1. 購入編

【始める前に知っておきたい】ソーシャルレンディングの仕組みと注意点

ソーシャルレンディング投資の失敗しない見極め方

こんにちは!もうすぐハワイ旅行なので、ウキウキが止まらないモーガンです。

毎年ハワイ旅行に行けるのも不動産投資のおかげ。本当に不動産と出会えてよかったと思う今日この頃です。不動産投資の素晴らしさを体験できる人が一人でも増えればと、有用な情報をお届けできるように引き続き頑張ります!

今回は不動産投資は不動産投資でも、ソーシャルレンディングの不動産ファンドのお話です。

最近、インターネットで販売されているソーシャルレンディングには利回り4−5%をうたうものが多くあります。中には10%以上の利回りを売りにするものすらあります。

この利回りは驚異的ですよね。実物不動産投資のネット利回りをこれだけ出せと言われるとかなり大変です。なので、投資家の中でもソーシャルレンディングの方が楽に儲かると思っていらっしゃる方がいるのもわかります。

ただ、どういった仕組みで利回りを高くできているのかまで知っていらっしゃる方はあまり多くないように感じています。加えて、利払い停止案件なんかも徐々に出始めていることもご存知ないようです。注:2018年9月28日追記 利払い停止案件も増え、認知されてきているようです。

弟子の亀丸
弟子の亀丸
どうして不動産をソーシャルレンディングにすると利回りが上がるの?
モーガン
モーガン
鋭いね!まさにそこがポイントだよ。

全てのソーシャルレンディングが悪いとは言いませんが、投資家として投資する際にはきちんと見極めておくポイントがあることは間違いありません。

私は会社員をしていた時に、ソーシャルレンディングが採用する匿名組合という契約形態を企画設計したことがあるんです。そのスキームの複雑さを知っているつもりです。

この記事では、不動産投資家および匿名組合を企画したことがある人間として投資する際の注意点を書いて行きたいと思います。

ソーシャルレンディングとは?

ソーシャルレンディングという言葉を聞くようになってきたのは、ここ数年ですね。Fintech大手のSBIグループが提供を開始したり、maneo(マネオ)といった専業サービスプロバイダーが台頭し始めた頃から、一般にも名前を聞くようになったように思います。

そしてクラウドファンディングという投資家(出資者)からインターネットを通じて直接資金調達をする仕組みが一般的になったことも、その一種のように捉えられたソーシャルレンディングを広める一因になったように思います。

ただ、その中身を見てみると匿名組合契約という中世イタリアからある契約形態の一種で、日本でも古くから実績のあるものです。クラウドファンディングと同時に出てきた近未来型の投資手法のように捉えていらっしゃる方もいるようですが、何も新しいものではありません。

弟子の亀丸
弟子の亀丸
古くからある手法なんだね。
モーガン
モーガン
うん、すでに確立された契約形態だよ。そして、しばしば詐欺事件にも使われてきたことがあることも投資家として知っておいたほうがいいね。

匿名組合についてリンクを貼っておきます。

匿名組合 – Wikipedia

このソーシャルレンディングの匿名組合契約は何かと言うと、運営事業者と投資家の間で配当を分配する契約になります。運営事業者は不動産を運営することで利益を得て、契約に応じた配当を分配します。

匿名組合のソーシャルレンディングには運営事業者側が不動産に抵当権を入れていることを歌い、あたかも投資家にとっても安全であるかのような印象を与えているものがあります。

しかし、厳密には運営事業者側が不動産を抵当で抑えているだけで、投資家に配当を保証しているとは限りません。契約によります。当然元本も保証されているものではありません。

ソーシャルレンディングのメリット・デメリット

ソーシャルレンディングの最大のメリットは小口で高利回りの商品に投資できるということです。実物不動産では最低でも数百万が必要ですが、数万円から投資できます。

また実物不動産では到底実現できないネット利回りのリターンを得られる可能性もあります。4−5%は当たり前で、10%以上というものすらあります。

弟子の亀丸
弟子の亀丸
この利回りの投資が成功し続ければ、老後も安泰ですね!

ただ、理解する必要があるのは、これだけ高い利回りを実現するためには、借り手や不動産運営事業者には、もっと高い金利で貸付を行なっているということです。当然この借り手や不動産運営事業者は何らかの理由で銀行から融資が受けられないから、高い金利で借りざるを得ないという事情があることも理解しておく必要がありますね。

そのほかにも劣後ローンといって二番順位以降の抵当権を設定する代わりに、高金利で借り手に融資したりしています。もし、不動産運営が失敗に終わった時は当然優先順位一番の貸し手が回収してから、残った分しか回収できません。残りがなければ、当然回収もゼロになります。

投資家にとって大きなデメリットがあります。それは、金融商品取引法、貸金業法の制約から、投資先が公開されないということです。誰がどの不動産を運用しているかもわからないのに投資をしないといけないということです。

誰が何を運用しているか見えないのは、投資としてはかなり不安ですよね。商品が見えないのであれば、せめて運用している人や会社の信用力を根拠に買いたいところですが、それも含めて非公開です(貸金業法の制約です)。

唯一わかるのは、ソーシャルレンディング商品を媒介しているプラットフォームがSBIグループやmaneo(マネオ)という企業であるということだけです。ただ、これらの会社は商品の審査はするものの、プラットフォームプロバイダーに過ぎず、ソーシャルレンディング商品の信用を補完する立場に無いので、あまり意味がありません。

利払い停止も起きている

実際にプロジェクトがうまく回らず、利払い停止が起きているものが存在します。しかも、大手で一番安心と目されていたSBIやmaneo(マネオ)のプラットフォーム上で起きてしまっているのです。

全国賃貸住宅新聞 2018年7月25日

ネット小口不動産投資の課題露呈

http://www.zenchin.com/news/post-3939.php

この記事にもありますが、ソーシャルレンディングの実際のプロジェクトは構造が複雑でお金の流れの視認性が低くなりがちです。

「複数の投資先」に、「多様な条件」で、「複数の出資者」がいるため、全体を統括する運営責任者も全体像を見渡すのが大変です。私も匿名組合型の商品を企画したときは、多くのステークホルダーの意見調整をするだけで、心が折れそうになりました。そのような状況で全ての状況把握をするのは、至難の技でした。

この記事では情報開示の重要性が問われると結論づけています。しかし、これだけ複雑だと情報を開示されても、実態を読み解ける投資家がどれだけいるかわかりません。

結局は運営事業者のスキルや信用力をみて、投資してしまうのでは?と危惧しています。

もちろん、真面目にきちんと運営されているソーシャルレンディング商品もあると思うので、一概に全てがダメではないと思います。ただ、投資家として考えると、金融商品取引法、貸金業法下のソーシャルレンディングという匿名組合契約は課題が多く投資しずらいのでは無いかと思います。

もし小口(少ない資金)で不動産投資をしたいと思っていらっしゃる方がいるなら、不動産特定共同事業法下の匿名組合契約の方が、情報開示されている分ベターかもしれません。

ソーシャルレンディングとは言わないかもしれませんが、こちらであれば、融資先の不動産やその事業者は公開されており、情報開示もされています。劣後ローンを使う仕組みは一緒ですが、対象の不動産や運営している会社の情報は公開されていますし、かつ、利回りも4−5%と高めです。

弟子の亀丸
弟子の亀丸
運用されている不動産や事業者が見えて少しは安心できるね。
モーガン
モーガン
納得がいくまで、中身の説明をして貰えばいいのだから、まだ安心だよ。

例えば、不動産特定共同事業法の立法にも携わられた佐藤一雄氏が運営されている「ゆうゆう倶楽部」などがあります。数万円から投資可能とまではいきませんが、100万円から不動産投資が可能です。

サタスインテグレイト ゆうゆう倶楽部

https://www.satas.co.jp/service/investment/

あくまで不動産特定共同事業法の例としてご紹介しています。投資のご判断はご自身でお願いしますね。

いずれにせよ、投資は自分で中身が理解できるものにすることが鉄則だということを忘れてはなりませんね。

2018年9月28日追記

出資先が投資家に開示されないという問題点については、金融庁も気が付いており、開示できる法整備を進めるようです。この法律がどのようになるかまだわかりませんが、それを待ってから投資しても遅くはないかもしれません。

ファンド型のネット小口資金、融資先を開示(日経新聞 2018/6/17)

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO31871260W8A610C1MM8000/

そういう意味で私は実際に見て触れられる実物不動産投資がもっとも安全だと思うのでおすすめしています。初期投資金額の大きいことが実物不動産の難点でしたが、最近では数十万〜数百万から戸建投資をするノウハウも一般的になってきています。

実物不動産をどうやって買えば良いか、以下の記事にまとめてますので、読んでいただけると嬉しいです。

どこで投資用不動産を買うの?
【不動産投資の始め方】どの会社からどうやって物件を買えばいいの?サラリーマンの副業としても注目を集める不動産投資ですが、いざ始めようと思ってもどの不動産業者さんから買えばいいのかわかりません。不動産業者さんにはセルフサービス型とコンシェルジュ型の二種類がおり、特徴を理解してお付き合いすると安全に最短で不動産投資を始めることができます。...
ABOUT ME
モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。