1. 購入編

【介護と不動産投資と私】いずれやってくる親の介護に備えて、会社員のうちから不動産投資で給与以外の収入源を作ろう

弟子の亀丸
弟子の亀丸
モーガンさんが会社を辞めたきっかけは介護ですよね?
モーガン
モーガン
うん、少し前から祖母を母が老老介護してたんだけど、容体が悪化しちゃって。私も支援してたんだけど、だんだん時間通りに会社に行くことがままならなくなってしまったんだ。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
それでもよく会社辞めましたね。 家族を養う収入が無くなるわけじゃないですか?
モーガン
モーガン
うん、会社員の給料以外に不動産投資からの収入があったから決断できたよ。不動産投資してなければ、今頃困窮して家族離散していたかもしれない。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
ひえっ、、、私の親も大分年とってきたから、そろそろ介護について考えておかないとなぁ。
モーガン
モーガン
いつかは誰しもが通る道だからね。私のように会社を退職して介護生活に入る人もいるから、会社員のうちから不動産投資で給与以外の収入を確保しておくことが大事だと思うよ。説明するね!

こんにちは、祖母・母を介護しながら、不動産投資専業で生活しているモーガンです!

朝晩に介護をしながら、日中の空き時間を使って11棟67室の賃貸アパート、マンションを賃貸経営しています。

今回は「会社員をしているうちから不動産投資を始めて親の介護に備えませんか?」と言う記事を書きたいと思います。

私はもともとは会社員だったのですが、時間に追われながら介護することに限界を感じた時に、会社を退職して介護に注力することができました。

これは賃貸アパート、マンションからの家賃収入があったおかげです。

もし、家賃収入がなければ両立しづらい会社員と介護を続けて、心と体をすり減らしていたと思います。

そのストレスが原因で、最悪の場合、家庭崩壊していたかもしれません。

もしあなたが会社員でいらっしゃったら、是非、お伝えしたいのは「介護に備えて、会社員のうちから、もう一つの収入源を確保しましょう」ということです。

そしてもう一つの収入源としては、不動産投資が護と相性が良いということです。

ここまで読んでいただいて、

「介護?イメージ湧かないなぁ。」

「親は元気だし、もうちょっと先の話かな。」

なんて言う方もいらっしゃるかもしれません。私も30代までそう考えていましたから無理もないと思います。

しかし、介護は誰にとっても他人事ではないものなんですよ。

ちょっとこのデータを見てください。

介護は他人事ではない

今、日本全国で介護に直面している人は、なんと557万人います。そして、そのうち23%が40代以下の人たちです。

出展:平成24年就業構造基本調査 総務省統計局 http://www.stat.go.jp/data/shugyou/2012/pdf/kgaiyou.pdf

表の通り、40代未満の9.1%、40代の13.9%を足すと23%に及ぶことがお分りいただけるかと思います。

私もこのうちの一人ですが、4人に一人が40代以下なんです。

40代以下といえば、まさに働き盛り。

知識と経験が蓄積し、会社で中心的な立場になっていらっしゃる方も少なくないと思います。職場からは期待も大きく、毎晩遅くまで残業している方もいますよね。

もう一つショッキングなデータが。

毎年8〜10万人の人が介護を理由に離職しているんです。

出展:平成24年就業構造基本調査 総務省統計局 http://www.stat.go.jp/data/shugyou/2012/pdf/kgaiyou.pdf

加えて、下の調査によると介護に直面した多くの人は経済的に不安を覚えています。

出展:三菱UFJリサーチ&コンサルティング株式会社 「仕事と介護の両立に関する労働者アンケート調査」 (平成24年度厚生労働省委託調査)https://www.mhlw.go.jp/bunya/koyoukintou/dl/h24_itakuchousa05.pdf

仕事ができなくなることで、収入は減ってしまうことが多いでしょうから、想像するのは難しくないですよね。

これらのデータから言えることは、若いうちから、親の介護について準備を始めた方が良いと言うことです。

具体的に言うと30代の頃から、会社を辞めざるを得なくなった時の別の収入源を確保する必要があります。

先にも書いた通り、私も40代前半に介護のため、離職せざるを得なくなりました。ただ、運よく私は経済的に困窮する状況にはなりませんでした。

30代前半から好きが高じて始めた不動産投資の収入があったからです。

ここで少し会社を退職した経緯についてご紹介したいと思います。

介護で会社を退職した経緯

私は今でこそ専業大家と言う立場になりましたが、ずっと会社員をしていました。大学を22歳で卒業して以来、ちょうど20年くらいです。

不動産投資は30代前半からしていましたけど、会社員の副業という位置付けでした。

42歳の春のことです、介護で会社を退職したのは。

もともと母が数年前から祖母の介護をしていたのですが、その母も年老いてきて負担が大きくなっていました(いわゆる老老介護ですね)。

そこにきて祖母の容体が更に悪くなり、全てを年老いた母の小さな双肩に担わせることは無理になりました。

最初は会社員をしながら支援に入っていたのですが、介護と会社員の両立は厳しかったです。一番厳しかったのは勤務時間に拘束されることです。

その頃の私はちょうど役員に昇格したばかりで、担当事業の営業部隊とバックオフィス(アフターサービス、事務、経理など)を統括し、その事業の売上、利益に責任を担っていました。

朝一番で営業に檄を飛ばして送り出し、大きなクレームやトラブルが現場で起これば、夜中までかかろうと火消しをするのが、私の日常でした。

しかし、祖母が入退院を繰り返すようになるとこの日常がままならくなって行きました。祖母の体調は朝だろうが夜だろうが御構い無しに変化していきます。

病院や施設の送り迎えなどを不規則にするうちに、徐々に朝礼を部課長に任せるようになったり、トラブルも現場に任せて、家から電話で指示を出すようになっていました。

モーガン
モーガン
部下の足を引っ張っているようで辛かったです。このまま会社に迷惑をかけ続けるわけには行かないなと思いました。

母・祖母宅の近くから、片道1.5時間かけて都内のオフィスに通っていたこともあり、体力的にも精神的にも疲れが溜まっていきました。

そのストレスから妻にも知らず知らずと厳しく当たるようにもなっていました。家庭内がギクシャクし始めたのは言うまでもありません。

モーガン
モーガン
このままだと家庭が壊れてしまう。。自分がもっと余裕を持たなければ。。

遠慮しがちな性格の母は、義理の娘である妻に物を頼むのは難しいことがありました。実の息子である私が側にいる必要なことは明らか。

緊急入院の手続きを終え帰宅したときのことです。会社に向かうためにネクタイを結びながら、妻にその決断を伝えたんです。

「俺、会社辞めるわ」

「うん、わかった」

それ以来、朝と夕方に

  • 病院や施設への送り迎え
  • 買い物や荷物運び(力仕事)
  • 諸手続きの代行
  • 救急時の搬送や付き添い

などを中心に母の負担を緩和する形で祖母の介護をしています。

今では疲弊していた母もだいぶ回復しました。体力的にもそうですが、息子に頼れるという安心感が精神衛生上良いようです。

もし、私が会社員を辞めると言う判断をしなければ、今頃、祖母、母が共倒れし、それを無理に介護する妻と私は、追い詰められていたかもしれません。その延長には家族離散なんてことも。。

考えだけでゾッとします。

会社を退職するという選択肢をとって本当に良かったです。

こんな話を友人にすると、凄く驚かれます。

友人
友人
良く会社辞めれたね?収入が失われるのに不安はなかったの?
モーガン
モーガン
うん、大丈夫。30代から副業でアパートとマンションを経営しているから、その収入で何とかなってるよ。

先にも書きましたが、介護を理由に退職するという意思決定をバックアップしてくれたのが、不動産投資です。

私が賃貸経営しているのは、茨城県の片田舎にある築古のアパートがメインですが、入居率を97%と高く維持できています。

家賃収入から

  • 管理・修繕費用
  • 銀行返済
  • 税金

を差し引いた金額が手元に残るので、それで妻、子供二人の4人家族を養える見込みがあったんです。

会社員時代よりも収入は減ってしまいますが、食べていく分には十分という状況でした。

もし給与以外の収入が無ければ、簡単に会社を辞めることはできなかったと思います。

とはいえ、介護しながら不動産投資ってできるの?って思われる方も多いかもしれないので、両立する暮らしについてご説明しますね。

介護と不動産投資を両立する暮らし

私の1日はこんな感じです。

6時 – 8時 家庭の時間:起床 〜 朝食 〜 子供達の送り出し
8時 – 10時 介護の時間:雑務、病院、施設へのお送り
10時 – 16時 仕事の時間:不動産投資、賃貸経営の仕事
16時 – 19時 介護の時間:病院、施設にお迎え、買い物や家事手伝い
19時 – 22時 家族の時間:夕食、他 〜 就寝

朝晩は送り迎えなどでバタバタしていて時間的な制約がありますが、日中の時間は賃貸経営の仕事に当てることができています。

賃貸経営の良いところは、一人でできてしまうことが多く、時間にもあまり縛られない点です。

日中にデイサービスなどの施設に預けていたり、ヘルパーさんに支援を受けている方であれば、その時間を利用して賃貸経営することは十分可能です。

賃貸経営で行うことは主に5つです。

  1. 売物件の購入
  2. 賃貸仲介店舗への空室営業
  3. 退去後の修繕や清掃
  4. 入居者さんからの問い合わせ対応や家賃滞納の督促
  5. 銀行との融資や返済に関する打ち合わせ

この5点は自分が建物の所有者なのでコントロールできることが多いんです。介護による時間制約があっても大丈夫です。

本当?って思った方にもう少し踏み込んで仕事内容をご説明したいと思います。

①売物件の購入

インターネットに掲示されている売り物件を精査し、良い物件があれば売買仲介の不動産屋さんと内見し、購入します。

売買仲介さんは10時くらいから動き始めるので、介護による時間制約は問題になりません。暗くなると内見も難しくなるので午前中やお昼の時間帯、どんなに遅くても16時前に設定することが多いですね。

詳細はこちらの記事にまとめてありますので読んでみてくださいね。

失敗しない不動産投資の始め方
絶対に失敗しない不動産投資の始め方!初心者がやるべき10ステップいざ不動産投資を始めようと思い立ったものの、「何から始めたらいいかわからない!」ということはありませんか?12年間、不動産投資で試行錯誤した末に、投資用不動産の購入の仕方を10ステップにまとめました。...

一点だけ注意があるとすれば、自宅から車で1時間以内(できれば30分以内)の場所に買うことです。

1時間以上遠いと、容態が悪くなった時などの緊急時に駆けつけられなくなる不安が出てきてしまいます。

②賃貸仲介店舗への空室営業

自分の所有物件に空室があれば、家賃など賃貸条件の書いた募集図面(マイソク)チラシを作成して、賃貸仲介店舗に営業をかけます。営業とは言っても募集図面を見せて、客付のお願いを10分程度するだけで簡単です。

募集図面(マイソク)の書き方はこちらの記事にテンプレートをご用意してます。

空室募集チラシ(マイソク)の例です。
【無料テンプレート有り】入居率97%を実現する不動産投資家の空室の募集図面・マイソクを使って賃貸仲介営業マンをその気にさせる方法不動産投資をしている人なら、管理会社さんに任せていても空室が埋らない!ってことありますよね。ご自身で空室の募集図面(マイソク)を作って、賃貸仲介店舗に営業してみてはいかがですか?マイソクとは?という基本的なことから、賃貸仲介営業マンをその気にさせる魅力的な書き方まで、ダウンロード可能な無料テンプレートとともに解説しました!...

もし地域で強い不動産管理会社と管理委託契約を結んでいれば、管理料5%と客付手数料(仲介料、広告料など)で入居者さんを探してくれますので一社に営業かけるだけで済んでしまいます。

一般的に「営業」というと経験がモノを言う厳しい世界を連想する方もいらっしゃるかもしれませんが、それとは違います。

アパート、マンションの空室に客付をお願いする一方で、成約時には広告料と言う手数料を支払う「客」の立場でもあるので、好意的に受け入れて貰えます。

大家さんの中には営業未経験の方も多くいらっしゃるので安心してくださいね。

昨今は賃貸物件が余っている状況なので、管理会社だけでなく、できるだけ多くの賃貸仲介店舗に赴いた方が良いです。それでも半日もあれば6−7店舗は周ることができます。

基本的にアポなし、飛び込みで営業しても問題ないので、介護による時間制約はやはり問題になりません。賃貸仲介店舗は10時から18時に営業しているので、時間の許す限り回るだけで大丈夫です。

実際のやり方についての記事はこちらです。

客付は不動産会社に依存しない!モーガン流短期で満室にする空室対策
客付は不動産会社に依存しない!モーガン流短期で満室にする空室対策空室を短期で埋めないと収支が悪化してしまいます。有効な空室対策としては委託先の不動産管理会社だけに任せるのではなく、他社にも客付依頼することです。その際、業者物件(ギョーブツ)扱いではなく、自社物扱いにしてもらえると満室への近道になりますよ。...

③退去後の修繕、清掃

入居者さんは転勤や結婚などの理由で退去してしまいます。住んでいた期間が長ければ長いほど部屋にダメージがあり、原状回復工事や清掃をしないと再度貸し出すことができません。

介護が前提にある場合、管理会社さんにお願いするのが一番楽です。

手数料が上乗せでかかってしまいますが、複数の工事業者さんや清掃業者さんと段取りをして、責任持ってピカピカな部屋に戻してくれます。

私は祖母や母の体調が良い時は、自分でできる工事はDIYしてしまうことも多くなってきました。難しい工事だけ発注することで、安く自分の思い通りの部屋に仕上げることができます。

介護の気分転換として楽しんでできるのでオススメですよ!

楽しくDIYしている様子を書いた記事をリンクしておきますね。

【苦労したけど大成功!】未経験者が床リフォーム(フロアタイル貼り)で注意しておきたいポイントと必須アイテム5選「不器用だし、体力にも自信がない...」と自分で空室の床をDIYリフォームするのを諦めていませんか?いくつかお助けアイテムを用意すれば簡単に作業できますよ。注意すべきポイントと共に5つの必須アイテムをご紹介します。...

④入居者さんからの問い合わせや家賃滞納の督促

賃貸アパート、マンションを貸し出していると入居者さんから問い合わせやクレームをもらう事があります。

例えば、

  • ドアが閉まりづらい
  • 網戸が破れて虫が入ってくる
  • 上の階から騒音がする

と言うような不急なものもあれば、

  • 鍵を無くして部屋に入れない
  • 水漏れが起きて部屋が水浸しになっている
  • (ご家族から)入居者と連絡が取れないから見てきて欲しい

など、急を要するものもあります。

そういった時に家族の体調が悪かったりすると対応はできませんよね。

でも大丈夫です。

不動産管理会社さんが管理契約の範疇で全て対応してくれます。

私の元には対応に費用がかかるもののみ、実施するかどうかの確認が電話できます。

入居者さんがらみの対応といえば家賃の督促もあります。

家賃の振り込みを忘れたり、使い込んで支払えないなんて言う人も出てきます。中には滞納を繰り返す常習犯も。

ただ、これについても対応に時間がかかることはありません。

そもそも入居時に家賃保証契約に必須加入してもらうようにしていれば、滞納は保証会社が回収してくれますし、悪質な人は退去させるまでしてくれます。

中には前所有者さん時代に、家賃保証契約未加入で入居した人もいる場合がありますが、管理会社さんに対応して貰えるケースがほとんどです。

未加入の人で管理会社からの働き掛けに応じない人は、簡易裁判所で訴訟を提起する手間が出てきてしまいますが、手順は確立しているので大丈夫です。(幸い私は不動産投資を始めてから12年間、ここまでに至ったケースはありません。)

⑤銀行と融資や返済に関する打ち合わせ

賃貸アパートやマンションを購入する時は銀行からの融資を利用する事が大半です。賃貸経営上、銀行は一番重要な取引先になります。

物件の購入前には融資を受けるための打ち合わせに数回足を運びますし、購入後は定期的(4半期に一度程度)に、返済や財務状況の報告に行く事が望ましいです。

顧問税理士の先生に、決算書(年に一度)と試算表(毎月)を作成してもらいます。それを持参の上、経営の透明性をアピールすることで、次の融資に備えるのです。

財務・会計の勉強は必要になりますが、賃貸経営は特殊な会計処理もなく、毎年同じ処理ばかりなので、すぐに習得する事が可能です。

一度勉強してしまえば、あとは年間数回の日中の打ち合わせだけなので介護に支障を来す心配は不要です。

銀行との折衝する内容については、こちらの記事を読んでいただければイメージがわくと思います。

「石渡浩」流の財務体質改善で融資を有利に
9ヶ月で融資3回!総額2億円!!財務体質を改善して銀行評価を上げる「石渡 浩」流 3つのポイント銀行融資が頭打ちでもう貸して貰えない...と悩んでいませんか?財務分析を行い、決算前に改善する取り組みを行えば、さらに融資をしてもらえるかも知れません。...

不動産投資のススメ

冒頭にもご説明した通り、私は介護をしながら、11棟67室のアパート、マンションを一人で経営しています。

家賃収入で暮らしています。

このおかげで時間の融通が効かなかった会社員時代に比べると、無理なく介護と仕事が両立できていますし、精神的、体力的にも楽になりました。

そのおかげで家族全員、笑顔に満ちた生活ができています。

まさかこんな暮らしになるとは若い頃には思っても見ませんでした。

健康診断ではいつもオールAでしたし、団塊世代の父のように定年退職までずっと勤め上げると思い込んでしました。

しかし、自分に何もなくても家族が要介護になってしまうことはあり得るんですね。自分の健康のことなら気をつければなんとかなるかもしれませんが、家族のことは自分ではどうしようもありません。

万が一のために、不動産投資で備えを始めてみませんか?必ず役に立つ時が来ると思いますよ。

会社員の方には難易度が比較的低い築古のアパートをご自宅近くに購入することをオススメします。

こちらの記事でなぜ築古アパートをオススメするのかを書いてますので、読んでみてくださいね。

出展:「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」株式会社三井住友トラスト基礎研究所 2013年1月16日 https://www.smtri.jp/report_column/report/pdf/report_20130116.pdf
私が会社員の不動産投資副業に築古アパート・マンションをオススメする二つの理由会社員の副業としてどんな不動産投資手法が最適か分かりますか?私は2つの理由から新築より築古アパート・マンション投資が最適だと考えています。...
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モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。 ツイッターで不動産投資についてつぶやいています。是非、下のツイッターアイコン(青い鳥のマーク)からフォローしてくださいね。 このブログの記事が役にたったと思ったら、はてなブックマークやツイッターで共有して貰ったり、リンクを貼ってもらえると嬉しいです。更なる記事更新へのモチベーションになります!