こんにちは、モーガンです！
先日、DIYでリフォーム工事をした空室の入居者募集を開始したところ、たった3日間で入居申し込みがありましたよ。家賃も3千円アップすることができました。
申し込み&審査通過ぁぁぁ
募集開始して3日で決まりました。最初の反響、内見で即決です。
緊急事態宣言で反響少ないからと仲介さんに説得され、家賃の上げ幅を縮小したんですけど、もっと行けたかな😅
ま、1ヶ月空室期間が長引くと、その逸失家賃で値引いたのと同じになるから、良しとしましょう👌
— モーガン@築古再生不動産投資家 (@tsukubanosorani) September 5, 2021
嬉しいことに、募集開始直後に入居が決まることが増えてきました。退去前に入居が決まることすらあります。
これは、二つの要因が重なって起きています。賃貸仲介さんが紹介しやすくなるリフォーム工事を心がけていることが一つ。
もう一つは、私に信頼を寄せてくれている常連の賃貸仲介さんが、退去前から他の部屋の写真などを駆使して、紹介してくれているということです。
その結果、空室期間はジャスト２ヶ月まで短くなり、通年の入居率を約97％に維持できるようになりました。
家賃を産まない空室期間が短いということは、裏を返すと家賃収入を最大化できているということです。
私が専業になった3年前から努力してきたことが結実しました。
そこで今回の記事は、この３年間私が実践してきた「空室を狙って短期間のうちに埋めるためのコツ」と「空室を短期間に抑えることで見えてきたその効果やメリット」をご紹介したいと思います。
私の会社員時代の空室期間はどうだったかというと、３−６ヶ月程度がザラでした。忙しさにかまけて管理会社さんに丸投げだったので、今のように「狙って短期で空室を埋める」という感覚はなく、管理会社さんからの「追って沙汰を待つ」スタイル、もっというと「神頼み」スタイルでした。
賃貸経営の最大のリスクは空室リスクと言われていますが、それをコントロールする術を知らなかったのです。
私がそれをどう克服できたのか、ご紹介したいと思います！
コンテンツ
空室リスクをコントロールできている人は少ない！？
この記事を書こうと思ったきっかけは、「実は空室リスクをコントロールできている人はあまり多くないのではないか？（かつての私のように）」と思ったからです。このTwitterでとったアンケートを見てください。
あなたの物件で「今日までの1年間」の平均空室期間は何ヶ月くらいですか？
空室期間は退去者の契約終了日から次の入居者さんの契約開始日までの間とします。
選択肢訂正して再度のお願いです🙇♂️
— モーガン@築古再生不動産投資家 (@tsukubanosorani) September 9, 2021
２ヶ月以内と空室リスクをきちんとコントロールできている人が３割以上いる一方で、４ヶ月以上空室にしてしまっている人の数も同率一位なのです。
でも、考え直して欲しいと思います。よっぽどの瑕疵がある物件でなければ、「工夫」次第で常に３ヶ月以内に入居が決まるというのが、私の実感です。
その工夫というのは、客付費用とリフォーム費用をもっと効果的に使うことです。
客付費用とリフォーム費用を見直そう！
平均空室期間が半年近くなってしまう人の多くは、客付の費用やリフォーム費用に消極的なのかもしれません。
以下は先ほど同じタイミングでとったTwitterアンケートです。客付費用をいくらかけているか？という問いをしました。
もう一つ教えてください🙇♂️
あなたの物件の客付費用は、今日までの1年間、平均して家賃何ヶ月分を設定しましたか？
なお、客付費用は以下の合算とします。
・広告料
・フリーレント
・その他、販促として貸主負担にするもの(例、家賃保証や鍵交換などの初期費用を家主側で負担するなど。)— モーガン@築古再生不動産投資家 (@tsukubanosorani) September 10, 2021
実に６割以上の人が家賃２ヶ月分以下としています。結構少ないというのが私の印象です（都内や駅近の一等立地なら別ですが）。
私は３ヶ月ほどかけています。広告料は地域相場に１ヶ月分を足した２ヶ月分、そして入居者さんへのサービスとしてフリーレントを１ヶ月分、合計３ヶ月です。
少し多めに出すことで、賃貸仲介さんの本気度も変わりますし、入居者さんにも入居しやすさを感じてもらえていると思います。多過ぎるのは無駄使いになってしまうのでおすすめしませんが、地域相場よりちょっと多めに出すのが差別化要因として効いてきます。
次に、リフォーム費用についても、検証してみてください。
ひょっとするとリフォームも入居者さんを惹きつけるのに、若干不十分なのかもしれません。
さらに教えてください🙇♂️
空室の現状回復リフォーム及びクリーニングは、家賃の何ヶ月分を目安していますか？
入居期間3年程度の通常利用の範囲で退去とします。
— モーガン@築古再生不動産投資家 (@tsukubanosorani) September 10, 2021
アンケートによると、実に大半の人が家賃３ヶ月分以内に抑えようとしています。ちなみに私のリフォーム費用の目安は６ヶ月分以内です。
３ヶ月程度だと、クリーニングして、壁紙を一部貼り替えて、多少の補修・修繕をすると使い切ってしまうかと思いますが、私はそれに加えて水回りなど、入居者さんが特に気にする設備の更新も積極的に行うことにしています。
費用をかけてもキャッシュフロー収支は変わらない！
実は、費用をこれまで以上にかけても、その分空室が短期化すればキャッシュフローは変わりません。その分、家賃収入が増えるからです。
下の表を見てください。「費用を最小限に抑える」方針をとった時と、「空室を最短に抑える」方針をとったときのキャッシュフロー比較です。
費用を最小限に抑え、6ヶ月間空室を続けてしまった時と、空室を最短で抑え、2ヶ月目で入居が決まった時を比べると、後者は3ヶ月目から6ヶ月目までの4ヶ月分の家賃収入が得られます。つまり、どちらの方針をとっても、この期間のキャッシュフロー収支は「−4ヶ月分」になり、変わりません。
空室を最小限に抑えると体感できる4つのメリット
キャッシュフロー上同じとはいえ、空室期間を最短に抑える方針をとった方がより良いです。私が体感しているメリットとして、４つあります。
- 手間やトラブルが少なく済む
- 家賃単価をあげるチャンスが増える
- 工事業者さんから応援されるようになる
- 銀行からより信頼させる
順を追ってご説明しますね。
①手間やトラブルが少なく済む
人が住んでいない状態が長く続くと何かと手間やトラブルが出てきます。夏場に空室が続くと、排水トラップから水が干上がり、室内に虫が湧いたり、下水の匂いが充満してしまいます。
水が定期的に流れていないと、給排水設備も錆びやすくなり、建物の劣化が進んでしまう原因にもなります。
そこで定期的に通水たり、掃除したりする必要が出てくるのですが、手間ですよね。
冬場もブレーカーを落としておくと、給湯器が凍結して故障の原因になります。そうなると１０万円単位のお金が飛んでいくことに。
空室が2ヶ月程度になれば、こういった設備の故障トラブルが起きる可能性が低くなり、予定外の出費も最小化できます。
②家賃単価を上げるチャンスが増える
先の表でも説明した通り、空室期間を短くすれば、必然的に年間の家賃収入がトータルで増えるようになります。
それに加えて、家賃単価自体も上げるチャンスが増えることになります。リフォームが終わる直後に入居が決まるようなことを繰り返せば、その物件力が上がった証拠です。数千円程度値上げしても、賃貸仲介さんは喜んで客付に協力してくれるでしょう。
たかが数千円と思うかもしれませんが、物件を売却するまでの長期的な目線で考えると大きな金額になります。その間の家賃収入もさることながら、売却益も大きく跳ね上がります。
仮に8世帯のアパートで、一部屋あたり3千円上げて、5年保有した後に、利回り12%で売却したとしましょう。
- 家賃収入 3千円 ✖️ 8世帯 ✖️ 5年 ＝ 144万円（a)
- 売却益 3千円 ✖️ 8世帯 ✖️ 12ヶ月 ➗ 12% ＝ 240万円(b)
- 合計 a ＋ b ＝ 384万円
③工事業者さんから応援されるようになる
空室期間を最短にしようと考えると、積極的にリフォームや設備更新をすることになるので、必然的に資材の調達元や工事業者さんへの支払いも増えます。そうすると応援してくれる業者さんが増えるというのが私の経験です。
賃貸経営には、水回りを中心に、緊急を要する修理が発生することがあります。そういったピンチを助けてくれる味方が増えるのはとても心強いです。特に事業規模を大きくすることを考えるなら、応援してくれる業者さんがいるのと、いないのとでは大きな違いになります。
④銀行からより信頼させる
銀行から信用度が高まるのも、融資を受けて不動産投資をする人にとっては大きなメリットになります。
もし二つの会社があって、そのキャッシュフローや利益が同じでも、より信頼されるのは家賃収入（＝売上）が大きい方です。「年商○億円です！」とアピールする人がいますが、それは年商（＝売上総額）が大きい方が会社経営は安定していると解釈され、第三者から信頼されることにつながるからです。
不動産投資も事業なので、同じです。家賃収入が大きい方が、銀行からより信頼されます。
私は入居率の推移を四半期に一度、既存借入行に説明しているのですが、入居率が良いことで安心してもらえていることを実感しています。
まとめ
空室は短いに越したことはありません。仮に多めに客付やリフォームの費用を払っても、その分家賃収入が上がり、キャッシュフローや収支に与える影響は軽微です。
空室期間が短くなれば、手間やトラブルは少なくて済みますし、工事業者さんや銀行さんからより応援されるようになります。ぜひ積極的に客付やリフォームをやって見てくださいね！
私が入居率を９７％に保って、経常利益を１６０万円押し上げた客付やリフォームの方法は、こちらの記事でも紹介していますので、ぜひ読んでみてくださいね！
では、また♪
