こんにちは、モーガンです！Follow @tsukubanosorani
今、ちょうど台風が上陸しています。ニュースでは最大級の台風がもたらす、大雨、暴風に注意を払う様に伝えられています。こういう時は家から一歩も出ないに限りますね。
ちょっと心配なのは先日購入した５棟目の築38年のアパートです。大雨や暴風で建物に被害が出ると、入居者さんのことも心配ですが、多額になる修理費も心配です。
でも、大丈夫！チキンな私はガッチリ保険に入ってますよ。台風もさることながら、火災や地震で建物が倒壊しても、保険で借入金をチャラにできる様にしてあります。
ただ、初めて不動産投資をする人にしてみると、損害保険は色々な特約もあるし、何をどこまで入ればいいかわからないのではないでしょうか。保険代理店の営業さんに言われるがままに入ると過剰に加入してしまうかもしれません。
この記事は「不動産投資の火災保険・地震保険・施設賠償責任保険は何をどこまで入ればいいか」について書いていきたいと思います。よろしくお付き合いください！
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不動産投資に必要不可欠な火災・地震・施設賠償責任保険（特約）とは？
多くの人の場合、不動産投資は銀行融資を利用し、資金を借り入れて行なっているかと思います。
購入した賃貸アパート、マンションが火事で燃えたり、地震で倒壊してしまうと、借り入れを返済するための賃貸収入がなくなってしまうわけですから、保険に加入してリスクヘッジするのは必須ですよね。
不動産投資のオーナとして加入するべき保険は以下の３つです。
①火災保険
火事や自然災害により発生した建物の損失を補填します。火災保険という名前ですが、プランにより、風災、水災、水漏れ、盗難・事故、凍結などの被害にも対応します。
②地震保険
地震による被害について火災保険の保険金額の半額まで補償されます。地震により発生した火災や、津波、建物の倒壊に伴う被害を補償します。
③施設賠償責任保険（特約）
建物管理の過失により、第三者に与えた様々な損害を補償してくれます。漏水事故により入居者に与えた被害なども補償対象です。
どこまで保険に入る必要があるの？
火災保険と地震保険に加入しないという人はいないかと思いますが、その中に含まれる全ての特約に入る必要があるのか？はたまた、施設賠償責任保険（特約）という耳馴染みないものに入る必要があるのか？と疑問に思う人もいるかもしれません。
保険の加入目的というのは、「将来何が起きるかわからないが、考えうる甚大な損害に備えるもの」なのでなるべく全てに入るようにしましょう。費用的にあまり変わらない特約ならなおさらです。
ただ、もしあなたの物件が高台などにあり、ハザードマップ上も問題ない地域であれば、水災特約だけは迷うところかもしれません。
私は直近で決済した物件は外してしまいました。保険金の支払い条件である「４５センチを超えて浸水する」ということが起きえない場所にあるからです。この水災特約は全保険料である３３万円／１０年のうち、５万円／１０年を占めたのも外した理由の一つです。
1棟ものを購入した人であれば施設賠償責任保険（特約）は必ず入りましょう。
施設賠償責任保険（特約）は大家や建物に過失があっても、入居者や第三者への被害を補償してくれる頼もしい保険です。
特に中古1棟もの賃貸アパート、マンションの場合は、水道管劣化に伴う漏水事故が起きることがあります。その時に、火災保険の特約だけではカバーしきれない入居者の避難や引っ越し費用まで大家の肩代わりをしてくれます。
５千円／年程度の加入金額で２０万円以上補償されたこともあり、施設賠償責任保険（特約）はコスパがとても良い保険だと考えています。
保険金はいくらまでかける？
なるべく広く深く保険に入ることが望ましいというのは簡単です。しかし、賃貸経営をする身からすると起きる確率が低いリスクに過剰な費用をかけるわけにはいきませんよね。
では一体、保険金をいくらまでかけるのが適切でしょうか。一つ言えるのは、「ご自身のリスク許容度に応じて」ということですが、それだと初心者の方には抽象的でイメージが沸かないかと思います。
具体的に表現をすると「地震で全壊しても、支払われる地震保険金で銀行融資の借り入れが全て返済できるだけ保険をかける」のが適切ではないかと思います。
地震で全壊した時に支払われる保険金 ＝ 銀行融資の借り入れ総額
なぜ火災で全壊した時の保険金額ではないのかというと、地震の時の保険金は火災保険の半分までしか支払われないため、銀行融資の借り入れ金額と火災保険金を合わせてしまうと、地震で全壊した時に銀行融資の借り入れが半分残ってしまうからです。
火災で全焼した時に支払われる保険金 ＝ 銀行融資の借り入れ総額
これは正解がない世界なのであくまでも私からの提案ですが、私の不動産投資仲間もそうしている人が多いです。１棟保有しているB君と9棟保有しているY君にヒアリングしてみました。
保有物件数が１棟しかないので、1ヶ所で災害が起きればポートフォリオ全滅になります。安全策を取らざるを得ないですね。
銀行融資額＝地震保険金にすると、返済が進むにつれてどんどん過剰な補償になっていきます。もし最悪の事態が起きたとしても、建物の解体費用を負担し、土地を売却すれば銀行融資額を概ねカバーできる物件だけを購入しているから大丈夫なんです。
確かに私も5棟目になって、銀行融資額＝地震保険金という考え方は過剰な感じがしてきたなぁ….（と言いつつ、チキンなので多分６棟目も同じ考え方で加入する気がする…笑）
ちなみにY君は下の記事に出てくるツワモノです。事例記事をよろしければご参考まで。
地震による倒壊で入居者からの損害賠償請求に保険で備えられる？
2018/10/8更新 ツイッターから質問いただきました！
築年数が建ってるアパートが地震でペシャンコになって一億円近い賠償命令がくだされた事を考えると一億円の保険に入るべきなんだろうけど、とんでもない保険料になりそうだ…
— さーたん@もふもふ (@tripleodd) 2018年9月30日
このご心配はごもっともですね。阪神淡路大震災や熊本の大地震でもアパートが倒壊し、入居者から損害賠償を求められ、家主側が敗訴しているケースもあります。阪神淡路大震災の場合、建築当時の耐震基準に求められる強度を有していなかったため、家主に対して１億２９００万円の支払い命令が下っています。
詳しくは以下のリンクに記載されています。
大地震による賃貸建物の倒壊と死傷被害の賠償責任
http://www.shizuoka-takken.or.jp/hanreikenkyuu/hanreikenkyuu-61.html
（公社）静岡県宅地建物取引業会ホームページから引用
お、でも、この内容なら、施設賠償責任で保険会社が支払ってくれるから、大丈夫なのでは？と思われる方もいらっしゃるかと思います。
ブー、残念賞です。私も知らなかったのですが、施設賠償責任保険は、地震・
これは由々しき事態ですよね。地震による倒壊で損害賠償責任が出てしまうのであれば、築古アパートなんて怖くて買えません。ましてや昭和５６年６月に施行された新耐震基準前の物件（いわゆる旧耐震基準）なんてなおさらです。
でも、これはそこまでナーバスにならなくて大丈夫そうです。過去の判例では、建物に何らかの瑕疵（欠陥）がなければ、損害賠償責任を追求されていません。建築当時の耐震基準を満たしていれば（旧耐震基準か新耐震基準は問わない）、損害賠償命令を受けることはないと言えます。
その後の経年劣化に関しても、必要に応じてきちんと補修をしていれば問題なさそうです。
こちらについては以下のリンクでとても詳しく解説がされています。
地震でアパートが倒壊した場合の大家の賠償責任
http://www.machida-law.com/column/earthquake_landload.html
町田総合法律事務所のホームページより引用
これらのことから
- 違法建築物件は建築しない、購入しない
- 定期的に屋根や外壁、鉄部などの塗装を行う
- その他補修の必要性が出たら速やかに行う
という家主の責任を全うしていれば、築古物件や旧耐震物件でも心配する必要はないと考えています。
先日視察した外壁が崩落した物件
先日視察した物件では外壁塗装などのメンテナンスを怠ったため、外壁が崩落していました。こんな風になるまでほっておいてしまう家主が現実にいるとはショックでした。
こうなると地震被害による損害賠償請求を受けても自業自得ですね。定期的な補修を忘れずにしましょうね。
何年間の保険に加入する？
保険に入る期間は1年から10年まで選べます。これは正直好みですね。私は10年一括で加入しています（地震保険は5年までしか入れないので5年）。その理由は単純に長期加入の割引があるからです。
1年ごとに保険を見直すという人もいると聞いたことがあります。私は経験がないのでわかりませんが、返済が進むにつれ、保険金を減らせば効率的という考え方もあるのかもしれません。
ただ、毎年その手続きをするのは結構手間ですね。10年一括でよろしいのではないでしょうか。もし、物件を途中で売却しても保険料は返却されるので安心してください。
どの代理店から加入する？
誰から加入するかという問題もあります。保険商品は規制があるため、どの代理店から契約しようとも同じ保険会社の商品であれば、同じ値段です。
代理店を選ぶポイントは二つあります。
- 取り扱い保険会社が多い代理店
- 事故対応に実績がある代理店
①取り扱い保険会社が多い代理店
取り扱う保険会社が多い代理店から加入した方が良いです。
保険会社には代表的なところで、
- あいおいニッセイ同和損保
- 東京海上日動
- 損保ジャパン
- AIG
- その他
など数多くあります。
ただし、保険料はだいぶ変わります。
物件の所在地と建物構造（木造、軽量鉄骨、RCなど）の組み合わせで、同じ保証範囲であるにも関わらず、掛け金が２−３割違うことも。
メジャーな保険代理店、全てに一括見積もりを依頼できるところが良いでしょう。
②事故対応に実績がある代理店
事故対応に詳しい代理店というのも大事です。
いざ事故が起きた時に、保険でどれくらい補償されるかがわからないと気がきではありません。
スムーズな事故対応にも支障をきたしてしまいます。
経験が豊富な担当者の方がいる代理店なら、大体の目安や方向性を教えてくれます。
これは心細い状況の時にとても頼もしいです。
ただ、これははたから見ただけではわかりません。
その意味では大家さん仲間から紹介を受けるのも良いことかもしれません。
この記事がお役に立てたようであれば嬉しいです。
