こんにちは、モーガンです！
お盆の帰省で新幹線に４時間揺られました。最近通勤を卒業したので、長時間の電車は特に疲れてしまいます。
帰宅後に晩御飯を作る気力はないので外食しよう！と家族に提案したのですが、大好きなテレビにクギ付けになった子供達にあえなく却下されましたよ。汗。
最近中学生になった娘の口が達者になり、論争の主導権は完全に娘です。口喧嘩の決着が着く頃には「もう何でもいいよ！」と匙を投げてしまい、結局、自宅で食べる羽目になってしまいました。。。
今回は不動産の売買契約を自分で主導権を握って乗り切ろう！と言う記事です。
不動産の売買契約時に読み解く必要のある売買契約書、重要事項説明書の見るべきポイントや安全に手付金をうつ方法などを解説し、失敗しない不動産投資ができるようにするお手伝いができればと思います。
私はこのやり方で5棟65室のマンション、アパートを購入してきました。その利益でハワイに別荘コンドミニアムを現金購入できています。ここで解説するポイントを理解すれば、大失敗や大コケするリスクは少なくなると思いますよ！
コンテンツ
不動産投資で騙された！という人の典型的パターン
私は不動産投資に関しては主導権をきっちり握りますよ（娘には惨敗ですが）。投資家として、不動産売買の営業マンに丸投げしたり、難しくてわからない！と匙を投げたりしませんよ。キッパリ！炎の目。
これは全くのド素人だった１棟目の購入の時から心がけていたことで、今後も変わりません。
一方で私の娘との口喧嘩と同じように、「どうせわからない（どうせ勝てない）、もういいや」と世の中には営業マンに不動産の売買契約の主導権を渡してしまう（匙を投げてしまう）人が多いみたいですね。
本人は意識してないようですが、不動産用語が難しいとさじをなげて、営業マンの人の良さを信じ購入してしまう人が多いみたいです。
これは昔からよく聞く話で、最近だとかぼちゃの馬車やレオパレスのサブリース集団訴訟を起こしている投資家の人にこういった人が多いように思います。
厳しいことを書くようですが、いずれの事件もきちんと売買契約書だったり、重要事項説明書を読むなどして積極的に理解しようとしていれば回避できたはずです。
- 自分で自分を守る
- 「わからない」と投げてしまわない
- 売買仲介の営業マンを信じることと、契約書を読まない・理解しないは別
売買契約、重要事項説明、手付金の持つ意味
この記事を読んでいると言うことは、数多くの物件資料に目を通し、なんども収支を計算して、昼夜問わず物件を見に行って、晴れて買付が通った方が多いのかと思います。おめでとうございます。
（私もこの記事を書いているときは、築３８年の旧耐震木造８世帯アパートの買付が通り、売買契約を交わした直後に書いています。）
ここで改めて売買契約とはどう言う意味を持つ行為なのか、その重要な位置をしめる重要事項説明書、そして手付金について確認したいと思います。
売買契約は初めて法的に売買が成立する重要な行為です。この前段で売主と交わす買付や売り渡し承諾書は法的には売買は成立していません。
簡単に取り消したり、無効にしたりすることは出来ないので、最新の注意を払って行います。一言一句わからない言葉がない状態で契約書を結ぶのが前提だと思って臨みましょう。
言葉が難しすぎてわからないけど、営業マンを信用しようなんていうのは言語道断です。
通常、買付が通った後、不動産仲介業者さんが売買契約書、重要事項説明書を記載するリードタイムを考慮して可及的速やかに結ぶことが多いですね。２週間〜１ヶ月以内が一般的でしょうか。
売主、買主、売買仲介が仲介業者さんのオフィスで顔を合わせて行うのが普通かと思います。
宅地建物取引士が資格証を提示しながら、重要事項説明書を説明した後、売買契約書を読み上げます。双方納得ができる内容と確認が出来たら、実印で押印し、買主が売主に手付金を支払い、領収書を受領すれば売買成立です。通常は１時間以内で終わる行為ですね。
次から売買契約書、重要事項説明書で最低限押さえておくべきポイントについて書いていきたいと思います。しかし、本来は全てのポイントについて一定の理解をしておいたほうがいいです。
ただ、この記事に書ききれないため、以下の本を購入して、詳細まで押さえておいてください。
大家検定１級に対応しているアパ・マン成功投資術（浦田 健 著）です。第5章で詳細に押さえていますので、こちらを読んで知識武装すればある程度安心できます。
重要事項説明書のポイント
重要事項説明（書）とは購入者に対して契約するか否かの判断を行う上で重大な影響を与える事項について、購入者に対して宅地建物取引士から、取引士証を提示の上、重要事項を記載した書面を交付して説明させることを言います。
宅建業法で義務付けられた行為です。
購入者にとって買うか買わないかの判断をする上でもっとも重要な資料の一つです。実務上は売買契約の直前に説明を受けることになります。
ただ、売買契約の当日に聞いたところで全てを理解することは出来ません。事前に仲介業者さんに送付してもらい、徹底的にチェックし、不明なところは納得の行くまで説明を受けた上で売買契約に臨のが基本です。
私の場合は、電話などで説明も受けたとしても、必ずエビデンスを残すために、メールで質問のやり取りを残すようにしています。
あとで「言った、言わない」という問題になるのは避けたいですからね。仲介業者さんの説明責任を明確にする意味でもメールなど書面でエビデンスとして残すことをオススメします。
細かいポイントは上述した浦田健氏の著書に譲るとして、私が主に確認するポイントは以下の通りです。
告知事項に当たるものはないか
-
自殺、他殺、孤独死（腐乱状態が激しいもの）が起きた物件ではないか
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物件が傾いていないか
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反社会勢力が入居していないか
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嫌悪施設や特定宗教法人が物件内にあったり、近隣にないか
これらがあると思ったように入居付けができません。最初から知っていて、それなりの賃料に引き直した上で購入するなら問題ないかもしれませんが、そうでない場合は必ず再確認しましょう。
融資や再建築する際に不利になることはないか
- 違法建築ではないか（建ぺい率や容積率オーバーだと融資がつきません）
- 道路付（一定の公的な道路に一定の幅で接してないと融資がつきません）
- 既存不適格（融資は付きづらいのと、再建築するときに同じようには建てれません）
- セットバック（再建築する時に同じように建てれません）
上記に該当すると融資がつかなかったり、仮についたとしても自分が売却する時に売却先に融資がつかず、難航することがあります。また、最終出口として建物を取り壊して、建て直すという選択肢が取りづらいのもデメリットです。
告知事項と同じように最初から知っていて、割安で買うなら問題ないかもしれませんが、そうでない場合は必ず再確認しておきましょう。
重要事項説明書の記載事項以外で重要な確認ポイント
以下は重要事項説明書への記載事項ではありませんが、物件の価値を大きく左右するものなので必ず確認しましょう。
レントロールが正しいか再確認
意外と盲点なのは、レントロールの正確性です。売主や売主の管理会社の管理がいい加減だと間違っていることがあります。
私のケースでは駐車場のレントロールが間違えていたことがあります。賃料の総額が高く記載されていれば、買主の利回りは低下してしまいます。あまりにその幅が大きければ当然、減額交渉すべきでしょう。
レントロールは売買仲介をする業者さんに責任持って賃貸借契約書原本を確認し、レントロールが正しいことを担保してもらう必要がありますね。私はメールで念押しをしてエビデンスを残すようにしています。
以下の記事に詳しく書いてますので、あわせて読んでみてください。
設計図書、検査済証、修繕履歴の有無の確認
このタイミングで物件の資料が残っているか確認し、この後の決済のタイミングで引き渡して貰えるか確認してしておきましょう。
特に設計図書、検査済証、修繕履歴があると自分が売却する時に売却先の安心材料になるため、有利に作用します。決済を終えてしまうと売主はこれらの資料の引き渡しに無関心になってしまうため、このタイミングで釘をさしておくといいと思います。
検査済証って何？という方はこちらをご一読ください。
契約切り替え事項の確認
売主がケーブルテレビやプロパンガス業者さんと契約を結んでいることが多々あるでしょう。その内容と費用を確認し、契約を承継する、もしくは切り替える段取りを確認しておきましょう。
売買契約書のポイント
売買契約書には、買主、売主、物件情報、売買代金などが記載されていますが、特に重要になってくるのは以下の通りなので、きちんと理解するようにしましょう。
- 手付金、契約違反による解除はどのような条件か
- 売買代金の支払いとその方法
- 所有権の移転と負担の消除（引き渡しとともに完全な形で引き渡されることを確認）
- 融資未承認の場合の契約解除期限（融資が否決された時に白紙に戻す期限など）
- 瑕疵担保（瑕疵が見つかった時の対応方法や期限）
- 境界の明示
この中でも特に私が注意しているのが境界の明示についてです。特に古い物件は境界杭が打たれておらず、境界が不明確なことが多いです。場合によってはその境界について隣地の所有者と紛争状態というものも少なからずあります。
万が一、こういった物件を購入してしまうと自分がその紛争に巻き込まれてしますよね。
こうなると「負け」です。
境界がきちんと明示されるか確認を取ることは負けないためにとても大事になります。
手付金のポイント
全ての不明点を潰した上で、重要事項説明書、および売買契約書に捺印をしたら、手付金を支払って売買契約が完了します。
手付金はのちに決済代金に補充されるものですが、いつの時代も持ち逃げという事件はちょくちょく発生しているようです。特に買主が破産していたり、経済状況的に芳しくない人の場合は売買仲介に決済まで保全するスキームを相談しましょう。
私も過去に決済前に売主が蒸発するということがあり、物件を入手できないことがありました。仲介業者さんに保全してもらっていたので手付金は全額返ってきましたが、物件の規模が大きく大金だったため、胸をなでおろしたのをよく覚えています。
売買契約を終えた後にやるべき事
手付金を支払い、領収書を受領したら、売買契約は全て完了です。終えた後で気を抜かず、次のことをしておきましょう。
金融機関に融資申請
この段においてはいくつかの銀行に融資の打診は済んでいると思いますが、いよいよ本申請となります。売買契約書と重要事項説明書、その他金融機関から指定されら資料を提示し、速やかに融資申請を開始しましょう。
詳しくはこちらの記事をご参照ください。
火災・地震・施設賠償保険の見積もりと契約の段取り
火災保険、地震保険、施設賠償保険には必ず入るようにしましょう。
そのために、アパート・マンション１棟ものの取り扱いが多い東京海上日動やあいおい日生同和などの代理店に打診をして決済日当日から保証されるように段取りを組みましょう。
保険に入る時のポイントはこちらの記事に書いてあります。
管理会社の選定
融資申請でほぼ確実に出ることが見えてきたら、管理会社と管理委託契約について確認をしましょう。物件を管理している管理会社を継続するのか、それとも決済のタイミングで新しい管理会社に任せるのかを判断していきます。
新しい管理会社に任せる時に、入居者への打診などの関係から、決済日まで２−４週間前に確定しておかなければいけないケースもあるでしょう。
早めにタッピングしておくことをオススメします。
管理会社選定のポイントはこちら。
司法書士の先生の打診
所有権の移転や融資を利用することによる抵当権の設定などのため、司法書士の先生を手配することが必要になります。売買仲介会社に紹介を受けるとスムーズに運ぶでしょう。
ここまで自分で積極的に行っていけば、きっと間違いのない不動産投資ができますよ。
この後控える融資申請や決済など含めて、以下の記事で一つ一つ投資用不動産の購入ステップを書いてますので、参考にしてもらえるとさらに良いかと思います。
今、購入しようとしている物件は、いわば船です。不動産投資という大海原にその船で漕ぎだすのです。そのオールは自分の手から離してはダメですね！
有名な歌があるじゃないですか！
その船を漕いでゆけ お前の手で漕いでゆけ
お前が消えて喜ぶ者に お前のオールを任せるな
Tokio 宙船の歌詞より
以上です！読んでくださってありがとうございました！
