1.不動産投資

築古アパートでも入居がすぐ決まる!空室対策リフォームの3つのポイントと低価格で実現した15の事例

空室対策のリフォームってどこまでやる?
弟子の亀丸
弟子の亀丸
モーガンさん、空室対策としてのリフォームってどれくらいやってます? 築古のアパートで不動産投資をしているってことは、結構ガラッと見違えるようなフル・リノベーションをしてるんじゃないですか?
モーガン
モーガン
フル・リノベーションはしてないよ。奇抜なリフォームもしなようにしてる。強いて言えば築年数の割に古さを感じさせないことと清潔感があることを重要視してるよ。あとは至ってフツーの部屋づくりだね。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
意外にやらないんですね?
モーガン
モーガン
うん、やり過ぎには注意しているよ。空室に入居が決まる要素には、「立地」、「賃料」、「賃貸仲介のヤル気」も大きく関係するから、リフォームばかりに力を入れても入居が決まらないことが多いんだ
弟子の亀丸
弟子の亀丸
じゃぁ、予算もほとんどかけないで、清掃だけで貸し出すんですか?
モーガン
モーガン
人が住むための一定のレベルを満たすためには、大きな金額を出すよ。それ以上は、入居者のターゲット次第で予算を決めるようにしてる。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
抽象的でちょっとわからないなぁ。具体的に教えてくださいよ!
モーガン
モーガン
わかったよ。リフォームの方針のたて方、予算の決め方、私のリフォーム事例について説明するね!

こんにちは、モーガンです!

不動産投資をしていると、入居者が退去した後のリフォームはどのレベルまですれば良いのか迷うことはありませんか?

物件を購入した時から空室と言う場合もあるでしょうし、購入後に入居者が退去して空室になることもあるでしょう。何れにせよ、いち早く入居者を決めて賃料が入るようにしたいところです。

退去直後の空室は、汚い状態のままです。部屋の壁紙は手垢や黄ばみが残り、キッチンは油汚れ、風呂場は湿気によるカビが発生していることも多々あります。

何年も住んでくれた入居者さんの退去だった場合、新築当時の古い設備がそのまま残されている事も(それで長年住んでくれてありがたい事ですが)。

公団キッチンと呼ばれる古びたキッチンは水とお湯の蛇口をハンドルで回すタイプ。その上を見上げるとレンジフードや換気扇が油で茶色く変色してたりします。かつて白かった独立洗面台は全体的に黄ばみ、お風呂場のシャワーは水垢で真っ白に。

拭き掃除をして出て行く入居者さんもいますが、それでも次の方に貸せる状態ではありませんね。

清掃やリフォームを入れる必要があります。管理会社経由で修繕業者さんに見積もりをとると、シングル用の30㎡未満の部屋でも、状態が悪い場合は30−40万円以上になる事も。ファミリー用の50㎡以上の部屋になるとひどい場合には80−100万円にも及ぶことがあります。

入居者さんの過失で壊してしまったものは、入居者さんに請求したり、入居者保険を適用することで費用をかけずに修復できますが、経年劣化したものは家主(オーナ)負担になることが多いことを考えると痛い出費ですね。

古い地主さんタイプの人は、グレードアップは愚か、元の状態に戻さないまま、次の入居者を決めようと募集を開始してしまうこともあるようです。黄ばんだ壁紙のまま、適当な掃き掃除だけなんて人もいます。

こういった人は極端な例かもしれませんが、次の入居者を募集する上で、空室をどこまでの仕上がりにするかは、費用とのトレードオフになるので、私も毎回悩みます。

今回の記事では、同様の悩みを抱えている方の悩み解消をお手伝いできるように、次の3点を中心に書いていきたいと思います。

  • リフォームの方針(どこまで綺麗にする?グレードアップする?)
  • 予算・費用はどこまでかける?
  • 低価格で実現した私のリフォームの事例

私の事例が少しでもお役に立てれば嬉しいです!

空室に入居が決まる時の条件はリフォームだけじゃない

入居が決まる空室にするためには、どんなリフォームをすれば良いかを書くまえに、入居が決まる時の条件について整理しておきたいと思います。

勘違いしやすいのですが、入居の決め手はリフォームだけではないということです。不動産投資を初めて間もない頃は、最新の設備を導入さえすれば、入居者は決まると考えてしまうこともあるかもしれませんが、それは考え直した方が良いかもしれません。

退去直後の汚い部屋では入居が決まることはないので、もちろん大事な要素ではあるものの、それ以上に重要な要素があることを忘れてはいけません。

それは「家賃」と「立地」です。

この二つが入居者のニーズからかけ離れていると、デザイナーズマンションのように斬新なリフォームをしても入居者は現れにくいことがSUUMO(=リクルート)の調査からもわかっています。

出展:「2017年度 賃貸契約者動向調査 (首都圏)」株式会社リクルート住まいカンパニー2018年9月5日より https://www.recruit-sumai.co.jp/press/upload/chintai_cyuosa_20180905.pdf出展:「2017年度 賃貸契約者動向調査 (首都圏)」株式会社リクルート住まいカンパニー2018年9月5日より https://www.recruit-sumai.co.jp/press/upload/chintai_cyuosa_20180905.pdf

余談ですが、この調査では「築年数」は入居の際にあきらめやすい条件であると結論づけています。私が主に投資対象とする築年数の古い、つまり築古アパートでも立地と価格次第では十分入居が見込めるということですね。

私が新築や築浅にこだわらず、築古の物件を購入していることの正当性が裏付けられている様で嬉しいです。笑。

「家賃」、「立地」以外にもう一つ重要な要素があります。それは空室を紹介する賃貸仲介業者さんのヤル気」です。

どんなに良い商品でも店頭に並ばなかったり、営業をする人がいなければ、売れることはありません。それと同じ様に、どんなに家賃の安く、立地の良い空室であっても、賃貸業者さんが積極的に紹介してくれないと入居者が決まることはありません。

立地についてはどうしようもありませんが、「家賃」、「賃貸仲介業者さんのヤル気」の整え方については以下の記事に纏めていますので、ぜひ読んでくださいね。

客付は不動産会社に依存しない!モーガン流短期で満室にする空室対策
客付は不動産会社に依存しない!モーガン流短期で満室にする空室対策空室を短期で埋めないと収支が悪化してしまいます。有効な空室対策としては委託先の不動産管理会社だけに任せるのではなく、他社にも客付依頼することです。その際、業者物件(ギョーブツ)扱いではなく、自社物扱いにしてもらえると満室への近道になりますよ。...

何れにせよ、空室に入居を決めるためには、「家賃」、「立地」、「賃貸仲介業者さんのヤル気」という3つの重要な要素があり、場合によってはリフォームによって豪華な設備を導入すること以上に重要になることを理解しておいてくださいね。

高額なリフォームで豪華絢爛にするくらいなら、家賃を下げたり、賃貸仲介業者さんへの支払い手数料を増やした方が効果的な場合があるということです。

入居者が決まるリフォームの3つのポイント

だからと言って、退去後の汚れて傷んだ部屋をリフォームしなくて良いかということ、勿論、そんなことはありません。人が安心して安全に暮らせる部屋にリフォームしないといけません。

リフォームの方針として重要になることが三つあります。

  1. 清潔さ
  2. 古臭さをできる限り取り除く
  3. 部屋の調和を取る

この3つの条件をクリアしていれば、建物が古くて多少の使用感があっても、問題なく入居者が現れると思います。どれも高額なリフォームが必要なものではありません。

① 清潔さ

部屋が汚かったり、臭かったりすると、その部屋は敬遠されます。入居者さんは、その部屋での新しい生活をイメージしながら内見するわけですが、不潔な部屋で新しい生活をスタートする気分にはなれません。

浴室のライトが埃まみれ浴室のライトが埃まみれ。細かい部分まで清掃が行き届いているか家主は必ずチェックする必要がある。

清掃は徹底的にやってもらう様に不動産管理会社さんやリフォーム業者さんにお願いする様にしましょう。床の拭き掃除(ワックスがけ)、エアコン内部のクリーニング、キッチン・風呂場の漂白洗浄などです。

油まみれなキッチンの換気扇フード長年の仕様で黄ばんでしまったキッチンの換気扇フード。部屋全体に大分古い印象を出してしまっている。
キッチン収納扉にも油がびっちりキッチン収納扉にも油がびっちり。これでは女性は嫌がる。
この不潔な包丁刺しに自分の包丁は刺したくないですね。。。この不潔な包丁刺しに自分の包丁は刺したくないですね。。。

壁紙の手垢や油汚れも不潔さを感じさせてしまいます。シミなどが目立つ壁紙は迷わず張り替えましょう。壁紙の張り替えの費用がきつければ、業者さんに塗装してもらうことで費用を抑えられることがあります。

壁紙の張り替え、もしくは塗装

床(フローリングやクッションフロア)も目立つほどの痛みや破れがある様でしたら、張り替えが必要です。

キッチンや風呂場などの水回りには特に気をつけましょう。女性はとても敏感です。油汚れ、水垢、カビなどがそのままになっていると致命的です。

築年数からくる多少の使用感はあっても構わないので、その代わりにピカピカにしましょう。男性の場合、キッチンなどの汚れを見落としがちです。奥様に協力してもらうなど、女性の目を入れるといいですよ。

② 古臭さをできる限り取り除く

建物の築年数に応じて、古臭さが出てしまいます。長年たくさんの人が住んできたわけですから、一定の使用感は仕方がありません。特に古臭さは、新築時から使用されている水回りに現れてしまいます。

賃貸住宅を探す入居者さんは、新品志向の人である可能性は低いです。一定数、新築賃貸マンション、アパートじゃなきゃ嫌!という人もいますが、ある程度の古臭さを許容する方も多いでしょう。しかし、古臭さが軽減されているに越したことはないはずです。

私は費用が許される範囲で設備を更新することにしています。賃貸仲介さんに紹介しやすいと喜んでもらえるし、入居者さんの内見後の成約率も高まっていると感じています。

混合水栓のシングルレバー交換

TOTO キッチン用水栓 TKGG33E

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例えば混合水栓をレバー式に交換するだけで、昭和風のキッチンが大分現代っぽくなります。これはレバーを自分でアマゾンで購入し、修繕業者さんに取り付けてもらうことで2万円弱で可能です。

この他の事例もこの記事の後半に紹介してますので是非ご覧ください。

③ 部屋の調和を取る

「部屋の調和」というのもリフォームのキーワードの一つです。調和というのは、違和感がない自然な部屋という意味です。

物件購入直後の興奮冷めやらない時は、夢が膨らみがちです。出来ることなら、デザイナーズマンションの様な斬新な住空間を提供したいなんて思うこともあります。ただ、一般の賃貸アパートやマンションをデザイナーズ風にするためには、100−200万円以上かかることも。

そんなに費用はかけられないと、部屋の一部は斬新な設備を導入しながら、他は昭和を思わせるアパート使用のまま。そんな部屋を見かけることがあります。こういった部屋を冷静な入居者目線で内見すると本当にイタイです。

車に蛍光色を塗り、その上にアニメのキャラクターをプリントする痛車(イタシャ)という言葉があるので、それになぞらえて、痛部屋(イタベヤ)とでも言いましょうか。

内見に来た人は賃貸仲介さんとその「イタさ=調和の無さ」で盛り上がり、契約することはないでしょう。

私が見た調和の取れてない痛部屋には以下の様なものがありました。

  • デザイン性を出したつもりで、ミスマッチなアクセントクロスを張ってしまう。
  • 畳をフローリングに変更するも、予算不足で襖(ふすま)の押入れはクローゼットに変更しなかった。その結果、和室と洋室の合いの子みたいな部屋に。
  • シーリングライトが行灯(あんどん)みたい。
フローラルなアクセントクロス。。。かなり好みが別れそう。。。フローラルなアクセントクロス。。。トイレじゃないんだから。。。
蛍光色の象模様にする必要があったのか?北欧の有名なデザインらしいが。。なぜ壁紙を蛍光色の「象」模様にする必要があったのか?北欧の有名なデザインらしいが、入居者はのぞまない。
畳に行灯のシーリングライトだと刑務所の独居房を想起させてしまう。。。畳の部屋に行灯っぽいシーリングライト。これだと刑務所の独居房を想起させてしまう。。。ある意味調和が取れているとも言えますが。。。

調和が取れた部屋にするためには、第3者と相談しながらリフォームしましょう。

自分一人で盛り上がったり、逆に費用がないの一点張りで独善的にリフォーム内容を決めるのはやめましょう。数多くの工事・リフォームをしてきた修繕業者さんに一言「違和感ないですかね?」と相談するだけで大分違います。

リフォームの費用はどれくらいかける?

退去後のリフォームで一番難しいのは、どれくらい費用を投下するかです。家主としてはなるべく費用はかけたくないというのが本音でしょう。物件を高値で購入した場合はお財布事情としてそんなに費用をかけれないということもあるかもしれません。

ツイッターでアンケートをとると、必要最低限の賃料1−3ヶ月分しか費用をかけないという人が多いです。(私は4-6ヶ月ほどかけてしっかり設備更新をするタイプです。参考までに。)

とはいえ、入居者さんは安心、安全に住める住環境を求めます。一定の生活レベルが保証される様なリフォームがされていなければ入居を決断することはないでしょう。リフォーム不足により、空室が長く続いてしまえば家賃収入が入らないので、それも本末転倒というものです。

その場合は、物件の立地や家賃から想定される入居者ターゲットを設定すると良いでしょう。その入居者ターゲットの期待値をギリギリ満たすリフォーム費用が一番効率が良いと考えるのです。

入居者ターゲットは、既存の入居者さんのプロファイルを調べたり、物件周辺の賃貸仲介さんにヒアリングをかけると具体的に見えてきます。

例えば、私の第7号アパート(3LDK)であれば、市内の北部にある工場地域に勤める夫とパートに出る主婦で世帯年収が500万円程度というのがメインターゲットになるということを周辺の賃貸仲介さんが教えてくれました。

入居の意思決定をするのは、主に主婦の方です。アイランドキッチンなどデザイナーズ的な設備は必ずしも必要ありませんが、キッチンや水周りを清潔にするリフォームは妥協できないという仮説がたちます。

第6号アパート(1K)は近隣に勤める独身男性になります。部屋は寝られれば良いという期待値が低い層なので、最低限のリフォームで十分です。その分家賃を安く維持してあげることの方が大事になるはずです。

これらの仮説に基づき、入居者ターゲットの期待値をギリギリ満たすリフォームをすることを心がけます。

過度にリフォームし過ぎるとその費用で経営が成り立ちません。しかし、逆にその期待値を満たすために必要は費用は惜しまないという考え方です。空室による家賃収入減も痛いですし、入居者さんに快適な住空間を提供することで長期入居してもらいたいという思いから、私はこの考え方が適当と思っています。

低価格で実現した空室対策リフォーム事例

お部屋の設備に清潔感がなかったり、古さが目立つようだと内見後の成約率が落ちてくることがあります。思うように入居が決まらず、長い目で見ると家賃の下落に繋がっていくリスクがあるので由々しき事態です。

とはいえ、リフォームに多額の費用をかけていては経営が成り立ちませんね。

ここではあまり費用をかけずに、清潔感があり、古さを感じさせない部屋作りの事例をご紹介したいと思います。

LEDのシーリングライト

これがないと内見の時に暗くて成約率が落ちるので絶対つけましょう!

イケア置き型ルームライト

置き型ルームライトを置いて明るくする工夫ができます。これには視線を集中させる効果もあります。

部屋にどうしても消えない汚れが残ってしまっているケースがあります。そこから内見者の目線をそらす効果がありますよ。

イケアのルームライト。999円。組み立ても10分でできる。イケアのルームライト。999円。組み立ても10分でできる。

 カーテン

カーテン無しで入居募集している空室が結構ありますが、カーテンをつけることをオススメします。アクセントクロスがない真っ白な部屋でしたら、グッとかっこよくなりますし、内見する人が生活をイメージできるようになり、成約率にも貢献すると実感してます。

太陽光による壁紙やフローリングの変色も防げるので一石二鳥です。

一昔前よりリーズナブルで質の良いものがアマゾンで手に入ります!

壁紙(クロス)の交換もしくは塗装

壁紙が汚いと結構目立ちます。全面交換すると多額になりますが、塗装であれば安く済むケースも。

混合水栓をシングルレバーに交換

これだけでも部屋から古さを大分取り除けます。特にファミリーで主婦が内見にくるような部屋は要交換だと思います!

TOTO キッチン用水栓 TKGG33E

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レンジフードやキッチン棚の塗装

レンジフードやキッチン棚の扉は経年劣化や油汚れで薄茶毛てしまうことがあります。塗装が得意な業者さんであれば、数千円で塗装してくれるので、頼んでみるといいかもしれません。

主婦の厳しい目にも耐えられるキッチンになりますよ。

シンク用水切りゴミかご

内見の時にゴミかごまで見て行く人はいないと思いますが、入居が決まったときに汚いと嫌だと思うので、交換してしまいましょう。

Talea排水栓の水切りゴミ収納器カゴ 流し台バスケット

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キッチンライトを蛍光灯からLEDに交換

内見の時に蛍光灯がチラついていたりするとかなり気になります。キッチンが暗かったり、古めかしく見えてしまいます。数千円なのでLEDに交換してしまうのも手です。

コイズミ LED流し元灯 直付・壁付両用型 昼白色 BB16721PB

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キッチンの包丁刺しを新品に

前入居者が使い倒した古く汚い包丁刺しに、自分の包丁を刺したいとは思わないはず。迷わず新品交換しましょう!

レック 包丁差し スリム 5本

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独立洗面台シンクの塗装もしくは交換

洗面台のボウルがハゲたままだとやっぱり敬遠されてしまいますね。結構手軽に補修できます。

ボンド ホーロー補修用 ホワイト 8gセット #16621

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いっそのこと交換してしまうのも手です。いずれは交換しないといけないことを考えると決して高い買い物ではないかもしれません。

洗面台で3万〜、取り付け作業は3.5万円〜、既存洗面台廃棄で1万円〜。合計7.5万円〜と行った費用感だと思います。

風呂場のカビ隠し

お風呂場にカビ跡が取れないままになっていませんか。カビキラーで除去できないものは上から塗ってしまうという手があります。500円程度でホームセンターに売ってます。

シャワーホースは交換しても良いですし、塗装が得意な業者さんがいれば、安く塗装してくれることもあります。

ウェルカムボード

100円ショップのアイテムで作ってみました。無機質な空室がちょっと和らいだ雰囲気になるかも。

玄関にウェルカムフラワー(イケアの造花)

これも気休めかもしれませんが、無機質な空間を和らげてくれます。

玄関の姿見にイケアのミラー

玄関にあると存在感があり、部屋の好感度を上げてくれそうです。値段も安いので是非つけたい一品です。

画像と同じものは売り切れのようです。同じサイズ感の代替商品としては以下も販売されています。

トイレットペーパーホルダーの交換

トイレットペーパーホルダーがプラスチック製だと格好悪く見えることがあります。黄ばんだりしていると古臭さ満点です。

ステンレスにすると古さが無くなります。ファミリー物件の場合は2連式にすると、子供から紙切れで呼び出されることが少なくなるかも!?

手をかけた空室は必ず入居が決まる!

空室対策として一番大事なことは、なるべく多く空室に足を運ぶことです。

何度も行くと部屋の汚い箇所を見つけたり、古臭い箇所が気になったりし始めます。入居者のターゲットになるような人を街で見かけると、部屋に足りないものを想像するようになります。

そうやって思いついた空室対策は大概、間違いありません。実際にそれを直して、写真に収め、賃貸仲介さんに営業をかける、、ということを何回も繰り返せば、賃貸仲介さんの心に刻まれ、入居者が自然と集まってくるのです。

物件の所在地が遠方にあったり、仕事が忙しかったりするとなかなか難しいかもしれません。わかります。私も最初に購入した物件は自宅から1時間半離れた場所にあり、残業後や休日を潰していくのはキツかったです。

しかし、一度空室に入居が決まれば、何をどうすれば良いかわかるようになり、多くの時間を割かなくても大丈夫になります。

今回は私が実際に行った費用をかけないリフォームを空室対策としてご紹介しました。

空室は手をかけた分だけ早く入居が決まります!

こちらの事例がお役に立てば嬉しいですが、それにも増して、空室に足を運ぶきっかけになったらと思います。

ABOUT ME
モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。