2. 購入後の管理編

電気と水を止めるな!ほんの少しの光熱費を節約する代わりに空室が長期化する件

電気と水を止めるな!
新弟子のウサ吉
新弟子のウサ吉
うぉ、退去が出ちゃった。。まぁ、仕方ない。原状回復工事を入れて、いち早く客付できるように管理会社に言っておこうっと。
モーガン
モーガン
ん?ちょっと待って。電気再開手続きは取らないの?退去する人が退去日を持って中止する手続きをするから、空室期間中、電気が止まってしまうよ。
新弟子のウサ吉
新弟子のウサ吉
なんで、そんなことする必要があるんです?光熱費の無駄じゃないですか?電気は使わなくたって基本料金がかかるんですよ。もったいないじゃないですか。節約、節約。
モーガン
モーガン
電気が止まっちゃうと夜、賃貸仲介さんが空室を案内できないから機会損失してしまうよ。

水道の元栓も閉めてしまう人もいるけど、定期的に水を流さないと下水からの異臭が逆流してして来るよ。臭う部屋には誰も入居申し込みはしないよね?

新弟子のウサ吉
新弟子のウサ吉
電気も水も下手に節約しちゃうと入居者が決まらない長期空室になっちゃうことがあるんですね。電気も水も流れるようにしておきます!

こんにちは、モーガンです。

入居者さんから退去の連絡が来るととても切なくなります。

原状回復費用や広告費用などの次の客付に関する出費があるからです。2−5ヶ月分の家賃に相当する費用が発生することも。

そんな時は節約できる費用は節約したくなるのが人情かもしれません。誰も使わない空室に電気や水はいらないし、「その費用を払うなんて馬鹿馬鹿しい」と退去後に解約したままにする人もいるようです。

当然、その空室は電気はつかないですし、蛇口を捻っても水は出ないことになります。

実はこういう空室はとても多いんです。

私自身は他の方の所有する空室に内見に行くことはありませんが、売りに出ている物件を見に行くとほとんど止まっているのを目にします。

しかし、これはやってはいけない行為です。

健全な不動産投資家は多少の光熱費が発生するとしても、必ず電気は再契約して通電させ、水も蛇口を捻れば出るようにしておきましょう。

なぜかって?

それは空室の内見のためです。

賃貸仲介の営業さんが入居(候補)者を内見に連れてきてくれるわけですが、電気がつかない部屋は暗くて印象が悪いですし、水が流れない部屋は嫌な臭いが充満してしまうことがあるんです。

詳しく説明しますね。

数千円の電気代をケチって内見が減るリスク

入居者さんは退去する時に、電力会社に電話して電気を解約して引っ越していきます。そのため、空室では一定期間が経過すると電気が止められてしまいます。電気はつきません。

こうすると何が困るかというと夜間の内見です。夜に空室を見にきても、真っ暗で何もわかりません。当然、そこに住むという意思決定をする確率が減ってしまいます。

必ずシーリングライトを設備として全部屋につけておきましょう。そうしないとせっかく電気を通電させていても真っ暗で印象が悪くなってしまいます。

LEDのシーリングライトは3ー4千円程度で手に入ります。入居が決まるなら安いもんですね。

賃貸仲介の営業さんもそれを解っていますから、通電していない部屋には「虎の子」のお客様を案内に連れて行ったりしません。この機会損失はとても痛いです。

冬は夕方でも結構暗くなるのが早いのと、仕事帰りに内見をする人も結構いることを理解しておきましょう。

通電させておいても、費用はそこまでかかりません。基本料金+αくらいですので、数千円の世界です。

↓参考までに私の第6号物件の収支の記事を見てください↓

地方築古(旧耐震)アパート収支報告
補修ばっかりで赤字なんじゃないの?地方築古(旧耐震)アパート収支報告 -2018年11月-築古アパート、ましてや旧耐震のアパートなんて、費用はかさみそうだし、入居率も悪くて収支が赤字になるんじゃないかと心配になる方も多いと思います。その心配を払拭できるように、保有物件の収支を公開したいと思います。...

私の第6号物件では、電気代8536円のうち、3996円は共用部の電気なので、4540円が3空室の電気代です。一部屋あたり1500円強です。

この3部屋は無事入居が決まったので、結果的にこの4540円程度で済んでしまいました。たったこれだけの費用で機会損失を防げるのであれば、とても安い費用と言えますよね。

定期的に水を流さないと下水の臭いが逆流してくる

空室の間、定期的に水を流さないと部屋が嫌な臭いで充満してしまいます。

これは水道管のトラップ部分に溜まった水が干上がってしまうことから起きる現象です。下水から嫌な臭いや虫などが逆流してこないように水道管のトラップ部分に水を溜めて防ぐ仕組みが機能しなくなるのです。

水が蒸発してしまったため、臭いは流れてきますし、コバエなどの虫も侵入してきてしまいます。

そんな臭いがする部屋に住みたいと思うでしょうか?

コバエがキッチンシンクの周りに大量に発生している部屋を契約しようと思うでしょうか?

しませんよね。

最低でも1ヶ月に一回はキッチン、トイレ、風呂に水を流し、トラップ部分の水を補充するようにしましょう。特に夏場は気温の上昇に伴い、水が干上がりやすいので注意が必要です。

多くの自治体では、退去する人からの解約連絡があっても、水が止まることはないかと思います。

管理会社と管理委託契約を結んでいれば、巡回清掃時に水を流してもらえるでしょう(念の為契約内容を確認してくださいね)。

多少の水は使いますが、水は1000リットル単位の課金になるため、請求されることは少ないので、費用面でも問題は起こりにくいと思います。

一部の自治体では解約連絡をすると元栓から閉めて使えなくすることがあるようです。私の第7号物件はそれに当たります。その場合は、管理会社さんが巡回清掃時に水を持ち込んで流してくれるサービスをしているケースが多いので確認しましょう。

嫌な臭い対策として芳香剤を置いておくと内見時の評判が良いようです。以前、賃貸仲介の営業さんに聞いたときは、森の香り系が評判が良かったです。逆にフローラルの香りは好き嫌いが出やすいので否定的な意見も聞こえました。

その話を聞いてから以下の森の香り系の芳香剤を置くようにしています。

 万全な空室管理をして早期満室を実現しよう

電気を通電させること、水を通水させること、いずれもそんなに難しいことではありません。費用だって数千円です。

しかし、先にも述べたとおり、当たり前のことのようで、出来てない人が多いのが現状です。

賃貸仲介の営業さんにそれをアピールすると決まって「めっちゃ助かります!」という答えが帰ってきます。ちょっと大袈裟かもしれませんが、こんなことでも差別化できてしまうんです。

私の場合、募集図面・マイソクの下部の帯に「夜間内見可能、通電あり」と赤字でアピールしているくらいです。

↓募集図面・マイソクの記事はこちらから↓

空室募集チラシ(マイソク)の例です。
【無料テンプレート有り】空室の募集図面・マイソクの作成方法空室の募集図面・マイソクに載せるべき情報やそのポイントってご存知ですか?ダウンロード可能な無料テンプレートとともに解説しました!...

ぜひ、適切に空室管理していることを空室営業時にアピールしてみてください。

↓空室営業のやり方はこちら↓

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やらない手はありませんね!

早期に満室になるので、空室の電気代や水道代は気にならないかと思いますよ!!

ABOUT ME
モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。