1. 購入編

不動産投資で火災・地震保険・施設賠償責任保険にはどこまで入る?

火災・地震・施設賠償保険
弟子の亀丸
弟子の亀丸
多額の借金をする不動産投資ですから、やっぱり損害保険には入ったほうがいいですよね。
モーガン
モーガン
うん、そうだね。ただ、火災保険や地震保険だけじゃ、リスクに十分対応できているとは言えないよ。施設賠償責任保険にも入ったほうがいいよ。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
保険金額はいくらのものに入ればいいんですか?多額のものに入る様に保険代理店からは勧められますが、ちょうどいい金額っていくらなんでしょう。
モーガン
モーガン
リスク許容度にもよるけど、1棟目の人は地震で物件が全壊した時でも、銀行融資の借り入れ金額がチャラになるくらいがちょうどいいと思うよ。詳しく説明するね!

こんにちは、モーガンです!

今、ちょうど台風が上陸しています。ニュースでは最大級の台風がもたらす、大雨、暴風に注意を払う様に伝えられています。こういう時は家から一歩も出ないに限りますね。

ちょっと心配なのは先日購入した5棟目の築38年のアパートです。大雨や暴風で建物に被害が出ると、入居者さんのことも心配ですが、多額になる修理費も心配です。

でも、大丈夫!チキンな私はガッチリ保険に入ってますよ。台風もさることながら、火災や地震で建物が倒壊しても、保険で借入金をチャラにできる様にしてあります。

ただ、初めて不動産投資をする人にしてみると、損害保険は色々な特約もあるし、何をどこまで入ればいいかわからないのではないでしょうか。保険代理店の営業さんに言われるがままに入ると過剰に加入してしまうかもしれません。

この記事は「不動産投資の火災保険・地震保険・施設賠償責任保険は何をどこまで入ればいいか」について書いていきたいと思います。よろしくお付き合いください!

不動産投資に必要不可欠な火災・地震・施設賠償責任保険(特約)とは?

多くの人の場合、不動産投資は銀行融資を利用し、資金を借り入れて行なっているかと思います。

購入した賃貸アパート、マンションが火事で燃えたり、地震で倒壊してしまうと、借り入れを返済するための賃貸収入がなくなってしまうわけですから、保険に加入してリスクヘッジするのは必須ですよね。

不動産投資のオーナとして加入するべき保険は以下の3つです。

①火災保険

火事や自然災害により発生した建物の損失を補填します。火災保険という名前ですが、プランにより、風災、水災、水漏れ、盗難・事故、凍結などの被害にも対応します。

②地震保険

地震による被害について火災保険の保険金額の半額まで補償されます。地震により発生した火災や、津波、建物の倒壊に伴う被害を補償します。

③施設賠償責任保険(特約)

建物管理の過失により、第三者に与えた様々な損害を補償してくれます。漏水事故により入居者に与えた被害なども補償対象です。

どこまで保険に入る必要があるの?

火災保険と地震保険に加入しないという人はいないかと思いますが、その中に含まれる全ての特約に入る必要があるのか?はたまた、施設賠償責任保険(特約)という耳馴染みないものに入る必要があるのか?と疑問に思う人もいるかもしれません。

保険の加入目的というのは、「将来何が起きるかわからないが、考えうる甚大な損害に備えるもの」なのでなるべく全てに入るようにしましょう。費用的にあまり変わらない特約ならなおさらです。

ただ、もしあなたの物件が高台などにあり、ハザードマップ上も問題ない地域であれば、水災特約だけは迷うところかもしれません。

私は直近で決済した物件は外してしまいました。保険金の支払い条件である「45センチを超えて浸水する」ということが起きえない場所にあるからです。この水災特約は全保険料である33万円/10年のうち、5万円/10年を占めたのも外した理由の一つです。

1棟ものを購入した人であれば施設賠償責任保険(特約)は必ず入りましょう。

施設賠償責任保険(特約)は大家や建物に過失があっても、入居者や第三者への被害を補償してくれる頼もしい保険です。

特に中古1棟もの賃貸アパート、マンションの場合は、水道管劣化に伴う漏水事故が起きることがあります。その時に、火災保険の特約だけではカバーしきれない入居者の避難や引っ越し費用まで大家の肩代わりをしてくれます。

5千円/年程度の加入金額で20万円以上補償されたこともあり、施設賠償責任保険(特約)はコスパがとても良い保険だと考えています。

保険金はいくらまでかける?

なるべく広く深く保険に入ることが望ましいというのは簡単です。しかし、賃貸経営をする身からすると起きる確率が低いリスクに過剰な費用をかけるわけにはいきませんよね。

では一体、保険金をいくらまでかけるのが適切でしょうか。一つ言えるのは、「ご自身のリスク許容度に応じて」ということですが、それだと初心者の方には抽象的でイメージが沸かないかと思います。

具体的に表現をすると「地震で全壊しても、支払われる地震保険金で銀行融資の借り入れが全て返済できるだけ保険をかける」のが適切ではないかと思います。

地震で全壊した時に支払われる保険金 = 銀行融資の借り入れ総額

なぜ火災で全壊した時の保険金額ではないのかというと、地震の時の保険金は火災保険の半分までしか支払われないため、銀行融資の借り入れ金額と火災保険金を合わせてしまうと、地震で全壊した時に銀行融資の借り入れが半分残ってしまうからです。

火災で全焼した時に支払われる保険金 = 銀行融資の借り入れ総額

これは正解がない世界なのであくまでも私からの提案ですが、私の不動産投資仲間もそうしている人が多いです。1棟保有しているB君と9棟保有しているY君にヒアリングしてみました。

モーガン
モーガン
地震保険金と銀行融資の残債を同じにすると、火災の時は二倍保険金を受け取れてしまう。起きる確率が少ない火災・地震に対しての保険としては過剰かなぁ?
1棟保有のB君
1棟保有のB君
過剰かもしれないけど私も銀行の融資金額を地震保険でカバーする設定にしてます。

保有物件数が1棟しかないので、1ヶ所で災害が起きればポートフォリオ全滅になります。安全策を取らざるを得ないですね。

9棟保有のY君
9棟保有のY君
私も初期の頃の物件は手厚くいきたかったので、同じようにしてました。しかし、最近はそれだと過剰だと感じるようになり、購入価格と火災保険金を合わせて加入してます。

銀行融資額=地震保険金にすると、返済が進むにつれてどんどん過剰な補償になっていきます。もし最悪の事態が起きたとしても、建物の解体費用を負担し、土地を売却すれば銀行融資額を概ねカバーできる物件だけを購入しているから大丈夫なんです。

モーガン
モーガン
保有棟数が増えてくるとポートフォリオの分散効果でリスク許容度が上がってくるということかもしれないね。

確かに私も5棟目になって、銀行融資額=地震保険金という考え方は過剰な感じがしてきたなぁ….(と言いつつ、チキンなので多分6棟目も同じ考え方で加入する気がする…笑)

ちなみにY君は下の記事に出てくるツワモノです。事例記事をよろしければご参考まで。

20代からの投資をオススメしない理由
投資事例を大公開!20代からの不動産投資をオススメしない理由こんにちは、うだるような猛暑が続きますが、いかがお過ごしですか?モーガンです。 日本列島至る所で40度に近い気温がテレビの天気予報...

地震による倒壊で入居者からの損害賠償請求に保険で備えられる?

2018/10/8更新 ツイッターから質問いただきました!

このご心配はごもっともですね。阪神淡路大震災や熊本の大地震でもアパートが倒壊し、入居者から損害賠償を求められ、家主側が敗訴しているケースもあります。阪神淡路大震災の場合、建築当時の耐震基準に求められる強度を有していなかったため、家主に対して1億2900万円の支払い命令が下っています。

詳しくは以下のリンクに記載されています。

大地震による賃貸建物の倒壊と死傷被害の賠償責任

http://www.shizuoka-takken.or.jp/hanreikenkyuu/hanreikenkyuu-61.html

(公社)静岡県宅地建物取引業会ホームページから引用

お、でも、この内容なら、施設賠償責任で保険会社が支払ってくれるから、大丈夫なのでは?と思われる方もいらっしゃるかと思います。

ブー、残念賞です。私も知らなかったのですが、施設賠償責任保険は、地震・噴火・洪水・津波・高潮による賠償責任は免責事由なのです。つまり、この損害賠償の支払いについては保険でカバーできません。

これは由々しき事態ですよね。地震による倒壊で損害賠償責任が出てしまうのであれば、築古アパートなんて怖くて買えません。ましてや昭和56年6月に施行された新耐震基準前の物件(いわゆる旧耐震基準)なんてなおさらです。

でも、これはそこまでナーバスにならなくて大丈夫そうです。過去の判例では、建物に何らかの瑕疵(欠陥)がなければ、損害賠償責任を追求されていません。建築当時の耐震基準を満たしていれば(旧耐震基準か新耐震基準は問わない)、損害賠償命令を受けることはないと言えます。

その後の経年劣化に関しても、必要に応じてきちんと補修をしていれば問題なさそうです。

こちらについては以下のリンクでとても詳しく解説がされています。

地震でアパートが倒壊した場合の大家の賠償責任

http://www.machida-law.com/column/earthquake_landload.html

町田総合法律事務所のホームページより引用

これらのことから

  • 違法建築物件は建築しない、購入しない
  • 定期的に屋根や外壁、鉄部などの塗装を行う
  • その他補修の必要性が出たら速やかに行う

という家主の責任を全うしていれば、築古物件や旧耐震物件でも心配する必要はないと考えています。

先日視察した外壁が崩落した物件先日視察した外壁が崩落した物件

 

先日視察した物件では外壁塗装などのメンテナンスを怠ったため、外壁が崩落していました。こんな風になるまでほっておいてしまう家主が現実にいるとはショックでした。

こうなると地震被害による損害賠償請求を受けても自業自得ですね。定期的な補修を忘れずにしましょうね。

何年間の保険に加入する?

保険に入る期間は1年から10年まで選べます。これは正直好みですね。私は10年一括で加入しています(地震保険は5年までしか入れないので5年)。その理由は単純に長期加入の割引があるからです。

1年ごとに保険を見直すという人もいると聞いたことがあります。私は経験がないのでわかりませんが、返済が進むにつれ、保険金を減らせば効率的という考え方もあるのかもしれません。

ただ、毎年その手続きをするのは結構手間ですね。10年一括でよろしいのではないでしょうか。もし、物件を途中で売却しても保険料は返却されるので安心してください。

どの代理店から加入する?

誰から加入するかという問題もあります。保険商品は規制があるため、どの代理店から契約しようとも同じ保険会社の商品であれば、同じ値段です。参考までに私の過去の保険加入は以下の通りです。

物件 代理店 保険会社
第一号 RCマンション 知人紹介代理店 東京海上日動
第二号 RCマンション 武蔵コーポレーション あいおいニッセイ同和
第三号 木造アパート 武蔵コーポレーション あいおいニッセイ同和
第四号 木造アパート 武蔵コーポレーション あいおいニッセイ同和
第五号 軽鉄アパート 後輩の代理店 東京海上日動

保険会社は選んだほうがいいかもしれません。賃貸アパート、マンション向けの商品で強いところ、弱いところがあります。保険料に差が出ます。

私は第二〜四号のマンション・アパートは保険代理店もしている武蔵コーポレーションから購入したため、そのまま加入しました。決済の時の入金やいざ被害が出た時の入居者対応や弁償を管理会社でもある武蔵コーポレーションに一括で丸投げできるので、とても楽です。

その他の物件は、委託している管理会社が保険の代理店資格を有していなかったことから、知人の紹介や学生時代の後輩の代理店で加入しています。

インターネットで調べると加入するときの代理店は、保険契約数が多いところから加入するべきということが書かれています。実際にそうかもしれません。やはり保険会社とのパイプに差が出るように思います。

損害が出た時に保険対象かどうかグレーゾーンみたいなものも多少あります。これを押しこめるかどうかは代理店力、すなわち契約件数の多さによるところが多いでしょう。

ただ、契約件数が多い大手に頼めば、万事大丈夫かというと違う経験もしています。それは担当者の熱意です。

私から保険会社と粘り強く交渉してほしいと言っても、その代理店担当者がやっつけ仕事でやれば、通りません。契約件数も多く、オーナ側に親身に対応してくれる代理店を見つけたいところです。

そういう意味では武蔵コーポレーションさんと学生時代の後輩は頑張ってくれるので頼もしいです。もし、関東圏の方であればご紹介もできるかもしれませんので、お問い合わせいただければと思います。

この記事がお役に立てたようであれば嬉しいです。

ABOUT ME
モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。