3. リフォーム工事(DIY)

【不動産投資家のリアル】コロナ禍で空室だらけのアパートは返済が滞るんじゃないの?

弟子の亀丸
弟子の亀丸
コロナで経済が完全に停滞しちゃってますね。飲食店やホテルは大打撃を受けてます。不動産投資家も大変なんじゃないですか?
モーガン
モーガン
そうだね。外出自粛の影響もあって、引っ越し先を探している人が限られているから、空室が埋まらなくて困ったよ。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
やっぱりそうなんですね!融資の返済もあって大変でしょう? 空室だらけで返済は出来ますか?モーガンさんも路頭に迷ってしまうんじゃ。。。
モーガン
モーガン
随分怖いこと言うね。。大丈夫。確かに影響は受けたけど、返済に窮するまでではなかったよ。不動産投資家の損益分岐点をコロナ禍の心理状況とともに解説するね!

こんにちは、茨城県を中心に11棟67室のアパート、マンションに不動産投資をしているモーガンです。2年ちょっと前に会社員を卒業した不動産投資家です。

ここ3ヶ月以上、ブログの更新が止まっていました(汗)。ブログを読んでいただいていた方には、コロナ禍で経営に息詰まったんじゃないか?と心配された方もいるかもしれませんね(笑)。

確かにコロナの影響は受けてはいたんですが、それをよそに違うことをしてたんですよ。

連日報道される飲食業やホテル業の大打撃とは違って、日々の支払いや銀行借入の返済に窮するほどにはなっていません。

この記事を書いている7月2日現在、東京では新規感染者が100人を再び超えて第二波を予感させる嫌な状況は続いていますが、コロナショックが始まった3月から今まで平穏に暮らせています。

これから不動産投資を始めようと思っている方にとって、今回のコロナのような「経済ショックの時、不動産投資家にはどんな目に合うのか?」はとても気になる情報だと思うので、このブログ記事に書いてみたいと思います。

コロナ禍の不動産投資家に何が起きた?

コロナショックで起こる悪夢として、真っ先に想像するのが一斉退去ではないでしょうか?

前回のリーマンショックでは「派遣切り」と言って派遣社員が一方的に解雇され、その結果社会問題になった派遣村ができるまでになりました。

その結果、多くの単身者が実家に戻ったり、外国人の方は国に帰ったため、低家賃帯のアパートなどでは退去が続発したと言うエピソードを聞いたことがあります。

(私は不動産投資のマーケットにリーマンショックが起きてから1年後くらいに参入したため、実際には経験していません。)

私の67室のアパートでコロナ禍の4−6月に退去した数は6室。

全体の10.5%です。

これは例年に比べると極めて大きいです。

4−6月は引っ越しシーズンとしては終わっていて、退去があっても例年2部屋程度だったので、2−3倍の感覚です。

こう書くと「やばっ、コロナの影響モロ受けじゃん!」と思うかもしれませんが、冷静に分析してみるとそうでもないんです。

6件の退去理由を見てみてください。

  1. 高齢(病気)のため親族と暮らすことになった
  2. 離婚
  3. 家族が増えて手狭になった
  4. 転勤
  5. ペットを飼いたいのでペット可物件に引っ越す
  6. 雇い止め(派遣契約終了に伴い帰国)

コロナの影響を受けたのは6件中1件でした。この方は外国籍の方で工場との派遣契約が終了になり帰国されたと聞いています。

この退去理由から見るとコロナの影響を受けたとは言い難い状況ですね。

私がコロナの影響を受けたのは思わぬ形でした。

それは入居がないと言うことです。

飲食店やホテルと同じで、外出自粛の影響をモロに受けた格好です。

人が引っ越さなくなったんです(私のアパートの入居者だけなぜ引っ越した?と言う気になりますが、笑)。

誰もウィルスに感染したくないですし、不慣れな引っ越し先で罹患したら大変ですもんね。

この状況下で引っ越しはしたくないでしょう。

駅前に店を構える賃貸仲介の営業マンに電話をすると、来店者は土日でも1−2組しかいないと言うことでした。平日は連日ゼロだそうです。

不動産投資を初めて13年が経過しましたが、駅前の店舗に来店する客がいないなんて初めて聞きました。超絶びっくりです:(;゙゚’ω゚’):

街中にある数百の空室でその1−2組を取り合うと言う状況では入居は見込めませんよね。

5月末の時点で退去済み4部屋と退去予定2部屋の合計6空室を抱えた私は、正直、内心不安になることもありましたよ。

この状況がいつまでも続いたら、、、ゴクリ。

不動産投資家の損益分岐点は?

「おいおい、モーガン、返済大丈夫?不動産投資で自己破産するんじゃないの?」ってご心配される方してくださる方もいらっしゃる方と思います。

でも結論から言うと大丈夫でしたよ。

そこまで切羽詰まった状況にはなりませんでした、、ホッ。

不動産投資家の損益構造は超ざっくり解説すると、家賃売上を100%とした時に、

  • 50%が銀行融資の返済
  • 30%が維持管理費用
  • 残りの20%が手残りする

と言うイメージになるのが一般的です。

これは不動産投資スタイルによるところもあるので、一概には言えないのですが、極力手持ちの自己資金を使わずに、売買金額まで目一杯銀行融資を受ける(いわゆるフルローン)私のようなスタイルの場合、事業計画上こうなりやすいです。

自己資金のみを使って不動産投資をする人に比べると、返済比率は高い部類に入ると思います。

パイチャートからわかっていただけるかと思いますが、家賃売上が20%以上減ると手残り(=キャッシュフロー)がなくなってしまいます。

その分を個人の貯金から積み崩すか、長期的に続くと判断するならば物件自体を売却してその利益から補填しなければならなくなります。

私のケースを使って、もう少し具体的な数字で説明したいと思います。

私は現在合計67室の賃貸アパート、マンションから家賃売上を得ています。

実際には部屋毎に家賃が違うので、これも超概算のシミュレーションになってしまいますが、

67室 ✖️ 20% = 13.4部屋

年間を通してずっと空室が続いてしまうと費用の支払いや返済がピンチと言うわけです。

(実際には私の返済比率はもう少し低いので、もうちょっと耐えられるのですが)

幸にしてこの3ヶ月間、空き予定も含めて空室は6室。実際は3部屋の入居も決まり、最大で同時に空室になったのは4部屋でした。

現在はTwitterのプロフィールでも🈳マークで公開しているとおり、3部屋空きです。(たった今、申し込みが入り、2部屋になりそう!)

完全に宣伝ですが、随時不動産投資情報をツイートしているのでフォローしてくださいね!

退去が出るたびにプロフィールに🈳マークを更新してますので、空室が増えた時に必死に埋めている様子をリアルタイムで楽しんでもらえると思います!

そう言うわけで、返済に窮すると言う状況には追い込まれませんでしたよ。

考えてみれば住む家と言うのは生活に欠かせないもの。

経済的なショックの状況下でも極端に需要がなくなることはないのですね。

さらに私が取り組んでいる低額家賃帯(月額3万から5万)は収入が減ってしまった人の受け皿となるため、尚のこと需要は減らないのかなと思っています。

良かった、良かった。

アフターコロナを見据えた取り組んでいたこと

じゃ、コロナのステイホーム期間中、ずっとポケーっとしてたの?と聞かれるとそうでもないんです。

完全に外出自粛と言われる期間はステイホームしていましたけども、仕事が容認された時は、退去した部屋の原状回復工事を全て自分で行うことに挑戦してました。

不動産投資をするにあたっては、維持費用をコントロールするのって凄く大事なんです。

パイチャートを見てもらうとわかりますが、30%を締めるわけですからね。

部屋によっては入居者さんがかなり汚してしまい、高額な原状回復工事が必要になるケースがあります。

そんな部屋が退去になった時は、業者さんからくる請求書にいつもビクビクしてたんですよね。

それをコントロールできるようになろうと、65㎡ある3LDKの

  • 壁紙200メートル分の貼り直し
  • 床をフロアタイル に総張り替え
  • 独立洗面台やトイレの便器毎の新品交換
  • お風呂の壁をリアテックシートで美装

などなど、業者さんに外注したら80−100万円請求されるような大工事をDIYしてスキルアップすることにしたんです。

いろいろ苦労はありましたが、40万円ほどで抑えることができましたよ!

しかも、築30年を感じさせないようにリフォームするスキルが身につきました!

築30年の軽量鉄骨アパートには見えないでしょ?

水垢だらけのお風呂もこんな感じに仕上がりました!

その効果あってか、工事完了3日後の内見で即入居が決まりましたー!

DIYでほぼ全ての工事をやってみるのは初めてだったのですが、自分の物件の設備を隅々まで把握することができたし、スキルアップもできたのでとても充実した時間でした。

空室は自分以外誰もいないのでコロナを罹患したり、他人にうつしたりする心配もありません。

なおのこと楽しい時間になりました!

コロナ禍の大変な状況でも不動産投資をしたら、こんなに楽しめるんですよ。

もしまだ始めてないようでしたら、会社員の副業としてもオススメなのでぜひトライしてみてくださいね!

築古アパートでの不動産投資をオススメしている記事を貼っておきますね♪

出展:「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」株式会社三井住友トラスト基礎研究所 2013年1月16日 https://www.smtri.jp/report_column/report/pdf/report_20130116.pdf
新築は危ない!?不動産投資でセミリタイヤした私が会社員の不動産投資副業に築古アパート・マンションをオススメする2つの理由会社員の不動産投資副業を始めるにあたって、新築が安全で最適だと思っていませんか?実は築古の方が「見通しが立ちやすく、すぐに収益を得られる」という観点から初心者向きです。詳しく解説します。...
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モーガン
モーガン
IT企業に務める傍、地方の築古アパート、マンションで不動産投資をはじめました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。