こんにちは、モーガンです。Follow @tsukubanosorani
２ヶ月前に築３６年を経過した旧耐震アパートを購入したことを記事に書かせていただきました。そのリンクをTwitterでツイートして以来、多くの方に読んでいただいています。
↓築古アパートを購入した時の記事はこちらです↓
多くの方に読んでいただけていることから想像するに、不動産投資の手法として「築古アパートはどうなんだろう？」と気になっている人が多いのかなと思います。
そして気になっているのは、「本当に利益は出るのか？」と言うことではないでしょうか。
築古＝ボロいと連想するので、「空室が長期化することで収入は少なく、壊れたところを修繕する費用が莫大にかかるのでは？」と危惧する方も多いでしょう。
収支は常に赤字だろうし、良くそんな物件買うね？と。
では、その第６号物件の収支は実際はどうなのか？というと、しっかり黒字で回り始めましたよ。
その収支を公開したいと思います。
第６号物件：地方築古（旧耐震）アパートの収支概要
何はともあれ、結論です。２ヶ月で単月のキャシュフローは黒字化しました。
第６号物件：地方築古（旧耐震）アパートの収支１ヶ月目の赤字も１０年分の火災保険、地震保険を費用に一括計上したことが大きいです。この損害保険費用は購入費用として運用の収支に入れないことも考えたのですが、一応運用費用の方に計上しました。
また、売主さんが修繕してなかった箇所も、購入直後に補修したのも一因です。
しかし、２ヶ月目（１１月）からは無事、黒字化しています。
細かく明細レベルで見ていきましょう。
第６号物件の収支詳細
収支の詳細は以下の通りです。
第６号物件 収支と累計 詳細まずは収入の部を見ていきたいと思います。
9月中旬に決済、引き渡しを受けたこの物件ですが、１０月には３空室のうち２空室の入居が決まりました。そのため、賃料収入が１３７,０００円から１９７,０００円に上がっています。残りの一部屋も年内には決まる気がしています。
↓私が実践した空室の客付方法はこちらの記事↓
その他売上で計上されているのは、敷地内に立っている電柱の敷地使用料収入2年分が東京電力から支払われたものです。
次に支払いの部になります。大きい順にご説明したいと思います。
10月に２９１,３００円の保険料を計上しています。これは10年分の火災保険、5年分の地震保険、10年分の施設賠償保険の費用を一括計上した金額です。
↓私の保険の掛け方はこちらの記事↓
次に大きい費用は修繕費、１５６,０６４円とその他に計上した１７,７４６円の照明器具費用です。これは両方とも部屋を入居者募集に耐えうる仕様に改修するための費用でした。
↓は実際に修繕工事した内容です。ビフォー、アフターを見ていただいた大分良くなったと思っています。
和洋変更完了しました！全部で１０万円くらいです。末端の大工さんに頼んだからマージン乗らず、安くできたのでは？
畳 →フローリング（騒音防止の吸音材含む）
蛍光灯→LEDシーリングライト
外干し→ホスクリーン（室内干し）
木枠 →ハゲ部分を塗装これだけで大分、雰囲気変わったかと。 pic.twitter.com/PQL8y7QmHp
— モーガン＠30代からの不動産投資 (@tsukubanosorani) 2018年10月20日
参考までに取り付けたLEDシーリングライトとホスクリーンの情報を載せておきますね。
11月に７,５６０円の修繕費が計上されていますが、これは新たに入居した部屋のキッチンの蛇口から水がチョロチョロと漏れていた件を業者さんに直してもらった費用です。空室期間中にパッキンが乾いて劣化してしまったようです。
この費用は、築古アパートならではですね。
次に毎月支払わなければいけない銀行融資の借入返済についてです。こちらの物件を購入した時の銀行借入条件は以下の通りでした。
| 物件価格 | １,７００万円 |
|---|---|
| 融資金額 | １,７００万円（フルローン） |
| 金利 | １.４％ |
| 融資期間 | １８年 |
| 返済月額 | ８９,０８２円（元金支払い６９,６９６円、金利支払い１９,３８６円） |
某A地銀さんから、築３６年にも関わらず、融資期間１８年で借入させてもらえたので月額の返済額が抑えられています。満室時賃料に対して返済額は４０％ほどになります。
融資してくれる銀行を一生懸命探した結果とても良い条件が引き出せたと思っています。
↓私が銀行から融資を引き出した時の話↓
広告費（５６,５４０円）については２部屋分、それぞれ賃料１ヶ月分で賃貸仲介さんに決めてもらいました。
今後の収支見通し
お陰様で築古、旧耐震物件である第６号物件も２ヶ月目の１１月から黒字転換しています。約８万円の黒字なので、約４０万円の累積赤字はありますが、順調に行けば５ヶ月後には累計でもキャッシュフローはプラスに転じることができそうです。
この物件購入に要した自己資金は売買諸費用分の約９２万円でした。累積赤字の４０万円を足した１３２万円をキャッシュフローで取り返すことができたら、完全に他人からの借り入れ（＝他人資本）で回る物件になります。現在の状況で行くと１６.５ヶ月後になります。
もっと早くプラスにするためにも、最後の空室を年内に埋めることが大事になってきます。引っ越しシーズンとしては閑散期ではありますが、熱意込めて空室営業したいと思います！
加えて銀行の元金返済は月額約７万円分進むので、資産（＝含み益）としては毎月７万円積み上がっていきます。順調に含み益も増えていってくれそうです。土地値で購入できた物件なので、それ以上で売却できた時はこの分が利益になります。
（この含み益も考慮に入れると１年以内に他人資本で回り始める計算になります）
反して、今後予定している大きな出費は二つあります。
一つは不動産取得税。約２７万円ほどの請求が3月頃に来る予定です。（これは上述した売買諸費用９２万円分に織り込み済みです）
もう一つは屋根の塗装です。この物件は屋根の塗装も時期的にする必要があり、その費用は３０万円ほどを見込んでいます。累計でキャッシュフローがプラスになった頃に計画的に費用を投じる予定です。
今の所、順調に進んでいます。どこまで順調に進むか、それはわかりませんが、皆さんの参考になるように今後もアップデートしていきますね。
もし、私の不動産投資手法にご興味を持っていただけましたら、以下の記事も読んでいただけるとありがたいです。初心者の人が安全に不動産投資をスタートできるように書いています。
