動産投資で銀行から融資を受ける場合、「不動産投資家の居住地(法人の場合は所在地)」と「購入予定の物件」の両方がその銀行の営業エリア内にある必要があります。多額のお金を貸し出す銀行としては、常に経営状態を把握する必要があるからです。

茨城県内に不動産を購入する場合、あなたが県内の投資家であれば、この一覧にある全ての銀行から融資を受けられる可能性があります。

もっとも銀行および支店毎に融資姿勢は異なり、

  • 預金業務のみしか行わない or 融資業務も積極的に行う
  • 投資主体(個人で融資を受けるか、法人か)
  • 年収や資産背景
  • 不動産賃貸業の経験の有無、決算書の内容
  • 物件の築年数(新築、築浅、築古)

によって、融資に消極的な対応を受けることもあれば、頑張ってもらえることもあります。

私が調べた茨城県内の各行の融資姿勢は以下の記事にまとめてありますので参考にしてみてください。

銀行融資打診資料
【銀行融資ヒアリング事例公開有り】不動産投資未経験者が銀行から融資を引く方法とコツスルガ銀行やTeteruの資料改ざん事件の影響で、不動産投資のために銀行から融資を受けることが益々難しくなっています。その中でも銀行から融資を引くためのアプローチ方法を私の実績とともにご紹介します。...

総じて言えるのは、かぼちゃの馬車事件やスルガ銀行の不正融資問題を受けて、不動産投資への融資には消極的です。不動産賃貸経験の無い個人や法定耐用年数が残っていない築年数の古い物件には特に敬遠されます。

そこで上記の銀行一覧にある支店に片っ端から電話をかけまくってもあまり成果は得られないかもしれません。

では、どうすれば良いかについて次に書いていきたいと思います。

銀行への融資打診は「紹介」で行くのが基本!

通常であれば銀行に電話を一本入れ、融資担当者につないでもらい、アポを取って融資の打ち合わせに行きます。

私もこの方法で銀行融資の打診をして来ましたし、それで融資を受けられたこともあります。しかし、かぼちゃの馬車事件やスルガ銀行不正融資事件以降の厳しい融資環境では、なかなか通用しなくなってしまいました。

私は4銀行と融資取引がありますが、紹介無しの通常申し込みで開拓できたのは1行のみです。あとの3行は「紹介」でした。

  • 1行目:紹介無しの申し込み
  • 2行目:不動産会社Aの取締役からの紹介
  • 3行目:不動産会社B社長からの紹介
  • 4行目:不動産会社C社長からの紹介

1行目は、紹介無しでも成功しました。ただ、ラッキーだった面があります。

融資を打診した時は、その銀行が他県から茨城県に進出したばかり。新支店を開業させたのに合わせて一気呵成に営業攻勢をかけていたのです。

新支店を開業する時は銀行もエースを配属し、融資高を伸ばそうとします。私は幸運にもその波に乗ったというわけです。

残念ながらこの1行目以降は、紹介無しではあまり成果を得られていません。10行以上にアプローチしましたが、けんもほろろでした。

最近は特に融資を受けるのが狭き門なので「一見さん」として正面玄関から入ってもまともに取り合ってもらえないことの方が多いと実感しています。打ち合わせの席に着いて間も無く、融資ができない理由を説明され、丁重にお断りされることすらあります。

銀行担当者を紹介して貰うために私が心がけていること

融資が受けられた他の3行は不動産会社の紹介です。

銀行の立場に立って考えてみると、どこの馬の骨かわからない人には融資を出すのが難しいのは理解できます。

取引実績のある人から「この人はきちんと賃貸経営が出来る人ですよ」という紹介がある人とない人では扱いが違うのは当然ですよね。

そこで私からあなたに質問です。

  • 不動産会社
  • 顧問税理士
  • 親戚、友人、先輩後輩(銀行勤めの方はいないですか?)

など、誰でもいいので銀行と取引実績のありそうな人は頭に思い浮かびませんか?

親戚や知人をあたるのも意外と銀行勤めの人に行き当たります。侮るなかれ。

私も直接の友人には思い当たらなかったのですが、地元の事情通の友人に相談したところ、学生時代の後輩に銀行勤めの人がいて、融資担当までたどり着いたことがあります。

しかし、一番有力なのはやはり、不動産会社の社長さんかもしれません。

あなたと利害が一致するからです。不動産が売れれば商売になりますからね。

それに社長さんは自分自身で運転資金や自社物件購入資金を借り入れている人が多いため、銀行担当者さんと蜜月の関係を築いている人も少なくありません。

その社長さんから丁寧に紹介してもらえれば、融資を受けられる確率が上がります。

私はあえて「小さい」不動産会社さんにお願いに行くことが多いです。

経理担当の奥様と二人で経営しているような小さな不動産会社に物件の問い合わせをすれば、紹介のキーマンともいうべき社長さんとお会いできます。

 

大手は難しいかもしれません。物件の問い合わせをしても営業マンにしか会えません。社長さんを会わせてくれと言ってもその可能性は低いです。

その小さな不動産会社の社長さんに銀行の紹介をお願いするわけですが、一つ注意点があります。

それは誠実に自己紹介するということです。

社長さんもインターネットから問い合わせをしてきたあなたを銀行に紹介するのには慎重になります。もしあなたが変な人だった場合、せっかく築いた銀行との信頼関係が台無しになってしまうからです。

社長さんに「この人なら紹介しても大丈夫だ」と思って貰う必要があります。

そのためには誠実な自己紹介が必要です。私は何気ない会話の中で以下を伝えるようにしています。

  • 住所、連絡先、年齢、家族構成
  • 出身地、生い立ち、職歴
  • 不動産投資の経験
  • 年収、金融資産

これらを伝える中で誠実に取引できる人物だということを理解してもらいます。

誠実は重要なキーワードです。

紹介して貰うために年収や金融資産を高めに言いたくなる気持ちが出てくるかもしれませんが、嘘はもちろんのこと、ふかしたり、盛ったりしてもいけません。

社長さんは長年一人で事業をしてきた百戦錬磨。

見抜かれてしまいますし、銀行への提出資料でバレてしまうことばかりです。(それに謙虚な方が好かれることが多いですよ。)

もし、それでも紹介できる銀行がないと言われたら引き下がりましょう。たぶん本当にないんです。

違う不動産会社に再度、物件問い合わせをするまでです。

一つ注意点があります。

誠実に包み隠さず自己紹介するということは一定のリスクが伴うということです。

年収や金融資産など、いくら概算とはいえ、個人情報を伝えることで悪用されるリスクはゼロではありません。

こちらも社長さんの人柄を見ながら自己紹介しなければなりません。

社長さんの職歴や昔話についての質問をチョイチョイ挟みながら、社長さんの人間性を判断するんです。

いきなりこちらから素っ裸になるように自己紹介するのではなく、相手の情報も引き出しながら、徐々に深度を深めていきます。

4−5社繰り返しているうちに、あなたの味方になって銀行紹介をしてくれる社長さんはきっと現れると思います。もしそれでも現れない場合は地域的に、もしくは個人属性的に銀行融資が難しいのかもしれません。

その時は築古戸建など現金で投資できる不動産投資に切り替えて、実績を積んだ後に再度トライしてみてください。

茨城県外の不動産投資家は外様地銀が狙い目

一般的に銀行は県外の不動産投資家を嫌います。遠方地にいる方だと物理的に経営状況を把握しづらいからです。

そのため県外の方が茨城県の物件で銀行融資を受けるのはなかなか大変かと思います。

県外の方が茨城県の物件でも融資を受けられる銀行は以下の3つです。

  1. 都市銀行(メガバンク)
  2. 日本政策金融公庫
  3. ノンバンク

①メガバンクは一番現実的な選択肢です。もし、あなたが富裕層であればですが。

メガバンクは全国に支店展開しており、あなたの居住地にも、そして茨城県内にもあります。融資をする営業エリアという条件はクリアです。

ただ、金融資産から負債(住宅ローンなど)を引いた金額が5000万円以上、場合によってはもっと多額の資産がないと取り合ってもらえないかもしれません。

②日本政策金融公庫も選択肢の一つです。メガバンク同様、全国に支店がありますので、営業エリアはOKです。4800万円まででしたら、融資してくれます。

ただし、融資期間が一律10年なので、自己資金を多く投入するか、利回りが極端に高い物件を探す必要があり、条件としては決して良くありません。(ただ、多くの人がこの方法で参入しているので、一考の価値はあります)

③ノンバンクに至っては、融資金利が3%前後〜と高い設定なのですが、長い年数の融資を受けられる可能性があります。ただ、営業エリアとしては茨城県の県南の一部の地域に限られることが多く、使い勝手が良いとは言えません。

メガバンク、日本政策金融公庫、ノンバンク、いずれも「帯に短し襷に長し」で上手くハマらないという方は外様地銀(トザマチギン)にアプローチをしてみてはいかがでしょうか。

外様地銀とは茨城県外からシェア獲得のために進出してきた地方銀行のことを指す俗称です。

具体的には、上記の茨城県の銀行一覧にある地方銀行のうち、本拠地が茨城県以外の銀行を指します。

外様地銀さんは何もしないと地盤を築いている地元の銀行に勝てないので、積極的に融資する場合が多いです。私も大変お世話になっております。ありがとうございます(ペコリ)。

県外の方は茨城県内の支店にアプローチするというよりは、むしろご自身の居住地(法人の場合は法人所在地)にある支店に行き、関係を築くことをオススメします。

ご自身の地元に茨城県内で支店展開している外様地銀があれば、そこを通して茨城県の物件に融資してもらえる可能性があるからです。

私もこの方法で「地元ではない」お隣の千葉県に、茨城県に支店を展開する外様地銀さんから千葉県内の物件にも融資いただけると内諾いただいています。

ぜひ試してみてくださいね!

さらに信用金庫、信用組合にアプローチする方法もあります。

ただ、こちらは地域に根付く小規模な金融機関であることが多く、融資についてはコンサバです。若干違うアプローチを取らないといけません。

信用金庫、信用組合へのアプローチについては以下の記事にまとめています。この方法で5000万円ほどの築古アパートの融資も検討して貰える関係になりました。

あなたの茨城県進出のお役に立てたら最高に嬉しいです!

信用金庫・信用組合の不動産投資向け融資開拓
2019年の物件価格下落を見据えて、信用金庫・信用組合から融資を受けるために私が取っている行動スルガ銀行不正融資事件以降、物件下落基調が続いています。融資さえ受ければ、割安な物件を手に入れるチャンスです。メガバンク、地銀とはちょっと違う信用金庫・信用組合から融資を受ける営業活動の仕方をご説明します。...
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モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。 ツイッターで不動産投資についてつぶやいています。是非、下のツイッターアイコン(青い鳥のマーク)からフォローしてくださいね。 このブログの記事が役にたったと思ったら、はてなブックマークやツイッターで共有して貰ったり、リンクを貼ってもらえると嬉しいです。更なる記事更新へのモチベーションになります!