最近より一層DIYリフォームに凝っています。例えば、こちら。
空室を総額3.2万円くらいでDIYしました☺️
大分安く、綺麗に仕上げられるようになってきたかも！
瞬殺で入居申し込み貰いましたよ〜♪
ドア TC4167 ラインウッド
床 WD861 ロッキーオーク
壁紙 RE51278 白レンガ
スポットライト アイリスオーヤマ←ビフォー アフター→ pic.twitter.com/uuVtsvKVqT
— モーガン@築古再生不動産投資家 (@tsukubanosorani) September 6, 2021
どうです？3.2万円しかかけてない割には、おしゃれに仕上がったと思いませんか？これはいいぞ！とツイートしたら、200いいねをいただきました！！嬉しい♪(´ε｀ )
早く次の退去が出ないかな（嘘ですww）。
さて、今回の記事では、私の物件の入居率を公開したいと思います。直近1年のコロナ禍のものです。
これから物件を購入する方の中には、家賃収入が計画通り入ってくるのか不安な人もいると思います。
そんな方に、私の物件の
- 入居率の推移
- それを維持するために工夫していること
が、役に立つ情報になるのではと考えたからです。
私が保有している物件は、地方郊外にある築古アパートがメインです。都心や築浅物件に比べると決して入居が決まりやすいとは言えません。
それでも適切な対策を行えば物件は高稼働してくれ、大きな収益をもたらしてくれることをご理解いただけるのではと思います。
直近1年の入居率を公開するよ！
では、いきなり結論です！
直近1年（2020年4月から2021年3月）の入居率は、97％でした！
表：入居戸数と入居率の推移 (2020年4月-2021年3月）
表にある所在地（駅徒歩）や築年数を見ていただけるとわかるかと思いますが、決して条件が良い物件ではありません。
住宅街に立地するので住環境としては悪くないものの、部屋探しをする人があえて希望する町丁目でもありません。リフォームやクリーニングは頑張っているのですが、築年数相応の使用感があります。
それでも、
- 賃貸仲介を営業して回る
- 相場賃料と広告料、初期費用を調整する
- 積極的にリフォームを行い、設備を入れ替える
ということをしてきた結果、入居率97％という結果となりました！
しかも、退去した部屋は全て数千円家賃を上げて入居が決まっています。
コロナ禍真っ只中で引っ越し需要が減少しているということもあるので、これ以上ない結果だと思っています！
ちなみに、この入居率97％は2年連続の数値です。
表：入居戸数と入居率（2019年4月-2020年3月）
そういう意味では、退去があっても、すぐに入居まで持っていけるようになったと言えますし、そのおかげで賃貸経営としては、家賃収入にだいぶ安定感が出てきたと自負しています。
全国平均の入居率はおおよそ80％程度と言われていますし、こと私のメイン投資エリアである茨城県は75％とも言われているので、大幅に上回ることができました。嬉しい限りです！
【悲報】コロナ禍で退去数が2.6倍に
こう書くとここ1年のモーガンは、
と思うでしょう。でも実際は
その原因は退去（＝賃貸借契約の解約）です。コロナ禍の影響で退去する人が例年に比べて2.6倍に跳ね上がってしまいました。
ちょっとこの悲惨な解約率を見てみてください。
表：解約率と平均空室期間（2020年4月-2021年3月）
解約数は13件、19％にも及びました。特に足を引っ張ったのが「軽量鉄骨アパートD」です。20戸中7戸が退去してしまい、その解約率は35％にもなりました。
この物件はファミリー向けの3LDK（65㎡）です。
その解約理由は7件中
- 「コロナで関心が高まり、戸建を新築した」 – 3件
- 「収入の大幅な減少（小売業）」 – 1件
- 「入院」 – 1件
と、5件がコロナ関連です。まさにコロナが直撃した感じです。
ファミリー物件は、単身向けと比べて面積が大きい分、リフォームにお金がかかりますし、入居需要がある月とない月の振れ幅が大きいという特徴があります。
この不足の事態においても、費用を少しでも抑えるため、ヒィヒィ言いながらDIYリフォームしていました。普段は楽しいのですが、需要があるうちにと追い立てられようだったので、体力的にも厳しかったです。
業者さんに手伝ってもらいながら、なんとか間に合わせました。
ただ、大きな収穫もありました。
投資エリアを変更して3年が経過し、賃貸仲介さんとの関係性強化が身を結んだのです。
私の物件を懇意にしてくれる賃貸仲介さんが4人ほどいらっしゃり、その方々に退去予定情報を流すだけで、工事が終わる前から内見を入れてくれるようになりました。
広告料を地域相場より高く設定していたことも手伝って、緊急事態宣言中で部屋探しする人が少ないにも関わらず、最優先で私の物件を紹介してくれました。
おかげで、13件の退去の平均空室期間はたったの2ヶ月間。あっという間に入居となりました。
一般的に前の入居者さんが退去してから、2-4週間はリフォーム工事に必要です。また入居申し込みから契約には審査や諸手続きに、さらに2-3週間必要になります。それを考えると、リフォーム完了直後の1-2週間のうちに入居申し込みをもらわないと平均空室期間は2ヶ月に収まりません。
自分で言うのも何ですが、地方・郊外・築古という条件では驚異的です。
コロナ禍で都内から地方郊外に転居する波に乗ったというのもあるかもしれませんが、地道に賃貸仲介店舗を回ってきた甲斐がありました！
参考までに、その前の解約率と平均空室期間は、以下のような形です。
表：解約率と平均空室期間（2019年4月-2020年3月）
一昨年は、全体で解約数が5件しかなく、解約率が7％しかなかったのは出来過ぎだったのかもしれませんが、その平均空室期間は3.4ヶ月間です。
つまり、直近1年間は、解約が2.6倍になったけど、入居までの期間を40％以上短縮して、入居率の悪化を吸収することに成功したことになります。
この平均空室期間が短縮したおかげで、追加の家賃収入がもたらされることに。
それが次のお話です。
家賃収入が伸び、経常利益が昨年対比16％アップ！
さらに嬉しいことに、総家賃収入と経常利益がともに大幅に伸びました。
家賃収入は4170万円から4560万円に。一昨年の期中に購入した2物件の2ヶ月分の家賃（220-230万円相当）分が不参入なので、それを補正しても160万円くらいは向上しています。
実は2年前から退去が出るたびに積極的な設備更新やリフォームを行うことで、その部屋の家賃を数千円ずつ必ず値上げしてきました。それに加えて早期に空室が埋まるようになったので、総家賃収入を押し上げることができたのです。
これにより、経常利益も昨年対比で16％余り増えました。家賃収入が伸びたことに加えて、退去時のリフォーム大半をDIYで行うなどして、その費用を半減させたことが大きいです。
キーワードは平均空室期間の短縮
直近1年間で解約率が上がったにもかかわらず、家賃収入や経常利益をを向上できたのは平均空室期間を大幅に短縮できたおかげです。
その平均空室期間の短縮は、
- 入居者さんが好むリフォームをできるようになった
- 必ず入居を決めてくれる常連の賃貸仲介さんの存在
からもたらされたものです。
専業の不動産投資家になって以来、この2点を徹底的にブラッシュアップしてきました。それがコロナ禍など不測の事態が起きても対応できるという自信に繋がりました。
まだ空室期間をコントロールできないという方は、ぜひこの2点に取り組んでみてはいかがでしょうか。
入居者さんが好むリフォームを費用をかけずに行う方法は、こちらの記事に書いています。
その他にも沢山リフォームのアイディアについて書いているので、こちらのカテゴリー記事も覗いて見てください。
https://aloha-lanai.com/category/kushitsu-reform/
常連の賃貸仲介さんを作る方法はこちらの記事に書いています。
その他の効果的な入居者募集についてはこちらのカテゴリー記事で書いていますので、読んでみてくださいね！
https://aloha-lanai.com/category/5-tenant/
では、また♪
