こんにちは、茨城県を中心に１１棟６７室の賃貸アパート、マンションを経営する専業不動産投資家モーガンFollow @tsukubanosoraniです！
最近TwitterでDIYリフォームした空室をビフォー、アフター形式で公開しているので、オススメDIYer(=DIYする人）って紹介いただけるようになりました。
圧倒的な物件仕入れ力で有名な大家のプーさんにも紹介してもらいましたよ。
これは有り難い、、！！
モーガンさんブログ、加藤ひろゆきさん本は、何か困ったときの辞書みたいな感じで覚えておくと良いと思います！！モーガンさんが特に強いのは、融資、法人決算関係、空室改善施工費をオープンにされている効果的なDIY。
だいたいモーガンさんのブログで悩みは解決！！ https://t.co/ad99MxiCnq
— 大家のプーさん/毎日ステイホームのアラサー中年男性 (@ooya_the_pooh) August 14, 2020
すごくありがたいです。
実際はDIYを初めて１年足らず、まだまだYouTubeを見ながら試行錯誤しているのが正直なところです。
でも、入居者さんにはなるべく清潔で綺麗な部屋に住んで貰いたいので、力を入れて原状回復リフォームに取り組んで行こうと思っています！
そんな思いから、この春の繁忙期に特に力を入れたのは、築古アパートの水回りのリノベーション工事です。
コロナ禍の自粛で時間ができた私は、より効果的な空室対策のために、
- お風呂
- 洗面所
- キッチン
- トイレ
などの水回りをDIYでリノベーションすることに力を入れました。
その時の内容をまとめた記事がこちらです。おかげさまで公開直後の二日間で１５００回以上読んでいただきました！
この記事でも書いたのですが、水回りのリノベーションは空室対策にとても有効です。
地方、郊外、築古と言う悪条件が揃っているにも関わらず、水回りをリノベーションした部屋は最初の内見で即決でした！
今回の記事ではその中でも清潔感を印象付けるのに大事なトイレの交換について書きたいと思います。
ただ他の箇所と比べて費用が高くつくのも事実。
業者さんに発注すると最低でも１０万円くらいはかかるでしょうか。ちょっと厳しいですよね？
そこで、自分自身で施工することで費用をたった４万円に抑えて、１−２時間で交換してしまう方法をご紹介します。
築古アパートで不動産投資をしている人には、トイレがくたびれていても、見て見ぬ振りをしている人も多いのではないでしょうか？
何を隠そう、私もそのうちの一人でした。
この写真にもある通り、
- 便座が黄ばもうが
- タンクの塗装がはげて錆びていようが
- 水を流すレバーが上手く作動しなかろうが
なんとかクリーニングしたり、部品交換して延命してきたのが正直なところです。
そんな調子ですから、中古で購入した１１棟６７室の賃貸アパート、マンションのほとんどのトイレは前所有者さんが新築した時からずっとその場に鎮座しています。
一番古いもので４０年間以上、そのままだと思います。
でも、Twitterで波乗りニーノさんのツイートを見ていたら、どうやらトイレ交換はそんなに難しくないらしいと言うことがわかりました。
業者さんに１０万円くらいお支払いして交換してもらうのも悪くないのですが、どうせなら
- 昭和の「便所」を感じさせる暗いクッションフロア
- 水跳ねや手垢で黒ずんでしまった壁紙
も思い通りにしたい！と考え、自分でリノベーションしてみることにしたんです。
そして完成したのが、こちらになります。
出来たー！
便器丸ごと交換完成！
便器＋タンク＝2.5万円
ウォッシュレット＝1.5万円
作業時間1-2時間私にできるんだから、誰にでも出来る！
綺麗になった！嬉しい😆 pic.twitter.com/ypbnQuk7Tm
— モーガン🌎30代からの不動産投資 (@tsukubanosorani) May 7, 2020
課題だった壁紙も白で貼り替え、床は長持ちする大理石調のフロアタイルを採用しました。
やってみるとわかりますが、実はトイレって素人でも１−２時間もあれば交換できちゃいます（フロアタイルと壁紙の貼り替えを入れるともう半日くらい）。
しかもかかる費用はウォッシュレット（温水洗浄便座）込みでたったの４万円です！
ちょっと比べてみてください。
10年以上住まれてくたびれた便所がトイレが昇格しました！
←ビフォー アフター→ https://t.co/gcMx5LQilK pic.twitter.com/dk26fwqop1
— モーガン🌎30代からの不動産投資 (@tsukubanosorani) May 7, 2020
断然良くなりましたよね？
真っ白な壁、床、そして何よりも未使用のトイレの便器やウォッシュレットが清潔感を演出してくれます。
評判も上々です！
印象がガラッと変わりますね！交換2時間程度で可能なんですかー？自分も今、戸建て再生にチャレンジしてましてトイレは入れ替えねば。。
— fumio@半年で家賃年収1000万 (@fumin_naka) May 7, 2020
この金額で新品にできるのであれば積極的に変えて行きたいですね！
本日入居者からトイレの水が貯まらないとのクレームあったのですが、その対応してもらうだけで一万円かかりそうですを
— もぎじゅん@不動産&海外転売 (@mogi_jun) May 7, 2020
何々？
「トイレの交換を自分でやってみたくなった」ですって？
それでは解説していきますね！
コンテンツ
トイレの寿命と交換時期はいつ？
トイレの寿命や交換時期ってどれくらいでしょうか？
便器やタンクは陶器でできてきて、そうそう割れたりするものでもありませんよね。
私の所有する築古アパートでは新築時から３０年以上活躍中のものがザラにあります。
でも、設備屋さんから良く聞くのは１０−１５年くらい。
それを聞くと短すぎると思うのですが、「修理部品の保守期限が切れて、入手できなくなるから」だそうです。
確かに交換時期の一つの目安として、タンク内の部品が廃盤で入手できず、壊れても交換できなくなった時とは言えそうです。
思い起こすと私もトイレ交換に１０万円かかると認識していた時は、トイレの「水が漏れる、流れない、止まらない」というトラブルの連絡がくるたびに、「修理用部品が手に入りますように！」と祈りを捧げていました。
業者さんには代用品を含めて必死に探して貰っていましたよ（笑）。
ただ、
- 費用は４万円
- 作業時間は１−２時間程度
- 自分でできる
ことがわかった今、前向きな交換時期も一つ提案したいです。
それは
- トイレの便器やタンクから古さや不潔さが取れない
- 壁紙や床材も清潔感に乏しい
- 内見が２−３回入っても入居が決まらない
ので、トイレを内見のアピールポイントに変身させたい時です！
押さえておきたいトイレの仕組み！排水芯と排水管の太さについて
ここでトイレの仕組みについて解説したいと思います。
交換用の便器購入に必要な「排水芯」と「排水管の太さ」について理解してもらえれば、トイレ交換は簡単です！
これは便器を撤去した後のトイレの様子です。
基本的にトイレはA.水栓が床や壁から出ており、B.止水栓を開けることで水がタンクやウォッシュレットに供給される仕組みです。
タンク横のレバーを引くと便器に水が流れ落ちると同時に、便器に溜まった水はその水圧でC.排水管に排出されます。
ウォッシュレット（温水洗浄便座）を取り付けるにはアースが取り付けられるD.コンセントが電源供給と感電防止に必要になってきます。
交換用の便器を購入する時に重要になってくるのがC.排水菅です。
- 排水方式（床排水と壁排水）
- 排水芯
- 排水管の太さ
の３つの要素で設置できる便器が異なるので、事前に調べておく必要があります。
順を追って説明しますね。
①排水方式（床排水と壁排水）
排水管が床から出ている「床排水」と壁にある「壁排水」があります。
上の写真は床に排水管があるので、床排水タイプになります。
下の写真が壁排水です。排水管が便器の裏から壁を貫通するように通っています。
この記事では床排水タイプを解説しています。
壁排水の場合、排水管の高さの計測が必要になり、接続の仕方など本記事の手順とは若干異なってきますのでご注意ください。
②排水芯
背面の壁から排水管の中心までの距離を「排水芯」といいます。
「芯」というからには口径の大きさのように思うかもしれませんが、距離（長さ）を表します。
この写真の場合、排水芯は２３cmになります。
排水芯はトイレのタンクを設置するスペースを十分確保するために重要です。
トイレの便器には想定する排水芯があります。
その排水芯よりも実際の排水芯が大きすぎるとタンクと背面の壁の間に大きなスペースができてしまい不格好です。逆に小さいとタンクが壁にあたり設置できません。
排水芯を測るのには、便器をとってしまうのが確実ですが、そうすると便器が使えなくなってしまいますね。
その場合、便器を固定しているネジ（白いキャップを被っている）からの距離を測れば排水芯がわかります。
上の写真はネジが一つのタイプですが、二つのタイプもあります。
その場合、白いキャップが大きい方から壁までの距離を測ってください。
リフォームタイプの便器（リモデル便器、リトイレとも言う）が既に設置されている場合、排水芯が可変式のため、ネジの位置と排水芯が一致しないことがあります。
便器の型番を調べ、リフォームタイプではないことを確認してください。
新築時からついている物ならば、リフォームタイプではありませんので大丈夫です。
（リフォームタイプとは何か？については後述する購入する便器の章で説明します。）
③排水管の太さ
排水管の口径も大事な要素です。
トイレには75mmもしくは100mmの口径がどちらかが使われています。
私の知る限り、排水管の口径に75mmが使われているのか、100mmが使われているのかを便器を取り外さずに確認する方法はないと思います。（建物の外から排水管が確認できることはあります。）
排水管の口径がわからない場合は、75mmと100mm両方に対応ができるアジャスターが付いているトイレを購入すると良いと思います。
私の物件は以下の通りでした。
- 床排水
- 排水芯２３センチ
- 排水管の太さ１００mm
これにあう便器を購入します。
次に購入の仕方を解説しますね。
トイレ交換に購入すべき資材と道具
施工方法をご紹介する前に、揃えておく必要がある資材と道具について説明します。
トイレ便器とタンクは二種類から選ぶ
トイレには通常の便器とリフォーム用便器の二種類があります。
二つの違いは排水芯が固定か、調節できるかです。
通常の便器は排水芯が固定ですが、リフォーム用のトイレは排水芯を一定の範囲で調節できるメリットがあります。ただし、その分５千円近く高くなるというデメリットもあります。
私が購入した便器は通常の便器、INAXの便器C-180SとタンクDT-4840のセットです。
【C-180S+DT-4840】 LNセット便器 INAX LIXIL・リクシル LN便器【セット便器】 写真の便座は付いてま…
- 安心の日本メーカー
- 手洗い付き
- 便座無し（ウォッシュレットを別に購入するので不要）
- アイボリー（ウォッシュレットと同じ色）
- 排水芯は２０センチで固定
- 排水管75mm/100mm両方対応できる（別途1,150円）
アマゾンでは29,000円ですが、Yahooショッピングで購入すると24,500円で手に入ることが多いです（楽天、Yahooのボタンを押して最安値を探してみてください）。
私の物件の排水芯は２３センチなので、３センチほど背面の壁と隙間はできてしまいます。
ただ、今後壁紙を貼り替えるときに、それくらい幅があった方が貼りやすいと考えて、これにしました。
排水芯が２０センチ未満だったり３０センチを超えてくる方はリフォーム用トイレを購入した方が良いですね。
私が探した中で一番安かったリフォーム用トイレはこちらでした。
こちらもアマゾンだと40,000円くらいですが、Yahooショッピングだと30,000円程度で手に入ることもあります（楽天、Yahooのボタンを押して最安値を探してみてください）。
ウォッシュレット（温水洗浄便座）
便器とタンクを購入したら、次は便座です。
今の時代、ウォッシュレット（温水洗浄便座）が当たり前の時代です。
空室募集の時に設備として書かれてないとマイナスになってしまうので必ずつけましょう。
この東芝製が一番安いので、いつもこれにしています。14,500円くらいで手に入ります。
インパクトドライバー
トイレの便器を床に２箇所、大きなネジで固定する局面があります。
この時普通のドライバーで手締めするのは難しいかもしれません。
私が持っているインパクトドライバーはマキタ製でプロ仕様のトルクが大きい物です。
硬い材質にも一気にネジを打ち込めるのでとても便利です。
他のDIYで使う時も必要になるので購入しましょう！
モンキーレンチとプライヤー
古いトイレを外す際に固定してあるナットをモンキーレンチで回せば外れます。
ただ、タンクと水栓、または便器を固定しているナットが錆びて固着しているケースがあります。
その場合に片方の手でモンキー、もう片方の手でプライヤーを持ち、強く回す必要が出てくるので、プライヤーも買っておいて損はないと思います。
水抜きポンプ、バケツ、雑巾
古い便器から水を抜く時に手動のポンプとバケツを用意してください。また、雑巾があった方が水がこぼれた時も安心です。
リス バケツ 丸型 ベルク 本体 5.4L 日本製 ガーデニング 掃除 プラスチック ブルー 直径242×190mm 5SB
ヤッケ、ゴム手袋、ゴーグル
トイレ、特に排水管周りは不衛生です。気になる人は、使い捨てできる安い作業着を買っておくと便利です。
トイレの便器交換中のモーガンです💦
何か飛び散るわけではないですが、
ヤッケ
ゴーグル
ゴム手袋は合計で1-2千円なので、使い捨てにします。
(心理的に持ち帰りたくない😅) pic.twitter.com/E2VSftG4aL
— モーガン🌎築古不動産投資家 (@tsukubanosorani) January 24, 2021
ゴム手袋は必ず用意しましょう。
本来は厚手なので使いまわせるものですが、私は使い捨てにしています。
ヤッケもあると精神的に楽です。作業着でも洗えばいいのですが、家に持ち帰りたくないので、その場で捨ててしまいます。５００円程度の物ですし。
何か飛んでくることはほとんどないのですが、念には念を入れて、目もゴーグルなどで保護しておきましょう。
必要な資材と道具はこれだけです！
意外に簡単な施工方法
それではいよいよ施工方法についてです。
まず必ずやらなければいけないことが水の元栓を締めることです。
締めないと水が吹き出して大惨事になります。
古い便器を外す
それでは古い便器をはずしていきます。
1.止水栓も閉めてタンクに水が供給されないようにしてください。
下の写真は手で回せるタイプですが、マイナスドライバーで回すタイプもあります。
2.既存の水をタンクから抜いてください。レバーを引いて２回ほど流せばタンク内は完全に空になるかと思います。
3.便器に溜まった水を抜き取ります。こちらは手動のポンプを便器に突っ込み、バケツに水を移し替えるイメージです。
最後は雑巾を突っ込んで拭くと完全に水はなくなります。
4.三箇所のナットをモンキーレンチで外していきます。
- 水栓とタンク
- タンクと便器
- 便器と床
の３箇所が止まっているだけなので、簡単に外れます。
外したらタンクと便器をそれぞれ上に持ち上げると簡単外れます。
便器を外して排水管が露出したら、排水口をガムテープなどで塞いでおきましょう。
排水口からは下水特有の嫌な臭いがこみ上げてきます。開いたまま放置すると狭いトイレにあっという間に充満してしまいます。
しかし、ガムテープでしっかり塞いでしまえば、こっちのものです。
下水の嫌な臭いが逆流してくることもなく、快適に作業ができますよ。
壁と床を貼る（必要に応じて）
もし、壁紙や床材を貼り直したい場合はこのタイミングでやりましょう。設置した後だと便器が邪魔で作業がしづらいです。
今回は白くて清潔感のあるトイレにしたかったので、白の壁紙とフロアタイルを貼りました。
フロアタイル：サンゲツ IS925 ターラグレー
トイレといえばクッションフロアを貼るのが一般的です。便器の形に沿って丸く切り抜くのは柔らかいクッションフロアの方が切りやすいからです。
ただ、写真の通り、便器を外してしまえば丸く切り抜く必要がないので、フロアタイルを選択しました。
水や汚れに強いフロアタイルを引くと綺麗で長持ちするからです。
フロアタイル貼り替えについてはこちらの記事で紹介していますので読んでみてくださいね。
便器とタンクを取り付ける
いよいよ新しい便器とタンクを取り付けていきます。
まず最初にやるのが古い便器のゴムジョイントの取り外しです。
ゴムジョイントは排水管と陶器でできた便器を結合させ、水を漏れなく排水させるための重要部品になります。
接着剤などでくっついている場合は、ペンチなどで引き剥がします。
古いジョイントが外れたらすかさず新しいゴムジョイントをつけます。
新しいゴムジョイントは便器に付属してきますので、説明書を読みながら設置してください。
私が購入した便器のゴムジョイントは、床より５センチ高く露出した排水管に接着剤をつけて、カポッと被せる仕様のものでした。
この他にもネジ止めするタイプや接着力のある粘土のような物で固定する物などがありますが、基本的に説明書を読んでやれば難しい物ではありません。
ゴムジョイントを設置できたら、その穴に差し込むようにして、便器を床に起きます。
ゴムジョイントと陶器の接合部分にも軽く接着剤やコーキングを塗り、隙間を埋めることで、水や臭いが漏れるのを防ぐと良いです。
そして両脇をインパクトドライバーでビス止めします。
ビス止めしたら白いキャップを被せて便器は完了です。
作業自体はとても簡単です。便器って結構シンプルな作りなんですね…。
次にタンクを便器に差し込み、ナットで締め上げて固定します。
タンクに至っては説明書はペライチ。
もっと複雑な物だと思っていましたが、部品類はタンクの中で組み上がった状態で配送されてくるので、手を煩わせることは何もないんですね。
ウォッシュレット（温水洗浄便座）を取り付ける
ウォッシュレットもタンク同様に便器の穴に差し込んで便座部分を固定します。
引用：東芝温水洗浄便座 SCS-T160説明書
水栓を接続する
最後に水栓にタンクとウォッシュレットを分岐させる形で接続します。
接続も結構簡単です。
ウォッシュレットに付属する分岐線を水栓に取り付けます。
あとは、タンクに分岐するホースを付属のクリップで止め、ウォッシュレットに分岐するホースをナットで締めましょう！
分岐する３箇所を締める際には必ずパッキンを挟んでください。挟み忘れると水漏れしてしまいます。
クリップやパッキンも含めて全て付属同梱してますので別途購入する必要はありません。ご安心ください。
ウォッシュレットの電源とアースを接続して完成！
ウォッシュレットをコンセントにつなげば全て完成です！
この時に必ずアース線をコンセントのアース端子に繋ぎましょう。
ウォッシュレット故障時に感電する恐れがあります。
もしトイレにコンセントがない場合は増設、コンセントにアース端子がない場合はコンセントの交換をしましょう。
業者さんにお願いすれば２−３万円で工事してくれます。
お疲れ様でした！
モーガンが繰り返し見た動画
最後に私が初めてトイレを交換するに当たって何回も繰り返し見た動画を紹介したいと思います。
こちらの動画では、便器を外す工程から、新しいトイレの動作確認まで全てカバーされているので是非1度目を通されてください。
トイレ交換をする場合、ゴムジョイントを上手く設置できるかが山場になるのは、解説した通りです。
その時に古い便器のゴムジョイントが硬く接着されていて取れない場合があります。
そういった場合は、排水管ごと切り取って再生するやり方になるのですが、それも動画に映っているので参考にしてくださいね。
いかがでしたか？
トイレの交換はとても簡単だということがわかっていただけたかと思います。
（ちょっと汚い作業もありますけどね。）
繰り返しになりますが、初心者でも１−２時間、４万円ほどで交換可能です。
是非トライしてみてくださいね！
このトイレ交換以外にも、以下のリンク先で効果的な空室対策とリフォームの仕方を説明しているので、是非読んでみてください。
きっとすぐに空室が埋まると思います！
https://aloha-lanai.com/category/asset-building/kushitsu-reform/
最後に、不動産投資やDIYリフォームに役立つ情報をツイートしているので、ぜひフォローしてくださいね。
Twitterのフォローはこちらから↓
Twitterで記事とともに＠ツイートしてもらえれば、極力コメントお返しますね！
