1. 投資用物件の購入

収益物件の収益性・資産性をエクセルで可視化して、安全な不動産投資をする方法(前編)

こんにちは、モーガンです!

休止していた「不動産投資お悩み相談サービス」を再開しました。おかげさまで、ここ数年でまとめ買いした9棟48室の空室や再生工事に目処が立ち、時間に余裕が出てきたました。

初心者の方の良きメンターとなって、最初の物件購入から、その後の規模拡大についての悩みまで幅広くご相談にのりますので、もし悩んでいることがありましたら、下のリンクからお問い合わせくださいね。

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不動産購入時のお悩み相談サービス主に不動産投資の初心者の方を対象に購入予定の物件についてご相談を有償サービスにてお受けしております。 本サービスのご不明点やお申し...

さて、今回のブログ記事は、そのお悩み相談サービスで頻繁にご相談いただく「物件の購入判断の仕方」についてです。インターネットや不動産会社から紹介を受けた物件について、「自分にとって本当に良い投資になるものなのか?どうやって判断すれば良いか?」について書きたいと思います。

不動産投資お悩み相談サービスでは、これからご説明する視点で物件を評価していくお手伝いをしますので(その他にも多種多様なご相談にのりますが)、サービスを検討している方のご参考になればとも思います。

新弟子のウサ吉
新弟子のウサ吉
このコーポ・モーガンって良くないですか?築13年しか経ってないのに利回りが10%もありますよ!
モーガン
モーガン
良さそうに見えるね。でも、きちんと精査しなくちゃね。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
精査?何をですか?
モーガン
モーガン
自分が期待しているリターンが得られるかという収益性だよ。それに銀行融資を使うなら、その担保価値、つまり資産性がないと融資してもらえないよね。
新弟子のウサ吉
新弟子のウサ吉
すぐに内見して、確認してきます!
モーガン
モーガン
わざわざ行かなくても、不動産屋さんからもらった資料があれば、ある程度机上で評価できるよ。現地に行くのは、その評価が良かった時だけでいいんじゃないかな?その評価方法を教えるね。

そう、収益不動産は大きな買い物ですから、その収益性や資産性をしっかり数値で可視化しないといけません。「利回りもいいし、なんとなく良さそう」という感覚だけ買ってしまったら、

弟子の亀丸
弟子の亀丸
思ったてたのと違った💦
新弟子のウサ吉
新弟子のウサ吉
騙された…

なんてことになりかねません。

そうならないためにも、収益物件をしっかり評価する方法をご説明しますね!

収益性と資産性の指標をエクセルで可視化する

先にも書いた通り、収益用不動産を購入する前に、その収益性、資産性を評価することがとても大事です。

具体的には、

  • 収益性指標1:税引後キャッシュフローの推移、累計
  • 収益性指標2:純資産増加額の推移、累計
  • 資産性指標  :積算評価額の推移

この3つの指標をきっちり把握した上で、購入しましょう。

税引後キャッシュフローは、その物件を保有している間、どれくらい運転資金に余裕があるかを表しますし、純資産増加額は投資の最終損益を表します。この二つの数値が将来、どのように推移していくかを把握することが投資の成否を分けことになります。

それに加えて積算価格も大事になってきます。積算価格は銀行から融資を受ける上での担保価値の目安になるからです。

この積算価格は購入するときはもちろん、数年後に自分が売却するときの額も把握しておくことが重要です。建物価値は経年で減価していくので、買い手が融資を受ける時にに十分残っていないと、思っていた値段で売れない可能性が出てくるからです。

そして、これらの金額は誰にでも10分ほどで、しかも30年先まで見据えてシミュレーションすることができます。

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玉川 陽介
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これらの数値を上のようなエクセルではっきりと可視化することがこの記事のゴールとなります。

弟子の亀丸
弟子の亀丸
これができれば納得がいく投資ができそう!

収益性、資産性を机上で評価する手順

新弟子のウサ吉
新弟子のウサ吉
エクセルの作り方、早く教えて!
モーガン
モーガン
その前にいくつかステップがあるから、説明するね

机上評価の手順

まずStep1として、不動産屋さんに気になる物件の資料請求を行うところから始まります。そして、Step2では、その資料をしっかり読み解くようにします。この資料には色々な情報が詰まっていて、それを読むだけである程度「自分の投資に適した物件なのかどうか」がわかります。

もし自分には適さないとわかったら、この時点で精査をやめて、違う物件の資料請求をすると効率的に机上評価ができるかと思います。

もし、自分に適している可能性があれば、Step 3の資産性評価、Step4の収益性評価に進みましょう。それらを自分の投資基準と照らし合わせて、購入希望金額を割り出すのです。

最後にStep5の現地内見に進みます。Step4までの机上評価の内容と実物が合致しているかを確認するのが主旨になりますね。そこで全てに想定していた通りだとわかったら、不動産屋さんに購入希望金額で、買付をするという流れになります。

モーガン
モーガン
それでは実例を持って、評価してみましょう!

Step1 不動産会社さんに請求する資料

まずは、楽街、健美家、アットホームなどの収益用不動産のポータルから、気になった物件の資料請求をしましょう。

新弟子のウサ吉
新弟子のウサ吉
コーポ・モーガンもこのポータルで見つけたものだよ

その時に、以下の5つの資料を取り寄せておくと、Step2から4までがスムーズにできます。

  1. 物件概要書 → 物件の基本情報を把握できます。
  2. レントロール → 部屋ごとの家賃を確認できます。
  3. 登記簿謄本(土地、建物)→ 土地、建物の情報を把握できます。
  4. 公図 → 土地、建物、道路の位置関係を把握できます。
  5. 固定資産税評価証明書、もしくは公課証明書 →固定資産税、都市計画税がいくらかを確認できます。

Step2 資料を読み解く – 物件概要書 –

先に出てきたコーポ・モーガン。確かに築13年とまだまだ築浅です。それでいて利回りが10%を超えるのは、関東地方ではまず見かけません。

新弟子のウサ吉
新弟子のウサ吉
掘り出し物かも!?

確かにその可能性はありますが、そこは慎重にいきましょう。すぐにでも現地に観に行きたい気持ちを抑えて、もう少し細かく資料を読み込んでみるのです。

モーガン
モーガン
穿った見方をすると、利回りを高くしないと売れない理由があるのかもしれませんからね。

この物件概要書で見るべきポイントは7つあります。

  1. Google ストリートビューで建物外観(周囲)、接道(間口)、擁壁を確認
  2. 私道とその持ち分を確認する
  3. 3部屋空室の理由を探る
  4. 建蔽率、容積率超過の違法建築物件ではないか
  5. 高額な維持費用がかかる物件ではないか
  6. 不動産業者さんの情報の信頼性は高いか
  7. ハザードマップ

順を追ってみていきましょう。

① Google ストリートビューで建物外観(周囲)、接道(間口)、擁壁を確認

まずはGoogle ストリートビューで建物の周囲を確認してみましょう。

新弟子のウサ吉
新弟子のウサ吉
賃貸ニーズでも見るんですか?
モーガン
モーガン
いや、土地の形状と接道する間口を見て欲しいんだ。
新弟子のウサ吉
新弟子のウサ吉
あれ!?随分想像していたのと違いますね…

実はこのコーポ・モーガン、物件概要書の外観写真からはわかりませんが、擁壁の上に建ち、公道とは接道していません。私道側の間口で接道している物件でした。

弟子の亀丸
弟子の亀丸
何か問題でも?
モーガン
モーガン
建築基準法上の接道義務を満たしているか確認が必要だね。

建築基準法には接道義務という規則があり、原則として建築物の敷地は、道路に「2メートル以上」接しなければなりません。また、その接する道路は、建築基準法上が定める道路」である必要があります。

建築基準法が定める道路の種類

引用:相続した実家が「接道義務違反」? セットバックなど解決法を詳しく図解 (https://souzoku.asahi.com/article/13715173)

コーポ・モーガンの場合、擁壁側に通路や階段など人が通行できる余地がないため、一般的には公道に接しているとは認められません(地方自治体の条例によります)。つまり、間口がある私道が建築基準法上のいずれかの道路にあたるか、市区町村の役所に確認する必要があります。

この私道が万が一、通路などで建築基準法上の道路にあたらない道だった場合、建物を再建築できない土地になってしまいます。その資産性はほとんどないですし、当然、銀行から融資を受けるための担保評価も期待ができません。

物件概要書に再建築不可などの特別な表記がないため、この私道は42条1項5号道路や42条2項道路なのかな?と思いますが、違った時に泣くのは自分です。念には念を入れて、間口が2メートル以上あることを含めて、必ず確認しましょう。

擁壁の構造や状態も確認しておきましょう。

古い擁壁の場合、亀裂が走っていたり、石積みやブロック積みが崩れかけている場合があります。雑草が生い茂っているのも危険なサインの一つです。台風や地震で崩れてしまった時には大きな損害が出る可能性があります。

擁壁でも水抜き穴が適切に施工されて、堅牢なものであれば問題ないものもあります。かくいう私も建築確認がとれた鉄筋コンクリート造の擁壁物件を長期保有していますが、大きなトラブルはありません。

よく観察して、必要に応じて専門家の意見を聞いた方が良いです。

② 私道とその持ち分を確認する

私道の持ち分を確認しましょう。

私道に持ち分がないと、通行やインフラ工事のための掘削に持ち主の許可が必要になる場合がありますし、その費用を請求される可能性があります。資産性としては落ちてしまい、売却する時にも影響が出る可能性が高いです。

物件の登記簿謄本と合わせて、私道の登記簿謄本に所有者として売主の記載があることを確認し、それらが決済と同時に所有権が買主に移転されることを不動産屋さんに必ず確認しましょう。

③ 3部屋空室の理由を探る

このコーポ・モーガンには空室が3部屋あります。空室の家賃設定に問題はないか、検証する必要があります。なぜならば、空室が多かったり、長期化するときの理由の第一位は「家賃設定が高すぎる」ことにあるからです。

リクルートの調査によると、部屋探しの決め手は家賃という結果が出ています。

出展:「2017年度 賃貸契約者動向調査 (首都圏)」株式会社リクルート住まいカンパニー2018年9月5日より https://www.recruit-sumai.co.jp/press/upload/chintai_cyuosa_20180905.pdf

出展:「2017年度 賃貸契約者動向調査 (首都圏)」株式会社リクルート住まいカンパニー2018年9月5日より https://www.recruit-sumai.co.jp/press/upload/chintai_cyuosa_20180905.pdf

家賃が高すぎると入居者は見つかりません。

突発的に3部屋同時に退去したことも考えられますが、家賃設定が正しいか必ず検証する必要がありますね。

④ 建蔽率、容積率超過の違法建築物件ではないか

このコーポ・モーガンは、違法建築かどうかの検証が最大の焦点かもしれません。

なぜなら、物件概要書によると、建蔽率(けんぺいりつ)と容積率が超過している可能性が高いからです。

建蔽率とは、敷地面積に占める建築面積の割合のことです。

引用:「建蔽率(建ぺい率)」「容積率」ってなに? 知っておきたい、建物の規制とは https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chumon/c_knowhow/kenpei_youseki/

そして、容積率は敷地面積に占める延床面積の割合のことです。

引用:「建蔽率(建ぺい率)」「容積率」ってなに? 知っておきたい、建物の規制とは https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chumon/c_knowhow/kenpei_youseki/

 

コーポ・モーガンの建蔽率、容積率をそれぞれ計算すると

  • 建蔽率(%) = 建築面積 67㎡ ÷ 敷地面積 127㎡ ✖️ 100 = 52.7%
  • 容積率(%) = 延床面積(1階67㎡+2階67㎡)÷ 敷地面積 127㎡ ✖️ 100 = 105.5%

になります。この地域の建蔽率と容積率の最大値は、物件概要書にある通り、50%と100%なので、いずれも超過してしまっています。つまり、違法建築の可能性があります

違法建築だからといって直ちにダメというわけではありません。東京都の駅前立地であればその土地の価値から、融資もつき、高値で取引されることもあります。ただ、一般的には建物の脆弱性を見極めてたり、立地の良し悪しから、その資産性(≒売却価格)を独自に見極めないといけないため、初心者にはオススメできません。

いずれにせよ、不動産会社さんの単なる記載ミスなんていうこともあり、この時点で違法建築とは断定できないこともあるので、建築確認書や検査済証を取り寄せるなどして、建物の遵法性を不動産屋さんに確認しましょう。

⑤ 高額な維持費用がかかる物件ではないか

アパートを維持運営していく時にかかる費用には、以下のようなものがあります。

  • 火災・地震・施設賠償保険
  • 光熱費(共用部)
  • 清掃費(共用部)
  • 消防点検費
  • その他

これらに加えて、物件個別に以下の費用がかかることがあります。

  • 受水槽維持費用(3階以上の大型物件に多い)
  • 井戸ポンプの維持費用、法定水質検査(上水が井戸水の物件)
  • 浄化槽設備の維持費用、法定水質検査(浄化槽が設置されている物件)
  • ケーブルテレビアンテナ費用(テレビアンテナをケーブルテレビ会社に設置依頼した物件)
  • 無料インターネット家主負担費用(無料インターネットを契約している物件)
  • その他

特に上下水が公共ではなく、井戸水や浄化槽設備による場合は、その維持費用や法定水質検査に年間10万円以上かかることもあります(地域によって差があります)。

また、無料インターネットも月額2千円/室くらいかかるので、1棟全体でみると意外と馬鹿になりません。

しっかり収支計画に織り込むべく、確認するのを忘れないようにしたいですね。

⑥ 不動産業者さんの情報の信頼性は高いか

初心者の人から不動産屋さんを見ると、不動産のプロと感じるかと思います。ただ、実際は不動産業界に入ったばかりの人もいますし、その知識や経験は、その人や会社によるところが大きいです。

時にはもらった資料が間違っているということもあります。

そこで私は身を守るためにも、不動産会社名の上の( )内に記載されている宅建業免許番号を確認するようにしています。このコーポ・モーガンであれば「東京都知事(1)」とあるので、宅建業免許番号は「1」です。

宅建業の免許の更新期限は5年で(1996年までは3年)、更新されるたびに免許番号の( )内の数字は2、3、4と増えていきます。つまり、1は宅建業免許をとってから5年未満の会社だということがわかります。

そのような独立・起業して間もない会社の場合は、とんでもなく優秀なエース社長もいれば、未成熟なチェック体制からミスの多い担当者もいます。一概に1だったらダメで、2以上なら良いということではありませんが、私は1の時、情報の裏取りに細心の注意を払うようにしています。

国土交通省(1)は複数の都道府県に支店網を広げた会社の場合が多いので、都道府県(1)とは違って経験が豊富なことが多いです。ただ、油断は大敵ですよ。

⑦ハザードマップ

近年、地震や暴風雨などの被害が大きくなる傾向にあります。立地によっては河川の氾濫や津波被害、崖崩れ、液状化などを起こしたために、土地の値段を安くしても取引が成立しないような場所もあります。

そのエリアを見極めるためにも、最低限、地震の揺れ・液状化マップ、浸水被害マップなど地方自治体が出しているハザードマップは必ず目を通しておきましょう。

Step3 資産性評価とStep4の収益性評価について

Step2の物件概要書を確認するだけで、コーポ・モーガンにはいろいろ注意する必要がありそうだということが見えてきました。

築年数の割に擁壁の状態が悪いことも気になりますが、最大の懸念点は、建蔽率、容積率超過の違法建築かどうかというところですね。この後の資産性の評価や収益性の評価をする前に、不動産屋さんに一本電話を入れて、確認した方がいいかもしれません。

この記事上では、違法建築かどうかを一旦無視して、資産性と収益性の評価をしたいと思います。この二つをどのように可視化するかについてですが、以下の中編に書いています。

収益物件の収益性・資産性をエクセルで可視化して、安全な不動産投資をする方法(中編)収益物件を購入する時に、銀行から融資を受けるため、担保価値がいくらになるか事前に把握することが大事です。固定資産税評価額や積算価格を使って、担保価値を計算する方法を解説します。...

ぜひ、こちらを読み進めてくださいね。資産性、つまり銀行の担保評価を事前に推定する方法が分かりますし、物件を購入する時の指値のイメージも見えてくるかと思いますよ。

では、また♪

ABOUT ME
モーガン
IT企業に務める傍、地方の築古アパート、マンションで不動産投資をはじめました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。