こんにちは、地方築古アパートの再生をしているモーガンFollow @tsukubanosoraniです！
この２月末という時期に不動産会社の管理担当者さんからの着信があると心臓が止まりそうになりませんか？うん、分かる！という読者さんも多いはず。。。
そう、この時期の管理担当者さんからの連絡といえば「繁忙期が終わる頃に退去する」という連絡です。
こんな風に気まずそうに電話が来るんですよね。
入居者さんは退去をする場合、退去日の１ヶ月前までに退去予告の連絡しなければいけません。
つまり、２月末というタイミングは３月末に退去するという連絡期限です。4月から新生活をスタートするために引っ越しをする入居者さんがこの時期にこぞって退去連絡をしてくるんですよね。
大家にとっては一大事です。
３月末に退去されてボヤボヤと原状回復工事、清掃しているとあっという間に4月の末に。。。５月からは引っ越しの閑散期なので、空室が長期化してしまうかも。。。
あと２週間の間に管理担当から電話があるかもしれないと思うと、胃が、、、イタタタ。
ま、でも、気を取り直していきましょう。
３月末退去が出てしまっても、上手く対処すれば、３月中に空室募集する方法があるのご存知ですか？
退去予告を受けた時からすぐに動けば、繁忙期に募集を滑り込ませることが可能なのです。運が良ければ、すぐに入居者が決まることも！
そのためにはすることは３つあります。詳しくご紹介しますね。
対処法① 管理会社さんに退去立会いの前倒しをお願いする
管理担当の方からの退去連絡の電話をそのまま切るのはちょっと待ってください！その電話でお願いすることがありますよ。
それは入居者さんに連絡をとって、退去立会い日を前倒しできないか、調整してもらうことです。
入居者さんから連絡があった退去日は賃貸借契約の終了日のことです。必ずしも引っ越しをする日と同一ではありません。入居者さんによっては１−２週間前に引っ越しを終えてしまうこともあります。
もしそうであれば、退去立会いも１−２週間前に実施が可能です。
退去立会いとは管理会社さんが入居者さんと引っ越し荷物を搬出後の部屋にダメージがないか確認し、最後に鍵を回収することを言います。
部屋のダメージがそんなになければ、３０分程度で終了するのですが、管理会社さんと入居者さんの都合を合わせて日程調整して行います。
退去立会いが終わり、鍵を回収してしまえば、原状回復工事や清掃に入れますし、次の入居者さんに内見してもらうこともできますよね。
退去立会い日をなるべく前倒ししてもらうことの効果は絶大なんです。
退去日までは入居者さんは家賃を払っていますので、いくら大家でも、勝手にその部屋を清掃したり、工事をすると法律上は不法侵入になってしまいます。
管理会社さんには入居者さんと調整する時に退去後に清掃、工事を入れる了承をとってもらうようにお願いしましょう。
入居者さんも鍵を返却してしまい、事実上、部屋を使いませんから、了承を得られることが経験上多いです。
私は実際に言われたことはないのですが、仮にその分の家賃を日割りで返して欲しいという交渉を入居者さんから受けた場合、返してしまっても良いと私は管理会社さんに伝えてあります。
日割り家賃を返却しても、募集を早期に開始できる効果の方が、空室期間中の逸失家賃を考えると大きいからです。
そうこうしても入居者さんが引っ越し業者さんを退去日当日まで手配できず、如何しようも無い場合もありますが、以下のゆうきさんのように、１ヶ月以上前倒しができてしまうこともありますよ。
3/末退去予定の人を2/27まで早めることができた。管理会社さんありがとう！
— ゆうき/不動産投資家 (@yuukisak727) February 15, 2020
管理担当の方とは普段から良好な関係を築いておくとこういうことも起きるんですね。
対処法② 先行募集を開始してもらう
退去立会い日の前倒しをお願いするのと同時に、直ぐに空室の先行募集をお願いしましょう。
退去日を待たずして、Suumo（スーモ）やHomes（ホームズ）などネット募集を開始してもらうんです。
仮に退去立会い日が前倒しできたとしても、ネットに募集できてないと入居者は現れません。賃貸仲介店舗のスタッフの皆さんに周知する意味でも、退去日を待たずに募集を先行で開始してもらいましょう。
私は繁忙期に限って、家賃等の募集条件や設備追加など大幅な変更は行わないようにしています。
（退去する方が５−10年近く入居していて、その募集家賃や設備が今のニーズとかけ離れている時は別ですが）
そのほうが賃貸仲介さんや管理の現場で混乱がないからです。
皆さん、退去する部屋の状態を見ずに募集活動をしてくださいます。たくさんの方が連携プレーしてくれているのが募集の現場です。
下手にゴチャゴチャと変更してしまうと混乱して募集活動が滞ってしまうことも。
前回の募集図面（マイソク）や写真を、ほとんどそのまま再利用して貰えるのもメリットが大きいので、変更なしで募集することが多いです。
対処法③ 部屋をすぐに内見できる状態にする
退去立会いを１−２週間でも前倒してできたらしめたもんです！
退去立会いが終わったら、部屋の様子を見に行きましょう。
原状回復工事の必要性を判断するのと、清掃の正式発注をその場で行うためです。
部屋の状態は実際に見てみないとわかりません。
多少の傷で済めば良いですが、家具を当てて壁に穴を開けてしまったなんていうこともあるので、そんな場合は直ぐに工事する必要箇所を見極め、管理会社さんないし、工事業者さんに見積もりと工事施行をお願いしないといけません。
もし、壁紙や床材程度なら、自分でDIYしてしまった方が早いですね。この時期、懇意にしている業者さんですら、つかまりづらくなりますから。
場合によっては、繁忙期後にしか、対応できないなんてことも。
不動産業界も御多分に洩れず、年々人手不足が深刻化しています。
こんなことも往往にしてあるので、掃除機（もしくはホウキとチリトリ）、雑巾、クイックルワイパーくらいは持っていきましょう。
ざざっと１時間ほど掃除してしまえば、次の日から内見には耐えうる状況にはなると思います。
水回りの排水溝やエアコンの内部など、見えないところは放っておいて大丈夫です。
壁紙が剥がれていたり、極端に汚れている箇所は「壁紙張り替え予定」などの張り紙を貼っておくのも良いと思います。
業者さんに気になっている箇所の連絡メモにもなりますし、内見してくれた人にも「ここは綺麗になるんだな」と安心感に繋がります。上手くいけば申し込みを貰えますよ。
実際に壁紙や床材など要交換になってしまった箇所をDIYで張り替えたりすることができれば、なお良いです。
その日のうちには無理かもしれませんが、ネットで部材を注文すれば２−3日で届きます。それを持って現場に再度足を運べば、１−２週間で即入居可能な状態に持っていくことも可能です。
以下の記事で私がDIYでリフォームした事例を共有してますので試してみては！？初心者でも以外に簡単に出来ますよ！
そこまで労力がかけられない人も、ざざっと簡易清掃さえしておいて内見に耐えうる状況を作っておけば、実際に入居者さんが引っ越しをするのは１ヶ月後ということもあります。
その間に業者さんに入ってもらえば良いので、十分間に合いますね。
繁忙期こそ日頃の業者さんとの関係が試される！？
繁忙期は不動産会社さんも工事業者さんもみんな多忙です。
不動産会社さんは多数の来店客をさばかないければなりませんし、業者さんも締め切りがタイトな依頼を多数請け負っています。
我々、大家も急ぎたい気持ちが満点なわけですが、あまり無理を言いすぎると関係が壊れてしまいます。
こんな時は日頃からの関係性が問われます。
不動産会社さんや業者さんが閑散期で困っている時に気を使ってあげれていれば、繁忙期になんとか間に合わせようと協力してくれるでしょう。
今回の記事では繁忙期に間に合わせる３つの対処法を書きましたが、逆にこれ以上すると相手の迷惑になってしまうかもしれません。
もう一つだけできることがあるとすれば、賃貸仲介さんに、過去に決めてくれたことがある人に募集図面・マイソクとお菓子を持っていくことです。
管理を依頼している不動産会社さんは先行募集しているので知っていても、他社の賃貸仲介さんは空室募集していることに気づいていないかもしれません。
過去に決めてくれた仲介さんであれば、物件の仕様や募集条件も頭に入っています。自社管理物件に上手くはまらなかったお客さんを紹介してくれることもあるでしょう。
私は家賃や募集条件を書いた募集図面・マイソクと菓子折りを持って挨拶に行きます。「以前の募集条件と変わらないのでよろしくお願いします」というだけで長居は禁物です。
力のある賃貸仲介さんほど、たくさんの来店客や契約事務でかなり忙しいはずです。そそくさと帰るようにしてます。
是非、やってみてくださいね。空室募集が繁忙期に間に合うことをお祈りしてます（退去連絡が来ないことももちろんお祈りしてますww）
え？募集図面・マイソクの書き方がわからない？
こんなところに書き方の書いた記事がありましたので、リンクを貼っておきますね。
