不動産買いたい病のみなさん、こんばんは！買いたい病歴13年のモーガンです。元気に物件検索してますか？今は夜の１０時。子供が寝たので、楽しい、楽しい物件検索の時間ですよ。
しかし、最近の価格高騰を受けて、目ぼしいものは見つからないまま、あっという間に検索終了。このまま収穫ゼロでは寝付きが悪くなってしまいます。仕方ないので、普段は見ない競売サイトを見始めましたよ。掘り出し物があるかもしれませんからね！
すると、目を引くオフィスビルを発見。立地にしては安いです！これはひょっとするとお宝物件かも！
その競売に至る経緯説明に目を通すと、「火災で半焼してしまったのに、直前に強盗に入られたため、資金不足で修復できず。しかも入居テナントさんの敷金を個人的に使い込んでしまった挙句、賃貸借契約は全て口約束だったので、敷金をいくら使い込んだか不明」。。。
もう寝よう。
・・・
とは言っても、何の成果もないまま寝るのもどうかと思うので、気を取り直してブログ記事を書いてみます。
今回は、以前からまとめようと思っていた「空室に入居申し込みをしてくれた人が、家賃保証会社の審査に落ちた時の不動産投資家側の対応」について書きたいと思います（引き続き暗いテーマだな）。Twitterで「落ちた人を再度別の保証会社で再審査するべき？」と迷われている初心者さんの相談を目にしたからです。
Twitterでの相談内容は、次のような感じです。
この家賃保証の審査結果って結構悩ましいです。なぜ否認になったのか、原則開示されないので、入居を促していいのか、断った方がいいのか、賛否が別れるのも無理はありません。
審査の否認を受けて、不動産投資家側の対応は以下の３つが考えられます。
- 別の家賃保証会社で再申請して審査をやり直す
- 連帯保証人をとる
- 入居をお断りする
みなさんは、①から③のうち、どの選択をしますか？
私は、不動産管理会社に勤務していた時に対峙した悪質な滞納者とのやり取りや自分が所有する物件の性質上、必ず「③入居をお断りする」ようにしています。気を取り直して、賃貸仲介さんに次の入居（候補）者を探してもらうのです。
しかし、これが唯一の解答ではないかもしれません。所有する物件によっては、①別の家賃保証会社で再審査したり、②連帯保証人をとるというケースもあるかと思います。
そこで、今回の記事では、「家賃保証とはどんな仕組みなのか」、「審査に落ちる人はどんな人なのか」を、私の不動産管理会社に勤務していた時の経験を交えてご紹介することで、皆さんの家賃保証に関する方針を決めるお手伝いができればと、書いていきたいと思います！
張り切っていきましょう！
コンテンツ
家賃保証とは何か？
そもそも家賃保証とはどのような仕組みなのでしょうか。自主管理している不動産投資家の人以外は、家賃保証会社の人と直接やりとりすることはないので、わかりづらいですよね。少し解説したいと思います。
家賃保証という仕組みは不動産投資家（物件のオーナ）にとって大きな味方です。
家賃はもちろんのこと更新料や退去時の原状回復費用などを、入居者が何らかの理由で滞納した際に、不動産投資家に保証してくれます（商品によって保証範囲や上限金額が設定されています）。
最近では入居者さんが孤独死した後の残地物撤去や原状回復費用まで保証する商品も出てきています。
原則として、入居者さんが賃貸借契約をすると同時に、その費用を支払い、家賃保証会社と契約をするものです。入居者さんが支払う家賃保証料は、商品によって違いますが、家賃の50％くらいが多いのかと思います。
もし入居者さんが滞納してしまった場合、不動産会社がすみやかに家賃保証会社に報告することで、家賃は家賃保証会社からオーナー（不動産投資家）に立て替え払いされます。そして、家賃保証会社は入居者に立て替え払いした分を督促・回収をするという流れになります。
図にするとこんな感じです。
商品によっては、不動産会社を介さず、入居者さんからの家賃を、家賃保証会社を経由して（＝不動産会社を飛ばして）不動産投資家の口座に振り込むタイプもあります。
その場合は、上の図の通り、家賃保証会社から不動産投資家の口座には何の前触れもなく家賃が立て替え払いされてしまうため、不動産投資家が滞納の事実を知らないということが起こります。
滞納が始まってから３ヶ月ほど経過した時に、突然、家賃保証会社から追い出し訴訟を提起するというお知らせが来て、「え！？滞納してたの？」とビックリするというのはよくあることです。
いずれにせよ、家賃保証の仕組みは、滞納が発生した時の経済的な損失のほとんどをカバーしてくれる存在なので、不動産投資家にはなくてはならない仕組みと言えるでしょう。一部の例外を除いては（後述します）、入居時の条件として加入必須にしておくべきものだと思います。
次に、その家賃保証の仕組みを提供してくれる家賃保証会社の実態に迫りたいと思います。
家賃保証会社とは？
この家賃保証を提供する家賃保証会社は、日本全国に約１５０社ほどあると言われています。東証に上場する大手もあれば、ごく一部のエリアに展開する小さな保証会社もあります。
不動産会社は、この中から複数社（一般的には４−５社ほど）と業務提携して、なるべく多くの入居者さんを受け入れられるようにしています。
この時、不動産会社は、成約するごとに手数料収入を家賃保証会社から受け取ることができるので、重要な収入源の一つになっています。不動産会社は、それを原資に審査手続きや滞納が発生した時の家賃保証会社とのやり取りをする人員・体制を維持している形です。
不動産会社では以下の３つの分類を意識して、家賃保証会社に審査の依頼をしていることが多いかと思います。
- 普通の人ならほとんど通る大手
- 高属性の人のみ受け入れる信販系
- 事情がある人向けの準大手、中小
私が勤めていた不動産会社も、この三種類の家賃保証会社を、入居者の属性に応じて使い分けることで、入居率を高めながらも、その滞納リスクを回避するようにしていました。
順を追ってご説明しようと思います。
①普通の人ならほとんど通る大手
大手とは、日本で売上やシェアが高い保証会社を指します。正確な定義があるわけではないので、人や地域によって、認識は違うかもしれませんが、以下の５つは大手に分類されます。売上の上位５社になります。
- 全保連
- 日本セーフティ
- JID（日本賃貸保証）
- CASA（カーサ）
- ジェイリース
引用元：【2021年5月最新】家賃保証会社売上ランキングTOP5 https://shima55.online/2020/05/10/hosyougaisya-ranking/
これらの大手保証会社は全国展開しているので、皆さんの地域でもお馴染みなのではないでしょうか。
これらの保証会社は、大手だけあって財務体力や滞納の督促体制が充実しているため、幅広い入居者を受け入れてくれます。不動産会社に勤務していた時は、入居者さんが心変わりする前に、迅速に賃貸借契約を結びたいと言う思いがあるため、この大手で審査をサクッと通過させたいと考えていました。一番利用頻度の高い家賃保証会社さんといえます。
②高属性の人のみ受け入れる信販系
入居者さんの属性が高い場合、もう一つの選択肢となりうるのが、信販系と呼ばれる保証会社です。クレジットカードを発行する信販系の会社が家賃保証商品を展開しており、クレジットカード審査のノウハウで家賃保証の審査をしています。
例えば、
- アプラス
- ジャックス
- エポスカード
- 他
などが、私の地域では一般的です。
これらの会社は主に、上場会社に長年勤務しているなどの高属性を中心に受け入れます。滞納リスクが低い属性を扱う代わりに、万が一の滞納が発生してしまった場合の不動産投資家への保証範囲は大手よりも広く、不動産会社に支払う手数料も高めに設定される傾向にありまりました。
信販系の家賃保証会社では普通の人も落ちてしまうことも割とあるので、その場合は大手の審査に回し直すと言う運用をしている会社も多いかと思います。
③事情がある人向けの準大手、中小
不動産会社によっては、大手すら落ちてしまった人の受け皿として、準大手や中小の家賃保証会社を利用できるようにしていることが多いです。
例えば、
- フォーシーズ
- ナップ
- GTN（グローバルトラストネットワークス、外国籍専門）
- 他
などが、私の地域では一般的です。
日本の場合、家賃保証会社はその規模に関わらず、それぞれ独自のブラックリストのデータベースを構築し、それぞれの基準のもと、入居申し込みの審査をしています。
一つポイントとなってくるのは、このブラックリストが各社個別に運用されている」という点です（信販系は個人信用センターの情報を共有していたり、提携している保証会社間では共通化されている場合も一部ありますが）。
悪質な滞納をしたり、夜逃げして家賃を踏み倒したりすると、その保証会社のブラックリストに登録されるわけなのですが、これは各社の個別管理なので、他の保証会社で再審査をすれば、審査が通る可能性があるというわけです。
ただ、大手の保証会社を落ちた人を再審査をして物件に受け入れると言うことは、管理会社や不動産投資家（オーナー）には、トラブルのリスクが高まるため、賃貸仲介の担当者は上長や不動産投資家（オーナー）に判断を仰ぐことが一般的かと思います。
そして、その再審査をするかどうかを整理するのがこの記事の主旨ですが、その前に、ブラックリストに載る滞納者というのはどういう人なのかを、私の不動産管理会社での体験からご紹介させてください。
滞納者とはどんな人物像か？
私が勤務していた不動産会社は、一万世帯以上のアパートやマンションを管理していたので、どうしても数％は滞納者が出てしまいます。どんなに入居審査を厳しくしても、入居中に職を失ったり、病気になったりして、家賃が払えなくなる人もいるからです。
そのほとんどは家賃保証会社と契約していたので、不動産会社が督促業務を行う必要はないのですが、自主管理や他社管理から移管を受けた物件を中心に、連帯保証や無保証になっている世帯もそれなりにありました。それらは不動産会社から電話をかけたり、実際に訪問したりして、入金を促さなければなりません。
何度言っても入金しない悪質な人もそれなりにいたので、時間を取られるし、精神的にもストレスの多い現場でした。
意外に思うかもしれませんが、滞納する人の属性は、多岐に渡り、国籍や性別、年齢に関係はありません。
確かにファミリー世帯だったり、年収600万円以上の人は滞納する確率は低いように思いますが、離婚を機に一家離散してしまったり、突然失職してしまったりする人もいます。ある日を境に、理想的な家族と思われていた家庭が滞納者になることも残念ながら見てきました。
ブラックリストに載る人の人物像は？
それでは、どんな滞納者でも、即ブラックリストに載るのでしょうか？それは違います。ブラックリストに載る人は、その家賃保証会社と契約している人で、特に悪質な人が載ることが多い印象です。
３ヶ月連続で滞納する人は支払いの意思がない人
家賃を１ヶ月滞納したくらいで、ブラックリストに載せるような運用をしている保証会社はほとんどないと思います。なぜならば、誰しもうっかり口座に入金しておくのを忘れることはあるからです。特に引っ越したばかりのバタバタしている状況下で初月の家賃をうっかり口座に入金し忘れるということは許容されます。
それが２ヶ月連続になると、少し変わってきます。
お金の管理がだらしない人と認識され、家賃保証会社や不動産会社のコールセンターから入金を促すだけではなく、場合によっては現地に督促担当者が出向くことになります。
残念ながら、お金の管理がだらしない人は、時間の管理もルーズなことが多いです。事前にアポを取っても不在だったり、連絡すら取れない人の割合が増えてきます。この段階から家賃保証会社や不動産会社も滞納者リストに要注意フラグを立て、入金を強く促すことになります。
３ヶ月連続になると明らかに対応を変えます。
３ヶ月連続で家賃を滞納するということは、うっかりとか、だらしないとかいうレベルではありません。明らかに家賃を支払う意思がないと判断することになります。
１ヶ月の家賃も払えない人が、その３倍に累積してしまった家賃を支払うのは困難なことです。統計上、この段階から家賃を満額回収できる確率は、一気に落ち込んでいきます。
そのため、これ以上の傷口を広げないためにも、任意で退去を求めると同時に、弁護士と連携して、部屋の明け渡し訴訟の準備を始めるのがこの時期です。
この段階までには大抵の場合、家賃保証会社や不動産会社から、公的支援（生活保護やセーフティネット住宅への転居など）を促されています。普通の人であれば、公的支援を使ったり、身内を頼って転居するのですが、そうしないということは、もう法的に動かないといけないというわけです。
家賃の支払い優先順位を下げてしまう人
この中には悪質な人も含まれてきます。家賃を支払う意思がなく、訴訟で追い出されるギリギリまで居座る覚悟の人です。この人たちは、何故か支払いの優先順位の中で、家賃がとても低い位置にいる場合が多いです。
もちろん経済的に困窮しているので仕方がない人も多いですが、中には携帯電話を複数台所有していていつでも連絡が取れる人もいますし、大型の車を複数台乗り回している人もいました。
つまり、通信費やガソリン代など自分の関心が高いものは支払えているのです。それらを売却して家賃の支払いを捻出するというのが普通の人の感覚かもしれませんが、それが通じない人も世の中にはいることを知りました。
不動産会社やオーナーの対応に納得ができない生真面目な人
また、不動産会社やオーナーの対応の不備やミスをついて、家賃の支払いを拒む人も一定数います。督促の電話が失礼だったとか、一度支払ったのに請求書が入れ違いで届いてしまったことに、声を荒げるような人たちも一定数います。私が対面したこのタイプの人は、とても真面目な人が多い印象です。
会社や学校、もしくは生まれ育った家庭内で、犯したミスに対して強く叱責や虐待された経験があって、精神的なトラウマになっているような方もいました。自分がした辛い思いを督促担当者にぶつけることで、精神的なバランスを取っていたのかもしれません。
ブラックリストに登録されているのは悪質な滞納者が多い
いずれにせよ、このように滞納を３ヶ月以上してしまう人は、３−６ヶ月かけて明け渡し訴訟が実行され、退去になります。実際はその前に夜逃げしてしまう人も多くいます。
ほとんどの場合、滞納者には弁済能力はありません。半年分の家賃や原状回復費用、訴訟費用、残置物の撤去・処分費用は、この時１００万円近くに達していることもありますが、その回収はできないまま、傷口を広げないための部屋の明け渡しを目的として、訴訟を行うことになるのです。
家賃保証会社のブラックリストにはこういう人たちが登録されていますし、その人達を再審査に回して入居を促すのは、ある程度のトラブルは覚悟しないといけません。
選択肢①：否認された人を別の保証会社で再審査する
前置きがだいぶ長くなってしまいましたが、本題に入りたいと思います。
これまで書いてきた通り、家賃保証会社の審査で落ちた人を、別の保証会社で再審査すれば通過することは十分あり得ます。しかし、家賃を支払うという社会的通念や約束が守れない人を入居するように促してしまうことになるので、一定のリスクが伴います。
リスク１：短期解約による経済的損失
保証会社の審査で否認されてしまう人は、やはり経済的に不安定な方が多いため、再び滞納し始めてしまうことがあります。中には、入居して一度も家賃を支払うことがないまま、３ヶ月滞納し、明け渡し訴訟の手続きを開始したケースもありました。
保証会社に加入しているので、家賃や訴訟費用は不動産投資家が負担することはありません。しかし、その人を入居させた時に支払った広告料や仲介手数料は戻ってきませんし、明け渡し訴訟後の再募集期間の逸失家賃まで考えると、家賃４−５ヶ月分が不動産投資家の負担になってしまうこともあるでしょう。
リスク２：物件の雰囲気が悪くなる
アパートやマンションなどの集合住宅の場合、仮に再び滞納が始まってしまうと物件の雰囲気が悪くなってしまう可能性があることも頭の片隅に置いておいた方がいいかもしれません。
入居者の滞納が悪質になってくると、家賃保証会社から目立つ色の封筒がポストや玄関ドアに挟まれる様になってきます。会社によっては真っ赤な封筒を使うなどして、「他の郵便と紛れて請求書に気がつかなかった」と言われないようにする工夫をするのです。
別の空室の案内に来た賃貸仲介さんであれば、すぐに何が起きているか察知できますし、たびたび保証会社の担当者が滞納者と立ち話をする風景を見れば、他の入居者さんも察することもあるでしょう。
あまりに頻繁にそういったことがあると、賃貸仲介さんはそのアパートやマンションに優良な入居者さんを案内することに躊躇する様になりますし、既存の優良入居者さんが退去してしまうリスクも出てきます。
別の保証会社で再審査を許容できる物件とは
こういったリスクの高い選択肢ですが、何らかの理由で長く入居申し込みを得られていない場合は、経営判断として受け入れざるを得ない場合も出てくるとは思います。
その場合は、築古の戸建や独身男性が多いアパートなど低家賃を前提とする物件なら、受け入れやすいかもしれません。
戸建てであれば、近隣の人に迷惑がかかる可能性は低くなりますし、アパートでも隣人に無関心な入居者層であれば、問題にならないこともあるからです。
ただ、私のように積極的なバリューアップ・リフォームを行い、家賃を引き上げていくような手法で、集合住宅に対して投資をしていく場合は、リスクの方が高いので注意が必要です。
選択肢②：連帯保証人を取る
ごく稀に、連帯保証人を立てることで入居させてもらえないかという交渉を受けます。保証会社に加入しない代わりに、滞納した時にはその保証人に請求できるから、入居できないかということです。
しかし、結論から言うと、一部の例外を除いては、この選択肢は控えた方がいいかもしれません。
というのも、私が不動産会社の督促業務を担当していたときに、滞納金額を保証人に請求することで解消できた割合は、そこまで高くなかったからです。感覚的には半分にも満たなかったと思います。
これは、実際に督促業務を担当して初めて分かったことですが、連帯保証人に請求したくても、長い入居年月の間で状況が変わってきていて、なかなか辿り着きさえしないことも多いという実態があります。
- 引っ越してしまい、連絡がつかない
- そもそも遠方に住んでいて、容易に督促にいけない
- 連帯保証人も弁済能力がなくなってしまった
ということが、よく起きました。
そもそもこういったことが起こるので、家賃保証という仕組みが進化してきたわけで、連帯保証人という仕組みは、先祖帰りするような選択肢と言わざるを得ません。
私には、こういった苦労体験があるので、連帯保証人の所在が明らかな、以下２つの場合をのぞいて連帯保証人は不可としています。
- 学生物件で親が連帯保証人になる場合
- 大手法人契約の場合
選択肢③：入居をお断りする
上述してきた通り、審査落ちした人を別の保証会社で再審査したり、連帯保証をとったりすることには一定のリスクが伴います。やはり、現実的には、大手の家賃保証会社の審査で落ちたならば、入居をお断りするのが安全ですし、長い目で見た時に利益が出る選択ではないでしょうか。
我々投資家には、少しでも早く入居してもらい、家賃収入を得たいという思いがあります。焦るがあまり、審査基準が緩い保証会社を通して、手っ取り早く入居させたいと思うことに無理もありません。
しかし、もう一方で、既存の入居者さんや周辺住民の方への配慮も忘れてはいけないポイントです。社会的ルールを守って貰える人かどうかをしっかり審査して、全ての入居者さんに安心できる居住空間を提供するのが、我々不動産投資家の責務ではないでしょうか。
そのためにも、多少空室期間が伸びるかもしれませんが、きっぱりお断りして、次の入居者さんを見つける方に目を向ける強さを持ちたいところです。
このブログでは、物件力をあげるリフォームをしたり、さらに入居者募集活動を積極化する策をご紹介しています。ぜひご一読いただき、すぐに次の入居者が見るような一手を打ってみてくださいね。
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