1. 購入編

ハワイコンドミニアムの購入や維持管理にいくら必要?(後編)

これを抑えておけば大丈夫

所有していく上での費用を見極めておこう!

前編ではハワイコンドミニアムの購入時に必要な費用をご説明しました。

ただ買えればいいや!っていう人はあまりいませんよね。

買った後も毎年利用できるように維持管理する必要がありますね。

その維持管理費用も購入前に必ず予算として織り込んでおきましょう。

せっかく購入するコンドミニアムをお金が尽きたタイミングで売りに出すというのは最悪ですもんね。。。

3. 維持管理費用

ハワイのコンドミニアムは日本と比べて明朗会計だと思います。

税金や保険費用などはもちろんのこと水道、電気、ガスなどの光熱費が固定費になってネット上に開示されています。

日本の場合、水道光熱費などは変動費なので織り込むことはできませんが、ハワイのコンドミニアムには固定費なっているものが多くあり、最初から購入時の予算として織り込むことが出来ます。

(あまり使わないのに取られているので損という考え方もありますが、、、)

維持管理費用として発生する費用は以下の①〜④があります。

MLSのスクショ:管理組合費と固定資産税 引用元:www.hicentral.comMLSのスクショ:①管理組合費と②固定資産税
引用元:www.hicentral.com

①管理(組合)費・・・管理組合に対して毎月固定金額で支払うもの

上のスクリーンショットにある通り、その月額と含まれる内容がネットで開示されています。

水、電気、ガスなどのいわゆる水道光熱費、ケーブルテレビ、インターネットプロバイダー料金などの管理組合を通して支払う費用のことをさしています。

私の物件では、MLS(ハワイ不動産データベース)のネット上には書かれていませんでしたが、ネットで公開されていた金額の中に、24時間常駐管理人費用、建物保険、修繕積立金も含まれていることが契約書上確認出来ました。朗報でした。

なので、ネットで欲しい物件を特定する段階では、この金額だけ織り込んでおけばいいと思います。

(契約するぞ!と意思決定するタイミングでは必ず不動産会社さんと予定外の費用が発生しないか確認してくださいね)

MLSを見ていると安いもので月額500ドル、高級な物件だと月額1000ドルを超えてきますね。私は毎月1000ドルは払えないので、安い物件に絞って探していました。

②固定資産税・・・半年に一度、ハワイ州に支払うもの(MLSなどネット上では月額表記されていることが多い)

こちらもMLSやそれと連携する不動産会社各社さんのネット上で開示されている金額を織り込んでおけば問題ないです。同じく上のスクリーンショットを参照してください。

③管理費・・・物件の管理を依頼する不動産管理会社さんに毎月支払うもの

これは不動産管理会社さんに何を依頼するかで金額が変動します。

私の例でいうと、私はコンドミニアムを年数回しか使わないので、月一回の点検と水回りに水を流す作業しかお願いしていません。

点検を依頼するのはわかるとして、なぜ水を流す作業?と思われるかもしれませんが、住居はあまり使わないと水道管が錆びてきてしまいます。

それを予防するために、キッチン、トイレ、お風呂などの水を一定時間流しっぱなしにしてもらうことで予防しています。

それだけですと管理会社さんによりますが、月額100−200ドル程度で済むのではないでしょうか。

また、家族旅行の前後に清掃やカーペットクリーニングを数百ドル/回で実施しています。

注意!

賃貸として貸し出す場合、不動産会社さんによって異なりますが、賃貸収入の10ー15%、消耗品代、加えてAirbnbでの賃貸管理をお願いするとさらに数%の費用が発生します。

よって賃貸に貸し出す場合の収支はシミュレーションとして不動産会社さんに提示を依頼しないと把握は出来ないです。

詳しくは不動産会社さんにお尋ねくださいね。

④税理士費用・・・会計処理のたび(多くは年一回でしょうけど)、毎年会計事務所や税理士に支払うもの。

確定申告や決算をする際に、賃貸で貸し出して収入を得ているなどの場合は、アメリカでも会計処理をする場合があります。

アメリカの会計事務所や税理士の方への費用が発生しています。

とある不動産会社さんに聞いたところ、600ドルくらいから必要に応じて紹介してくださるようです。

結論として欲しい物件のあたりをつけるレベルの話であれば、別荘利用の場合、ネット上に記載されている①と②にプラスαくらいを見込んでおけば大丈夫だと思います。

私は1年保有しましたが、その考え方で大きくズレていなかったです。

これで問題ない!これで問題ない!

4. 家具購入や修繕費用

この費用は買う物件によって大きく変動するので見極めづらいです。

また、ハワイの物価を考慮すると一体いくらかかるんだろう?と心配にもなりますね。

家具付きの物件を買えばもちろんその費用はいりませんが、家具が足りなかったり、自分好みのものを購入したりすればするほど、お金はかかります。

また、新築を買えば修繕費用はかかりませんが、築古の中古コンドミニアムを買えば、キッチン設備や水回りに修繕が必要な箇所が出てきますよね。

そうは言ってもなんとか、イメージを持ってもらうために、誤解を招くことを恐れずに私の例をご紹介したいと思います。

私の例をとって説明しますね!私の例をとって説明しますね!

ご参考までに私は築40年以上の中古コンドミニアムを家具なしで購入しました。

保有してちょうど1年経ちますが、順次購入したり、修繕したりしていて、総額「2万5千ドル」くらい費用をかけました。

ハワイはアメリカ本土からの輸送コストや職人さんの作業費用が日本と比べて倍近いのも手伝い、全てを管理会社さん経由でお願いするとかなりの額になった印象です。

私は手間がかけられないので、仕方なしとして捉えておりますが、ここを安く抑えられる力のある管理会社さんもあるかもしれませんし、自分でDIYする!なんていう方はもっと安くできるんだと思います。

私の主な家具購入、修繕内容は以下の通りです。

・テレビ、ベッド、ソファベッド、キャビネット、ダイニングセット、シーリングファンなど全て新品購入です。割といいものを買ったと思います。→「ヒロミさんみたいにハワイコンドミニアムを装飾したい」に書きました)

・幸いキッチン設備(電子レンジ、冷蔵庫、ガス台、シンクなど)は全て前所有者が交換したばかりでしたので費用はかかりませんでした。

・バスルームは「芸能人もやっている!自分好みの家具に囲まれたハワイライフ」でも書いた通り、結構手を入れことになりました。

これでだいぶやりきったので、2年目以降はかからないだろうと踏んでいます。

自分が目星をつけた物件で、この費用がどれくらいかかるかは、契約前に不動産会社さんに現地下見をしてもらって見積もってもらうしかありません。

ただ、ネットで物件を絞り込む初期段階ではそんなことできませんから、えいや!で2万ドルから3万ドルは予備費として見込んでおくのはいかがでしょう?

私からの提案です!

私はこんな感じでやりました。どうでしょう?私はこんな感じでやりました。
どうでしょう?

結局、費用はどれくらい見込んでおけばいいの?

私の個人的な経験をベースにした案にはなってしまうのですが、賃貸に貸し出さないのであれば、以下のように費用を想定してはいかがでしょうか。

1. 物件売買価格    = ネットに記載されている金額・・・A

2. 決済時の諸費用  =  A ✖️1.5%

3. 維持管理費用   = ネットに記載されている①管理組合費+②固定資産税+α(月額)

4. 家具購入や修繕費用 = 2万ドルから3万ドル(初年度)

どうでしょうか。結構色々かかるなぁという印象でしょうか?

ただ、4の家具購入や修繕費用もキチンと予算として織り込んでおいたほうがいいのではないかなというのが私の率直な感想です。

逆にそうすればいざ発生しても心に余裕が持てると思いますよ。

せっかくのハワイコンドミニアムが心の負担になって、ハワイが嫌になってしまわないように、しっかりと計画して購入しましょうね!

この投稿でご自身である程度欲しい物件が絞り込めたり、購入資金として貯める目標金額が定まれば、この上なき幸せです!

目次:ハワイのコンドミニアムを購入するのに必要な費用は?

前編:決済前(引き渡し)までに必要な費用

後編:決済後に必要な費用(本投稿)

ABOUT ME
モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。