2. 購入後の管理編

祝満室!地方築古アパートを3ヶ月で満室にした秘訣は賃貸仲介さんとの信頼関係だった件

祝満室!地方築古アパートを3ヶ月で満室にした秘訣は賃貸仲介さんとの信頼関係だった件
弟子の亀丸
弟子の亀丸
え?あの築古旧耐震アパート、満室になったんですか?
モーガン
モーガン
うん、3ヶ月で無事に満室になったよ!
弟子の亀丸
弟子の亀丸
畳の部屋もあったから、無理だろうなと思ってたんですけど。古いし。
モーガン
モーガン
清潔感のある部屋にすれば大丈夫だって言ったじゃないか。満室にするのに役立った空室対策を紹介するね。意外にも効果を発揮したのは賃貸仲介さんとの信頼関係だったよ。

こんにちは、モーガンです。

9月中旬に購入した第6号築古旧耐震アパートの3つあった空室が無事満室になりました。洗濯機置き場は外廊下にあるし、一室にいたっては和室(畳)だったりするので、決して良い条件とは言えない昭和56年築の1Kアパートです。

しかし、管理委託している不動産会社とは違う賃貸仲介さんに全て客付してもらいましたよ。3空室ともに店長さんが決めてくれました!

第6号物件はどこにでもある1Kです第6号物件は外廊下に洗濯機置き場がある1Kです。和室は洋室にコンバージョンしました。

↓今回満室にした第6号物件の購入については以下の記事にまとめています↓

賃貸アパート寿命?耐用年数超え不動産投資
賃貸アパートの寿命過ぎてない?アイツまた耐用年数超え物件買ったってよ法定耐用年数を超えた築古の賃貸アパートは、「寿命を過ぎている」とされ、不動産投資としては敬遠されがちです。しかし、購入の仕方さえ間違えなければ、収益を稼ぐことが可能です。私の購入事例を公開しながらご説明します。...

満室になってしまえば、こっちのものです。入居者が退去しない限り、安定した収益が見込めることになります。これで枕を高くして寝れると言うものです。いいですね、この達成感!

第6号物件は久しぶりに購入した物件だったのと初めてのエリアだったので、どうなるかな?と心配になることもあったのですが、振り返ってみると必要な空室対策を全て行えば早期満室は難しいことでは無いことが証明できた形です。

私の行った空室対策は以下の4つです。

  1. 適切な家賃、広告費、初期費用を設定する
  2. 空室の設備を整え、清潔に保つ
  3. 適切な募集図面・マイソクで数多くの賃貸仲介店舗に営業する
  4. 賃貸仲介のフィードバックを大切にして、信頼関係を構築する

この中でも一番大事になってくるのが、賃貸仲介さんのフィードバックを大切にし、信頼関係を構築するという点です。

賃貸仲介さんは空室の写真撮影や内見に行った時に物件の改善点をフィードバックしてくれることがあります。それを確実に改善していくと、「この大家はしっかりしているな」、「入居者さんを紹介しても大丈夫そうだな」と、信頼関係が構築できます。

3つあった空室はこの信頼関係が出来た賃貸仲介さんに決めて貰いました。たった一人の賃貸仲介さんでも信頼関係が構築できた人がいれば満室になってしまう世界なのです。

この記事では、第6号物件で実施した空室対策を一つ一つ、具体的に触れながら、満室にする上で一番大切な賃貸仲介さんとの信頼関係について書きたいと思います。

① 適切な家賃、広告費、初期費用を設定する

そもそも空室対策の大前提となるのが、家賃、広告費、初期費用が相場の範囲に収まっていることだと私は考えています。立地や物件のグレードで相場は形成されており、それから逸脱していると入居者は現れません。

賃料の相場を確認する方法は以下の記事の「ホームズ、スーモを使って空室原因の仮説をたてる」で説明しています。

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「空室が多いのは管理会社のせいだ!」という前にオーナ自らやること空室が多くなると管理会社のせいにしたくなりますが、オーナ自ら動くことで空室を埋めることが出来ます。ホームズやスーモを活用して空室原因の仮説をたて、仲介店舗に営業する方法を解説します。...

初期費用の相場についても意外と見落としがちです。以下の記事で説明しています。

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賃料・広告費も相場並なのに空室が続く?初期費用(仲介手数料、保証費用、保険料、他)を適正にしよう!賃料も広告費も相場並にしたのに、空室の反響が来ない時は、初期費用(敷金、礼金、当月・翌月賃料、仲介手数料、駐車場紹介料、保証料、火災保険料、鍵交換費用、駆け付けサポート、消臭除菌費用、管理消化器具の合計)が高過ぎるせいかもしれません。その調整方法についてご紹介します。...

② 空室の設備を整え、清潔に保つ

私が次に注意したことは、「空室が万人受けするかどうか」です。

前所有者さんの時代、この物件は極力費用をかけないようにするため、簡単な清掃・クリーニング程度で募集されていたようです。天井からぶら下がる古びたライト、どことなく使用感が目立つ壁紙、表替えされたのかどうかわからないような畳、部屋の四隅には埃が溜まっているような部屋でした。

それが原因で近隣の研究所の作業員として短期で来日する低所得の外国人の方しか入居しなかったようです。徒歩で通える安い物件なので、母国への仕送りのため我慢して入居する感じです。

これでは研究所で人員異動がある時期、つまり4月にしか入居がありません。そのため、自ずと空室期間は一年近くなってしまいます。これでは賃貸経営は成り立ちませんね。

私がやったことは、一年中入居があるように、万人ウケする部屋にしたことです。

昭和初期を彷彿するライトはLEDシーリングライトに交換し、シミ汚れた壁紙は真っ白にし、畳はフローリングに張り替えました。女性が室内に洗濯物を干せるように室内干しの器具も設置しました。

これで老若男女、誰もが住める普通の1Kになりました。

参考までに取り付けたLEDシーリングライトとホスクリーンの情報を載せておきますね。

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清潔感も重要な要素です。内見した時に埃や砂でスリッパが黒くなるような部屋は誰も入居したくありません。数週間おきに部屋をクイックルワイパーで拭き掃除してました。

また、内見した時にかび臭かったりしては台無しです。女性でも入居してくれるように爽やかな森の香り系の芳香剤を置いておきました。

これで万人ウケする部屋となりました。

あまり極端な設備やカスタマイズはしないようにしています。逆に入居者のターゲットを狭めてしまうかもしれないからです。

デザイナーズマンションのように格好よく仕上げても、若い人にはいいかもしれませんが、高齢者には受けが悪くなる、、なんて言うことがあっては本末転倒です。(特にこの9月から12月は引っ越しシーズンとしては閑散期なので、若者だろうと高齢者だろうと取りこぼしたくありません。)

結果として隣接する市に勤める30代と40代の男性、そして就職活動中の20代の女性が入居してくれることになりました。幅広い入居者層を取り込めたのは大きく進歩したと言えそうです。

③ 適切な募集図面・マイソクで数多くの賃貸仲介店舗に営業する

どんなに万人ウケする部屋になったとしても、賃貸仲介の営業さんに知られてなかったら、なんの意味もありません。入居者に提案してもらえないからです。

特に地方の物件の場合、自分が管理を委託する不動産会社の営業さんだけでは不十分だと思います。地方の場合は都心と比べて需要が少ないため、一社からの客付けだけでは限界があります。

町中の賃貸仲介さんから、客付してもらえないと空室期間は長くなってしまいます。

今回は3ヶ月の間に、半日の空室営業を4回ほど行いました。その成果として7社がホームズやスーモに募集掲載してくれるようになりました(当初はゼロ)。

大手の賃貸仲介さんはすでに自社管理物件に多くの空室を抱えているため、全く協力をしてくれませんでしたが、中小規模の不動産会社さんが広告料の多さに惹かれて客付しようとしてくれました。

中でも最近新店舗を開店した賃貸仲介専門店は強力でした。新店舗開店にあたってベテラン店長を配置転換で着任させているせいか、明らかに来店客が多い状況です。いつ行っても店舗は来客で賑わっていました。まるで町中の来客を独占しているかのようです。

まだ、管理している空室の数が少なかったのも功を奏し、ベテラン店長はすぐに客付を約束してくれました。

運を味方につけたところもありますが、私が必要な情報を持参して適切にコミュニケーションできたのも空室対策上、大きかったと思います(自分で言うなって感じですが、、、)。それについては以下の記事にまとめています。

客付は不動産会社に依存しない!モーガン流短期で満室にする空室対策
客付は不動産会社に依存しない!モーガン流短期で満室にする空室対策空室を短期で埋めないと収支が悪化してしまいます。有効な空室対策としては委託先の不動産管理会社だけに任せるのではなく、他社にも客付依頼することです。その際、業者物件(ギョーブツ)扱いではなく、自社物扱いにしてもらえると満室への近道になりますよ。...
空室募集チラシ(マイソク)の例です。
【無料テンプレート有り】空室の募集図面・マイソクの作成方法空室の募集図面・マイソクに載せるべき情報やそのポイントってご存知ですか?ダウンロード可能な無料テンプレートとともに解説しました!...

④ 賃貸仲介のフィードバックを大切にして、信頼関係を構築する

数多くの(町中の)賃貸仲介さんにアプローチしたのは、二つの意味があります。一つは、自分の味方になって入居者を案内してくれる営業さんを見つけること。もう一つは、空室のフィードバックを集めることです。

今回、満室をするにあたっては後者が肝になりました。

先にも書いた通り、運よく営業力の高いベテラン店長に味方になって貰えたのと、相場より安い賃料、高い広告料という好条件も手伝い、2つの空室が埋まるのにそう時間はかかりませんでした。初めて店舗を訪れて1ヶ月も経たないうちだったと記憶しています。

このままいけば3つ目が埋まるのも時間の問題と思っていました。しかし、そこでピタッとベテラン店長さんの動きが止まったのです。2ヶ月が経過し、おかしいと思った私は、店舗に理由をヒアリングに行きました。

聞き出したのは、意外な理由でした。

  • 最後に残った敷地内駐車場の区画は狭い。そこに客付してしまうと以前に客付した両隣の入居者からクレームが来てしまう。
  • しかも、自転車も近くに停めてあり、駐車車両とぶつかり、入居者同士のトラブルに発展しそうで怖くて客付できない。

私はすぐに敷地内駐車場の狭い区画で募集することを諦め、運よく空いていた100メートル先の敷地外駐車場を費用負担をして借り上げました。残った狭い敷地内駐車場を駐輪スペースに変更し、募集は敷地外駐車場ですることで、店長の心配は無用になるようにしたのです。

敷地内駐車場を一つ潰したことになるので、収入は5千円ほど低くなりましたが、満室になった方が当然収入は多くなるので私には何もためらうことはありませんでした。そして、こういった一連の動きは、店長さんには信頼ができる大家として映ったようです。

その2週間後のことでした。最後の空室が埋まったのは。

空室対策で重要視するべきは賃貸仲介さんとの信頼関係

私がこの第6号物件の空室営業で改めて勉強になったのは、何よりも賃貸仲介さんとの信頼関係が大事ということです。継続的なコミュニケーションと改善活動が賃貸仲介さんの信頼関係を生み、空室が埋まって行くのです。

私にとって、この3ヶ月の空室活動で得られたの物は、3つの空室の入居だけではありません。この賃貸仲介さんとの信頼関係が資産として得られたのです。

恐らくこの第6号物件でまた空室が出た際には真っ先に入居付してくれるでしょうし、同地域内で新たに物件を取得した時も大きな力になってくれるでしょう。

このような関係の賃貸仲介さんを地域内に一人でも多く増やすことで、所有物件が増えていっても空室は短期で埋め続けられるようになると確信しています。そういう意味では、信頼関係が一番の空室対策になると言えるかもしれませんね。

ABOUT ME
モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。