1. 購入編

【株から不動産投資に転身】株式指標で考えれば不動産も難しくない!

【株から不動産投資に転身】株式指標で考えれば不動産も難しくない!
弟子の亀丸
弟子の亀丸
今日の日経平均株価見ました?大幅な下げです。慌てて売り抜けましたよ。。。

それにしても、株式投資は一日中、マーケットに張り付いていないといけないから疲れました。。。

モーガン
モーガン
気持ちわかるな。私も株式投資は疲れちゃって、不動産投資に移行した口だからねぇ。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
移行するって言っても、株をやっている身からすると不動産って何を基準にして買ったらいいか、さっぱりわかりません。株のPERやPBRみたいに買い時の不動産を見分ける指標ってあるんですか?
モーガン
モーガン
PERに相当するのが利回り、PBRに相当するのが積算価格だね。収益性と資産性をみて買うのは株式投資と同じだよ。株式投資の考え方に沿って不動産投資の指標とその見方を説明するね。

こんにちは、モーガンです。

テレビのニュースを見ているとダウや日経平均株価の大幅下落のニュースが流れています。こういう時って、株式投資をしている人は気が気ではないですよね。

寝る前に明日のダウは大丈夫かな?朝起きたら、日経平均が連れ安したりしないかな?とおちおち寝てられません。

私も大学卒業した直後からサラリーマンとしてのお給料の大半を株式投資に回していたことがあるんです。ただ、株価騰落のニュースを見るたびにサラリーマンの仕事が手につかなくなったり、一喜一憂する生活に疲れていました。

30代になったとある日に1,500万円ほどになっていた全株式を一斉に売り払って、株から足を洗ったのです。そこそこ儲かりはしましたが、それを継続するためには一日中マーケットに張り付いていなければならず、これを40代以降もやり続けるのは無理だという思いが強くなりました。

全部売り払った直後にその株で出来た資金を全額、不動産投資に振り向けました。株式と違って、不動産の値段は乱高下しないため、年を取ってからも続けられると感じたからです。

ただ、不動産投資については全くの門外漢。不動産投資の本を数冊読み、健美家や不動産投資連合体などの物件掲載ページを見ても、どれが儲かる不動産なのか全く見分けがつきませんでした。

建美家より引用:どの物件が割安なの?健美家より引用:どの物件が割安なの?

本を読むと不動産を見極める上で代表的な指標として表面利回りというものがあるというのはわかったのですが、これだけを当てにして投資してはいけないとも書かれていて、私は益々迷宮入りしたのを覚えています。

この記事では、株式投資をやってきた人にわかりやすいように株式投資の指標を使って、割安な不動産を見分ける指標をご紹介したいと思います。

株式投資と同じように間違って割高な不動産を買ってしまうと致命傷になってしまいます。そうならないように注意してこの記事を書きますね。

株式投資の指標の考え方は不動産投資でも通用する

皆さん、株式投資の際に銘柄選定はどのようにされていますか?

株式投資にはファンダメンタルズやテクニカルなど様々な投資手法がありますね。また、株価収益率(PER)、 株主資本利益率(ROE)、 株価純資産倍率(PBR)など割安なのか、割高なのかを判断するための指標も数多くあります。

「あの会社が好きだから」、「あの商品使っているから」と直感を重視した投資スタイルもあると思いますが、本などで投資スタイルを勉強し、投資金額が大きくなるにつれ、色々な手法や指標を組み合わせて銘柄選定をするようになってくるかと思います。

この記事を読んでいる株式投資家の皆さんもいくつかのお気に入りの指標があり、その閾値を基準にして売買していますよね、きっと。

その中でも一番ポピュラー指標は、株価収益率(PER)と株価純資産倍率(PBR)ではないでしょうか。

もっとも利用される株式投資の指標PERとPBR:ヤフーファイナンスより引用もっとも利用される株式投資の指標PERとPBR:ヤフーファイナンスより引用(2018/10/27時点の日立製作所)

株価収益率(PER)とは、「今の株価が“1株当たりの純利益”の何倍なのか」という株価と純利益を比べた指標です。日本の上場企業の平均は15−20倍と言われたり、業種毎に平均のPERがあるので、それらより低ければ割安、高ければ割高と判断します。

PERは純利益の指標なので、その企業の売上高が上がり、利益が増えれば、PERは低くなり割安感が出ます。つまり、企業の収益性を表す指標と言えますね。

私がこの指標を重要視する時は、日本株全体が伸びていたり、その企業が成長ステージにある時でした。PERが平均より低い銘柄から、まだまだ売上が伸びそうなものをピックアップして株を買うのです。

売上や利益がまだまだ伸びるぞ!という右肩上がりの経済環境において参考にすると良い指標ですね。逆に右肩下がりの環境下においては、計算のもとになっている売上・利益の予想額が下方修正される可能性があることから、当てにしずらい指標とも言えます。

(ん?それがどうした?株のことなら知ってるよ、不動産投資と何が関係あるの??ってい人もいるかと思いますが、もうちょっと我慢して読み進めてください。)

代表的な指標のもう一つに株価純資産倍率(PBR)もありますね。

株価純資産倍率(PBR)とは、その会社の「資産」から見て今の株価が割安かどうか測る指標です。

株価で純資産を割った倍率が1倍を切っているかどうかを見ます。PBRが1倍であるということは、会社が解散した時にその純資産を全て売っぱらうと株価と同じ金額になる、つまり、理論的に1倍以下になるということは割安であると判断できます。

PERが利益(収益性)に着目した指標であるのに対し、PBRはその会社の保有資産(資産性)に着目した指標になります。PBRが1倍近辺であるということは、それ以上下がらない可能性が高いと判断できます。

PBRは日本経済が横ばいや右肩下がりの時、あるいは成熟した企業を評価する時に、PERと組み合わせて見ることによって、使える指標になっています。

PERが低く(収益性が上振れする余地がある)、PBRも低い(資産の方が株より高い)ということは、株価は底値でこれより下がることは少ないですし、ひょっとすると上がるかもしれないと判断できます。

逆にPERが低くても、PBRが高い場合(資産がほとんどない)は、まだ株価が下がる余地があると考えられるのです。

このように株式投資はPERとPBRを使って収益性と資産性のバランスを見て銘柄を選定する訳ですが、実は不動産投資も同じなんです。

不動産投資での収益性の指標は「表面利回り」、資産性の指標は「積算価格」と呼び名は違いますが、二つの指標のバランスを見て購入判断をしていく訳です。

こう考えていただくと株式投資しかしたことがない人でも、とっつきやすくないでしょうか。具体的に次に説明しますね。

不動産投資の2大指標:表面利回りと積算価格の考え方

株式投資のPERにあたる不動産投資の収益性指標は「表面利回り」、PBRにあたる資産性指標は「積算価格」であると書きました。具体的にその二つの指標は何なのか見ていきたいと思います。

具体性がないとわかりづらいため、健美家(けんびや)という投資用不動産サイトに売りに出ている物件を引用してご説明したいと思います。

建美家から引用:実際の売り物件掲載例健美家から引用:実際の売り物件掲載例

収益性指標の「表面利回り」

表面利回りとは物件価格に対して、どの程度の家賃収入(売上)があるのかを表した指標です。

計算式) 表面利回り = 家賃収入(年額) ➗ 物件価格

掲載例) 13.5%  = 189万円/年  ➗ 1400万円

表面利回りが高ければ高いほど収益性が高いと判断できます。利回りの高さはその不動産の家賃収入をあげる能力の高さを示しています。

表面利回りは売上の指標になるため、ここから経費、税金、借入返済を差し引いた利回りが最終的に手元に残る金額を表すということに注意が必要です。

通常、経費や税金に4−5%、借入返済に4%程度が必要になるため、上記の例13.5%の例でいうと手元に残るのは物件価格1400万円の4.5ー5.5%、つまり63ー77万円/年になります。

この金額は超概算です。実際に購入する時は詳細な計算が必要不可欠になります。その計算をするためには以下の本と付録エクセルツールがとても便利です。

Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて

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玉川 陽介
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最低でも表面利回りが10%以上はないと手元に賃料収入はほとんど残らないことだけ覚えておきましょう。

私の場合は投資指標の閾値として表面利回りが15%以上ないと物件を購入しないようにしています(この例でいうと15%になるように物件価格の値引きを要請します)。

仮に表面利回りが十分高かったとしても、それだけで投資用不動産を購入するのはちょっと危険です。

これは株式投資と同じで収益性(PER、表面利回り)の指標だけが良くても、資産性(PBR、積算価格)の指標が悪ければ、不動産の物件価格の下落により損をすることがあるからです。

資産性指標の「積算価格」

積算価格は投資用不動産の建物と土地の資産的価値をそれぞれ求めた価格のことです。PBRと同じように土地と建物の資産価値を時価換算した金額なので、これ以上下がらない金額と評価できます。

その積算価格が物件価格と同等、もしくは超えている場合は割安と考えられますし、逆に物件価格よりも低い場合はその分、割高となります。

まずは、土地の価格を算出して見ましょう。計算式は以下の通りです。

計算式) 土地価格 = 路線価 × 1.25 × 土地面積

掲載例)1,045万円 =3.4万円 × 1.25 × 246㎡

土地には国が不動産鑑定士に依頼して決めた公示価格という㎡あたりの単価があります。公示価格はインターネットで公表されている相続税路線価を1.25倍すると求めることができます。

その価格に土地の面積を掛け算することで、土地の価格を求めることができます。

相続税路線価は全国地価マップというサイトに物件住所を打ち込むことで簡単に確認できます。

全国地価マップ

https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

→相続税路線価

→物件の住所を入力

全国地価マップに住所を入れると路線価が確認できる全国地価マップに住所を入れると路線価が確認できる(34F = 3.4万円)

次に建物の価格を算出します。計算式は以下の通りです。

計算式) 建物価格 = 再調達価格 × 建物面積 ×( 耐用年数 ➖ 経過年数 )➗耐用年数

掲載例) 305万円 = 15万円 × 149.04㎡ × (22年 ー 19年)➗ 22年

再調達価格はこの建物を新たに新築もしくは購入するときに必要な費用の㎡あたりの単価です。再調達価格は建物構造毎に参考値があります。以下の数字を計算式に当てはめてください。

建物構造 再調達価格
鉄筋コンクリート(RC) 20万円/㎡
重量鉄骨 18万円/㎡
軽量鉄骨 15万円/㎡
木造 15万円/㎡

この再調達価格に対して建物(延床)面積を掛けると、この建物の新築時の価格を算出することができます。

ただし、これはあくまで新築時の価格です。

中古物件の場合は減価修正が必要になります。建物構造毎に決まった耐用年数が経過した時にちょうどゼロになるように、経過年数に応じて減価します。

つまり、「( 耐用年数 ➖ 経過年数 )➗ 耐用年数」を新築時の価格に掛けることで減価(=時価)にすることができます。

建物構造別の耐用年数は以下の通りです。

建物構造 耐用年数
鉄筋コンクリート(RC) 47年
重量鉄骨 34年
軽量鉄骨 19−27年
木造 22年

最後に土地と建物それぞれの価格を足し合わせれば、積算価格を算出することができます。

計算式) 積算価格 = 土地価格 + 建物価格

掲載例) 1,350万円 = 1,045万円 + 305万円

この物件価格は1,400万円です。積算価格の1,350万円と照らし合わせるとほぼ同等といえ、割高感はないということが判断できます。

ただ、私の場合は積算価格が物件価格と同等もしくはそれ以上にならないと購入しないようにしています。

収益性と資産性を見て買い注文を出すのは株と同じ

最終的にこの物件は割安なのか、割高なのか、収益性、資産性の両面から評価して見ましょう。これまでの計算結果は以下の通りとなっています。

物件価格 1,400万円

表面利回り 13.5%

積算価格 1,350万円

こう見ると物件価格と積算価格には50万円ほどの開きしかなく、割高感がある物件ではないということが言えます。

ただ、これまでに書いた通り、私の尺度としては表面利回りは15%は欲しいところです。その場合、物件価格はいくらになるでしょうか。

年額の家賃収入である189万円を15%で割戻せば、その物件価格が算出できます。

1,260万円 = 189万円/年 ➗ 15%

私は表面利回り15%から求められた物件価格と積算価格のいずれか低い方が妥当な物件価格であるという考え方で不動産投資をしています。つまり、この場合、積算価格の1,350万円ではなく、1,260万円が妥当なのです。

この場合、1,260万円で指値した買付証明を提出することで購入の意思表示をすればいいのです。株式投資用語で言うならば、1,260万円で買い注文を出すのです。

(当然、これで買えるかどうかは売主次第であり、成約しない事も多々ありますが、割高なものを掴んでしまうよりはマシですね。)

このように株式投資しかしたことがなくても収益性、資産性の両面から不動産物件を評価することで、割安なのか、割高なのかをきちんと評価して購入することができます。ぜひ、不動産投資サイトに掲載されている物件を検索して、実際に評価して見てくださいね。

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ABOUT ME
モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。