こんにちは、会社員をセミリタイヤして１年が経過したモーガンです！Follow @tsukubanosorani
今回は、私がセミリタイヤするのに遠回りしてしまった失敗経験も踏まえて、会社員が不動産投資でセミリタイヤする時の目安について書きたいと思います！
私は
- 不動産投資歴１０年以上
- 読んだ不動産投資書籍は２００冊以上
- 日々、複数人の不動産投資家のブログ、メルマガ、Youtubeをチェック
し続けてきたので、不動産投資でセミリタイヤする投資家の方の傾向が見えてきました。
読まないとセミリタイヤできない？！かもしれないので是非チェックしてください！！
コンテンツ
セミリタイヤする目安はズバリ「家賃売上５,５００万円〜７,５００万円」！
不動産投資を志す人であればどこかに「不動産投資でセミリタイヤできたらいいな」という気持ちありますよね？会社員として辛い思いをする度に、自分の好きなことだけして暮らせたらなぁと思う人も多いのではないでしょうか。
不動産投資の世界では、セミリタイヤを実現した人たちが少なからずいますので、決して夢ではありません。健美家や楽街などの不動産投資ポータルサイトに行けば、セミリタイヤした人のインタビュー記事を簡単に見つけることができますよね。
私も初心者時代に食い入るように読んだのを覚えています。セミリタイヤ後の生活にも興味がありましたが、不動産投資だけで生活できるようになる目安が知りたかったからです。
不動産投資でセミリタイヤするには投資規模を大きくしなければいけないことは、なんとなくわかっていましたが、それにはネガティブな面があります。
- 融資を受けて借入額がどんどん大きくなるので怖い
- 貴重な休日を不動産投資の勉強に費やしてしまうため、家族から白い目で見られる、笑。
このネガティブな面を乗り越えて「セミリタイヤを手にするんだ！」と大海原に出るのであればコンパスになる具体的な指標と目安が必要です。闇雲に船を漕ぐのはどこかで無理が出てきます。
ただ、不動産投資を始めた頃はセミリタイヤ記事を読んでみても、目安となるものは見つけられませんでした。確かに記事の中では
- ●棟●●室を購入！
- 純資産●●●●万円になった！
- ●●万円／月のキャッシュフローを実現！
などの一見目安になりそうな数字が良く出てきました。
しかし、どれも違うなと感じたんです。
セミリタイヤした人の多くは結構な棟数・室数をお持ちの印象を持ったので、棟数を目安にしようかなと思ったことがあります。しかし、闇雲に物件数を増やせばセミリタイヤ出来るっていうのはちょっとイケイケドンドン的で信頼感に欠けますよね。
だったら純資産やキャッシュフローがいいかなと思ったこともあります。
純資産というのは資産から負債を引いた「儲け」を表すので、確かにこの数字が大きいとセミリタイヤできそうじゃありませんか。
キャッシュフローも家賃売上から費用や借入返済、税金などを引いた毎月の手残りをあらわす金額なので、この数字が大きければ大きいほど安定した生活をイメージできます。
ただ、純資産、キャッシュフローも目安、目標にするのは難しい面もあります。
なぜなら、
- 計算式が複雑で目標と実績を比較するのに時間と手間がかかる。
- 毎月（毎年）上下に結構ブレるので目標と実績を対比しずらい
- セミリタイヤ時の純資産、キャッシュフローの情報を公開してる人が少ないのでいくらを目標にしたら良いかわからない。
では、セミリタイヤするためには、何をいくらにすれば良いのでしょうか？
セミリタイヤの目安はズバリ「年間の家賃売上が５,５００万円〜７,５００万円になった時」です。これを不動産投資の目標にするのが良いと思います。
セミリタイヤの目安に「家賃売上」が良いと思うのは、毎月送付されてくる家賃明細を見れば誰でも簡単に把握でき、目標と実績の対比がしやすいからです。こまめに自分の現在地が確認できます。
そしてなぜ「年間５,５００万円〜７,５００万円」かと言うと、５年以上セミリタイヤ実績がある著名な不動産投資家がその規模に到達したタイミングでセミリタイヤしているからです。
セミリタイヤの生活水準
「セミリタイヤするのに家賃売上５,５００万円から７,５００万円も必要なの？資産規模３.７億から７.５億？そんなにいる？」とその大きさを意外に思う方も多いかもしれないので、想定するセミリタイヤの生活水準について触れておきたいと思います。
今回会社員からセミリタイヤする時の生活水準は以下のように設定しました。
- 会社員を卒業して、自由に時間が使えるようになる
- 自分や配偶者は生活費に気兼ねなく暮らせる。
- 子供の大学進学までの養育費も心配なし。
- 一年に1−２回は家族で国内・海外旅行に行ける。
- 会社員の給与イメージだと、世帯年収１,２００万円から１,５００万円くらい。
結構高めの生活水準に設定しました。
会社員を卒業するだけでしたら（いわゆる卒サラ）、もっと低い目安でもいいでしょうね。卒サラするだけでも、自由な時間を手に入れられるし、素敵なことです。
生涯独身や子供無しという家族構成でもいいという方だったり、質素な生活が好きという方もいらっしゃいますよね。そういう方のセミリタイヤの目安はもっと低くできます。
ただ私の場合、
- すでに４人家族で独身貴族には戻れない
- せっかくなら夢が見たい
- 目標は高い方がいいという考え方
なので、上述したような生活水準を「セミリタイヤ」として設定しました。
そしてこの生活水準をセミリタイヤ時に実現している著名投資家を参考に目安を導き出したのです。それが家賃売上５,５００万円から７,５００万円です。
次にセミリタイヤした著名不動産投資家の調査内容について、詳しくご説明したいと思います。
著名な不動産投資家のセミリタイヤを調査してみた！
不動産投資で会社員からセミリタイヤする時の目安は、ズバリ年間総家賃売上が５,５００万円から７,５００万円以上に達した時としました。
その根拠になったのが以下の表です。セミリタイヤ後も豊かな生活水準を持続できている著名な不動産投資家の不動産投資実績を纏めたものです。
（ブログのプロフィールや著書に記載されている内容から引っ張ってきた数字です。）
著名な不動産投資家のセミリタイヤ時の不動産投資実績
| お名前 | 現在の年齢 | 不動産投資歴 | セミリタイヤ歴 | セミリタイヤ後の事業 ／プライベート |
総資産 | 物件数 | 年間総家賃売上 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 寺尾恵介さん | ４０代半ば | 約１５年 | 約１０年 | 不動産メディア業 ／筋トレ、飲み会運営 |
３億円 | ６棟９４室 | ５,５００万円 |
| 赤井誠さん | ５０代 | 約１６年 | 約６年 | 不動産投資家 ／世界旅行 |
５.５億円 | １０棟７３室 | ７,５００万円 |
| 天方エバンさん | ４０代半ば | 約２０年 | 約６年 | 海外不動産売買・管理業 ／ハワイ移住 |
不明 | ２棟７８室 | ７,５００万円 |
| モーガン | ４０代半ば | 約１１年 | 約１年 | 不動産投資家 ／ハワイ旅行 |
３.８億円 | １１棟６９室 | ４,３００万円 |
表を見ていてお分かりいただけるかと思いますが、みなさん５−１０年かけて、５,５００万円から７,５００万円の家賃売上を得られる賃貸アパート、マンションを購入されました。室数にしておおよそ７５ー１００室です。
その結果６年以上セミリタイヤの生活を続けていらっしゃいます。
会社員を退職されて、自分の好きな不動産関連事業を経営しつつ、充実されたプライベートを過ごされているようですね。
僭越ながらモーガンの情報も一覧に載せさせてもらっています。見ての通り、私はまだセミリタイヤの目安に達していません。
なので著名どころか、エセのセミリタイヤ投資家です….汗。
道半ばの私ですが、「道半ば」はどのような生活なのかを知っていただくのも参考になりますよね。勇気を持ってもう少し後に書こうと思います。
私以外の方は、有名な方々なので説明はいらないのかもしれませんが、念の為ご紹介しますね。
寺尾恵介さん（家賃売上５,５００万円）
投資家けーちゃんと言うハンドルネームでもお馴染みの不動産投資家さんです。ホームズや数多くの有名な媒体で連載記事をお持ちですし、メルマガを購読されている方も多いのではないでしょうか。
セミリタイア後も順調に規模を拡大され、家賃売上が１億円に到達しているメガ大家さんになったと著書で書かれています。
私も１０年近くメルマガを読んでいますし、ツイッターもフォローしています。本は不動産投資のバイブルになっていますね。
元々は保険業の会社員の方で、副業で不動産投資を始めて比較的早い時期からそのノウハウを公開されています。保険コンサルや不動産投資関連メディアも運営されていて、やっていく自信がおありだったのかもしれません。
お三方の中では一番少ない５,５００万円の家賃売上の時に会社員を退職されています。
資産は著書、ブログから読み取れなかったのですが、ご本人から奇跡の追加情報ツイートを貰いました（感動）！
記事に登場させてもらってます。
満室時5500万円、94戸。
利回り高いので3億円ジャストくらいでした。 https://t.co/h0RdBrzW7P— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) 2019年7月15日
どのような不動産投資スタイルでセミリタイヤされたのか興味がある方は、寺尾さんの著書「お宝不動産セミナーブック 満室チームで大成功!全国どこでもアパート経営」をご一読ください。
満室チームという業者さん仲間を作って投資規模を拡大していくやり方はとても参考になりますよ。
なかなか１棟目が買えない現役会社員向けに不動産投資のスタンス・スタイルの決め方を指南してくれる著書「フツーのサラリーマンですが、不動産投資の儲け方を教えてください!」もオススメです。
セミリタイヤに向けた念願の１棟目が購入できるかもしれません！
赤井誠さん（家賃売上７,５００万円）
赤井さんは私の理想のセミリタイヤ像に近い方です。
某電機メーカに勤める傍、不動産投資をスタートし、１０棟７３室で家賃売上７,５００万円の時点にセミリタイヤされています。セミリタイヤ後も順調に規模を拡大され、今では１３棟９７室で１億８００万円の総家賃売上を生み出す賃貸アパート、マンションを保有されています。
当初の目標とされていたご夫婦で世界中を旅行するという夢を叶えた方で、私の大好きなハワイにもよく滞在されています。
私もこういったセミリタイヤ生活がいいなと多大な影響を受けました。
赤井さんの不動産投資スタイルはブログなどでも発信されていますが、DIYがお得意でセンスの良いリフォームをご自身でされ、自己資本比率の高い安全重視の経営を実践されています。凄く参考になる投資スタイルなので著書などでご確認ください。
会社員の副業として不動産投資をしていた時の投資スタイルについては以下の「ゼロからの不動産投資」に書かれています。副業としての不動産投資の心得を学ぶことができます。
セミリタイヤした後の投資スタイルについては以下の「めざせ! 満室経営 本気ではじめる不動産投資」で言及されています。会社員を卒業しても融資を受け続けることができるのか？など、誰しもが気になる内容が書かれています。
天方エバンさん（家賃売上７,５００万円）
大手外資系IT業に勤めていた天方さんは、棟数だとたったのRC２棟で、７８室というセミリタイヤ規模にされました。それらを売却して、ハワイに家族で移住を実現されています。
２回の購入と２回の売却でセミリタイヤですから、凄く効率的ですよね。
ハワイやテキサスにも不動産を購入されています。セミリタイヤの生活は退屈だということで、ハワイで不動産売買・管理業を開業されて今もご活躍中です。
日本の不動産投資でどうやってハワイ移住を実現させてか下の著書「不動産投資で”ハワイ”へ移住 ~元サラリーマンが日本の家賃収入で“Oh! Yeah”なセミリタイア生活を満喫中!」に書かれています。
これを読めば憧れのハワイが見えてくるかも？！
私は天方さんにとても憧れていまして、私もハワイに物件を購入した時にその手法を大変参考にさせてもらいました。
いつかハワイの物件で不動産投資したい！という方は「憧れの“ハワイ-の物件を買って、賃貸収入で「優雅な人生」」を読んでみてください。
モーガン（家賃売上４,３００万円）
著名な投資家でも、悠々自適なセミリタイヤ生活を送っている訳でもないのでお恥ずかしいかぎりなのですが、それを目指している途中の人間の実例があったほうが参考になるかと思い、自分を晒してみようと思います、汗。
私の場合、まだ家賃売上は目安の半分程度にしか到達していません。なので家賃収入の手残りだけではセミリタイヤの生活水準で生活をすることはできていません。
なので、3−４年前に売却した２棟のRCの売却益（貯金）から補填して生活しています。
ただ会社員自体は卒業してしまい、セミリタイヤ生活といえば、そうかもしれません。なぜセミリタイヤの目安に到達する前に会社を辞めたかと言うと２点あります。
- 親の介護で毎日都内の会社に通う生活ができなくなった。
- セミリタイヤの目安の家賃売上に到達できる自信がついた。
何れにせよ、家賃売上４,３００万円では、会社員時代の生活水準に持っていくのは難しいと感じています。
私のセミリタイヤ生活（優雅なもんじゃないので、卒サラ生活っていう方が近いかな）はツイッターで情報発信していますので、ぜひこちらからフォローしてください→Follow @tsukubanosorani
ある日、会社員に戻りました！なんて言うツイートがされないように祈っていてくださいね、笑。
セミリタイヤの目安は家賃売上５,５００万〜７,５００万円に到達した時ということがお分りいただけたら嬉しいです。
次にそれを実現するための賃貸アパート、マンションの条件について深掘りしたいと思います。
セミリタイヤ時の資産規模は３.７億から７.５億円！
セミリタイヤの目安である家賃売上５,５００万円〜７,５００万円を目標にした時にどのくらい賃貸アパート、マンションを所有すれば良いのでしょうか。上述した著名投資家の投資実績から言えることは二つあります。
- 合計で７５−１００室の物件を所有している。
- その購入総額は、３.７億円から７.５億円規模になる（推定）。
赤井さんはセミリタイヤ 時の資産規模を公表されています。総額５.５億円、そのうち５０％が純資産（＝約２.８億！！凄っ）だそうです。ほぼ目安の中央値ですね。
寺尾さん、天方さんの著書やブログからはどれくらいの資産規模だったのか、読み取れませんでした。しかし、総じて言えるのは、セミリタイヤするために必要な資産総額は３.７億から７.５億くらいの規模なんじゃないかなということです。
下のマトリクスを見ててください。家賃売上５,５００万円と７,５００万円を得るために、取得する物件の利回りがそれぞれ１０％、１５％だった場合に、必要な資産総額を表しています。
セミリタイヤに必要な資産総額
| 家賃売上 ／ 利回り | 10% | 15% |
|---|---|---|
| 5,500万円 | 6億円 | 3.7億円 |
| 7,500万円 | 7.5億円 | 5億円 |
資産総額 ＝ 家賃売上 ÷ 利回りで計算しています。
このマトリクスからわかるのは
- 家賃売上７,５００万円を利回り１０％の物件を購入しし続けることで狙う場合、総額７.５億円分購入しなければならない。
- 家賃売上５,５００万円を利回り１５％で実現する場合でも３.７億円分購入しなければならない。
ということです。やはり、かなり大きな規模ですね。
ここまで読まれて、不動産投資でセミリタイヤは無理なんじゃないかと感じた方もいるかもしれません。
- そんなに大きな金額買えるのかよ、、、。
- 何年かかるんだよ、、、。
- そもそも銀行が融資してくれないよ、、、。
コツコツと長期的に取り組めば出来ます！銀行の融資についても銀行に好まれる財務内容にすれば大丈夫です。詳しくは下の記事を是非してくださいね。
上述した不動産投資家の方も５年から１０年の歳月をかけてその域まで達したので、同じようにやればできるはずです。
セミリタイヤ時のキャッシュフローはどれくらいか？
ここまで読み進めていただいて気になる事がありますよね。そう、セミリタイヤの生活の原資になる「キャッシュフローがどれくらいになるのか？」です。家賃売上から費用、融資の返済、税金（固定資産税、都市計画税）を引いた額のことです。
手残り（税引後キャッシュフロー） ＝ 家賃売上 ー 費用 ー 融資返済 ー 税金
これをキャッシュフローと呼びますが、セミリタイアの目安に達した時に、会社員の給与換算で１,２００万円から１,５００万円にならないと全く意味がありません。
残念ながら著名な不動産投資家の方達がセミリタイヤした時にどれくらいのキャッシュフローがあったのかについては公開されていません。
著名な投資家の実際のキャッシュフローについてはわかりませんが、
私のように融資を受けて１棟ものアパート、マンションを購入する不動産投資の場合、総資産額の1−２％がキャッシュフローになると一般的に言われています。
つまり、資産総額が３.７億円から７.５億円の場合は、以下の表の通りです。
資産総額が３.７億円、７.５億円の場合のキャッシュフロー
| 資産総額 | １％ | ２％ |
|---|---|---|
| ３.７億円 | ３７０万円 | ７４０万円 |
| ７.５億円 | ７５０万円 | １,５００万円 |
３.７億円規模で手残りが１％の場合、手残りは３７０万円しかありません。セミリタイヤするにはちょっと心もとないですね。
もう一つ収入源が必要になりますね。確かに著名不動産投資家もお持ちですが、それにしても低すぎる気がします。
２％の場合どうでしょう。
２％以上残せれば３.７億円の場合でも７４０万円になりますし、７.５億円であれば念願の１,５００万円に手が届きます。うーん、やっぱりこの辺りですね。目指すべきは。
ただ、２％を残すためには結構工夫が入ります。というのも手残りを増減する一番の要素が融資の返済だからです。
この「手残りの1−２％説」の前提になっているのが、
- フルローン
- 返済期間２０年近く
- 金利1−２％
で融資を受ける事です。
ただ、融資情勢が厳格化する昨今で、私が好む築古アパートは期間が伸びません。この先計算できる期間は１５年くらいかもしれません。
期間が短くなると、その分月々の返済額が大きくなってしまい、１％代がいいところでしょう。この融資情勢の中で２％を目指すには
- DIYを積極的に行い費用を低減する
- 空室営業を積極的に行い、逸失家賃売上を極小化する
など積極的に労働力を投入する必要があると言えます。
低い担保評価と売却しづらい物件は要注意！
ここまで家賃売上や資産規模を大きくしないとセミリタイヤできないことを強調してきましたが、誤解していただきたくない点があります。
お気付きの方もいるかと思いますが、さらに高利回りの物件を購入していけばもっと少ない購入金額でセミリタイヤを実現できるとも考えられます。
ど田舎にある物件や違法建築物件など条件が悪いものであれば２０−３０％で売りに出ているものもありますよね。それらを購入すれば、理屈上はより早くセミリタイヤ出来ることになります。
しかし、そうは問屋が卸しません。
５年から１０年でセミリタイヤするためには、もう二つ条件がつきます。これも著名な不動産投資家の著書やブログからの気づきです
- 購入総額 ≦ 担保価値
- 購入金額 ≦ 売却価格
いくら利回りが高くとも銀行の目線で担保価値（資産性）が低いと目標金額に到達する前に融資が受けられなくなります。会社員としての信用しかなければ１０００万以上の高年収の人でも2−３棟、１−２億円で融資が打ち止めになってしまうことも。
こうなるとセミリタイヤはできません。購入する物件は担保評価が購入価格と同等もしくはそれ以上の物件である必要があります。
また、購入した物件から得られるキャッシュフローだけでは、３.７−７.５億円の融資を受けられる（＝つまり銀行から高評価の）財務状態になるのにかなりの年月を要してしまいます。
１０年以内にセミリタイヤできないかもしれません。
初期に購入した物件を売却することでその売却益と銀行融資返済額を資産として貸借対照表（BS）に顕在化させる必要があります。
つまり、いくら高利回りでも売却が出来ない、もしくは購入価格より安くしか売却できない物件を購入しているとセミリタイヤが遠のいてしまいます。
詳しくは以下の記事で説明していますので是非読んでみてください。
不動産投資でセミリタイヤする目安と注意点のまとめ
ここまでの話をまとめると不動産投資で会社員からセミリタイヤする目安としては
- 家賃売上５,５００万から７,５００万円になった時点
- ７５室から１００室くらい
- 購入資産総額にして３.７億から７.５億円程度
と考えれば良いと思います。
注意点としては、
- 銀行目線の担保評価が購入価格と同等もしくは上回る物件を購入する
- 購入価格と同等以上で初期購入物件を売却する
ができないとセミリタイヤに１０年以上を要するか、最悪の場合できないかもしれないということです。
意外と大きな規模にしないと行けませんし、闇雲に物件を購入すれば良いというわけではないということが私の不動産投資家の実績を分析した結論になります。
ただ逆にいうとこれらを踏まえて計画的に進めれば誰にでも著名不動産投資家のようにセミリタイヤは出来るとも言えます。
年収が低いから無理とかいうこともありません。確かに高属性の人より時間を要してしまうかもしれませんが、それなりのアプローチをとれば誰にでもできることも分析を通して感じました。
そのアプローチを誰にでも実践いただけるように以下の記事で１０ステップにまとめてみました。
こちらを参考にしてセミリタイヤにトライしてみてください！
