こちらのカテゴリーは、投資用不動産（収益用物件）の購入についての記事を集めたものです。
- 会社員の副業に向いている物件とは？
- 購入して成功／失敗した物件の事例
- 安全に購入する方法とは？
などについて書いています。
良い収益用物件は、いつの時代も取り合いです。初心者の人の中には、なかなか購入できないで困っている方も多いのではないでしょうか。
ベテラン投資家が水面下で取引される川上物件（＝一般に非公開の物件）を紹介されているのを見て、どんな方法で物件を探しているんだろう？と疑問に思っている方もいるかもしれません。
でも、実は特別な方法で探しているわけではないのですよ。その方法について解説しますね！
条件の良い収益用不動産に出会う方法
収益用不動産を購入する場合、主に２つの方法があります。
- インターネットで探す
- 業者さんが販売する物件を探す
詳しく解説したいと思います。
1. インターネットで探す
どんな不動産投資家でもやっているのが、日々のネット検索です。不動産投資家の間では、物件パトロールとか言われていたりしますね。
以下のような収益用物件のポータルサイトを探すこと多いです。
- 健美家 https://www.kenbiya.com/
- 楽街 https://www.rakumachi.jp/
- アットホーム投資 https://toushi-athome.jp/
- 不動産ジャパン https://www.fudousan.or.jp/
- 各不動産会社のホームページ
①〜④の大手ポータルサイトは掲載量も多く、検索性も良いためとても便利です。
意外に侮れないのが⑤各不動産会社のホームページです。ポータルサイトに何らかの事情があって掲載していない掘り出し物が見つかることもあるので、ご自身が買いたいエリアの不動産会社のホームページは、大小関わらずチェックするのがコツです！
私も毎日物件パトロールしていますし、所有する物件の８割がたは、ネットから見つけています。
2. 業者さんが販売する物件を探す
1. のインターネットで探した場合の多くは、仲介物件になります。一般の方や法人が売主で、不動産会社に媒介してもらうことで売買します。
もう一つの方法として、不動産業者さんが広告を出していて、不動産業者さん自身が売主の物件を購入する方法もあります。ファイナンス（融資）や取得後の管理もセットで面倒見てくれることが多く、手間がかからないのが特徴です。
新築を建売していたり、中古物件を再生販売していたりして、連絡先を登録しておけば、メールやLineなどで紹介を受けることができます。
この場合は、業者さんの利益がのっているので、掘り出し物は期待しづらいかもしれません。とはいえ、商品として各種サービスがパッケージ化されており、投資成果の目線が合うものを見つけられれば、購入してもいいと思います。
ただし、注意点もあります。
このように融資や管理などがパッケージ化された商品は、購入するのに手間がかからない一方で、トラブルが多いのも事実です。
代表的な例は2018年に起きた「かぼちゃの馬車」事件です。高い家賃収入を保証する形で販売されましたが、すぐに破綻し、購入した投資家にはとても払いきれない負債だけが残さてしまいました。
こうならないためにも、その会社から購入して大丈夫なものか、見極める能力が求められます。それについては後述する「収益用物件を探すにあたっての注意点」を参照してください。
水面下で取引される非公開物件の紹介を受けるには？
不動産の取引では、しばしば、インターネットはもちろんのこと、店頭でも紹介しない非公開物件というものがあります。不動産投資家の間では、川上物件とも呼ばれています。
条件が良いものである場合が多く、不動産業者さんは、手間なく買ってもらえる上得意先にしか紹介しません。
とはいえ、物件の問い合わせをする度に、良好な関係を積み重ねていけば、紹介されることもあるので、がんばりましょう。
- 自己資金や融資を受けられる額が十分ある
- 即断即決できる（買う場合でも、見送る場合でも）
- その物件を管理する能力がある（トラブルにならない）
と認めてもらえれば、徐々に紹介される機会は増えてくるはずです。
注意点としては、仮に非公開物件の紹介を受けても舞い上がらないようにしましょう。
- たまたま情報を受けたばかりで、誰にも出してなかった
- ネット公開しても条件が悪くて、売れる見込みがない
- 川上物件といえば魅力的に聞こえる
という理由で、もったいぶるように紹介する業者さんもいるからです。冷静に見極めて、自分にとって良い物件かを、慎重に検討をしたいところですね。
収益用物件を探すにあたっての注意点
収益物件を探していると、どれも希望する利回りから程遠く、全て割高にうつることもあるかもしれません。
それもそのはず。インターネットや不動産業者さんからもらった資料に書かれている金額は、全て売主の売却希望金額です。
割安で放置されているものもないわけではありませんが、私たち投資家にとって条件の良い物件は、値切り交渉することで作り出す必要があります。こちらの希望金額を指値しましょう。
その希望金額をいくらにするかは、自分自身の力で、収支シミュレーションや積算評価することで算出できるようにならないと、決められません。
家賃から費用、返済、そして税金を支払って、手元にどれくらいキャッシュフローが残るか、その建物や土地にどれくらいの資産性があるのか、収益性と資産性両面から、その収益用物件の実力を測るのです。
収支シミュレーションや積算評価ができないという方は、その計算方法や便利なツールをご紹介しているので、こちらの記事を読んでくださいね。
物件を探して購入するまでの手順をもっと具体的に知りたい！という方向けに一連の流れを、こちらの記事に記載しています。
今年の市況で、初心者が取り組みやすい不動産投資の手法については、こちらの記事で解説しています。
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