1. 購入編

2019年10月の消費税増税が不動産投資に影響があるのか考えてみた!

消費税増税の不動産投資への影響は?
弟子の亀丸
弟子の亀丸
2019年10月から消費税が上がってしまいますね。増税前に投資用の賃貸アパート、マンションも買っておかないといけませんね!
モーガン
モーガン
消費税が2%増税されても、仲介取引だったら売主が非課税事業者であることが多いから、あまり影響はないかもしれないね。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
そうなんですか?
モーガン
モーガン
うん。売買にあたっての諸費用は消費税が課税されるものがあるので、多少影響はあるけど、そこまで大きな金額ではないね。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
では、消費税が10%に増税されても、ほとんど影響ないと?
モーガン
モーガン
いや、気をつけないければいけない場合もあるよ。

それは業者さんが売主の場合だね。特に新築でアパート、マンションを建売している大手の商品は課税される建物部分が多いので、消費税増税の影響を多少なりとも受けると思うよ。

弟子の亀丸
弟子の亀丸
じゃあ、新築アパート、マンションを購入したい場合、2019年10月の前までに買っておいた方がいいんですね!
モーガン
モーガン
ううん、どうかな。 自分が住むためなら、そうかもしれないね。ただ、投資目的の場合は、安易に増税をキャッチフレーズにしたセールストークにのってはダメだと思うよ。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
なぜですか?
モーガン
モーガン
買い手市場になった今、売主の建築会社側が消費税分を負担せざるを得なくなって、買い手側にはあまり関係がないと思うからだよ。

それに増税が嫌なら、そもそも課税部分が少なかったり、売主次第では課税されない中古物件を仲介取引で取得するという考え方もあるよね。

高齢な資産家で相続税対策が必要な場合は、課税業者さんが販売する新築が良いと思う場合があるかもしれないけど、増税2%の程度の話で買い急いではダメだと思うんだ。

新築アパート、マンションの相場はまだ高騰したままだし、スルガ銀行問題をきっかけに買い手相場にトレンドが変わったことを考えると、2019年10月の増税後にもっと売買価格が下落すると思うよ。

弟子の亀丸
弟子の亀丸
増税で逆に買い控えが起きるとアパート、マンションの建設業者さんは大変ですね。
モーガン
モーガン
そうだね。倒産を回避する資金需要で、決算が集中する3月前後に投げ売りの様な物件が出ることもあるかもしれないね。増税2%どころではない値引きをしてもらえることもあると思うよ。

決して消費税増税で煽ってくるセールストークにのってはダメだね!

こんにちは、モーガンです!

安倍内閣が打ち出してきた消費税増税がいよいよ実施されることになりましたね。2019年(平成31年)10月1日から消費税が8%から10%に増税される予定です。

ワイドショーを見ていたら、1年も前だというのに、増税前に何を買っておけばお得かということを家計の専門家という称する人が力説していました。トイレットペーパーは特売になりやすいから、無理に直前に買わずとも、増税後に買ってもお得なままなことがあるそうですよ。。。

ふと、不動産投資はどうなんだろうと思いました。賃貸アパートやマンションを1棟単位で購入すると数千万円、時には億単位のお金が動きます。ただ、その取引で消費税がどんな時に何の費用にかかるのか、ちょっとあやふやです。

「確か土地は非課税で、建物売買代金にだけ消費税がかかるんだっけかな?」

「ん?でも支払った記憶ないぞ、、。」

私はこんなレベルでした。お恥ずかしい。。。

我々不動産投資家から見て有利に働くのか、不利に働くのかも曖昧だったので、事実関係を整理して見ました。結論としては、我々個人投資家にはあまり関係がなく、業者さんサイドが大変になりそうということに達したのですが、消費税の課税方法を含めて、一つ一つ、ご説明したいと思います。

不動産取引で消費税増税の影響を受けるもの

結構な金額を売買している不動産投資家でも消費税に疎い方もいるのではないでしょうか。

私も7物件を売買してきましたが、あまり意識したことがありません。なぜなら貸し出しているアパート、マンションの家賃は非課税だからです。事業用テナントは課税されますが、住居の家賃は非課税なため、普段あまり意識したことがありません。

消費税を意識するのは、賃貸アパート、マンションを売買する時くらいかなと思います。

ただ、この売買の時も、不動産業者さんや司法書士の先生に言われるがままに、ハンコを契約書や支払い伝票にポンポン押してるだけなので、不動産業者さんが売主の物件の時には契約書に消費税●●円って書いてあるなぁ、、、みたいな感じです。

消費税がかかるものについて整理したいと思います。

賃貸アパート、マンションの売買において消費税が課税されるものは以下が一般的かと思います。

  1. 建物購入代金(土地は非課税)
  2. 司法書士の先生の報酬
  3. 売買仲介手数料
  4. 銀行ローン事務手数料

売買と同時にリフォームするようであれば、それにも消費税がかかりますが、一般的にはこの4つと言えるのではないでしょうか。

②司法書士の先生の報酬、③売買仲介手数料、④銀行ローン設定費用、いわゆる売買に伴う諸費用部分は、消費税が2%上がっても大きな差にはならないように思います。

一番消費税額が大きくなるのは、①の建物購入代金です。

私が購入した築24年の1億円(内建物2,000万円、土地8,000万円)の軽量鉄骨アパートを例に①から④について説明したいと思います。

先に増税の影響があまりない②ー④の諸費用部分についてです。

②の司法書士の先生の費用は15万円程度が相場です。2%上がったとしても、3千円の違いでしかありません。

③の売買仲介手数料(売買代金3%+6万円)は306万円です。この金額に消費税がかかるわけですが、増税されると約24万円から30.6万円になり、その差は6万円強になります。

どちらも1億円の取引の中では影響は軽微と言えそうです。

問題は建物購入価格です。

この物件は築24年が経過しているため、軽量鉄骨の法定耐用年数27年をほぼ消化しています。そのため、建物価格が減価しており、建物価格は土地価格に比べて安くなっています。

築20年以上経過しているアパートの場合、建物価格が15−20%、土地価格が80ー85%くらいになるケースが多いかと思います。私の物件も御多分に洩れず建物20%、土地80%、つまり建物2,000万円、土地8,000万円という価格でした。

つまり、建物価格2,000万円に対して本来は消費税がかかるのです。私が購入した時は8%で160万円ですが、仮に増税後の10%の時に購入すると200万円になり、その差が40万円あるわけです。

中古で築が20年を超えている物件はこの程度ですみますが、新築になると逆に建物価格の方が65%程度と土地と比べて高くなることがあります。そうすると建物価格は6,500万円。消費税は130万円になり、無視できない金額と言えるかもしれません。

築年数に応じて、表にまとめてみました。

総売買代金1億円の築年別建物価格と消費税8%と10%の差分

築年 建物価格割合 建物価格 現在の消費税
(8%)
2019年10月以降の
消費税 (10%)
差分
(2%)
築古 20% 2,000万円 160万円 200万円 40万円
築浅 40% 4,000万円 320万円 400万円 80万円
新築 65% 6,500万円 520万円 650万円 130万円

この130万円の差が大きいととるか、そうでもないととるかは人それぞれかと思います。

私の価値観からると1億円の取引の中で、あまり大きいとは思いません。利回りに換算すると0.0X%と0.1%にも満たない微々たるものですし。

まぁ、追加設備を何か一つつけるくらいはできるかも、、、程度の話ではないでしょうか。金額換算すると大した話ではないんだなぁ、というのが私の印象です。

ただ、投資用の新築アパート、マンションの営業さんたちは、増税前の駆け込み需要を期待しているでしょう。金額の大小は触れずに、「増税前に買った方がお得ですよ!」と言ってくるかもしれません。その時は本当かな?と冷静に考えてみた方がいいですね。

消費税が増税になる取引形態

投資用不動産を売買するにあたって、①建物購入代金に対する消費税が一番影響が大きい旨を書きました。しかし、どんな取引でも消費税が課税されるということはありません(②から④の諸費用部分は必ず課税されますが)。

①建物購入代金に消費税が課税されるかどうかは、売主が課税事業者かどうかによります。

課税事業者かどうかは、個人でも、法人でも課税売上が前々年(法人の場合は、前々年度)もしくは、前年の特定期間1000万円を超える課税売上があるかどうかで決まります。

特定期間とは個人の場合、前年の1月1日から6月30日、法人の場合前年度の上半期を指します。

となると、課税事業者の人物像はやはり、不動産・建設業者さんですね。土地を仕入れて、新築を建てて土地とセットで繰り返し売買をしている新築建設業者さんが真っ先に思い浮かびます。

大手ではダイワハウス、積水ハウス、パナホームなどのハウスメーカや大東建託、レオパレスなどのアパート建設業者さんになります。

中古でも一旦自社で仕入れて販売している不動産業者さんもこれに当たります。

地主さんや個人の投資家は、家賃収入は非課税売上なので関係ありませんから、前々年に建物を売却した人が連続して売却するケース以外は課税事業者になることが少ないことが想定されます。

個人で連続して売却する人や他の消費税売上があるを除いては、個人投資家としては消費税増税は関係がなさそうです。

建物価格が大きくなりがちな新築アパート、マンションを売買する業者さんは大変ですね。この増税分を顧客に転嫁できるか?という問題出てくるからです。

2019年10月消費税増税後の不動産投資マーケット

上述した通り、新築アパート、マンションを扱う業者さんにとって2019年10月に控えた消費税増税は死活問題になるかもしれません。

ただでさえ、スルガ銀行事件を発端とした融資環境の冷え込みにより、買い手が減少し、販売がしずらくなっています。

そこにきて、販売好調の一昨年までに高値で仕入れてしまった土地や建築材料のせいで、コスト高の在庫はかなり頭が痛い問題になりそうです。(私のところに営業に来た人は包み隠さず頭を抱えていらっしゃいました、、、)

売値をコストギリギリまで下げざるを得ない局面ということです。

それに輪をかけて、消費税増税という新たなコストが乗ってくる形になります。増税はたかが2%とはいえ、買い手に転嫁するのは結構大変かと思います。

実際には転嫁しきれず、さらに売値を下げることもあるかもしれません。

何れにせよ、消費税増税は我々買い手からするとあまり影響はありませんが、新築アパート、マンションを売買する業者さんからすると死活問題ということのように思います。

増税前に買いましょう!という営業トークに乗せられて投資用の新築アパート、マンションを買うことは避けたほうが良さそうですね。

この状況で高騰したままの新築アパート、マンションを買うくらいだったら、割安な中古物件を買うのもありだと思います。安全に中古物件を買う方法を下の記事にまとめてありますので、興味がありましたら、読んでもらえると幸いです。

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モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。