1. 購入編

武蔵コーポレーションの評判が気になる?実際に自社再生物件3棟を購入した不動産投資家がその成果を解説してみたよ。

弟子の亀丸
弟子の亀丸
モーガンさんって武蔵コーポレーションさんから購入した物件を保有してますよね?
モーガン
モーガン
うん、アパート3棟を購入したし、4棟の管理もお願いしているよ。もう10年近いお付き合いになるかな。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
武蔵コーポレーションさん推しですよね?
モーガン
モーガン
うん、みんな一生懸命で良い人ばかりなんだよ。色々なトラブルも解決してくれたし。大好きな会社だね。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
じゃ、みんな武蔵コーポレーションさんから買えば良いと?
モーガン
モーガン
それは違うね。販売しているのが、築古アパートの節税向き物件だから合う人、合わない人がいるよね。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
どんな人に合うんですか?
モーガン
モーガン
節税メリットを享受できる人、つまり所得税率が45%〜55%になってしまう人たちかな。詳しく説明するね!

24時間不動産投資のことばかり考えているモーガンです!みなさん、元気に物件探ししてますか?

不動産投資を初めて10年以上が経過しますが、いまだにその熱は衰えません。

その熱が伝播したからか、友人や知人からチョイチョイ「物件紹介してくれない?」と言われることがあります。

これは嬉しいことなのですが、同時にちょっと緊張します。変な会社や物件を紹介して、万が一にでも失敗したら、友情が途絶えかねないからです。

そこで私が紹介する会社や物件は、自分でお付き合いしたことがある会社や物件に絞っています。自分が実体験してないものを紹介するのは怖いんです。

その紹介する会社の一つに武蔵コーポレーションがあります。

私は外資系企業のサラリーマン時代に、この不動産会社から3棟のアパートとマンションを購入し、4棟の管理をお願いしています。

今でも売却した物件以外は、継続して管理してもらっています。

モーガンの投資用不動産購入履歴

物件 所在地 売買(仲介)会社 管理会社 投資目的
第1号マンション 千葉県 Aホーム 武蔵コーポレーション 利回り追求(売却済)
第2号マンション 埼玉県 武蔵コーポレーション 武蔵コーポレーション 利回り追求(売却済)
第3号アパート 埼玉県 武蔵コーポレーション 武蔵コーポレーション 節税
第4号アパート 千葉県 武蔵コーポレーション 武蔵コーポレーション 節税
第5号マンション ハワイ州 Fハワイ不動産 Fハワイ不動産 売買益
第6号アパート 茨城県 R不動産 Lエステート 利回り追求
第7号アパート 茨城県 Mハウス Mハウス 利回り追求
第8号アパート 茨城県 Mハウス Mハウス 利回り追求

私にとって武蔵コーポレーションさんから購入した3棟のアパートとマンションは、資産形成の礎になっています。

とても良い資産運用ができましたし、大変信頼しています。

先日外資系企業に勤務していた同期から紹介を依頼された時も、迷わず武蔵コーポレーションさんを紹介したくらいです。(その友人は無事購入し、来週物件の決済・引き渡しを受ける予定です。)

この武蔵コーポレーションさんは15年目を迎える不動産売買・管理の会社です。

一般の不動産会社と違うのは、プライベートアセットマネージメント(富裕層向けの個人資産運用)に特化している点です。

出世した同期にはうってつけの節税向き不動産を販売しています。私が長年信頼している会社ということで、同期も喜んで購入してくれたようです。

今回の記事では私の同期のように「節税をしたいけど忙しくて調べられない!」という人に向けて、武蔵コーポレーションとその販売物件について、紹介記事を書きたいと思います。

一つだけお断りがあります。

武蔵コーポレーションさんは高額な所得税を節税するための物件がほとんどです。

もしあなたが高利回りやキャッシュフロー、あるいは売却益をより期待していらっしゃる場合には向きません。

その場合は特定の不動産会社から購入するよりは、インターネットポータルサイトから自分で探すアプローチの方が有効です。

以下の記事で紹介していますので、こちらをご参照ください。

失敗しない不動産投資の始め方
絶対に失敗しない不動産投資の始め方!初心者がやるべき10ステップいざ不動産投資を始めよう!と思い立っても、何から始めたらいいかわからない!という方も多いのではないでしょうか。数多くの本を読み、試行錯誤の上、投資用不動産の購入の仕方を10ステップにまとめました。この方法で5棟70世帯のオーナになりましたが、一度も失敗していません。...

これ以降では節税効果の高い年収1200万円以上の高額な所得税を圧縮したい方を意識して書いていきたいと思います。

武蔵コーポレーションってどんな会社?

武蔵コーポレーションさんは不動産売買・管理をしている会社です。

15年前に大谷義武社長によって創業されました。私は創業5年目からおつきあいさせていただいています。

創業は埼玉県大宮市でしたが、現在は東京の丸の内に本社を構えて営業されてます。

武蔵コーポレーション会社概要

武蔵コーポレーション本社がある東京駅直結のパシフィックセンチュリープレイス。(引用:武蔵コーポレーションのホームページ。 http://www.musashicorp.jp/index.php )

先にも書きましたが、他と違うのは富裕層向けの個人資産運用や管理に特化しているという点です。そのため事業内容は、保険商品やリゾート(別荘)物件なども販売しています。

裏を返すと一般に流通している物件の仲介はほとんどしていません。

メインとして販売しているのは節税に向いた収益用不動産です。特徴的なのがReBreath(リブレス)というブランド名で自社再生物件を販売している点です。

自社再生物件とは、築古の1棟ものアパート、マンションを一旦武蔵コーポレーションさんが自社で保有し、大幅なリフォームを加え、満室にした上で販売する物件のことを言います。

再生前(Before)と再生後(After)の写真。引用元:武蔵コーポレーション・ホームページ https://www.musashi-corporation.com/rebreath/

私が購入した3棟もこの自社再生物件です。

新築や築浅は手がけていません。

武蔵コーポレーションさんは築古物件を節税むけに自社で再生することにこだわっています。

築古物件の弱点は、修繕やメンテナンスに手間やコストがかかること。

一般的に築20年を超えてくると、

  • 屋根や配管が老朽化し、漏水の心配が出てくる
  • 外壁の塗装は剥がれ、みすぼらしくなる
  • 室内の設備は劣化し、使えなくなってしまう

などなど、新築や築浅物件と比べると、修繕や交換工事で多大な費用がかかりますし、空室を埋めるのにも苦労します。

これでは節税した分が全て吹っ飛んでしまいますよね。

そこで武蔵コーポレーションさんは、自社社員の1級建築士と建築・工事部隊で、顧客に販売する前に再生することで築古ならではのリスクを回避しているのです。

武蔵コーポレーションさんの自社再生物件は、

  • 屋上防水や外壁塗装などの大規模修繕をあらかじめ実施
  • 室内リノベーションも完了
  • その品質保証もつく
  • 引き渡し前に満室にする

と万全をきしています。

少なくても引き渡しを受けてから5−10年の間は、老朽化によるトラブルで頭を悩ませることはほとんどないと思います。

実際に私の物件も保有して6年を超えていますが、軽微なものしか起きていません。

販売後の管理においては専任されるプロパティマネージャが高い入居率を維持できるように、空室の営業、建物の修繕、退去時の原状回復工事、入居者対応業務など全ての賃貸管理を代行してくれます。

購入した側としては管理方針の指示と判断をするだけなので、本業が多忙でも手間なく管理することができます。

引き渡し後の空室がどうしても心配な人は、追加費用を払うことで家賃保証プランに入ることもできます。

家賃保証プランとは、退去が出ても一定の家賃を武蔵コーポレーションが肩代わりして買主に送金してくれるものです。

どんなに退去が出ても、常に一定の家賃が送金されてくるので安心といえば安心です。

ただ、その家賃から家賃保証費用として、一定の料率が全室家賃から差し引かれてしまうので、それなりの費用が発生していることになります。

武蔵コーポレーションの場合、通常プランでも十分入居率は高いので、追加費用を払ってまで家賃保証プランに入る人は一握りのようです。

私も通常プランで以下のような高い入居率を購入以来ずっと維持しています。

モーガンが保有する自社再生物件の入居率実績

見ていただいてお分かりの通り、過去15ヶ月の入居率は99%でした。これ以上は望めないですよね。

このように至れり尽くせりな物件を愚直に作り続けているのが武蔵コーポレーションさんの実態です。

でも、私が武蔵コーポレーションさんを推すのは物件やその仕組みが優れているからだけではないんです。

私が武蔵コーポレーションさんを推す最大の理由は、社員さんの人柄です。

みんなとにかく誠実で責任感が強い人たちばかりなんです。

例えば私を担当してくれているプロパティマネージャさん。

彼は30代前半とまだ若いですが、私が納得いくまでトコトン付き合ってくれます。

私が修繕の費用に納得がいかない時は、できる限り安い業者さんを見つけてくますし、徹底的に費用の妥当性を説明してくれます。

私が過度な要求をし過ぎた時も優しく諭してくれます。

これは当たり前のように聞こえるかもしれませんが、実際は当たり前ではありません。心底信頼できる人がいるってなかなかないですよね。

私はもう10年来のお付き合いなので、色々な立場の方とお話ししてきましたが、みなさん、とにかく誠実に向き合ってくれますし、顧客の資産保全について責任感が強いです。

これが武蔵コーポレーションさんの自社再生物件を親友に勧めた最大の理由です。

節税のメカニズム

では、武蔵コーポレーションさんの自社再生物件を買うと何が良いのでしょうか。

一番は節税です。

年収が高いために支払う所得税を圧縮できます。

特に年収が1200万円以上で所得税(+住民税)が43%以上になる人に大変有効です。

課税所得毎の所得税(+住民税)表

課税総所得額 税率
195万円以下 15%
195万円超〜330万円以下 20%
330万円超〜695万円以下 30%
695万円超〜900万円以下 33%
900万円超〜1,800万円以下 43%
1800万円超〜4000万円以下 50%
4000万円超 55%

注意:逆に年収1200万円以下になると所得控除額を考慮すると課税所得が900万以下、つまり所得税(+住民税)が33%になり、有効ではありません。

この節税の方法は広く知られた方法です。

決して違法なやり方でもありませんし、グレーゾーンを突くようなものでもありません。

不動産業に携わる人なら誰でも知っているメカニズムになります。

そのメカニズムはこうです。

賃貸アパート、マンションを購入するとその建物価格分、減価償却費を計上することができます。

高い所得を減価償却費で打ち消すことができます。

特に築古物件は、日本の税法上、新築や築浅に比べて単年度で計上できる減価償却費を大きくすることができるので、節税効果が高くなります。

ただ、これだけでは節税にはなりません。

多額の減価償却費を計上した分の利益が出てしまい、売却時に高い譲渡税を支払うことになってしまうからです。

そこで5年以上保有して長期譲渡になったタイミングで売却します。すると譲渡税を20%に抑えることができます。

この時に、仮に所得税で55%支払わなければいけない人は、長期譲渡税20%との差分を節税できたことになります。

詳しい説明は大谷社長の著書に書かれていますので、そちらを読んでいただければと思います。

以下の2冊に書かれていますが、どちらかご自身に当てはまる方を読むだけで大丈夫です。

幻冬社より出版されていてアマゾンから購入することもできますが、武蔵コーポレーションさんのホームページから無料でもらう事ができます。(だから、アマゾンで買わないでくださいね。)

①年収1000万円から始める 「アパート事業」による資産形成入門 [改訂版]

年収1000万円から始める「アパート事業」による資産形成入門

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②会社の経営安定 個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術

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パンフレット共に1週間ほどで郵送されてきます。

しつこい営業の電話などはないので、安心して無料プレゼントに申し込んでもらえればと思います。

無料プレゼントのリンクを貼っておきますね。

黄色の本が「年収1000万円から始める 「アパート事業」による資産形成入門 [改訂版] 」です。

こちらは高年収の会社員向けに書かれている本です。

>>>黄色の本の無料プレゼントはこちら

赤色の本が「会社の経営安定 個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術」というタイトルの通り、会社経営者や開業医の人向けに書かれています。

>>>赤色の本の無料プレゼントはこちら

「本が郵送されてくるまで待てない!」という方はこちらの記事に節税方法の解説を詳しく書いておきましたので読みながらお待ちくださいね。

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銀行融資

「武蔵コーポレーションの自社再生物件の融資はどうなの?」って思っている方もいらっしゃるかと思います。

少し詳しい方だと築古のアパート・マンションは融資が出づらいと聞いた事があるかもしれません。

結論から言うと武蔵コーポレーションさんがしっかりファイナンスアレンジしてくれます。

普段から協業している地銀、信金、ノンバンクがあり、あなたの属性に応じて融資の打診をしてくれます。

下の写真は金融機関向けに行われる決算説明会の様子です。

かなりの数の金融機関が来場しているのが見て取れます。普段から銀行とのパイプを太くする努力をされているそうです。

スルガ銀行の不正融資事件以来、個人向けの融資に慎重な金融機関が多い中、ファイナンスアレンジが可能なのは、自社再生物件を仕入れる段階で、銀行から融資が出る物件のみに仕入れているからとおっしゃっていました。

不動産投資家が購入できるように、仕入れの段階から逆算して金融機関と協業してるんですね。

私の3棟中1棟は以前融資を受けた地銀さんの条件がたまたま良かったので、そちらをから融資を受けましたが、残りの2棟は武蔵コーポレーションさんに紹介された地銀さんからでした。

特に収益用不動産を初めて購入する人に、このファイナンスアレンジはとても心強いですよね。

始めての人は、「どの銀行がどのエリアの物件に融資をしてくれるか」なんてわかりませんから、融資してくれる銀行を自分で開拓するには多大な時間を要してしまいます。

それに加えて、その銀行が融資してくれるエリア内で、節税上有利な物件をドンピシャで探してくるなんて至難の業。

多くの人が節税にたどり着く前に挫折してしまいます。

武蔵コーポレーションさんの物件は、そのような心配はいりません。全部、支援してくれます。

自社再生物件が合う人、合わない人

至れり尽くせりの自社再生物件ですが、合う人、合わない人がいると思います。

私が合うと思うのは本業で多忙な人です。

経営者、お医者様、会社役員、外資系サラリーマンなど、時間に追われている人でも、プロパティマネージャや社員の人たちが節税や資産運用が上手くいくようにサポートしてくれます。

私も外資系に勤めていた当時、とにかく時間がありませんでした。

日中お客様の対応をしながらも、ヨーロッパやアメリカにある本社や開発拠点との打ち合わせは時差の関係で早朝や深夜です。

寝る時間もままならないのに、いくら節税のためとはいえ、修繕業者さんを見つけたり、保険の申請をしたり、、、なんてやり切れませんでした。

それでも武蔵コーポレーションさんの自社再生物件を3棟も購入でき、資産形成に繋がったのは支援してもらった賜物です。

合わない人は、年収が1200万円に満たない人です。

先にも書いた通り、所得税率と長期譲渡税率に差がわずかになってしまうのでそもそも投資として成り立ちません。

もしあなたが「合う人」のプロフィールであれば、武蔵コーポレーションさんの自社再生物件で有効な資産形成ができると思います。

武蔵コーポレーションはあなたがどんなに忙しくても、あなたの資産を増やす手伝いをしてくれるはずです。

興味を持った人向けに武蔵コーポレーションでは事前予約制の投資相談(無料)をしてくれます。

投資相談に行くと以下の写真のように、あなたに合わせて投資シミュレーションをしてくれますよ。

もしよければ以下のリンクから投資相談を申し込んでみてください。

資産形成の一歩が踏み出せるかもしれませんよ。

>>>無料の投資相談の申し込みはこちらから

ABOUT ME
モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。 ツイッターで不動産投資についてつぶやいています。是非、下のツイッターアイコン(青い鳥のマーク)からフォローしてくださいね。 このブログの記事が役にたったと思ったら、はてなブログやツイッターで共有して貰ったり、リンクを貼ってもらえると嬉しいです。更なる記事更新へのモチベーションになります!