2. 購入後の利用編

まだ間に合う?ハワイのコンドミニアムによる節税効果の計算方法

ハワイコンドミニアムの節税効果の計算方法

こんにちは。「都内の投資用マンションを買って節税しませんか?」という電話をかけてくる若者に「あなたは買わないの?」と食ってかかりたくなるのを必死に抑えているモーガンです。

若者をいじめるみっともないオッサンになりたくないですからね。

ただ、、、もうそんなにたくさんかけてこないでよ。

そんなオッサンにナッチャウヨ(アルシンド風)。

そんな話をしておきながら、「ハワイのコンドミニアムの節税効果はどうやって計算するの?」というお話です。

この物件欲しい!だけど、いくら節税できるんだろう?

以前、節税を頼りに安易に購入するのはやめたほうがいいという記事を書きました。

ハワイ不動産で節税できる?
ハワイの不動産を買うと節税できるって本当?ハワイの不動産で節税できるって本当!? ハワイのコンドミニアムを含む不動産を買って節税するという話を聞いたことがある人も多いと思います...

そうはいってもこの節税スキームは今(2018年6月13日現在)なら使えますし、その還付金でハワイライフを充実させるのもいいですよね。

かくいう私も日本の不動産で節税してきましたし、昨年購入したワイキキのコンドミニアムで還付を受ける予定です。(ちょうど税理士の先生と金額確定できたところです。)

では、実際いくらくらい節税できるのでしょうか。

自分が欲しい物件でいくらくらい節税できるのか自分で計算したい!

という人向けに節税の概算金額の計算方法をご紹介したいと思います。

節税効果(年額)の計算方法

この記事では、ざっくりいくら節税ができるのかを購入前に抑えることを目的とすることとします。

そこで計算方法の考え方としては、「本来支払わなければいけない税金から、建物の減価償却費で圧縮して支払わずに済んだ金額を節税効果とする」とします。

簡単にいうと償却できる減価償却費に税率をかけた金額が浮いた税金額になりますね。

計算式で表すと

「節税効果(年額)=  A.減価償却費 ÷ B.残存耐用年数 × C.(所得税率+住民税率)」

になります。

なんのこっちゃ?かもしれませんが、実際に数字を入れてみると少しリアリティが出てきます。

MLS(ハワイ不動産データベース)に実在した物件を例に算出してみると以下のようになります。

「節税効果(年額)19,156 ドル = A. 579,150ドル ÷ B.13年 × C.43%

MLSに実在したワイキキのコンドミニアム(例)
売買価格 650,000ドル
建物評価額 459,600ドル
固定資産税評価額合計 515,800ドル
築年数 42年
所得税+住民税 43%

節税効果として毎年19,156 ドル(2,107,160円、ドル=110円の場合)は、悪くない数字ですね。これだけあれば、ハワイ旅行に家族で二回は来れますもんね。

これはあくまでも概算の節税効果で、確定申告をしたときの実際とは違ってきますので、購入するときの参考指標程度に扱ってくださいね。

より適正値を知りたい場合は個別に不動産会社さんや税理士の先生にお問い合わせください。

実際とは以下のようにブレる要素があるからです。

  • MLSの築年数や固定資産税評価額が若干違うことがある
  • 固定資産税は見直されることがあり、購入するタイミングによって、違う金額になることがある。
  • 賃貸に貸し出す場合の賃貸収入や費用、ローンを利用する場合の利息などを織り込んだシミュレーションではないため、それらが発生する場合は、実際の節税効果や還付される金額とは変動する。
  • などなど

ただ物件選定の初期段階ではこれで十分ではないかと経験上思います。

それでは順をおって具体的に計算していきましょう。

A. 減価償却費の計算方法

減価償却費は以下のような計算式で求めることができます。

A.減価償却費 = 売買価格 × 建物評価額 ÷ 固定資産評価額合計

下のMLS情報から情報を取得して計算式に値を入れると以下のようになります。

A. 579,150ドル = 650,000ドル × 459,600ドル ÷ 515,800ドル

余談ですが、ワイキキ周辺のコンドミニアムは建物評価額が日本の不動産などに比べて非常に高い傾向にあるのが特徴です。この例でも建物評価額が固定資産税評価額の89%を占めており、建物評価額割合がこれだけ高いのは物件は日本ではなかなか見つかりません。ハワイの不動産は建物評価額が大きいので節税効果が高いのです。

計算式の根拠となる数字はMLS(ハワイの不動産データベース)から取得できますので、手順を書いておきますね。

MLSから欲しい物件の売買価格(List Price)、固定資産税評価額とのちに使うことになる築年数を調べてメモしておきます。

①-1. MLSで物件名の検索メニューをクリック!①MLSで物件名の検索メニューをクリック!
①-2. 英語で物件名を入力して検索する②英語で物件名を入力して検索し、該当物件が表示されたら、それをクリックする。
①-3.固定資産税評価額、建物評価額、建築年をメモる。③固定資産税評価額、建物評価額、建築年をメモって計算式に当てはめる。

B. 残存耐用年数の計算方法

残存耐用年数は以下の通りに求めます。

築年数が法定耐用年数を超えていない場合

B.残存耐用年数=(法定耐用年数-築年数)+築年数×20%

築年数が法定耐用年数を超えている場合

B.残存耐用年数=法定耐用年数×20%

なお、ワイキキのコンドミニアムはほとんどRC(鉄筋コンクリート造)のため、法定耐用年数は47年で計算します。

今回の物件は1975年築(=築年数42年)のため、以下の通りとなります。

B.13年 ※ = (47年 ー 42年)+ 42年× 20%     ※小数点以下は切り捨て

ホテルコンドミニアムはRC(鉄筋コンクリート造)であっても賃貸物件ではなく、ホテル扱いであり、法定耐用年数が違ってくる場合があるようです。物件個別に不動産業者さん、税理士の先生に念のため、問い合わせたほうがいいかと思います。

C.所得税+住民税の計算方法

以下の国税庁のホームページよりご自身の課税所得額に応じて所得税率を確認します。なお、住民税は一律10%のため、ここでは年収1500万円の人を想定し、その税率33%と足し合わせてCは43%とします。

国税庁のホームページより引用

国税庁のホームページより引用

これでA、B、C、全ての要素が算出できました。

お疲れ様でした!これでもう節税効果を計算できるようになりましたね。

ただ、勘違いしやすい注意点がありますので、そこを次にまとめますので必ず読んでくださいね。

節税に失敗する人が理解していないポイント

節税、節税と取り憑かれたようにいう人は節税星人と揶揄されています。

節税星人は購入時にどれだけ節税し儲けるかに目が行きすぎるあまり、投資全体では損失してしまいがちです。

購入時の節税した金額以上に売却時に損失を出してしまうんです。

節税で正しく儲けるためには、以下を理解している必要があります。

ポイント① 売却して初めて節税で儲けられたかが決まる

売却した時に購入した金額より低くしか売れなければ、節税して儲けた分も帳消しになってしまいますね。あまりに相場からかけ離れた金額で買うのは考えものですね。

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ポイント② 高い税率の人しか節税にならない

節税のポイントは、43%、50%、55%と高い所得税・住民税の税率の人が、売却時に適用される分離課税は20%で済むというところにあります。つまり、この差分が節税効果として儲けになるのです。

逆にいうと、所得税、住民税が低い人、例えば、20%以下の人がやると逆ザヤになり、節税効果は全くうまれません。

今年は営業ボーナスで所得税・住民税の税率が50%になるけど、来年はその保証はないという人や来年独立起業するので税率が大幅に下がる見込みの人は注意が必要でしょう。

ポイント③ 残存耐用年数が過ぎたら、節税効果はなくなる

計算式からもわかる通り、減価償却費を耐用年数期間中、毎年均等に償却して行く形になります。

つまり、残存耐用年数がすぎると減価償却する費用は無くなり、そこで節税効果は無くなります。

この記事の例で行くと13年間は節税効果がありますが、14年目からはなくなるということです。

もし賃貸物件として貸し出していて収入がある場合は、費用の大部分をしめる減価償却費が計上出来なくなるので、賃貸事業が黒字化して支払う税金額が増えることになります。

その時点で売却し、違う物件を購入するのが節税効果を考えた時の流れになります。

ポイント④ 節税は個人名義で購入するのが前提

節税は個人名義で購入するのが大前提です。

法人名義では利益を繰り延べる効果はありますが、節税効果は得られません。

それは利益を減価償却費で圧縮しても、その時にかかる法人税率と売却時の法人税率が全く一緒なので、サヤが抜けないんです。

減価償却費で節税した分を売却時に支払うことになってしまうんです。

個人の時に発生した税率の差が生まれないので法人では利益を繰り延べることしか出来ません。

まとめ

ハワイを含む海外不動産を利用した節税は会計検査院から指摘が入っており、いずれ税制改正がされる見込みです。

それまでの間にはなってしまいますが、今(2018年6月14日現在)ならまだ大丈夫です。

正しく理解して節税効果を得られるようにしましょうね。

お疲れ様でした!

ABOUT ME
モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。