1. 購入編

会社員が失敗しないための不動産投資スタンスとは?

不動産投資に失敗したー

会社員としての年収と信用があなたの唯一の武器?!

よし、夢実現のためにも日本で不動産投資をするぞ!資産を増やすぞ!という人に注意点があります。

それはあくまで、仕事が第一優先事項で、不動産投資は第二であるという基本スタンスを忘れないということです。

なんだ、そんなことかと思う人も多いでしょうが、長年不動産投資マーケットにいると、これを履き違えてしまう人を多く見ましたし、これから多くの失敗者が出てくるのではないかと心配しています。

あまりに不動産投資にのめり込み、本業の仕事がおろそかになってしまうんです。

そういう人は今の本業が嫌いで、不労所得の不動産投資をして仕事から逃げたい(アーリーリタイヤしたい)という傾向があるように感じます。

しかし、もし不動産投資をするというのであれば、今の会社員としての仕事を好きになり、年収を最大化することを忘れてはいけません。

その最大化された「年収」と長く同じ会社で働いた実績から来る「信用」こそが益々成熟化していく日本の不動産投資マーケットで戦うあなたの唯一の武器になるからです。

「それじゃ、困るよ。年収が上がらないから不動産投資をするんじゃないか!」という人にとってはとても不都合な情報かもしれませんが、今後の日本の不動産マーケットの見通しを説明させてもらえれば理解してもらえるのではと思います。

それじゃ、意味ないっしょーそれじゃ、意味ないっしょー

会社員投資家にとって不都合な真実

確かにこれまでの不動産投資マーケットで、会社員からアーリーリタイヤした人もたくさんいらっしゃいます。

私も会社員を卒業したという意味では、そのうちの一人なのかもしれません。

ただ、これからの日本の不動産投資マーケットは長期的に楽観視できないということを理解しておく必要があります。

ご存知の人も多いと思いますが、これから日本の人口は1億人というボーダーを割り込み、住居を借りたいという需要は減少して行きます。

一方供給サイドに目を向けると節税対策になるということをいいことに引き続き新築メーカがガンガン建てて供給過多状態です。

全国平均の空室率が70%ということがそれを証明していますね。

ここまではよく聞く話かと思いますが、さらに会社員不動産投資家にとって悪い情報があります。

まじっすか?フルボッコじゃないっすか。。まじっすか?フルボッコじゃないっすか。。

不動産管理会社の巨大化による脅威

それは一緒に戦うパートナ(仕入先)の不動産管理会社が巨大化することでマーケットで力を増して行きます。

電気製品の小売業がヨドバシカメラ、ヤマダ電機などの大型量販店に集約され、電機メーカに対して圧倒的な交渉優位性を発揮するようになったのと同じように、不動産管理会社が巨大化して、不動産投資家に対して圧倒的な交渉優位性を持つ時代が到来しつつあります。

ミニミニ、大東建託、レオパレス、エイブルといった老舗の超大手管理会社はもちろん、ビルダー系管理会社や中堅管理会社もM&Aなどを積極的に行ってスケールメリットを発揮できるように体制を整えています。

近い将来、巨大化に成功した不動産管理会社を通すことでしか、減少傾向の賃貸需要をキャッチできない(=借り手を見つけて賃料収入を得られない)寡占化の方向に進んでいく可能性があると私は見ています。

そこまでいかなくても、電機メーカの立ち位置である不動産投資家にとって仕入先の巨大化はコスト上昇に繋がっていくことは頭に入れておいたほうがいいことでしょう。

そんな四面楚歌とも思える状況で不動産投資家が戦う戦術としては、自分も一定の規模感になることだと思います。

具体的には4−6棟80ー100世帯くらいの不動産オーナになって不動産管理会社と一定の交渉権を確保することが大切です。

絶えず仕事の実力を上げていくことが重要

そうなるためにあなたの武器になるものは二つです。

一つ目は会社員としての年収と金融資産、二つ目は同一の会社に務めた勤続年数という信用です。

具体的には年収1000万円、金融資産1000万円は欲しいですし、5から10年以上の勤続年数があり、すぐに辞めたりしないという信用があることが重要だと思います。

交渉優位を作るために複数棟の不動産を購入したい場合、これくらいないと銀行が融資をしてくれません。

そして3棟、4棟、と買い進めていくにあたっては、さらに年収や金融資産を増やしていく努力をしないといけません。

つまり、たえず会社員としての自分を磨いていくことこそが不動産投資で得るリターンの最大化になるということです。

会社員としての実力を鍛えることが重要です。会社員としての実力を鍛えることが重要です。

かぼちゃの馬車事件の教訓

巷ではもっと低い年収で、もっと楽にアーリーリタイヤするみたいな話がよく聞かれます。

ただ、それらの情報は法と法の隙間を突いたグレーゾーンを狙っているものであることが多く、あまり誇らしいやり方ではないことが多いです。

そして、その隙間が法整備で埋まった瞬間行き詰まる投資法であることも申し添えておきたい点です。

さらに、これが行き過ぎると年収や金融資産額を詐称して違法に融資を引き出すという完全な「黒」になります。

「かぼちゃの馬車」事件はスルガ銀行ぐるみでこの違法行為をやった代表例で、投資家の人の自己責任ではあるもの、会社員の人たちの自己破産者を多数出す悲しい事件となりました。

ハワイコンドミニアム所有に必要な日本不動産の投資スタンスは?

ハワイコンドミニアムを買った人がやっている資産運用とは」でもお伝えした通り、不動産投資は会社経営です。つまりは会社経営の実力を身につける必要があります。

会社員としての実力を上げる努力をすることは、会社経営に必要不可欠なコミュニケーション能力や数値管理能力も備わることになります。

そして、会社からの評価も上がり、年収も上がるでしょう。

そうすると複数棟所有が可能になり、不動産投資でも優位性が発揮され、投資リターンが最大化するというのが基本的な戦い方であることを覚えておきましょう。

会社員の収入が最大化すると輪をかけて不動産投資のリターンが増える

会社員の収入を上げる実力がなければ、不動産投資も失敗に終わる

という二極化するゲームだということですね。

そういう意味で普段は仕事を第一優先で取り組み、第二優先順位としての不動産投資は休みや寝る時間を少し削りながらやるというのが基本スタンスかと思います。

ここまでいうとかなりストイックに聞こえるかと思いますが、投資が好きだとあまり苦にならないと思います。

また、もし、あなたがこの基本スタンス通りやっていれば、3棟、4棟目あたりからは、周りの人があなたの変わりに一生懸命動いてくれるので、どんどん楽になるので安心してくださいね。

よし、成功だ!よし、成功だ!

それができた暁には、ハワイにコンドミニアムが購入できるくらいの資産になっているはずです!

ABOUT ME
モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。