2. 購入後の管理編

補修ばっかりで赤字なんじゃないの?地方築古(旧耐震)アパート収支報告 -2018年11月-

地方築古(旧耐震)アパート収支報告
弟子の亀丸
弟子の亀丸
地方の築古物件買っちゃって大丈夫なんですか?維持費用がめっちゃかかりそう、、、
モーガン
モーガン
まぁ、確かに新築と比べるとかかるかもしれないけど、きちんとメンテナンスした物件であれば、維持費用が特別多くかかる訳ではないよ。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
しかも旧耐震物件だったんですよね?地震のことを考えると入居者が入らないから、収支が回らないんじゃないですか?
モーガン
モーガン
東日本大震災の時も大丈夫だったし、普通に入居してくれるよ。 そこまで言うなら、第6号物件の収支を公開するね。

こんにちは、モーガンです。

2ヶ月前に築36年を経過した旧耐震アパートを購入したことを記事に書かせていただきました。そのリンクをTwitterでツイートして以来、多くの方に読んでいただいています。

↓築古アパートを購入した時の記事はこちらです↓

賃貸アパート寿命?耐用年数超え不動産投資
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多くの方に読んでいただけていることから想像するに、不動産投資の手法として「築古アパートはどうなんだろう?」と気になっている人が多いのかなと思います。

そして気になっているのは、「本当に利益は出るのか?」と言うことではないでしょうか。

築古=ボロいと連想するので、「空室が長期化することで収入は少なく、壊れたところを修繕する費用が莫大にかかるのでは?」と危惧する方も多いでしょう。

収支は常に赤字だろうし、良くそんな物件買うね?と。

弟子の亀丸
弟子の亀丸
築古は怖いから新築が欲しいなぁ。
モーガン
モーガン
気持ちはわかるけどね。でも、きちんと物件を見極めてれば築古でも全く問題ないんだよ。

では、その第6号物件の収支は実際はどうなのか?というと、しっかり黒字で回り始めましたよ。

その収支を公開したいと思います。

第6号物件:地方築古(旧耐震)アパートの収支概要

何はともあれ、結論です。2ヶ月で単月のキャシュフローは黒字化しました。

第6号物件 収支と累計第6号物件:地方築古(旧耐震)アパートの収支

1ヶ月目の赤字も10年分の火災保険、地震保険を費用に一括計上したことが大きいです。この損害保険費用は購入費用として運用の収支に入れないことも考えたのですが、一応運用費用の方に計上しました。

また、売主さんが修繕してなかった箇所も、購入直後に補修したのも一因です。

しかし、2ヶ月目(11月)からは無事、黒字化しています。

細かく明細レベルで見ていきましょう。

第6号物件の収支詳細

収支の詳細は以下の通りです。

第6号物件 収支と累計 詳細第6号物件 収支と累計 詳細

まずは収入の部を見ていきたいと思います。

9月中旬に決済、引き渡しを受けたこの物件ですが、10月には3空室のうち2空室の入居が決まりました。そのため、賃料収入が137,000円から197,000円に上がっています。残りの一部屋も年内には決まる気がしています。

↓私が実践した空室の客付方法はこちらの記事↓

客付は不動産会社に依存しない!モーガン流短期で満室にする空室対策
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その他売上で計上されているのは、敷地内に立っている電柱の敷地使用料収入2年分が東京電力から支払われたものです。

次に支払いの部になります。大きい順にご説明したいと思います。

10月に291,300円の保険料を計上しています。これは10年分の火災保険、5年分の地震保険、10年分の施設賠償保険の費用を一括計上した金額です。

↓私の保険の掛け方はこちらの記事↓

火災・地震・施設賠償保険
不動産投資で火災・地震保険・施設賠償責任保険にはどこまで入る?不動産投資をする際に、損害保険(火災、地震、施設賠償保険)への加入はリスクヘッジをする上で必須になります。その際に「どのような特約にいくら」加入するのが適切でしょうか。過剰に加入したり、過少になったりしないようにこの記事でご説明します。...

次に大きい費用は修繕費、156,064円とその他に計上した17,746円の照明器具費用です。これは両方とも部屋を入居者募集に耐えうる仕様に改修するための費用でした。

↓は実際に修繕工事した内容です。ビフォー、アフターを見ていただいた大分良くなったと思っています。

参考までに取り付けたLEDシーリングライトとホスクリーンの情報を載せておきますね。

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11月に7,560円の修繕費が計上されていますが、これは新たに入居した部屋のキッチンの蛇口から水がチョロチョロと漏れていた件を業者さんに直してもらった費用です。空室期間中にパッキンが乾いて劣化してしまったようです。

この費用は、築古アパートならではですね。

次に毎月支払わなければいけない銀行融資の借入返済についてです。こちらの物件を購入した時の銀行借入条件は以下の通りでした。

物件価格 1,700万円
融資金額 1,700万円(フルローン)
金利 1.4%
融資期間 18年
返済月額 89,082円(元金支払い69,696円、金利支払い19,386円)

某A地銀さんから、築36年にも関わらず、融資期間18年で借入させてもらえたので月額の返済額が抑えられています。満室時賃料に対して返済額は40%ほどになります。

融資してくれる銀行を一生懸命探した結果とても良い条件が引き出せたと思っています。

↓私が銀行から融資を引き出した時の話↓

銀行融資打診資料
【2018年版】不動産投資未経験者が銀行から融資を引く方法とコツスルガ銀行やTeteruの資料改ざん事件の影響で、不動産投資のために銀行から融資を受けることが益々難しくなっています。その中でも銀行から融資を引くためのアプローチ方法を私の実績とともにご紹介します。...

広告費(56,540円)については2部屋分、それぞれ賃料1ヶ月分で賃貸仲介さんに決めてもらいました。

今後の収支見通し

お陰様で築古、旧耐震物件である第6号物件も2ヶ月目の11月から黒字転換しています。約8万円の黒字なので、約40万円の累積赤字はありますが、順調に行けば5ヶ月後には累計でもキャッシュフローはプラスに転じることができそうです。

この物件購入に要した自己資金は売買諸費用分の約92万円でした。累積赤字の40万円を足した132万円をキャッシュフローで取り返すことができたら、完全に他人からの借り入れ(=他人資本)で回る物件になります。現在の状況で行くと16.5ヶ月後になります。

もっと早くプラスにするためにも、最後の空室を年内に埋めることが大事になってきます。引っ越しシーズンとしては閑散期ではありますが、熱意込めて空室営業したいと思います!

加えて銀行の元金返済は月額約7万円分進むので、資産(=含み益)としては毎月7万円積み上がっていきます。順調に含み益も増えていってくれそうです。土地値で購入できた物件なので、それ以上で売却できた時はこの分が利益になります。

(この含み益も考慮に入れると1年以内に他人資本で回り始める計算になります)

反して、今後予定している大きな出費は二つあります。

一つは不動産取得税。約27万円ほどの請求が3月頃に来る予定です。(これは上述した売買諸費用92万円分に織り込み済みです)

もう一つは屋根の塗装です。この物件は屋根の塗装も時期的にする必要があり、その費用は30万円ほどを見込んでいます。累計でキャッシュフローがプラスになった頃に計画的に費用を投じる予定です。

今の所、順調に進んでいます。どこまで順調に進むか、それはわかりませんが、皆さんの参考になるように今後もアップデートしていきますね。

もし、私の不動産投資手法にご興味を持っていただけましたら、以下の記事も読んでいただけるとありがたいです。初心者の人が安全に不動産投資をスタートできるように書いています。

失敗しない不動産投資の始め方
絶対に失敗しない不動産投資の始め方!初心者がやるべき10ステップいざ不動産投資を始めよう!と思い立っても、何から始めたらいいかわからない!という方も多いのではないでしょうか。数多くの本を読み、試行錯誤の上、投資用不動産の購入の仕方を10ステップにまとめました。この方法で5棟70世帯のオーナになりましたが、一度も失敗していません。...
ABOUT ME
モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。