1. 購入編

【不動産投資の始め方】どの会社からどうやって物件を買えばいいの?

どこで投資用不動産を買うの?

こんにちは、モーガンです!

最近、パラレルワークや副業の必要性が叫ばれていますよね。現在の世の中は、大企業で働くことが安定とは言えなくなりましたし、お給料以外の収入源を得ておかないと決して安心できない時代に突入したからだと思います。

数ある副業の中でも会社員に人気が高いのは不動産投資です。安定軌道に乗ってしまえば時間が取られないことから、副業として取り組みやすいのだと思います。かくいう私も普通のサラリーマンだった頃、副業として不動産投資に取り組み始め、5棟70世帯の賃貸アパート、マンションを経営をするまでになりました。

ただ、逆に軌道に乗るまで、特に最初の1棟目を購入するまでは悪戦苦闘の日々でした。どうやって不動産を購入すれば良いのかわからなかったので、最初の1棟目を購入するまでの2年間は、暗中模索状態だったのです。

当時の私のように不動産投資を始めようと思っている人の中には、

  • どうやって買えばいいかわからない。。。
  • どの会社から買えばいいのかわからない。。。

と悩んでいる人は意外と多いのではないでしょうか?

証券会社に口座を作れば購入できる株や投資信託と違って、不動産会社と契約すれば手に入るというものでもありません。また、残念ながら時折起きてしまう不動産にまつわる詐欺事件や不祥事に巻き込まれないかと心配にもなり、購入に躊躇してしまうことはないでしょうか。(私はありました)

この記事では不動産投資をどうやって始めれば良いか、どの不動産会社さんからどのように購入すれば安全に不動産投資を始められるのかについて書きたいと思います。

これを読んでくれた人が安心して最短ルートで不動産投資を始められるように頑張って書きますのでよろしくお付き合いください!

不動産投資は二つの買い方がある

不動産投資って実は二通りの買い方があるのをご存知ですか?

セルフサービス型の買い方とコンシェルジュ型の買い方です。どちらがいいというものではないのですが、購入するときのパートナである不動産会社さんと無理なく良好な関係を築けるようになるので覚えておいて欲しいことです。

セルフサービス型とコンシェルジュ型とは一体なんでしょうか。

株式投資を例に説明したいと思います。株を購入する場合は、証券会社さんに口座を開きますよね。

全ての取引をネットで完結させる証券会社(楽天証券、マネックス証券など)もあれば、店頭で営業マンと情報交換しながら購入する証券会社(野村證券、大和証券など)もあります。

前者のネット証券は、基本的に自分で情報を収集し、買い時や売り時も自分で判断をして行わなければなりません。メリットは取引コストが安いこと、デメリットは相談相手がいないことがあげられます。全て自己責任、セルフサービスでやらなければなりません。

一方で後者の証券会社は営業マンが付いてくれるので、色々な情報を能動的に持ち込んでくれますし、相談相手になってくれますよね。その分コストは高くつく傾向にありますが、プロならではの情報提供や売り時の電話をくれたりして初心者には安心です。ホテルのコンシェルジュが付いているような格好ですね。

型名 メリット デメリット
セルフサービス型 コストが安い 相談相手がいない
コンシェルジュ型 相談できるので安心 コストが高い

不動産会社さんも同じです。

セルフサービス型の取引が得意な不動産会社さんもいれば、コンシェルジュ型を志向している不動産会社さんもあります。

初心者のときにやってしまう失敗として多いのは、セルフサービス型の不動産会社さんに手厚い情報提供を求めたり、コンシェルジュ型の不動産会社さんにコストダウンを求めたりすることです。こういったことで関係を崩したり、時間を浪費しないようにしたいですね。

繰り返しになりますが、どちらが良くて、どちらかが悪いというものではありません。レベルアップのためにも、両方とも並行して取り組むことをオススメします。それが最短で安全に投資用不動産を購入することに繋がってくると思います。

セルフサービス型で購入する

不動産投資を始めるに当たって、せっかくだから全部自分でやってみよう!と思う人は是非セルフサービス型にチャレンジしてみてください。

物件はネットで見つけて来て、引き渡し決済まで全て自分で行います。不動産会社さんは自ずとネットに物件掲載している中小の不動産会社、もっというと町に数店舗を構える不動産会社さんとやりとりすることが多くなると思います。

コストは法律で定められた売買仲介手数料を最大3%+6万円(税別)取られる以外はかかりません。あなたの指示に基づき、物件の視察、説明、契約の締結業務を行ってくれます。物件を購入した時の収支のシミュレーションや融資付は自分でやるのが基本になります。

私も1棟目と5棟目をこの方法で購入しています。全てセルフサービスで行ったので時間と労力はかかりましたが、最大限の利回りを最小限のコストで実現できた自負があります。

セルフサービス型の場合、ある程度の時間を使って努力する必要があります。ただ、その分あなたに知識や経験がつくので、やりがいがありますし、購入出来た暁には最強になっていると思います。

不動産会社さんに騙されるという心配もほとんど無くなります。

セルフサービス型での具体的な買い方や勉強方法については以下の記事にまとめていますので、是非参考にしてくださいね。

失敗しない不動産投資の始め方
絶対に失敗しない不動産投資の始め方!初心者がやるべき10ステップいざ不動産投資を始めよう!と思い立っても、何から始めたらいいかわからない!という方も多いのではないでしょうか。数多くの本を読み、試行錯誤の上、投資用不動産の購入の仕方を10ステップにまとめました。この方法で5棟70世帯のオーナになりましたが、一度も失敗していません。...

コンシェルジュ型で購入する

セルフサービス型でやる場合のデメリットは時間を要することです。

最初は何もわからないので、自分一人では怖くて購入の意思決定ができない人も中にはいるかもしれません。

コンシェルジュ型の場合、その不動産会社のセミナーや個別相談会に参加して、自分に適した地域、価格帯の物件を提案してもらうことが出来ます。

営業マンがその物件のスペックや収支のシミュレーション説明は勿論、銀行の融資付けなどまで至れり尽くせりでやってくれることが多いです。

このコンシェルジュ型の会社に多いのは、市場に流通している物件の仲介を行うのではなく、自社商品を販売しています。

例えば、自社で施工した新築アパート、マンションをサブリース契約付きで販売したり、中古の物件であっても、一旦自社で仕入れて必要なリノベーションを施工した後に、販売するようなものもあります。

一概には言えませんが、セルフサービス型と比べると利回りが低くなってしまうことがあります。特に昨今の資材や人件費、土地の高騰を受けて新築アパート、マンションの不動産会社は厳しい傾向にあるようです。

ただ、大手の会社からの保証がついた商品であるため、より安心感があり、初心者向きとも言えます。

私は本業のサラリーマンの仕事が超多忙になった時期があり、時間を要するセルフサービス型を諦めました。2棟目、3棟目、4棟目はコンシェルジュ型の【武蔵コーポレーション】という会社からリノベーション済みの中古1棟ものアパート、マンションを3年連続で購入しています。

新築に比べ利回りが高かっため、副業の収入が一気に拡大しました。4棟目を購入してから約5年が経過していますが、今振り返っても超多忙な時期の副業としては最良の選択が出来たと思います。

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コンシェルジュ型に潜む悪意のある会社の見分け方

コンシェルジュ型は安心して物件購入できるメリットがあると書きましたが、一部の悪意のある会社の詐欺事件や不祥事に巻き込まれてしまうことがあるので、注意が必要です。

例えば、かぼちゃの馬車シェアハウス事件(サニーデイズ社)や東証一部上場企業でありながら、銀行融資の書類改ざん事件を起こしたTATERUなどはコンシェルジュ型の分類です。

悪意のある会社に至っては、個別相談に行くと費用の見込みが不十分の収支シミュレーションで「利益が出る」様に説明されたり、いつでも解除出来る不利なサブリース契約なのに「安心だ」と説明されることがあります。

こういった会社に騙されないために最低でも二つのポイントを理解しておきましょう。それは「収支は自分で引き直す」ということと、きちんと「賃料表(レントロール)の妥当性を検証する」ことです。

収支は自分で引き直す

先にも説明した通り、コンシェルジュ型の一番のメリットは自分で時間をかけずとも営業マンがやってくれるということです。しかし、収支シミュレーションだけは、営業マンに提示されたもので満足せず、自分で作成し直しましょう。営業マンが作成したものは不十分なことがあるからです。

例えば以下のような点において不十分な収支シミュレーションであることが多いです。

  1. 単年のシミュレーションでしかなく、数年先の家賃下落などが考慮されてない(特に新築)
  2. 税引前キャッシュフローのシミュレーションにしか過ぎず、本当の手残りに当たる税引後キャッシュフローが明示されていない
  3. 空室率や広告料、原状回復費用、契約事務手数料など入退去が発生した時の費用が織り込まれていない。

とは言え、営業マンにこれらを全て考慮してシミュレーションを出し直せというのはいくらコンシェルジュ型とはいえ、酷すぎると思います。

なぜなら、これらはあなたしか知り得ない情報やあなたの賃貸経営方針によっても大きく変動するからです。頼んでもやんわりと断られるか、あまりしつこく迫ると音信不通になることもあるでしょう。

上記の①から③を織り込めるものであれば、どんな収支計算ツールでも構わないので、自分で責任を持ってやりましょう。参考までに私が実践している手法は下の記事書かれています。かなり現実に近い収支シミュレーションが出来るのでオススメします。

【シミュレーション結果】コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ株式会社玉川式:不動産収益試算Excelシート
【不動産投資の評価方法】資産性・収益性をエクセルで計算する方法投資用アパート・マンションを購入する時は「資産性」と「収益性」の2軸で評価する必要があるのをご存知ですか?エクセルで資産性、収益性の計算する方法をご紹介します。...

賃料表(レントロール)の妥当性を検証する

もう一つコンシェルジュ型の営業マンに委ねてはいけないものがあります。

それは、賃料表(レントロール)の妥当性です。物件資料には各部屋の想定家賃が記載されています。ただ、新築の場合や空室の場合、営業マンが鉛筆をなめているケースが見受けられます。

利回りを高く見せるために、この想定賃料が不当に高いのです。この金額が高すぎると入居者は付きませんから、その物件から入ってくるはずの賃料収入は絵に描いた餅になってしまうのは言うまでもありません。

それを防止するためにも、賃貸ポータルサイト大手のホームズやスーモなどで同じ地域の類似物件の値段を検索してみましょう。同じ地域内の同じ広さ、同じ築年数の物件がどれくらいで募集されているかを確認して妥当性を検証します。

また、その地域の賃貸仲介店舗にヒアリングをしてその価格の妥当性を検証するという方法もオススメです。利害関係のない賃貸仲介店舗の人は中立な意見をくれると思います。こちらの方が労力はかかりますが、難易度は低いかもしれません。

また、その結果を営業マンと議論してもいいかもしれません。そこからあなたの取引をどれだけ真剣に考えているかが見えてくると思います。信頼できる会社かどうかも見えてきます。

まとめ

先にも述べたとおり、セルフサービス型、コンシェルジュ型、どちらが良い、悪いというものではありません。

むしろ、並行して進めることが物件取得を早めてくれると思います。私は1棟目はセルフサービス型で2年かけて取得したものの、2、3、4棟目はコンシェルジュ型の【武蔵コーポレーション】で3年連続購入しています。

信頼ができる不動産会社さんを見つけることに成功すると投資規模の拡大を加速することができて、お給料以外の収入源を大きくすることにとても有効です。

反対に悪意のある会社に出くわしてしまったとしても、自分で収支シミュレーションと賃料表(レントロール)の確認を怠らなければ安全な取引ができる可能性がグンッと上がります。

会社員をしていると時間が取れる時期とそうでない時期があるかと思います。ご自身の状況に合わせて2つの型の不動産会社さんとお付き合いすることで、副業からの収入源を育てましょう。ぜひ両方トライしてみてくださいね!

ABOUT ME
モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。