こんにちは、モーガンです。Follow @tsukubanosorani
９月中旬に購入した第６号築古旧耐震アパートの３つあった空室が無事満室になりました。洗濯機置き場は外廊下にあるし、一室にいたっては和室（畳）だったりするので、決して良い条件とは言えない昭和５６年築の1Kアパートです。
しかし、管理委託している不動産会社とは違う賃貸仲介さんに全て客付してもらいましたよ。３空室ともに店長さんが決めてくれました！
第６号物件は外廊下に洗濯機置き場がある1Kです。和室は洋室にコンバージョンしました。↓今回満室にした第６号物件の購入については以下の記事にまとめています↓
満室になってしまえば、こっちのものです。入居者が退去しない限り、安定した収益が見込めることになります。これで枕を高くして寝れると言うものです。いいですね、この達成感！
第６号物件は久しぶりに購入した物件だったのと初めてのエリアだったので、どうなるかな？と心配になることもあったのですが、振り返ってみると必要な空室対策を全て行えば早期満室は難しいことでは無いことが証明できた形です。
私の行った空室対策は以下の４つです。
- 適切な家賃、広告費、初期費用を設定する
- 空室の設備を整え、清潔に保つ
- 適切な募集図面・マイソクで数多くの賃貸仲介店舗に営業する
- 賃貸仲介のフィードバックを大切にして、信頼関係を構築する
この中でも一番大事になってくるのが、賃貸仲介さんのフィードバックを大切にし、信頼関係を構築するという点です。
賃貸仲介さんは空室の写真撮影や内見に行った時に物件の改善点をフィードバックしてくれることがあります。それを確実に改善していくと、「この大家はしっかりしているな」、「入居者さんを紹介しても大丈夫そうだな」と、信頼関係が構築できます。
３つあった空室はこの信頼関係が出来た賃貸仲介さんに決めて貰いました。たった一人の賃貸仲介さんでも信頼関係が構築できた人がいれば満室になってしまう世界なのです。
この記事では、第６号物件で実施した空室対策を一つ一つ、具体的に触れながら、満室にする上で一番大切な賃貸仲介さんとの信頼関係について書きたいと思います。
コンテンツ
① 適切な家賃、広告費、初期費用を設定する
そもそも空室対策の大前提となるのが、家賃、広告費、初期費用が相場の範囲に収まっていることだと私は考えています。立地や物件のグレードで相場は形成されており、それから逸脱していると入居者は現れません。
賃料の相場を確認する方法は以下の記事の「ホームズ、スーモを使って空室原因の仮説をたてる」で説明しています。
初期費用の相場についても意外と見落としがちです。以下の記事で説明しています。
② 空室の設備を整え、清潔に保つ
私が次に注意したことは、「空室が万人受けするかどうか」です。
前所有者さんの時代、この物件は極力費用をかけないようにするため、簡単な清掃・クリーニング程度で募集されていたようです。天井からぶら下がる古びたライト、どことなく使用感が目立つ壁紙、表替えされたのかどうかわからないような畳、部屋の四隅には埃が溜まっているような部屋でした。
それが原因で近隣の研究所の作業員として短期で来日する低所得の外国人の方しか入居しなかったようです。徒歩で通える安い物件なので、母国への仕送りのため我慢して入居する感じです。
これでは研究所で人員異動がある時期、つまり４月にしか入居がありません。そのため、自ずと空室期間は一年近くなってしまいます。これでは賃貸経営は成り立ちませんね。
私がやったことは、一年中入居があるように、万人ウケする部屋にしたことです。
昭和初期を彷彿するライトはLEDシーリングライトに交換し、シミ汚れた壁紙は真っ白にし、畳はフローリングに張り替えました。女性が室内に洗濯物を干せるように室内干しの器具も設置しました。
これで老若男女、誰もが住める普通の1Kになりました。
和洋変更完了しました！全部で１０万円くらいです。末端の大工さんに頼んだからマージン乗らず、安くできたのでは？
畳 →フローリング（騒音防止の吸音材含む）
蛍光灯→LEDシーリングライト
外干し→ホスクリーン（室内干し）
木枠 →ハゲ部分を塗装これだけで大分、雰囲気変わったかと。 pic.twitter.com/PQL8y7QmHp
— モーガン＠30代からの不動産投資 (@tsukubanosorani) 2018年10月20日
参考までに取り付けたLEDシーリングライトとホスクリーンの情報を載せておきますね。
清潔感も重要な要素です。内見した時に埃や砂でスリッパが黒くなるような部屋は誰も入居したくありません。数週間おきに部屋をクイックルワイパーで拭き掃除してました。
また、内見した時にかび臭かったりしては台無しです。女性でも入居してくれるように爽やかな森の香り系の芳香剤を置いておきました。
これで万人ウケする部屋となりました。
あまり極端な設備やカスタマイズはしないようにしています。逆に入居者のターゲットを狭めてしまうかもしれないからです。
デザイナーズマンションのように格好よく仕上げても、若い人にはいいかもしれませんが、高齢者には受けが悪くなる、、なんて言うことがあっては本末転倒です。（特にこの９月から１２月は引っ越しシーズンとしては閑散期なので、若者だろうと高齢者だろうと取りこぼしたくありません。）
結果として隣接する市に勤める３０代と４０代の男性、そして就職活動中の２０代の女性が入居してくれることになりました。幅広い入居者層を取り込めたのは大きく進歩したと言えそうです。
③ 適切な募集図面・マイソクで数多くの賃貸仲介店舗に営業する
どんなに万人ウケする部屋になったとしても、賃貸仲介の営業さんに知られてなかったら、なんの意味もありません。入居者に提案してもらえないからです。
特に地方の物件の場合、自分が管理を委託する不動産会社の営業さんだけでは不十分だと思います。地方の場合は都心と比べて需要が少ないため、一社からの客付けだけでは限界があります。
町中の賃貸仲介さんから、客付してもらえないと空室期間は長くなってしまいます。
今回は３ヶ月の間に、半日の空室営業を４回ほど行いました。その成果として７社がホームズやスーモに募集掲載してくれるようになりました（当初はゼロ）。
大手の賃貸仲介さんはすでに自社管理物件に多くの空室を抱えているため、全く協力をしてくれませんでしたが、中小規模の不動産会社さんが広告料の多さに惹かれて客付しようとしてくれました。
中でも最近新店舗を開店した賃貸仲介専門店は強力でした。新店舗開店にあたってベテラン店長を配置転換で着任させているせいか、明らかに来店客が多い状況です。いつ行っても店舗は来客で賑わっていました。まるで町中の来客を独占しているかのようです。
まだ、管理している空室の数が少なかったのも功を奏し、ベテラン店長はすぐに客付を約束してくれました。
運を味方につけたところもありますが、私が必要な情報を持参して適切にコミュニケーションできたのも空室対策上、大きかったと思います（自分で言うなって感じですが、、、）。それについては以下の記事にまとめています。
④ 賃貸仲介のフィードバックを大切にして、信頼関係を構築する
数多くの（町中の）賃貸仲介さんにアプローチしたのは、二つの意味があります。一つは、自分の味方になって入居者を案内してくれる営業さんを見つけること。もう一つは、空室のフィードバックを集めることです。
今回、満室をするにあたっては後者が肝になりました。
先にも書いた通り、運よく営業力の高いベテラン店長に味方になって貰えたのと、相場より安い賃料、高い広告料という好条件も手伝い、２つの空室が埋まるのにそう時間はかかりませんでした。初めて店舗を訪れて１ヶ月も経たないうちだったと記憶しています。
このままいけば３つ目が埋まるのも時間の問題と思っていました。しかし、そこでピタッとベテラン店長さんの動きが止まったのです。２ヶ月が経過し、おかしいと思った私は、店舗に理由をヒアリングに行きました。
聞き出したのは、意外な理由でした。
- 最後に残った敷地内駐車場の区画は狭い。そこに客付してしまうと以前に客付した両隣の入居者からクレームが来てしまう。
- しかも、自転車も近くに停めてあり、駐車車両とぶつかり、入居者同士のトラブルに発展しそうで怖くて客付できない。
私はすぐに敷地内駐車場の狭い区画で募集することを諦め、運よく空いていた１００メートル先の敷地外駐車場を費用負担をして借り上げました。残った狭い敷地内駐車場を駐輪スペースに変更し、募集は敷地外駐車場ですることで、店長の心配は無用になるようにしたのです。
敷地内駐車場を一つ潰したことになるので、収入は５千円ほど低くなりましたが、満室になった方が当然収入は多くなるので私には何もためらうことはありませんでした。そして、こういった一連の動きは、店長さんには信頼ができる大家として映ったようです。
その２週間後のことでした。最後の空室が埋まったのは。
空室対策で重要視するべきは賃貸仲介さんとの信頼関係
私がこの第６号物件の空室営業で改めて勉強になったのは、何よりも賃貸仲介さんとの信頼関係が大事ということです。継続的なコミュニケーションと改善活動が賃貸仲介さんの信頼関係を生み、空室が埋まって行くのです。
私にとって、この３ヶ月の空室活動で得られたの物は、３つの空室の入居だけではありません。この賃貸仲介さんとの信頼関係が資産として得られたのです。
恐らくこの第６号物件でまた空室が出た際には真っ先に入居付してくれるでしょうし、同地域内で新たに物件を取得した時も大きな力になってくれるでしょう。
このような関係の賃貸仲介さんを地域内に一人でも多く増やすことで、所有物件が増えていっても空室は短期で埋め続けられるようになると確信しています。そういう意味では、信頼関係が一番の空室対策になると言えるかもしれませんね。
