1. 購入編

ハワイ中毒者必見!節税効果とローンでワイキキのコンドを購入?

銀行ローンと節税活用

ハワイ中毒者のみなさま、こんにちわ。日本でガリガリくんをかじりながら、ハワイへの妄想が止まらないモーガンです。早くmorning glass coffee + cafeでマノアの風に抱かれながら、朝食が食べたーーーい。(鼻血)

ネットを見ていたら、西京銀行さんが海外不動産向けローン商品を拡充したというニュースが目に飛び込んできました。

ハワイのみならず、カルフォルニアの不動産にもローンをだすそうです。ローンの柔軟性が上がることは投資家としては嬉しいですね。

カルフォルニアも言わずと知れたサーフィンのメッカ。産まれたての子鹿みたいにしかサーフボードに乗れないモーガンですが、カルフォルニアにも不動産を所有して見たいです!

今回はワイキキのコンドミニアムを銀行ローンを使って購入できないかを考えてみました。加えて不動産投資として賃貸収入を得ることで、自己資金を最小限にして購入することができるのか、検証してみたいと思います。

モーガン
モーガン
結構そういう人いるみたいなんですよ。どんな風にやっているのでしょうか?

ローンでワイキキのコンドを購入できるか?

ハワイにコンドミニアムを購入できたら嬉しいですよね。ましてや投資としての賃貸収入や銀行ローンを使ってできたら、他人のお金で所有できてしまうのでは?心が小躍りします。

ただ、ハワイの物件を賃貸に出しても表面利回りで4−5%がやっとこさなので、ハワイ現地銀行の金利5%だと使った時点で逆ザヤじゃん、赤字じゃんになります。

確かに今、ハワイの市況は安定した右肩上がりです。キャピタルゲイン(売却益)の可能性があるって言うのもわかります。しかし、保有期間中赤字だと、ハワイ旅行で滞在したとしても気分はアゲアゲにはならないですよね。

低金利で有名な日本の銀行ならどうなんだ?と目を移すとオリックス銀行と西京銀行さんはハワイの現地銀行に比べて良い条件を出してくれることに気がつきます。具体的にみてみましょう。

国内金融機関の海外不動産向けローンの条件は?

オリックス銀行、西京銀行共に金利は2−3%代ということで海外向けとしては比較的安く設定されています。大きく違うのはオリックス銀行が日本の不動産を担保にするのに対して、西京銀行は海外不動産を担保にローンを出すところです。

オリックス銀行

  • 金利   :3.3%〜
  • ローン期間:1〜35年
  • 対象地域 :ハワイ、他
  • 担保   :国内不動産(首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産)

西京銀行

  • 金利   :2.8%
  • ローン期間:1〜30年まで 注:5年未満解約は違約金あり
  • ローン金額:物件価格の5割、固定資産税評価額の6割、いずれか低い方
  • 対象地域 :ハワイ、テキサス、ネバダ、カリフォルニア
  • 担保   :海外不動産
  • 返済方式 :最初の5年は利息のみ支払うオプション有り

ただ日本の金融機関を使っても、引き続きイールドギャップ(利回りと金利の差のことで投資の利益になる部分)は1−2%。維持費を差し引くと保有期間中のキャッシュフローが赤字なのは変わりありません。

どのみち、ローンは使えないじゃん!!となります。

では、ローンを利用する人はゼロなのかというと、そうでもないらしいんです。

初心者時代のモーガン
初心者時代のモーガン
ローンって使えないじゃん
モーガン
モーガン
でも使っている人はいるみたいだよ

不動産会社さんや金融機関さんに聞いたところ、ローンを活用している人のやり方を教えてもらいました。

ワイキキにある中古コンドミニアムを西京銀行さんのローン条件で購入する例で掘り下げてみていきましょう。

とあるワイキキ中古コンドミニアで西京銀行ローンを利用した場合(私の試算です)

物件価格 65万ドル × 5割 = 32.5万ドル
固定資産税評価額 54万ドル × 6割 = 32.4万ドル
金利 2.8%
借入期間 30年
借入額上限 32.4万ドル(3,564万円 @1ドル=110円)
自己資金 32.6万ドル(3,586万円 @1ドル=110円)
返済月額 146,442円(利息 83,159円 元金 63,283円)
オプション利用 最初5年は利息83,159円の支払い。元金は6年目以降に返済

ワオー、やっぱりこの返済額では無理じゃない?ワイキキで貸し出した時の賃料収入は物件にもよりますが、2,000 – 3,000ドル(=20-30万円くらい)でしょうか。

ワイキキのコンドミニアムの建物管理費は月々500ー1,500ドル、そこに空室期間の逸失賃料、固定資産税、不動産会社管理費用などがのって来ることを考えると返済後キャッシュフローは赤字ですね。

そうです。賃料収入だけでは赤字なんです。

何で黒字化するかというと節税による還付金になります。

ご存知の通り、ハワイの不動産は減価償却費が多くとれるため、ご自身の年収と相殺することでその分の税金が還付されます。年収が高い方で築年が古いコンドミニアムを購入すれば、年間数百万還付される方もいます。

その恩恵を享受することができて初めて、「保有期間中も黒字で、かつキャピタルゲインも狙える」という投資シナリオが成立します。

西京銀行さんの「最初の5年間は利息支払いのみ」というオプションを利用して6年目に売却するということを考えれば、キャッシュフローをさらに改善できますね。

安定した価格で推移しているワイキキの物件であれば、比較的売却益を狙い安いですし、その間、ハワイ旅行で利用したり、ドル資産への分散効果を考えると実際にやっている人がいるのも頷けます。

節税とローンを利用して購入するときの注意点

このスキームを利用するときに理解していなければいけないことがあります。

それはこのスキームは節税による還付金 > 売却損 + 利息支払い」にならないと不動産投資としては成功したと言えないということです。

厳密にいうと「節税による還付金 > 売却損 + 利息支払い + 保有期間中維持費」ですが、維持費は自分で滞在時に利用した分で相殺したという考え方をしてもいいと思い、省略しました。

いくら安定したハワイのコンドミニアムであってもキャピタルゲインは約束されたものではありません。

節税の還付金が例えば毎年300万円受けとれる見込みがある人であれば、5年後、1500万円以上値下がりせずに売却して初めて成功したと言えるのではないでしょうか。不動産投資は売却した時に初めて成否が確定することは忘れてはなりませんね。(ハワイが100%投資なのか?ということもありますが。。。)

自己資金も3,500万円以上入れることを考えると、このスキームがうまくいく人は次のような人ではないかと思います。

  • 年収  :2,000万円以上を保有期間中継続できる人(所得税率が高い人)
  • 金融資産:5千万円以上(自己資金に余裕はあるが、現金を取っておきたい人)
  • 資産内容:日本円の現金の割合が高く、ドル資産割合が低い

ここ2−3年の良好な不動産市況で利益を得たり、本業が好調で年収が高かったりして、日本円の現金ポジションがかなり大きい人が結構いるようです。こういった人たちにとっては使える手の一つですね。

モーガン
モーガン
富裕層向けの投資シナリオですね。

このスキームには注意点がいくつかあります。

西京銀行の場合、毎月の返済が日本円になるため、ドルで賃料収入を受けた時に日本円での返済手段を考える必要があります。

また購入した時より円高に振れるとその分為替損が出てしまうということもあります。(逆に円高局面である今、長期的に円安方向であると考える方は旨味が増します。)

この節税は税制改正で近いうちに使えなくなる可能性があるということは何度かブログで書かせてもらっている通りです。

この辺りを含めて不動産会社さんおよび金融機関さんから詳細な情報を確かめた上で購入をしてくださいね。それでは良いハワイライフを!

ABOUT ME
モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。