1. 投資用物件の購入

【2021年版】モーガンがもし不動産投資の初心者だったとしても、初めて投資する物件は中古アパートを選ぶその理由

弟子の亀丸
弟子の亀丸
なかなか物件が買えなくて困ってるんですよ…売りに出てるのは利回りの低いものばかりです…
モーガン
モーガン
確かにそうだね。
新弟子のウサ吉
新弟子のウサ吉
加えて銀行の融資も引き締まってますよね。中古物件なんて門前払いです…
モーガン
モーガン
会社員の人には特に厳しいよね。そういう意味では初心者が始めづらい市況と言えるかも。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
大家見習いの私たちは、何を狙ったらいいんでしょう?融資が出やすい新築アパートですかね?
モーガン
モーガン
私は引き続き、中古アパートがいいと思うんだ。今のような市況の時にどうすれば良いかも含めて解説するね!

こんにちは、モーガンです!

会社員を卒業して中古アパート経営を中心とした大家生活になって、まる3年が経過しました。辞める前は、お給料がなくなって、本当に大丈夫かな?と心配することもありましたが、増え続ける体重以外はなんとかなっております。止まれ、私の体重。

さて、今回のブログ記事では、2021年の今年、初めて不動産投資するなら、どんな手法が良いかについて書きたいと思います。

現在の市況としては、収益用不動産は高値圏(=利回りが低い)にあり、銀行の融資も引き締め傾向と初心者が購入するには、ダブルパンチ状態です。壁にぶち当たっている方も多いのではないでしょうか。そんな方の参考になれば嬉しいです。

さて、いきなり結論ですが、私はこの状況においても中古アパートへの投資が、これから不動産投資をする人に一番安全で効率がいいと考えています。我田引水とかいう四字熟語は私の辞書に書いてないので、その理由を淡々と述べたいと思いますっ!

初心者に優しい中古アパート

大家見習いの人に中古アパートを勧める一番の理由は、家賃収入が見通し易いということです。すでに入居している部屋からは、購入後も家賃収入が入りますし、空室にしても清潔感あるリフォームを心がければ、周辺アパートの入居率より悪くなるということはないでしょう。

退去者が出ても、20年以上を経過した中古物件は特に、家賃下落が緩やかという統計があります。5年先、10年先に売却した時の最終損益も見通しが立ち易いといえます。

一見当たり前のことのようですが、新築アパートでこうはいきません。

建築中の想定外の仕様変更や建設会社の倒産リスクなど、ハードルをクリアしなければいけませんし、どれくらい家賃が生まれるかも実際に入居が決まるまでは気を許せません。

加えて、退去者が出ると、築10年までの家賃は14−17%も下落していくという統計もあり、初心者には最終損益が見通しづらいです。銀行から融資を受けやすい、入居者が見つかりやすいなど多くのメリットもあり、上手くすれば安定して儲かる新築アパートですが、中・上級者向けと言えるでしょう。

新築は、中古アパートを数棟買い進め、そのリスクを受け止められる潤沢なキャッシュフローと現金が積み上がった時に挑戦するというのがモーガンのオススメです。

こちらの記事で詳しく解説しているので、読んでみてくださいね。

出展:「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」株式会社三井住友トラスト基礎研究所 2013年1月16日 https://www.smtri.jp/report_column/report/pdf/report_20130116.pdf
新築は危ない!?不動産投資でセミリタイヤした私が会社員の不動産投資副業に築古アパート・マンションをオススメする2つの理由会社員の不動産投資副業を始めるにあたって、新築が安全で最適だと思っていませんか?実は築古の方が「見通しが立ちやすく、すぐに収益を得られる」という観点から初心者向きです。詳しく解説します。...

中古アパートでも融資は出る!

新弟子のウサ吉
新弟子のウサ吉
そんなこと言ったって中古アパートは融資が出ないじゃないですか?

そんな声が聞こえてきます。そうなんですよね。銀行は税務上の法定耐用年数を上限として融資期間を設定する場合が多く、築年数が古ければ古いほど融資期間が短くなってしまいます。

融資期間が短いと毎月の返済額が大きくなってしまうので、諸費用を考えるとキャッシュフローが出ません。15年以上設定できないと、事実上は融資の否決と同じかもしれませんね。

でも、ちょっと待ってください。確かに融資する銀行は少ないですけれど、全くゼロではないのですよ。

やのりー🥚たまご大家さんが行った千葉県の調査結果を見てください。ツイートのリプ欄にもあるとおり、38行中、2割近くの銀行が築古でも融資可能と答えているのです。

これは以前、私が茨城県で調査した時も同様の傾向が見られました。その時の結果はこちらです。

銀行融資打診資料
【銀行融資ヒアリング事例公開有り】不動産投資未経験者が銀行から融資を引く方法とコツスルガ銀行やTeteruの資料改ざん事件の影響で、不動産投資のために銀行から融資を受けることが益々難しくなっています。その中でも銀行から融資を引くためのアプローチ方法を私の実績とともにご紹介します。...

少ないですけど、出ないことはないというのが私の考え方です。お住まいの都道府県に存在する金融機関に漏れなく問い合わせをしてみてください。

門前払いされることもあるかもしれませんが、信用金庫や信用組合など小さい金融機関は、支店や担当者が変わったり、取引がある人の紹介があったりすれば、結果が180度違うことがあります。

諦めることなく、20行、30行、近隣の全ての支店に問い合わせるくらいの覚悟で臨んでてみてください。

それでもダメならば、自己資金が足りないのかも

それでも融資を受けれる銀行が見つからないということはありえます。その場合は、自己資金が足りていないのかもしれません。自己資金の厚みは銀行が融資をする際に最も重要視する指標の一つだからです。

「まずアパ」でお馴染みで不動産投資のバイブル「まずはアパート1棟、買いなさい」(石原 博光 著/2016年初版)では最低限必要な自己資金を300万円と紹介しています。

しかし、かぼちゃの馬車事件などをが起きてしまったので、そのハードルは上がってしまいました。今では初心者が安全な融資先としてみてもらえるためには、今では最低でも500万円、できるならば1千万円以上欲しいところかもしれません。

なかなか大変な金額ですが、融資を受けるために用意したいところです。

オススメの自己資金の増やし方

もし、自己資金が足りないのであれば、2021年はその準備をするというのが良いと思います。コロナ禍のリモートワークで増えた在宅時間や休日を使って副業を始めるのは良い手段です。

どんな副業を始めたらいいかわからないという方のために、私のオススメの本のリンク貼っておきますね。沢山の副業を紹介していますので、自分に合ったものを選択してみてはいかがでしょうか。

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私の経験からもう一つオススメしたいのは、営業や管理職など、社内でより報酬が高いポジションにチャレンジすることです。本業で年収を上げれば、自己資金や銀行からの信用力の増強に直結すること間違いなしです。

コロナ不況で多くの企業の業績が見込まれない中、より責任を重くすることは火中の栗を拾うように感じるかもしれませんが、キャリアアップ転職するよりはだいぶリスクが低いのではないでしょうか。

というのも私は、リーマンショック不況の真っ只中に、技術サービス職から志願して法人営業職に異動するという選択をしています。

最初の1ー2年は売上目標に遠く及ばなかったのですが、危惧したようなクビを宣告されたり、左遷されたりするようなことはありませんでした。なぜなら、経済がボロボロだったので、目標を達成する人はごく一部。ベテランやエースの先輩ですら、どんぐりの背比べ状態にだったからです。

ラッキーなことに、2−3年すると経済は徐々に回復し、慣れてきた私の成績も吊られるように上がりました。その結果、成果主義の営業職で得たボーナスのほとんどを自己資金に回すことができ、不動産を買い進めることができたのです。

技術サービス職に閉じこもっていたら、今の私はなかったと思います。

築古戸建投資はオススメだけど、注意も必要

自己資金が少ない方を中心に人気を集めているのが築古戸建投資です。地方郊外に放置された戸建を格安で買い取り、人が住める状態にDIYでリフォームすることで、貸し出すというものです。

200ー300万円の自己資金で、利回り30%以上を狙えるのが大きな魅力です。

この手法は初心者にオススメだと思います。不動産投資に必要な知識と経験を、身につけることができるからです。高い利回りを実現させるために、売買、リフォーム、入居者募集、全てを自分が主体的に行いますから、全般的な知識と経験が短期間で得られます。

何よりも投資額が少額なので、万が一、失敗しても命取りにはなりづらいです。ローリスクの投資と言えるでしょう。

ただ、注意点もあります。

それはリターン(家賃収入)がそこまで大きくないということです。地方戸建投資の家賃収入は、1件あたり、4−5万円/月です。最終目標がFIRE(セミリタイヤ)であり、年収1千万円以上の悠々自適生活を望んでいるならば、20件以上の戸建を購入→リフォーム→入居者募集しなければなりません。

そのためには、投下する時間や体力が結構必要なのと、何より自己資金も必要です。

利回り30%の戸建を修繕費込みの200万円で購入したとしても、年額60万円の家賃収入で投下資金を回収するのには、3.3年かかります。

その3.3年以内に築古戸建を買い増していきたい場合は、本業や副業から資金を補填する必要があり、銀行からの借り入れや不動産管理会社への委託で投資ができる1棟ものアパートやマンションへの投資と比べると、あまり資金効率や時間効率の高い投資ではなくなることも。

築古戸建を短期間に購入しすぎると、自己資金が薄くなってしまうこともあります。

戸建20件以上に取り組む時間や体力がないと思われる方で、必要な知識や経験を得られたと実感した暁には、アパート購入の銀行融資に向けて自己資金を貯める方向に舵を切っても良いかもしれません。

2021年は中古アパート購入に向けてGO!

冒頭でも書きましたが、中古アパートは引き続き高値圏にあり、今今は買いづらい状況が続いています。これは、コロナ緊急融資などで潤沢に供給されたマネーが不動産マーケットに流れ込んだからと言われています。

しかし、そのコロナ緊急融資も徐々に終わりを迎えるので、この先に流れが変わることもあるかもしれません。

引用:中小企業向け融資制度のご案内(茨城県)https://www.pref.ibaraki.jp/shokorodo/sansei/kinyu/shosei/yushi/yushitop.html

短期的には高値圏で推移するでしょうが、中長期的に買いやすい市況になることを想定しておくのは悪いことではありません。自己資金がある方は金融機関の開拓に、自己資金がない方は収入を増やしたり、知識をつけたりすることでしっかり準備しておきたいですね。

では、また♪

ABOUT ME
モーガン
IT企業に務める傍、地方の築古アパート、マンションで不動産投資をはじめました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。