1. 購入編

銀行ローンがあれば夢のハワイに不動産が購入できる?

ハワイコンドミニアム購入ローン

15年以上前にタバコはやめた、お酒もその気になればやめらえる、だけどもハワイだけはどうしてもやめられないハワイジャンキーのモーガンです。

ハワイから帰国して一週間が過ぎ、早くも禁断症状が出始めている今日この頃です。

コーヒーの入ったマグカップがプルプル震えます。あは。

さて、今回はハワイのコンドミニアムをローンを使って購入できないか、そんなお話です。

ハワイでコンドミニアムを購入する場合、一定の条件を満たせば、バンクオブハワイをはじめとした現地の銀行や、日本の西京銀行でローンを組むことができます。(2018年6月4日現在)

それなら使わないときに貸し出した賃貸収入や節税メリットを組みわせて、ローンを活用することで手が届くかも?!という期待をもたれる方も多いのではないでしょうか。

私は可処分所得(金融資産)に応じて適切なリスクを見極めた上でやる必要があると思います。

おじちゃんの小言みたいに聞こえるかもしれませんが。。。おじちゃんの小言みたいに聞こえるかもしれませんが。。。

活用できるローンは?

ハワイ現地の銀行と日本の銀行がローンを出してくれます。

主な条件の概略は以下の通りです。あくまでも概略なので、正確な条件については不動産売買の会社もしくは銀行に直接問い合わせてくださいね。

ハワイ現地の銀行(バンクオブハワイ、他)

  • 金利4〜5%台
  • 30年返済
  • 頭金3−4割必要
  • ドル建てで返済

西京銀行

  • 金利2.8%
  • 20年返済
  • 固定資産税評価額の60%の融資額
  • 日本円建てで返済

ここで実際に上のローンを活用した購入例をシミュレーションしてみようと思います。

ドルで書くとなかなか頭に入りづらいので、円ベースで記述しますね。もちろん、実際物件を購入する場合はドル建ですし、現地銀行でローンを借り入れれば返済もドル建ですよ。

もし、仮に5000万円相当のコンドミニアムを購入しようとして、頭金2000万円を入れて、3000万円を上の銀行から借りるとするといずれも返済は年間200万円ほどになります。

ローンを活用した不動産投資として成立する?

これを給与から毎年払い続けるのは辛いので賃貸収入でカバーできないか、つまり不動産投資として考えることにします。

しかし、ハワイのコンドミニアムで賃貸収入は空室損、費用、アメリカでの税金を差し引いたネット利回りで考えると年間2%程度、100万円程度といったところかと思います。

これだと家具や家電が壊れたり、その他ちょっとした事故が重なると赤字になってしまうほどの金額ですね。

忘れてはならないのは、3000万円の借金をしているということ。

他のユニットで火災があり賃貸収入が激減したり、金利が暴騰したりした時に、返済が滞ってしまうと物件を手放す手間や費用もそうですが、信用も毀損してしまいます。

私が個人的に思うのは取るリスクと得るリターンがバランスしていないように思います。

忘れてはいけない点ですね。忘れてはいけない点ですね。

可処分金融資産が借り入れ高に比べて圧倒的に少ない人には注意が必要だと思います。

もちろん、可処分金融資産としての現金が3000万円以上あり(上の例で言うと)、そういった不測の事態が起きてもすぐに返済できるような人はこういったローンを使っても問題ないのかもしれません。

そういった人はきっと年収も高いでしょうから、築47年以上経過している節税効果の高い物件であれば、さらに節税による還付金も入り、安定した投資になるようにも思います。

ただ、こういったプロファイルの人が純粋に投資だけのことを考えると、日本の方が効率的なんじゃないかとついつい頭をよぎります。

うーん、どうですかね?うーん、どうですかね?

日本の不動産だったら1%代の低いローン金利で、ネットで8%以上の高い利回りの不動産投資ができそうです。

なんか微妙にはまらない気がします。。。

もし、この物件でこんな条件のローン活用がうまくいって回ってるよ!という人がいたら、後学のためにぜひ教えてもらえるとありがたいです。

現金買いしたハワイのコンドミニアムを担保に日本の投資用不動産に対してローン貸し出ししてくれるスキームを西京銀行さんが作ってくれないかな。。。

(電話して聞きましたが、ダメだと言われました。海外の不動産を担保に海外の不動産調達を目的としたローンだそうです。2018年6月4日現在)

そうしたら、現金買いしたハワイの不動産を担保に日本の投資用不動産に再投資できて、効率的でいいんですが。。。

西京銀行さんなんとかお願いします!!

一生のお願い!一生のお願い!
ABOUT ME
モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。