1. 購入編

【本当は教えたくないプロの技】優良な不動産投資物件の探し方

いい物件がないなぁ・・・

いきなりですが、欲しい投資用不動産は順調に見つかっていますか?

「そもそもどうやって見つければいいか探し方がわからない・・・」

「ちょっと探してみたけど、自分の欲しい条件のものが見当たらない・・・」

早速挫折寸前、、、みたいな人もいるのではないでしょうか。

投資用不動産を実際に購入してきた10年目の投資家(買主側)、そして投資用不動産を仕入・販売する会社の元役員(売主側)、両側を経験してきた身として、物件の探し方とコツをご紹介したいと思います。

良い物件を見つけられている人とそうでない人の差は明確なのでこの記事でご説明していきたいと思います!

プロも実践している探し方とは?

「●●市と○○市にある利回り△△%以上の物件で探しているんだけど、インターネットで検索しても見つからないし、不動産会社さんから良い紹介も来ないよ。。。」

というお悩みをお持ちの方も多いと思います。

初心者時代のモーガン
初心者時代のモーガン
美味しい物件は裏でお金持ちに流れてしまっるんでしょ?私が一生懸命探したって見つからないんじゃないの?インターネットにはどうせ売れ残りばっかりなんでしょ?
モーガン
モーガン
半分アタリで半分ハズレだよ

おっしゃる通り、お金持ちは不動産会社から買える可能性が高い人と認識されていて、お金持ちではない人に比べると紹介を受けるチャンスは多いかもしれません。ただ、インターネットを一生懸命探したって見つからないよ!というのは間違いです。

意外かもしれませんが、不動産投資のプロや不動産売買を繰り返すNo1営業マンでもインターネットから情報を入手することの方が多いんです。裏でコッソリ紹介を受けるというのももちろんあるんですが、その数は限られています。

そういう意味で初心者の貴方も10年選手の不動産投資家も、実は同じ土俵の上にいるんです。つまり、貴方もコツさえきちんと抑えれば、優良な物件は手に入るようになります。

具体的な手順は以下の通りです。

  1. インターネットで検索する
  2. 不動産会社さんに「買える条件」を覚えてもらう →ここにコツあり!!
  3. 指値して優良物件にする

良い物件の紹介を得られる人とそうでない人の違いに触れながら、順を追って説明しますね。

①インターネットで検索する

意外かもしれませんが、10年選手の不動産投資家や不動産売買のプロも起点はインターネットです。確かに多少の人間関係はあるので、古くから知り合いの不動産業者さんに紹介を受ける機会もあるんですが、インターネットの情報量には敵いません。

10年選手やプロがインターネットで検索するサイトもお馴染みのものばかりです。

楽街、建美家、不動産投資連合体、アットホーム、ホームズなどの投資用不動産の物件検索サイトはかなりの頻度で見ています。大手不動産会社のホームページ、例えば東急リバブル、ノムコム 、三菱UFJ不動産販売、住友不動産販売などもよ良く見てます。

これらは誰でも見れるものですね。

唯一、不動産売買のプロの業者さんの特権として、REINS(レインズ)という不動産業者間流通のサイトも見ています。

モーガン
モーガン
ポータルサイトや大手不動産会社のホームページだけでも十分な情報量を得られると思いますよ。

10年選手やプロと初心者の違いは次に出てくるんです。

②不動産会社さんに買える条件を覚えてもらう

インターネットで自分の不動産取得方針に近い物件を見つけたら、まず資料請求をしてください。具体的には物件概要書とレントロールを請求します。

すぐに不動産業者さんは送ってくれると思います。その情報をチェックし、思った通りのものだったら、現地視察・内見を申し込みましょう。

ここでは物件をみるのもそうですが、不動産会社さんと一度会うということに意味があります。

物件を見ながらでも構わないので、ぜひやっていただきたいのは、どういった条件なら買えるかを具体的に二つの観点から不動産会社の人に説明することです。

一つは、欲しい物件の条件です。

  • 所在地 :○○市と●●市内
  • 建物構造:木造アパート
  • 価格帯 :1000−2000万円くらい
  • 利回り :14%以上のもの

というようになるべく具体的に説明しておくことが大事です

初心者時代のモーガン
初心者時代のモーガン
キャッシュフローがでる物件が欲しいだけどなぁ
モーガン
モーガン
そんな曖昧じゃ不動産業者さんも紹介しようがないよ

もしまだどのような物件が欲しいか定まっていないという方は下の参考記事を読んで見てください。

不動産投資の目標と方針
プロのテクニック公開!失敗しない不動産投資の目標と方針のたて方不動産投資で失敗しないための最大のコツは、ズバリ、適切な「目標」と「不動産の取得方針」を策定することです。これさえできれば失敗することは...

もう一つは、あなたが物件を買えると裏付ける情報です。

ここで事前に金融機関からヒアリングしておいた融資条件について、あなたが受けられる可能性があるということを伝えましょう。どの金融機関から、何年くらいの融資期間で引けそうだ言われたかを説明しておきます。

モーガン
モーガン
融資を受けれる可能性が高いと相手に伝われば伝わるほど、不動産会社さんから優良物件の紹介が増えますよ

私のやり方としては、不動産会社さんから事前に送付してもらっていた物件資料を金融機関に持ち込み、自分の年収や金融資産を説明した上で、融資の可能性を聞き出しておきます。

金融機関の担当者に融資案件として取り上げてもらえる可能性が高いと言われればOKです。その時の会話の内容を不動産会社さんに伝えれば、この人は融資が受けられる可能性が高いと認識してもらえます(ブラフや嘘はダメですよ)。

もし、まだ金融機関に融資のヒアリングをしていない場合は、下の記事を読んで実践してくださいね。

不動産投資の融資に積極的な銀行の探し方
自分の不動産投資に積極的に融資してくれる金融機関の見つけ方不動産投資に金融機関からの融資は不可欠です。不動産投資物件は現金でも購入できるので、融資を受けずにすることもできます。そちらの方が多額の...

挨拶や言葉遣いなど含めて良好なコミュニケーションを取ることができれば、信用されて非公開物件まで紹介してもらえる関係になることができますよ。

私の最近のケースで行くと、物件視察の最後に、「もし時間があるならもう一件見に行かきませんか?」と誘われました。

何かと思ったら、リノベーション工事中でまだ値段が正式についていない物件を紹介してくれたのです。

「仕上がった時の売値はあなたのいっている範囲に落ち着くと思いますから、正式に決まったら最初に連絡しますね」と言って貰えました。

初心者時代のモーガン
初心者時代のモーガン
いいなぁ・・・羨ましい・・・

こういう関係の業者さんが増えてくると徐々にインターネット経由で検索する回数を減らしても優良な物件の紹介をえることができます。

③指値して優良物件に変える

もし、あなたが希望する利回りの物件を見つけられないだけというのであれば、そこまで悩む必要はないかもしれません。基本的にインターネットで掲載されているのは売主の売却希望価格なので、買い手としては指値して安く買うことを考えればいいからです。

具体的には数%の利回りであれば、物件によって指値で改善できるものがあると思います。

2018年初頭までは完全な売り手市場だったので、指値が通りづらい状況もありました。しかし、2018年7月の市況においては買い手市場に移行しつつあるので、融資の裏付けのある人であれば指値もしやすくなっています。

モーガン
モーガン
金融機関から融資がでる裏付けのある人は指値できる確率が上がりますね。そういう意味でも初期の段階で自分に融資してくれる金融機関を開拓しておくことが大切と言えます。

元付と客付を見極めて優良物件の紹介を受けよう!

10年選手であっても初心者であっても、物件探しの入り口はインターネットの各サイトを活用していたりするので、何も違わないことがわかっていただけたと思います。

違うのは物件情報を入手した後の不動産会社さんとのやり取りです。いかにあなたが融資を受けられる人物かを理解してもらうことでした。

実はもう一つポイントがあります。どの不動産会社さんから物件情報を貰うかです。

インターネットのサイトに売り物件を掲載している業者さんを大別すると二つの業者さんがいるのをご存知ですか?

一つは、売主から物件の売却依頼を受けていて、売主とコミュニケーションが取れる関係にある不動産会社さんです。元付け(もとづけ)と言います。

地場に根付いた不動産会社さんであることが多く、一人でやっている個人商店のような不動産会社さんやその地域内でのみ有名な不動産会社さんであることが多いです。

もう一つは、直接的に売主とは面識がなく、売主から売却依頼を受けた元付けの不動産会社さんとやり取りをしている不動産会社さんです。客付け(きゃくづけ)と言います。

富裕層の多い都心のターミナル駅や大都市に拠点をおいていることが多く、買主と良好な関係を築いて買主からの仲介手数料を生業としています。

モーガン
モーガン
実はインターネットサイトでは、売主に依頼を受けて物件を売るために掲載している元付業者さんもいれば、資料請求をしてくる買主側と接触するために物件を掲載している客付業者さんがいるのです。
初心者時代のモーガン
初心者時代のモーガン
え、そうなの?

優良な物件を数多く紹介を受けたいのであれば、元付業者さんにコンタクトをするように心掛けましょう。

見分け方は簡単です。

その業者さんが他に掲載している物件の所在地を見てください。

その業者さんの住所とだいぶ離れた場所にある物件を大量に掲載しているようでしたら、客付専門会社である可能性が高いです。

逆に掲載している物件がその業者さんの所在地周辺ばかりであれば元付業者の可能性が高まります。

元付業者さんは、まだ売りに出る前の情報を売主から得ているケースがある一方、融資が通る優良な顧客をあまり抱えていないため、もしあなたが融資が通る客なのであれば大変喜ばれます。

元付業者さんは客付業者さんと手数料を折半する必要がなくなりますし、あなたは優良な紹介物件の数が増えるのでWin Winの関係になることができるんです。

こういった関係性の不動産会社さんをいかに増やせるかが優良物件の情報を得られるかどうかであり、10年選手やプロがみんなやっていることなのです。

あなたもやらない手はないですよね。

ABOUT ME
モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。