【８０万円の原状回復費が半額に！？】長期入居でボロボロになった築古アパートの空室をコスパ重視のDIYリノベしたら即入居申し込みが入って最高

こんにちは、モーガンFollow @tsukubanosoraniです！

茨城県を中心に１１棟６７室の築古アパート、マンションを経営しています。

２年前に会社員を卒業した専業不動産投資家です。

今回の記事では、築年数が経過したいわゆる築古アパート、マンションを「必要最小限の費用で最大限の効果をもたらす原状回復リフォーム」について書きたいと思います。

退去が出た時に傷んだ部屋を「どこまで、いくらかけてリフォームするか」って悩ましくありませんか？

私は最近まで毎回頭を抱えて悩んでいました。

業者さんに発注すると結構費用が嵩むんですよね。

築２０年以上経過した築古物件だと水回りの設備も一昔前の仕様のものですし、入居期間が長ければ壁紙やクッションフロアもくたびれています。

ダメージ箇所が多いから仕方がないんですけど、ついつい見て見ぬ振りをしたくなってしまいます。

そして、まだ使えるからと見積もりから削り落としたりして（汗）。

手垢だらけの壁紙は清潔感がない…いやいや使える！（無理か…）

クッションフロアの家具の後は目立つなぁ…いや、これくらい大丈夫（なはず…）

水とお湯が別のバルブ（ツーバルブ）になっていて、使いづらそうだなぁ…

見た目もザ・昭和！という感じで如何にも古めかしい…。いやいや、まだ使える！

という具合です。

それが完全に裏目に出ることがあって、空室期間が長引くことも。

これでは、その逸失家賃を考えると、その削り落とす行為が正しかったのか疑問が残るところです。

原状回復費用を必要最小限にしつつ、内見が入ればすぐ決まる部屋にする方法を見つける必要がありますね。

今回はDIYで施工して圧倒的に費用を削減した事例をまじえて解説したいと思います！

効果的なリフォーム箇所と費用の関係

それではどこをどの様にリフォームすれば「内見が入ればすぐに決まる部屋」になるのでしょうか？

私が１２年の賃貸経営で賃貸仲介さんの声を拾った結果、以下のような表に行き着きました。

入居者さんへの訴求効果で、一番効果が高いのは水回りです。

私の築古アパートは、蛇口がツーバルブだったり、トイレの便器や洗面台もくたびれていることが多々あります。古臭さもそうですが、その取れない錆や黒ずみから若干清潔感に劣るのも否めません。

これが新品に交換されていることは内見時に大きな影響を及ぼすというのが実感です。

その次に効果が高いのは部屋の大部分を構成する壁紙や床材です。

単純に使用されている面積が大きいので最も目に入りやすいです。

それが手垢や黒ずみだらけだと入居者さんは申し込んではくれないですよね（よっぽど立地がよければ別ですが）。

備品類の整備も大事です。

シーリングライトなどは部屋を明るくするために予め設置しておきますし、姿見、ハンガーポールなど気が利いていて安価な設備も導入します。

そうなんですよね。一番効果が高い水回りはどれも高額です。部材だけでも数万円するし、その設置するための作業費も高額です。

壁紙や床材もそのメートル単価は数百円なのですが、部屋全体を張り替えるとなると高額になります。

例えば私の3LDKの全壁面を張り替えた場合、使用する壁紙は200メートルにも及びますし、床も65㎡と大量に必要になってくるからです。

それを貼る作業費も含めるとあっという間に３０−４０万円になってしまいます。

では、どうするか？

部材費だけで済むので、コスパ最高になりますよ。

DIYで費用削減した原状回復フルリフォームの実例

具体的に見てみましょう。

以下の表は今回私が自分でフルリフォームした3LDKの例です。ほとんどDIYで行ったので外注の作業費は畳の表替えとクリーニングのみでした。

このお部屋は足の悪い高齢のお婆さんが一人で住んでいましたが、施設に入ることになり退去されました。

お体が不自由だったため、日々の清掃が行き届かなくなっていたようです。

退去後の部屋の様子は、、、

• 壁に手をついて室内を移動していたため、天井以外の壁紙は手垢で黒ずんでおり全滅
• クッションフロアの床は汚れと家具によるスレで汚い印象
• トイレの便器は汚れと錆が出ていて水がうまく流れない
• 独立洗面台のボウルは欠けている
• ユニットバスの壁は塗装が剥げている

という感じです。

長期に入居はありがたいことですが、まぁ、ちょっとクリーニングしたくらいでは人に貸せる状態になりません。

素人でもできた効果的なDIYリフォーム事例

それでは格安で施工したリフォーム事例をご紹介しますね！

最も効果的な水回り

まずは効果が高い水まわりのDIYリフォームのご紹介です。

茨城県の築古軽鉄アパートのお風呂がリッツカールトンになりました🥳

貼るのは決して楽ではないけど、不器用な私にも出来ました！

すぐに申し込み入りそう、入って欲しい

(懇願

費用　1面9千円弱
2面合計 1.5万円

サンゲツ　リアテック

TC5120 プランクチェリー

←ビフォー　アフター→ pic.twitter.com/XSqqLcNfTo

— モーガン🌎30代からの不動産投資 (@tsukubanosorani) June 5, 2020

Twitterでかなり好評だったのが、塗装の剥げたお風呂場の壁にサンゲツのリアテックシートを貼ったことです。

（値段はAmazonのものが表示されていますが、楽天、Yahooのボタンを押して最安値を探してくださいね。）

分譲マンションになった…は言い過ぎかもしれませんが、それに近づいたと思いませんか？

しかも素人でも施工できるんですよ！

作業時間はたった一日。

しかも１万円弱でできるのですからやらない手はないですね！

DIYで格安に施工する方法を以下の記事にまとめてありますのでトライしてみてくださいね。

たった9,000円の経費で即入居！古びた浴室を一新する魔法のDIY施工、シール式化粧シート・リアテックをこっそり教えます！リアテック化粧フィルムで古びた浴室を綺麗に見せたいと思いませんか？素人でもDIYで格安に施工する方法を解説します。...

キッチン水栓をツーバルブからシングルレバーにDIYで変えました！

料理する時はやっぱり片手で水だしたいですよね。

機能性アップと美観アップ⤴️

水栓　1万4千円
専用工具 2千円
作業時間　15分

←ビフォー　　アフター→

(交換方法は続く pic.twitter.com/YoMzmwwS29

— モーガン🌎30代からの不動産投資 (@tsukubanosorani) May 25, 2020

築昭和レトロなツーバルブ水栓は特に女性から不評です。

使いづらいですよね。

私は必ずシングルレバータイプに交換するようにしています。

2バルブからシングルレバーのサーモに交換しました。

部材費は2万8千円くらいだったと思います。

高い😔

ま、いいか、10年くらい使えるわけだし。 pic.twitter.com/lIMhMDMiKZ

— モーガン🌎30代からの不動産投資 (@tsukubanosorani) May 7, 2020

お風呂場のシャワーも同様にシングルレバーにしてます。

私のアパートがバスタブの上につける台座付きタイプしかつかないので、2万8千円〜４万円と高額ですが、壁付きタイプだったら、１万〜1万５千円程度で済みますよ。

見栄えが全然違いますよね！

自分で安く気軽に交換する手順はこちらの記事で詳しく解説しているので参考にしてみてくださいね。

1万円ちょっとでできちゃうの！？浴室シャワーを古めかしいツーバルブ式混合栓から最新のシングルレバー ・サーモ式に交換して内見時の好感度を上げよう！2バルブ式の浴室シャワーが古臭くて、入居申し込みの障害になっていませんか？なるべく安く、直ぐに空室を埋めるために、自分で交換する方法を解説しています。...

10年以上住まれてくたびれた便所がトイレが昇格しました！

←ビフォー　アフター→ https://t.co/gcMx5LQilK pic.twitter.com/dk26fwqop1

— モーガン🌎30代からの不動産投資 (@tsukubanosorani) May 7, 2020

職人さんじゃなくてもトイレの便器も交換できるって知ってました？

素人でも1-2時間もあれば、

• 便器とタンク（セットで２万５千円）
• ウォッシュレット（１万５千円）

を４万円で新品に交換設置できてしまいます。

赤錆がついてくたびれた便器交換はとてもコスパが高いDIYでした！

あなたにもできる便器ごと交換する方法についてはこちらの記事にまとめてあります。

かかった費用は2.5万円！賃貸アパートのトイレを便器ごと交換リフォームする作業手順を紹介するよ！トイレを便器ごと交換リフォームしたいと思いませんか？実は、自分（DIY）で施工すれば、費用も抑えられるし、とても簡単なんですよ。安く便器を購入する方法や作業手順をご紹介します。...

脱衣場が仕上がってきましたー。

もう一息💦

頑張ります〜😚

←ビフォー　アフター→ pic.twitter.com/fCfSnD3n6e

— モーガン🌎30代からの不動産投資 (@tsukubanosorani) April 29, 2020

独立洗面台も築古だとツーバルブ混合線だったり、洗面ボウルが欠けていたり、みすぼらしくなってしまっているケースもありますよね。

自分で交換すればかなりグレードの高い独立洗面台に新品交換できます。

私はあえて

• 全身が映る三面鏡
• 伸び縮みするシャンプーホース
• 化粧板でゴージャス感の出る引き出し

がついているちょっと豪華に見えるタイプを選んでいます。

これでも自分で仕入れて設置してしまえば半日作業の５.５万円で新品交換できます！

もう少しグレードを落としてもよければインターネットで３万円代で見つけられると思います。

これってほぼポン付けなのね💦

ネジ４本で一応止めてるけど😅

簡単でした♪ pic.twitter.com/RCOJ4wXkuR

— モーガン🌎30代からの不動産投資 (@tsukubanosorani) May 25, 2020

ちょっと地味なネタですし、内見の時には目立たないかもしれませんが、換気扇ってどうされてますか？

油汚れはクリーニングで落ちますが、異音がしたり、排気力が落ちていたりしませんか？

細かい配慮もしたいところですね。

部屋の印象を決める壁紙と床材

次は一番目に入ってくるお部屋の壁紙や床材についてです。

フロアタイルにワックス塗ったら高級感半端ない

低額家賃アパートに不相応かもww pic.twitter.com/9TQhmW158O

— モーガン🌎30代からの不動産投資 (@tsukubanosorani) May 20, 2020

リビング、廊下はサンゲツのブラックウォールナットというフロアタイルで統一しました。

どうです？

質感、高級感が出ますよね。そう内見にもテキメンでしたよ！

このフロアタイルは１ケース（3.34㎡）を５−６千円で手に入れることができます。

６畳一間なら４ケースであまりが出るので、２万円程度でできます。

安価なクッションフロアなら半分程度の費用で貼ることができますが、耐久性も半分です。

内見映えして、倍以上の耐久性を持つフロアタイルを採用することでコスパの良いリフォームをしてみましたよ！

作業時間は一部屋に１日くらいかなと思います。

これもクッションフロアより時間がかかるんですけど、一度貼ってしまえば長持ちするので頑張る価値があります。

急遽DIYに来ました。

まだボンド終わってないけど、主寝室もサンゲツのフロアタイルにしました。このフレンチヘリンボーンと茶系のシックなアクセントクロスを組み合わせる予定です。

あ〜、腹減った。昼飯にしよ〜。 pic.twitter.com/7COQnks8rC

— モーガン🌎30代からの不動産投資 (@tsukubanosorani) April 10, 2020

このサンゲツのフレンチヘリンボーンも素敵ですよね？

主寝室と洋間をこれにしました。

最近はネットで部屋探しする人がほとんどなのはご存知かも知れませんが、写真映えしていいですよ！

こちらの記事でかっこいいフロアタイル の貼り方を紹介しています。参考にしてくださいね！

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次に壁紙です。

今日は頑張って廊下の壁紙貼っただ♪

綺麗だがや。

満足😚 pic.twitter.com/NQ9U8Cvw9t

— モーガン🌎30代からの不動産投資 (@tsukubanosorani) May 29, 2020

私が採用した壁紙はサンゲツの奇跡の石目と呼ばれるSP9547です。

白の石目模様になります。

【壁紙】【のり付き】《送料無料》選べるかんたん壁紙スリットシリーズ 生のり付きスリット壁紙 シンプルパック30m__30pac- 価格：7480円（税込、送料無料) (2020/10/23時点) 楽天で購入

量産クロスと言って定番品として大量に機械生産されているものなので、カラフルなアクセントクロスよりも大分安いです。

和室に石目って合わないのかな？って思ってたけど、これなら全然問題ない！

むしろ清潔感でてカッコ良い！#奇跡の石目 pic.twitter.com/yx9io5MjFC

— モーガン🌎30代からの不動産投資 (@tsukubanosorani) June 1, 2020

値段は糊付きで３００円／mくらいです。

業者さんに頼むと地域にもよりますが、職人さんに直接発注で７５０−９００円／m。

不動産管理会社を通すと１０００ー１５００円／mになりますよね。

自分で貼ると半分以下、場合によっては３から５分の１で済んでしまうのがDIYの魅力です。

3LDKだと２００m分の壁紙を消費します。

脱衣場の壁紙も貼り終わりました。
あとは独立洗面台をつけます。

このゆっくり現状回復工事はいつ終わるんだろう。笑われそう😅

ヒーヒーだぜ😩

←ビフォー　ナウ→ pic.twitter.com/bMCdPIMxKB

— モーガン🌎30代からの不動産投資 (@tsukubanosorani) April 23, 2020

作業時間は大体一部屋に付き半日から１日くらい。慣れてくるともっと貼れるかも知れません。

体力的に大変な時もありましたが、私は出来上がりを想像しながら楽しんでDIYできましたよ。

壁紙の選び方や自分で貼る方法については、こちらの記事に是非チャレンジしてみてくださいね。

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備品で気遣いを演出

安価で効果が高い美品類はこちらの記事にまとめてあります。

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ただ、これについては水回りや部屋の綺麗さの前提がないと、ほとんど効果を発揮しないかもしれません。

水回りや壁紙、床材と合わせて取り組みましょうね。

番外編：ゴミ捨て

最後に番外編です。

取り外した設備や廃材のゴミ処理についてです。

空室のDIY現状回復工事で出たゴミ

・トイレ便器、タンク
・独立洗面台
・換気扇
・水栓など金属
・フロアタイルの端材

を産廃に出して来ました！

全部で3500円でした！

自分で持ち込めば安いですね！ pic.twitter.com/dpjxqfdWFK

— モーガン🌎30代からの不動産投資 (@tsukubanosorani) May 16, 2020

業者さんからの見積もりの中で意外に大きいのはゴミ処分代です。

業者さんは産業廃棄物処理場に捨てに行ってくれるのですが、ゴミの重量で費用が発生します。

また、処理場が事前予約制だったりする地域もあり、運搬のスケジュールを組んだりもしなければいけないため、そこそこの運搬費用を取られます。

でも自分で持ち込めば、ゴミ処理場に取られる数千円で済んでしまいますよ。試してみて下さいね。

なになに？DIYしてみたくなったですって？

以下のカテゴリ内の記事で今回ご紹介したもの以外にも紹介しているのでぜひ読んでみてください。

https://aloha-lanai.com/category/kushitsu-reform/

安価に効果的なリフォームができるように応援しています！