まだ見ぬ第９号アパート購入の妄想が止まらないモーガンFollow @tsukubanosoraniです。みなさん、今日も元気に物件探ししてますか？
こんな私ですが、ツイッターやブログ経由で不動産投資の初心者の方から相談をいただく機会が増えてきましたよ。
サラリーマンの方から、「これから収益用不動産（投資用不動産）の１件目を取得したいけど、何を買ったらいいかわからない」という相談が多いです。
相談してくださる方には勉強熱心な方も多いのですが、「色々な本やブログを読んだ結果、どんな不動産投資手法が良いか逆に混乱してわからなくなってしまった、、、」と言う方がいらっしゃいます。
もし、「サラリーマンの方から副業で、『１件目』にどんな物件を購入するべきか？」と問われたら、答えは簡単です。
これから１件目を購入する、つまり不動産投資実績のない方は、以下の４点である程度できる手法が限られてしまうからです。
- 給与年収
- 可処分金融資産
- 住所
- 借金に抵抗があるか否か
①から③で融資が受けられる金融機関が限定されるので、その金融機関が良しとする建物構造、築年数、エリアで不動産投資せざるを得ません。
②の可処分金融資産（つまり、不動産投資にかけられる現金）でいくらまでの不動産が購入できるか、さらに絞られてきます。
また④の「借り入れに抵抗がある」という方が無理をすると精神衛生上良くありません。現金でできる範囲にしておいた方が良いでしょう。
このように実績や経験がないと、あまり工夫の余地がないんです。
まずは実績を作ることを優先し、怪我をしない程度の物件規模で不動産マーケットに参入することをオススメすることが多いです。
往往にして「安価な地方（郊外）の１棟ものアパートを買うのが良いのでは？」というケースが多くなります。
このように「最初の１件目だけ」についていえば、選択肢が少ないこともあり、簡単に答えは出てしまいます。
ただ、「自分に最適な不動産投資手法は？」と聞かれたら、私の応えは「あなたの人生プランによります」です。
自分の人生プランやゴールに応じて、購入する投資用不動産は変わってきます。
場合によっては違う種類のものを組み合わせで購入したり、人生のステージ毎に変えたりすることも想定したほうが良いかもしれません。
かくいう私も
- １棟ものRCマンション（地方中古）
- １棟ものアパート（地方中古）
- 区分RCマンション（海外中古-ハワイ）
を経験してきました。
現在は１棟ものアパートばかり手がけていますが、この投資手法を自分の中で確立するまでには紆余曲折ありました。
初心者の方が迷うのは当然だと思います、
そこで、私の人生プランと不動産投資歴を持って、あなたに最適の不動産投資手法を見つけるお手伝いができたら嬉しいという思いから、この記事を書いていきたいと思います。
まずは、私の人生と投資活動の関係性についてご説明しますね。ご自身のご年齢などと照らし合わせなが読んでいただければと思います。
コンテンツ
モーガンの人生プランと不動産投資歴
私は若い頃から手帳をつけるのが大好きでした。ワタミの創業者、渡邉美樹氏の著書「夢に日付を」に多大な影響を受けたのが大きいです。
夢や目標を掲げて、それを達成する予定時期を手帳に書き込みながら過ごしてきました。
そうしたところ、不思議と目標が達成できることも多く、今でも欠かさず手帳を書き続けています。
４０代半ばになった今、その大事な手帳に記されている人生プランを要約すると以下のような形になります。
私の人生プラン（目標）と投資活動
下積み時代の２０代と３０代からの不動産投資（過去）
少しだけ過去を振り返りたいと思います。
私の生い立ちはいたって普通です。
私はサラリーマンと専業主婦の平々凡々とした家庭に生まれました。大学まで上げてもらったので貧しいわけではないですが、代々受け継ぐ資産があるような裕福な家庭でもありません。
いわゆる典型的な中流家庭と言ったところです。
団塊世代の父親への反抗期が長かったせいか、終身雇用のサラリーマン・ライフを全うした父親とは違った人生を送りたいと常々考えていました。
サラリーマンとして仕事を覚えながら、いつかは一国一城の主、独立・起業を夢見ながら２０代をIT業界で過ごします。
株式投資に熱くなった時もありましたが、地政学的リスクや原油、為替といった自分では如何ともしがたい要因で上下動する株価を追いかけることに嫌になってしまいました。
２０代の後半になると家族もでき、サラリーマンの仕事も忙しくなったので、そのタイミングで、全て現金化してマーケットから退場しました。
それはリーマンショックが起きる数ヶ月前の２００８年夏のことでした。運だけは良かったようです。
一方で、これだけは絶対やらないと決めていたことがあります。
それは無駄遣いです。
２０代の独身時代はもちろん、結婚してからも無駄遣いしないように、生活レベルは決して上げないようにしました。具体的に言うと
- 家はずっと賃貸（融資にも不利になるし、これからも賃貸派です。）
- 安いファミリーカーしか買わない（壊れるまで乗り潰すようにしてます。）
- 家具・家電も贅沢しない（ヤフオクで落札した中古がメイン。高くてもIKEA）
という生活をキープして、貯金してました。
高級品に無駄遣いするくらいなら、将来のために貯金しようと、妻も中古品生活に賛同してくれて、その点では助けられました。
未だに夫婦で寝ているベッドは２０代にヤフオクで落札した中古品です。
３０半ばに差し掛かるとサラリーマンとしても成熟してきて、仕事を自分でコントロールできるようになりました。
手持ち無沙汰だった私は、株で得た現金と２０代からの貯金を元手に副業で不動産投資を始めます。
かの有名な「金持ち父さん、貧乏父さん（ロバート・キヨサキ著）」に影響を受けたことと、法人を設立して不動産賃貸業を始めれば、独立・企業の夢も叶うからです。
当時志していたのはネット商材で購入した「光速投資法（＝高額地方一棟RC投資法）」。地方に１棟ものRCマンションをフルローンで購入することで一気に資産を数億円まで持っていくと言うものでした。
この投資法の特徴は寺尾氏が以下のサイトで解説しています。
サラリーマンとしても全盛期を迎えていた私は、この手法で融資総額４億円まで収益用不動産を買い進めます。リーマンショックで経済は絶不調の最中で、不動産も安値になっていたのが功を奏したようです。
購入当初は空室が埋まらなかったり、管理会社と揉めたりとピンチもありましたが、２０１６年ごろの不動産上昇相場で利益確定し、今の礎となりました。
不動産も株と同じで、一番大事なのは「安く買って、高く売る」ということを早くに理解できたのは不動産投資人生において大きかったです。
人生のピークである５０代に備える４０代（現在）
３０代の頃から私は、５０代に人生のピークを持ってくる目標を手帳に書き留めていました。そして、そのピークを過ごす場所は海外です。
海外の中でも家族と毎年旅行するハワイが好きで、日本とハワイを行き来するデュアルライフが私の理想です。
夏と冬を体に優しいハワイの温暖な気候の中で過ごし、季節色豊かな春と秋は日本で過ごすという二拠点生活を送りたいと考えています。
３ヶ月毎に日本とハワイを行き来するイメージですね。
ハワイ滞在中は信頼できる業者さんに留守番対応してもらい、その間に空いてしまった空室のリフォームや営業をしに帰国すると言う想定です。
こういったライフスタイルを夢見ることができるのも、業務のアウトソースがしやすい不動産投資のいいところだと思います。
そのために、手取りで１,０００万円ほど得られる規模まで不動産投資を拡大していくのが４０代の目標です。
具体的には現在４,３００万円ほどの年間家賃売上を、５０代を迎えるまでに７,５００万円規模にしたいと考えています。
家賃売上７,５００万円！？
手取り１,０００万円のために、そんな大きな規模いるの？という疑問をお持ちになった方は、以下の記事にその根拠を書いています。
フルローンに近い融資（借入）を使った不動産投資だと結構必要なんですよね。。。もっと手取りの目標を落とせば別ですが。
子供が独立した後なら、手取りはそんなにいらないかなと思うのですが、目標は大きい方が良いと思ったので、手取り１,０００万円としています。
購入する投資物件は茨城県の自宅から車で３０分以内に絞っています。
予定していなかった祖母の介護が４０代から始まり、サラリーマンを卒業しました。朝と夕方には送り迎えをしているので、３０分以上遠い場所だと管理しきれないと言う事情があるからです。
怪我の功名という言葉が適切かわかりませんが、これが不動産投資に良い方に作用しています。
物件が全て近くにあるため、空室募集をする賃貸仲介さんや修繕をお願いする工事業者さんはいつも同じ顔ぶれです。どんどん物件規模を拡大する私を見て一目おいてくださる業者さんも出てきます。
そのため、入居率は良く、物件管理業務も効率的です。
この調子で目標の規模まで拡大できれば、気兼ねなく妻とハワイのデュアルライフができそうです。
終末期の６０代と７０代（将来）
そして６０代になったら、日本主体の生活に戻ることを想定しています。親がその頃に要介護の年齢にさしかかっているからです。
今のように朝夕の施設や病院への送り迎えが想定され、時間に制約がある生活に戻るのかなと思っています。
この時の不動産投資のキーワードは縮小です。
時間制約があるし、４０代の今と違って自分の体も動かなくなっているでしょう。積極的に物件を見にいったり、DIYしたりするのにも限界がきている可能性が高いです。
そうなると業者さんや入居者さんに迷惑をかけてしまうことも出てきてしまうので、保有する物件の売却を進めるつもりでいます。
この頃には最近購入したいくつかの物件で１５−２０年で組んだ融資を完済するものも出てきています。その中で立地が良く手間がかからない物件を残して売却するつもりでいます。
そして７０代になったら、全て売却して、その資金で介護施設に入所します。子供に介護させるのは可哀想だから、海外の施設に入ろうかなと。
その代わり一銭も子供には残しませんよ。それをアテにしたら、うちの子たちは良い人生を送れないような気がするからです。私も遺産をもらわなくてよかったと思ってますし。
好きな海の近くにある介護施設に入所し、塩風にあたりながら昼寝するように息を引き取れたら最高じゃないですかね。それが夢です。
いずれにせよ、この終末期に売却できる立地や建物の状態であることが重要なので、極端に悪い郊外立地の物件は今のうちから取得を控えようと考えています。（逆に徐々に都市部や駅近に寄せたいですね。）
次にこの人生プランを掲げた時に取り組んできた不動産投資手法がどのように作用したのか、この後に書いていきたいと思います。
不動産投資手法の特徴と人生プランへの組み込み方
これまで書かせてもらった通り、私の人生のピークは「ハワイに長期滞在して、ちょっと贅沢したい。だから年収１千万円は不動産から手取りの収入を得たい」と高めの目標（と自分では思ってます）を設定しています。
まだ道半ばですが、その過程で経験した不動産投資手法をちょっと解説してみますね。
私の人生プランと経験した不動産投資手法を照らし合わせることで、これから不動産投資をしていきたい人に最適な手法が炙り出てくるのではないかと考えているからです。
ここまでに私は主に３つの不動産投資手法を経験してきました。これに昨今人気の高い戸建を加えて特徴やメリット、デメリットを解説してみたいと思います。
- １棟ものRCマンション（地方中古）
- １棟ものアパート（地方中古）
- 区分RCマンション（海外中古-ハワイ）
- 戸建
１棟ものRCマンション（地方中古）
私は１棟ものRCマンション投資から始めました。サラリーマンで取り組める１棟ものRCマンションは７−８千万円から２億円くらい。３−４階建てで、戸数にして１０戸から４０戸程度でしょうか。
とても大きな規模の不動産投資になるため、銀行融資にあたり最低でも１０００万円ほどの可処分金融資産が必要になるかと思います。銀行からフルローンを受けたとしても諸経費だけでそれくらいはかかるからです。
私は２０代の頃から貯金が得意だったことと、リーマンショック直前に売り抜けた株式投資からの現金を元に、地方銀行から金利１％代で融資を受けることができました。運が良かったです。
ちなみに私は１棟目から個人名義ではなく、法人名義で融資を受けて購入しています。
２０代の頃から、こちらの法人に信用を貯めて、徐々に育ててきた格好です。４０代の今、融資を受けて規模拡大する上で、この法人は強力な武器になっています。
結果論かもしれませんが、この法人名義と言う投資スタイルが功を奏しました。法人で購入するメリットについては以下の記事にまとめています。
１棟ものRCマンションの特徴は何と言ってもレバレッジが効きやすいことです。
１０００万円の自己資金で１−２億円の物件に銀行融資を受けてしまえば、１０倍〜２０倍のレバがかかったことになります。
うまく賃貸経営することができれば、キャッシュフローや売却益も高額になり、一気に資産を膨らませることができます。
しかも、税務上の耐用年数が４７年と長いため、売りに出やすい築２０年代の物件であっても、２０年以上の融資返済期間を組めてしまいます。
それゆえ、一定の資産背景があれば、キャッシュフローのでる物件に比較的容易に取り組めるのも特徴の一つです。
取り組みやすい分、逆に破産者を出してしまいやすい投資手法でもあります。
当たり前ですが、レバレッジがかかるため、間違えた物件を購入してしまうと、損をする金額も大きくなります。
破産する一番多いパターンは、融資が出やすい経済環境下で、立地が悪いにも関わらず、低い利回りで購入してしまうパターンです。
そうすると魔物が購入して数年で現れます。
購入当初は潤沢に計上できた減価償却費も無くなり、キャッシュフローが出ない、いわゆるデッドクロス状態に陥ります。
慌てて売りに出した時に運悪く融資環境が悪化していると、立地が悪い物件は買手側に融資がつきません。
そうなると売却したくても、購入した金額から２−３割引でも売れないなんてことも。
当然、融資の残債もかなり残った状態です。
残債を下回った金額で売る訳にもいかず、貯金が尽きた時点で破産してしまうのです。
デッドクロスとは費用や税金の支払いが、家賃収入を上回ってしまうキャッシュフロー赤字になる時点を指します。
減価償却費の計上が終わるタイミングで起きやすいです。デッドクロスが何年後に起きるかは、以下の著書についているエクセルで計算できます。
RCマンションを購入するときはもちろん、不動産投資をするときには必ず事前に計算しましょうね！
そういう意味では、１棟ものRCマンションは不動産投資の中ではハイリスク・ハイリターンと言えるかもしれません。
しかし、３０代前半だった怖いもの知らずの私はそのリスクは取れると判断しました。
デッドクロスという魔物は怖いですが、高利回りで購入すれば、当面現れません。
埼玉県と千葉県の賃貸需要がある地域なら売却する時も大丈夫だろうと、最低でもイールドギャップが１０％以上という目線で物件を購入しました。
イールドギャップは表面利回りと銀行金利の差のことを指します。
当時私は金利１％程度で融資を受けられたので、イールドギャップ１０％、つまり表面利回り１１％以上で探していました。
リーマンショック直後で物件価格は最安値、つまり利回りは上昇していました。しかし、それでも社会不安から不動産投資熱は根強く、この基準で購入するのは至難の業でした。
不動産屋さんから情報が出たら、すぐに残業を切り上げて、当時勤務していた東京から電車とタクシーで千葉県、埼玉県に現地視察に行くことを繰り返し、ようやく手に入れたという感じです。
手に入れた後は
- 高額な不動産取得税
- いちいち割高な修繕費
- 忍び寄る大規模修繕の必要性（１千万単位！）
にビクビクしながら、保有していました。
決して気持ちが良い感覚ではありませんでしたが、５年ほど保有して物件価格が高騰し始めたタイミングで、購入した金額より高い金額で売却することができました。
そういう意味では１棟ものRCマンション投資を成功させる条件は
- 十分な金融資産
- 十分なイールドギャップ
- 売却が見通せる物件であること
- 気力、体力の充実
の４点が挙げられます。
リスクもありますが、１０年以内に資産規模を大きくするという人生プランの場合は、どこかで取り組んだ方が効率的ではあることは確かです。
私は、、、そこまで急いで規模を拡大する必要がなくなったので、リーマンショックの時のように融資が全面的に凍結して不動産が暴落した時に、規模の小さいものを購入する程度かと思います。
私が最近コンスタントに購入しているのは、次にご紹介する１棟ものアパートです。
１棟ものアパート（地方中古）
私がここ数年ずっと力を入れているのは、１棟ものアパートです。
理由は簡単です。
売上も費用も大きいRCマンションを緊張しながら保有するという投資スタイルに疲れてしまったからです。
１棟ものアパートは、RCより規模が小さいので収益性に劣りますが、その分、維持管理費用や税金も割安で、長期保有に適していると感じています。
収支の波が小さいイメージです。
とはいえ、まだまだ資産を拡大する人生プランなので、利回りが高いものを選んでいます。
立地にもよりますが、利回り１５％以上が主体になっています。その分、どうしても築年数は古くなりがちで、築２０年以上がほとんどです。
築浅がもちろん良いですが、都市部の築浅は頑張っても利回りは９％くらい。
イールドギャップ７−８％だと収益性に不十分だと判断しています。地方は家賃下落リスクもありますから、１０−１３％は最低でも欲しいと思っています。
築古アパートを購入するときは何よりも土地にこだわって購入しています。
利回りがいくら良くても土地の値段と比べて割高であれば購入しません。
いわゆる土地値物件を購入しています。
築古の場合、建物は無価値です。
まだまだ物理的に使えるとはいえ、法定耐用年数を超えている以上は経済的にはゼロ円です。
なので、アパートの状態が良かったとしても土地値より大幅に超える金額を提示しないことにしています。
１棟ものアパートを購入する上で、最重要な要素は売却金額の想定です。
いくら長期保有するとはいえ、人生後半では売却するので、何％で売れるかを見極めています。
「この立地なら数年後でも１２−３％で売れる。１５％で買っておけば、２％の差益と保有期間中のキャッシュフローを見込めるな。よし、購入しよう！」そんな感じです。
その意味では自分が購入を見送った物件も何％で売れたか、常にアンテナを立てています。それらの情報を自分の頭に溜め込んで相場を理解するようにしています。
もう一つポイントがあります。
アパートにおいても築浅だったり、築古でも立地の良いものは飛ぶように売れていきます。その中に自分も飛び込んでスピード勝負を挑むのは年齢的に辛くなってきました。
そこで私は売買仲介さんから融資がつかないため、売れ残る価格帯を聞いておき、その価格帯の融資が出るように銀行との交渉を頑張っています。
そうすれば、敵は誰もいませんし、有利な条件で買えることが多いです。
この記事に銀行交渉についてまとめています。
歳をとったせいか、時間をかけたり、手間をかけたりすることは苦痛ではなくなってきました。若い頃は時間がかかる作業は大嫌いでしたが、今は楽しめるようになってきました。
それもあって手間がかかる築古アパートが、40代半ばの今はちょうど良さそうです。
次は私がもっとも注意しなければいけないと思う区分マンション投資についてです。
区分マンション（海外中古）
区分マンションは誤解が多い投資手法で注意が必要です。
サラリーマンの方がこぞって副業の第一歩として取り組んでいると聞きます。
「まずは融資が出やすい区分マンションを１戸購入して、２戸、３戸と徐々に拡大しよう」
という声が聞こえてきます。そして、区分マンションは初心者向きだとも、、、。
実態はどうかというと、区分マンションは上級者向きの投資手法です。
区分マンションには以下のような傾向があります。
- 銀行の担保評価が低いため、フルローンで買うと与信を毀損し、２件目以降は購入しづらい。
- キャッシュフローも出にくいため、転売で益出しする必要がある。
こういう特徴があるため、初心者にも融資が出やすいからと購入したら、「入退去コストに耐えられなくなり、市況の悪い時に損切りをせざるを得なくなった！」というサラリーマンの副業失敗談は昔から良く聞きます。
仮に１件目うまくいっても与信を使い果たしてしまい、２件目、３件目と買い進められる人は現金資産の多い富裕層に限られます。
キャッシュフローが出ないため、売却益でなんとか利益を確保しないといけない区分投資は初心者にはお勧めできません。数年後の売却時点で値上がりしているかどうかを読み切るのはプロでも難しいからです。
区分マンション投資がどうしてこうなってしまうのかは寺尾恵介氏の記事に秀逸にまとめられているので、そちらに説明を譲りたいと思います。
ぼくがやってる「区分マンション投資」を教えますが・・・（寺尾恵介）
寺尾氏は１棟ものアパート、マンションで十分なキャッシュフローを築いた後、その現金をうまく活用して、区分マンションを２９戸、５億円規模まで買い進めています。
私も日本の１棟ものアパート、マンションで一定のキャッシュフローが回るようになってから購入しました。
場所はハワイですが、投資手法の構造は東京でも同じです。
表面利回りで4.５％、ネット利回りで1.８％とかなり低いですが、ハワイにおける拠点作りと売却益狙いで購入しました。
もしご興味がおありでしたら、こちらの記事を読んでみてください。
しかし、今後、区分マンションを買い進めるかというと答えはNOです。
人生プランにおいてまだ規模を拡大していくと何度も書いていますが、それも１０年スパンで緩やかに拡大していくイメージです。１棟ものをフルローンで購入することで、現金と与信を残したまま、キャッシュフローを積み上げていくイメージです。
区分マンション投資で現金を多く入れたり、与信を毀損したりしてまで、拙速に売却益を狙いにいく必要は私にはありません。特に日本では今後もやることはないと思います。
戸建
戸建は私にとって未経験の投資手法です。そして、今後も積極的に行うことはないかもしれません。
戸建投資の成功パターンはボロくなって、処分予定のものを２−3百万円、場合によってはそれ以下で引き取り、DIYで修繕して貸し出すというものです。
現金で購入するのが主流で、利回りも２０％以上というものも珍しくなく、銀行から借金をしたくない投資家に人気が高いやり方です。
とても安全な投資スタイルである一方で、レバレッジ（借入）をかけいないため、収益化するまでに時間がかかります。
戸建を家賃５万円で貸し出せたとして、投資金額３００万円だとすると６年で投資回収、７年目から初めてプラスになります。
この手法で規模拡大するためには、何十戸も並行して仕入れて、何百時間もかけて修繕し、７−８年後から利益を生み始めるという格好になってしまうため、すでに４０代半ばの私の人生プランでは採用しづらいです。
２０代、３０代の若い方で、借入が嫌だったり、銀行が融資してくれない時の事業実績作りのためにはとても安全で良い手法だと思います。
自分が愚直に取り組める投資スタイルを選ぶべし！
世の中には不動産投資情報が氾濫しています。
中には不動産業者さんが自分たちの商品に誘引するための質の悪い記事もあり、それらに惑わされてしまう人も多いようです。
- １棟ものマンション、アパート、区分、戸建のメリット、デメリット
- 都心と地方どっちがリスクが低いのか？
- 新築、築浅、築古のどれが儲かるのか？
こんな記事は星の数ほどありますが、その中に答えはありません。
自分の中にあります。
私はといえば、その時、その時、自分ができる方法を一生懸命やって来たというだけです。
私も都心でやりたかったです。
しかし、茨城県に住んでいる私に融資してくれる銀行の営業エリアはやっぱり茨城県、頑張ってお隣の千葉県、埼玉県です。東京都内はあきらめ、立地を厳選して地方で勝負して来ました。
新築、築浅はいまだに憧れです。
しかし、誰もが欲しい訳で、熾烈な競争です。ちょっと利回りの良い物件情報が入ったら、建物の状態を見る間もなく、即買付のスピード勝負。
慎重にじっくり考えたい私は誰も見向きもしない築古ばかり購入するようになりました。
性格の問題です。
好き嫌い、向き不向きの問題です。
色々偉そうに書いて来ましたが、実態はこんなところです。
色々な情報に惑わされることもあるかと思いますが、不動産投資で成功するか否かは自分が愚直に努力できるかどうかだけのことかもしれません。
あなた次第です。
まずは自分の性格にあっていて、自分ができることから始めてみるのがいいのではないでしょうか。
偶然にもこんなところに不動産投資の始め方の記事がありましたよ。これを読んで具体的な一歩を進めてみてはいかがでしょうか？
