1. 購入編

ハワイの不動産を買うと節税できるって本当?

ハワイ不動産で節税できる?

ハワイの不動産で節税できるって本当!?

ハワイのコンドミニアムを含む不動産を買って節税するという話を聞いたことがある人も多いと思います。

夢のハワイに不動産を所有できて、さらに税金が還付されて戻ってくるなんて、すごくオイシイ話ですよね。(ニヤリ)

これは現在は日本の税制上、本当にできます。

(2018年4月20日現在、注1:断り書きを下に書いています

高収入の人が個人名義でハワイのコンドミニアムを購入した場合は、物件の金額や収入にもよりますが、数千万円の還付を受けれられることもあるのです。

あまり数字が入らないとピントこないかと思いますので、数字でお伝えすると。。。

課税所得1800万円超(適用税率50%)の人が個人名義で1億円の木造賃貸住宅を購入した場合、2400万円の節税による儲けが理論上出ることになります。注2:諸条件を下に書いています。

ワオー、1億円の物件が事実上の2400万円引きの7600万円で買えてるみたいなもんじゃないですかー。

2400万円のバックがあるなら、維持管理費用として見込んでいた貯金も購入資金にできるから、もう少し高い物件買えるからも!?

節税は確かに現状(2018年4月20日現在)の日本の税制では可能なんです。

ワオー、超オイシイじゃん。  お前安易すぎるやろ。ワオー、超オイシイじゃん。  お前、安易すぎるやろ。

ハワイ不動産の節税による儲けはどこまであてにしていいの?

ただ、この節税をどこまで鵜呑みにしていいのでしょうか。

もっというと、それを見込んで無理して自分の身の丈に合わない物件まで買い上がってもいいのでしょうか?

私は「多くの日本人が勘違い?人気のコンドミニアムが自分の欲しい物?」にも書かせてもらった通り、この節税分の儲けを過度に期待するのは良くないと思っています。もっと言うと、危険だと思っています。

もちろん、このスキームは使えるうちは使ってもいいし、税金の還付を享受していいものです。

2018年4月20日現在は、税制として認められているものですから。

ただ、後で節税の儲けが戻ってくるから、無理して買っちゃえ!維持管理費用の貯金を使っちゃえ!とハワイのコンドミニアムを買うのは言語道断です。

ハワイ不動産購入の節税スキームの二つのポイント

この節税スキームのポイントは2つです。

①法定耐用年数を超過した物件で、減価償却費で税務上の多額の赤字を計上し、高額の給与所得を相殺(損益通算)します。つまり、高額の給与所得にかかる税金(適用税率50%相当)を払わずに済見ます(還付される格好で戻ってくる)。

②5年超保有後(長期譲渡といいます)に同じ金額で売却できれば、不動産の売却益は20%の分離課税が課さるが、①の所得税の適用税率が50%分の節税分から差し引いても十分な金額が残るというものです。

赤字にした部分、気になりませんか。

もうお気付きかと思いますが、そう、この節税は自分が買った価格と売却した金額が同等以上であることが前提なのです。

もし、自分が買った価格より安い金額でしか売れなかった場合、トータルの儲けは減ってしまいます。上記の例でいうと、7600万円より安い金額でしか売れなかった場合、その売却損で節税の儲けは吹っ飛んでしまうことにもなりかねませんね。

節税して儲かったと喜んで、5年後に売却した時は実は損だったということになるのです。

こんなはずじゃなかった。。。節税で儲かると思ったのに。。。こんなはずじゃなかった。。。

それはマズイ話ですよね。

なぜハワイの不動産なのか?

ハワイの不動産で、この節税スキームを良く耳にします。不動産会社さんに欲しい物件の投資シミュレーションをお願いした時には、この節税分も収支に足されている場合も多いのではないでしょうか。

その背景は二つあります。

ハワイの不動産は物件価格に占める建物価格の割合が70−80%と高いことが多く、日本の不動産と比べて、減価償却費による税務上の赤字をより多く計上できるという特徴があることが一つ。

もう一つは、ハワイの不動産価格は安定的に推移してきていることと、築古になっても管理状態やリノベーションによって物件価格が下がらない傾向にあることがあります。

この背景があるので、多くの不動産会社さんからこの節税スキームの提案を受けるんですね。

節税スキームは近いうちに出来なくなる?

ただ、「日本税制上の法定耐用年数を超えた」一部の物件は、節税ができると盛り上がりすぎて、物件価格が急上昇しています。私は節税できるからといってむやみに買うのは危険だなと心配しています。

その代表例がイリカイホテルです。

このワイキキにあるコンドミニアムは、1964年築で鉄筋コンクリート造の法定耐用年数47年を悠に超えています。

そして、ここ数年で倍近くになっています。過熱感がありますね。

もう一つ心配されるのは、とある不動産会社さんからの情報によると、イリカイホテルの購入者の大半が日本人ということです。

これは想像も入ってしまいますが、日本人が節税を織り込んで買っている、いわば節税プレミアムともいうべき金額が取引金額を押し上げていると思わざるを得ません。

輪をかけてもう一つ心配することがあります。

それはこの節税スキームは2016年11月に会計検査院から財務省に見直すように指摘がされています。

税制改正で節税スキームが使えなくなるかも!税制改正で節税スキームが使えなくなるかも!

過去の事例からすると会計検査院から指摘が出ると遠くない将来に税制改正に繋がると見込んでおいたほうが良いようです。

多くの税理士事務所の先生がホームページなどでそう言っているのですから、税制改正はあると考えておいたほうが賢明でしょう。

法定耐用年数超え物件を購入するときに意識すべきこと

もし、税制改正があると、この節税スキームの恩恵を受けれないわけですから、節税プレミアム分物件価格が下がるのではと私は予想しています。

この予想は外れるかもしれません。物件価格はそれ以外の変動要素も大きく作用するからです。

例えば、一段と景気が良くなって需要が増えたり、一段と金余りが進んでインフレ傾向が強くなることで、物件価格は押しあがることだってありますよね。

私の予想が当たるか、当たらないかはどっちでもいいことです。

じゃぁ、何がいいたいんだということなんですけれど、、、

私がいいたいのは、不動産の節税が成功したかどうかは売却して売却益が出た時に初めて確定するということです。

なので、節税で税金の還付を受けられるから、購入時にそれをあてにして、成功するかどうか決まっていもいないのに、無理をして買うのは破滅するパターンなのでやめたほうがいいと思うのです。

イリカイホテルは、その絶景、ロケーションともに所有し、滞在できたら最高の物件ですね。買える方は本当に羨ましいです。

逆に、無理して買ってしまうとその存在が悪夢になってしまいます。

耐用年数超物件は節税プレミアムがのっていないか注意!耐用年数超物件は節税プレミアムがのっていないか注意!

節税はプラスαくらいに考えましょうね。

他の法定耐用年数を超えている物件もそうですが、十分注意してください。

そして、所有していて楽しいハワイコンドミニアムライフを送りましょうね!

注1:今回は海外不動産における税務の話です。私は税理士ではないため、真偽は税理士の先生に確認した上で売買を行ってくださいね。不動産会社さんが税理士の先生を紹介してくださると思いますよ。

注2:土地と建物の内訳が土地2000万円、建物8000万円、木造賃貸住宅が築23年以上(四年で減価償却)、五年超で取得価格と同じ1億円で売却できた時の概算です。

ABOUT ME
モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。