1. 購入編

賃貸アパートの寿命過ぎてない?アイツまた耐用年数超え物件買ったってよ

賃貸アパート寿命?耐用年数超え不動産投資
弟子の亀丸
弟子の亀丸
第6号物件購入おめでとうございます。今度は築38年ですか?築古好きですねー。 大丈夫なんですか?
モーガン
モーガン
全く問題ないよ。逆に何か問題ある?
弟子の亀丸
弟子の亀丸
建物が古いと銀行融資がつかないんじゃないですか?ぼろいんだろうから、倒壊したりしません?それを嫌がって空室も埋まらなそう。
モーガン
モーガン
そんなことないよ。現に融資はついたし。建物もそんなに簡単に壊れないし、入居者も全然いるよ。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
本当ですか?資産として価値もないから、売れないんでしょう?出口どうするんです?
モーガン
モーガン
大分、色眼鏡でみてるんだね…心配していることは全て問題ないよ。今回購入した築38年のアパートを例に、一つ一つ説明していくね。

こんにちは、モーガンです!

晴れて先月、第6号物件を取得しましたよ。築38年の1K8世帯アパートです。

また、随分古いなって?

確かに古いですよね。私が購入してきた賃貸マンション、アパートは全て古いんです。

私が過去に購入した物件一覧

物件 都道府県
・州
市内人口 構造 築年数
(購入当時)
第1号(売却済) 千葉県 48万人 RC-1棟 9戸 築25年
第2号(売却済) 埼玉県 7万人 RC-1棟 27戸 築26年
第3号 埼玉県 14万人 木造-1棟 10戸 築26年
第4号 千葉県 48万人 木造-1棟 10戸 築15年
第5号 ハワイ 95万人 RC-区分 築42年
第6号 茨城県 23万人 軽量鉄骨-1棟 8戸 築38年

でも、第1号物件を購入して以来、不動産投資を初めて10年が経ちましたが、全て大きな利益をあげてくれています。それもあって第6号も耐用年数超えの築古アパートですが、何も抵抗ありませんでした。むしろ、狙って買ったくらいです。

この記事では第6号物件を元に築古アパート投資の懸念点を払拭し、その魅力をご紹介したいと思います。

第6号物件「築38年の1K8世帯アパート」のご紹介

まずは単刀直入に今回購入した第6号物件の詳細を見ていただければと思います。

物件のスペック

都市 県内第二位の人口23万人の都市(流入傾向)
立地 文教地区にある分譲住宅街
購入金額 1,700万円
表面利回り 15.25%
構造 軽量鉄骨(ダイワハウス施工)
築年数 38年
間取り 1K (23㎡)ー 洋室、和室混在
現況 5/8戸入居
賃料 27,000円/戸

この物件との出会いは、特別なものではありませんでした。普通にインターネットで募集がされており、広く売りに出ていた物件です。

売主さんは年配の老夫婦で売却理由は終活でした。何度か買付が入るものの、融資がつかず、流れていたという背景もあるのでしょうが、「若い人に頑張ってもらいたい」と大幅な指値に承諾してくださいました。

出会い方は平々凡々でしたが、最終的にはとても素敵な出会いに巡り合ったと思います。幸運でした。

私の平々凡々な物件の探し方の記事を載せておきますね。見ていただければ特別なことはしてないということがわかるかと思います。

いい物件がないなぁ・・・
【本当は教えたくないプロの技】優良な不動産投資物件の探し方いきなりですが、欲しい投資用不動産は順調に見つかっていますか? 「そもそもどうやって見つければいいか探し方がわからない・・・」 ...

そうは言っても買付で指値を入れる時はコミュニケーションを多少、工夫しています。こちらの記事をご参考まで。

買付(指値)を通すコツ
指値がなかなか通らない?投資用不動産の買付を通す交渉方法とはこんにちは、モーガンです! 久しぶりに買付を出して、それが見事に(自分で言うなw)通りましたよ。本日売買契約を結んできました。 ...

外観

第6号物件:築38年の1Kアパート第6号物件:築38年の1Kアパート

外観を見ていただいてどうでしょうか。

新築みたいにピカピカというわけにはいきませんが、今にも倒壊しそうというわけでもないかと思います。基礎のクラックもないですし、ダイワハウス施行ということもあって、とてもしっかりしています。

売主さんが屋根、外壁、鉄部塗装などメンテナンスをしているので、状態は良好です。

まだ数年はこのままでも大丈夫だと判断しています。また、その後も15年に一度くらいのスパンで外壁、鉄部塗装などのメンテナンスをしていけば、まだまだイケると思っています。

銀行融資

銀行 地方銀行
融資金額 1,700万円(フルローン)
借入年数 18年
金利 1.4%

融資は厳しさを感じました。

スルガ銀行の問題で条件が厳しくなっていた印象です。法定耐用年数を超えている築古物件については、銀行の方針としてやらないというところも珍しくないので、なおさら銀行の選択肢は限られました。

そうは言っても、法定耐用年数オーバー物件を融資してくれる銀行はあります。今回も不動産会社さんの紹介で、前向きに取り上げてくださる担当者の方との出会いがあったので、好条件で契約できました。

好条件が引き出せたと思うのは、法定耐用年数を超過していているにも関わらず、18年の融資を組んでもらえたことです。本当に幸運な私です!

私の銀行融資開拓のやり方と本物件の8行への融資打診結果は、以下の記事で公開してます。

銀行融資打診資料
【銀行融資ヒアリング事例公開有り】不動産投資未経験者が銀行から融資を引く方法とコツスルガ銀行やTeteruの資料改ざん事件の影響で、不動産投資のために銀行から融資を受けることが益々難しくなっています。その中でも銀行から融資を引くためのアプローチ方法を私の実績とともにご紹介します。...

耐用年数超え物件って儲かるの?(=収益性)

不動産投資において一番重要なのは、その利益ですよね。儲からないのであれば事業として成り立ちません。

賃料収入から経費、空室率、税金を控除した税引後キャッシュフローを見てください。(下のエクセルは玉川陽介 著『Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて』のツールを使っています。)

第6号物件の税引後キャッシュフロー 第6号物件の税引後キャッシュフロー

 

税務上の法定耐用年数が切れ、減価償却費が計上できなくなった4年目以降も46万円/年ほどの税引後キャッシュフローが期待できます。

次に10年後に売却するとして総利益がいくらになったのかを見てみたいと思います。私はこれを収益性の指標の中で一番大事にしています。

「10年後の税引後キャッシュフロー」と「物件売却時税後CF」の合計金額が総利益になります。「10年後の税引後キャッシュフロー」と「物件売却時税後CF」の合計金額が総利益になります。

 

10年後に1,700万円で売却した場合の税引後CFと10年間の累計キャッシュフローを合計すると以下のようになります。(なぜ10年経過したこの築古アパートが、買値と同額で売れる想定ができるのかについては、資産性のところで説明しますね。)

7,835,178 + 3,829,531 = 11,664,709

この物件の購入はフルローンで借りており、ほとんど自分のお金を出していないにも関わらず、10年後には1,100万円以上の利益が見込めることになります。

収益性・資産性の算出方法については以下の記事に詳しく書いていますので、ぜひお読みください。

【シミュレーション結果】コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ株式会社玉川式:不動産収益試算Excelシート
【不動産投資の評価方法】資産性・収益性をエクセルで計算する方法投資用アパート・マンションを購入する時は「資産性」と「収益性」の2軸で評価する必要があるのをご存知ですか?エクセルで資産性、収益性の計算する方法をご紹介します。...

どれくらい価値はあるものなの?(=資産性)

第6号物件の収益性を説明する中で10年後も1,700万円で売れる見込みを持っていると書きました。10年後というと築38年の物件は築48年になっています。

古くなった建物を同額で評価をするのは「甘い!」と思われる方もいるかもしれません。

実はこの物件の資産性で評価しているのは、建物ではなく、その土地なのです。

この物件の所在地は分譲住宅街なのですが、同じ広さの区画が1,700万円で売買されているんです。土地は建物と違い、古くなっても価値が目減りすることはありません。

最悪、200万円ほどの解体費を投じて、更地にして住宅地として売れば、1,700万円にはなるという算段をしているのです。

寿命でしょ?!耐用年数を超えた築古アパート投資が敬遠される理由

築古のアパートを買うのも不動産投資の一つのスタイルです。築古大型マンションの場合、維持費用も大きくなるため注意が必要ですが、築古アパートの場合は安く長期で運用できるので、私はオススメの投資スタイルの一つだと思っています。

しかし、多くの人に敬遠されるのも事実です。敬遠される主な理由は以下の通りです。

  • 壊れてしまうのでは?(特に地震や台風の時に)
  • 古くて空室が埋まらないのでは?
  • 出口が取れない、売れないのでは?

ここで今回の第6号物件を例に、「必ずしもそんなことはないよ!」ということをご説明したいと思います。

壊れてしまうのでは?(特に地震や台風の時に)

この心配、とてもよくわかります。私も最初の築古アパートを購入するまでは、とても華奢なイメージを持っており、地震や台風の時に倒壊してしまうのではないかと思っていました。

しかし、実際その建物に入ってみると、そこまで心配することは無いと実感ができます。

勘違いしてはいけないのは、世に法定耐用年数という言葉はありますが、それは税務上の言葉であって、物理的な建物の耐用年数とは無関係であることです。

外壁や鉄部塗装など定期的なメンテナンスをしておけば、そうそう壊れることはありません。

神戸や熊本で起きた大地震で倒壊したアパートの多くは、違法建築物件やメンテナンスを怠っていたものだったという記事を読んで以来、私は心配していません。ただ、万が一の時のために、借入金が全額返済できるような火災・地震・施設賠償責任保険には入っています。

以下の記事で詳しく書かせていただいていますので、心配な方は読んでいただければと思います。

火災・地震・施設賠償保険
不動産投資で火災・地震保険・施設賠償責任保険にはどこまで入る?不動産投資をする際に、損害保険(火災、地震、施設賠償保険)への加入はリスクヘッジをする上で必須になります。その際に「どのような特約にいくら」加入するのが適切でしょうか。過剰に加入したり、過少になったりしないようにこの記事でご説明します。...

古くて空室が埋まらないのでは?

これを心配されている方は、昭和初期や戦後のドラマに出てくる●●荘みたいなオンボロアパートを想像されていないでしょうか。階段や廊下を歩くとギシギシと音が鳴り響き、便所は共同、風呂はバランス釜みたいなやつです。

いえいえ、そんなに古いものではないですよ。昭和60年代に建築されたものですし、内装もチョコチョコ良くして来ているので(例えば和室を洋室に変更するなど)、最近のアパートと比べても、使用感は否めませんが、著しく劣るようには見えません。

6畳の洋室6畳の洋室

 

4畳のキッチン4畳のキッチン

 

独立した浴室(ポリ)独立した浴室

 

独立したトイレ独立したトイレ

 

第3号、第4号物件も築古ですが、ずっと満室です。第6号物件は、購入前からの空室が3つありますが、きちんとした募集活動と賃料設定をすれば、必ず埋まると思います。

私の空室募集の仕方を以下にまとめておきました。

空室募集チラシ(マイソク)の例です。
【無料テンプレート有り】空室の募集図面・マイソクの作成方法空室の募集図面・マイソクに載せるべき情報やそのポイントってご存知ですか?ダウンロード可能な無料テンプレートとともに解説しました!...

出口が取れない、売れないのでは?

これは将来やって見ないとわかりませんが、一つ言えるのは、今でも築40年、50年の物件は一般に売買されています。融資だって信用金庫を中心に築年数にこだわらない金融機関が出してくれるでしょう。

以下を配慮して適切な売値にすれば必ず売れると思いますよ。

  • 物件のメンテナンスを怠らない
  • 満室をキープする
  • 適切な利回りで売りに出す

私のように築古マニアが買っていくと思いますし、最悪の場合、更地にして売却をすればいいでしょう。

それでも利益がでる物件を買うのがポイントだと思います。

もし、築古アパートという投資スタイルもアリかも!と思ったら、ぜひ以下の記事を一読いただき、不動産投資をスタートさせてください。きっと利益を産み出す不動産投資が待っていると思いますよ!

失敗しない不動産投資の始め方
絶対に失敗しない不動産投資の始め方!初心者がやるべき10ステップいざ不動産投資を始めよう!と思い立っても、何から始めたらいいかわからない!という方も多いのではないでしょうか。数多くの本を読み、試行錯誤の上、投資用不動産の購入の仕方を10ステップにまとめました。この方法で5棟70世帯のオーナになりましたが、一度も失敗していません。...
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モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。