２４時間不動産投資のことばかり考えているモーガンFollow @tsukubanosoraniです！みなさん、元気に物件探ししてますか？
不動産投資を初めて１４年以上が経過しますが、いまだにその熱は衰えません。
その熱が伝播したからか、友人や知人からチョイチョイ「どの会社から買えば良いの？」、「物件紹介してくれない？」と聞かれることがあります。
これは嬉しいことなのですが、同時にちょっと緊張します。
変な会社や物件を紹介して、万が一にでも失敗したら、友情が途絶えかねないからです。
残念ながら不動産投資の世界は
- 現実味のないシミュレーションを提示して騙す
- 空室が埋まらないエリアの物件を売り逃げする
- 欠陥ががある物件を隠して販売する
と言う事件が過去に起きています。
そこでよっぽど信頼している会社の扱う物件じゃないと紹介していません。
その数少ない紹介する会社の一つに武蔵コーポレーションさんがあります。
この武蔵コーポレーションさんは１５年目を迎える不動産売買・管理の会社です。
一般の不動産会社と違うのは、「富裕層向けの個人資産運用」に特化している点です。
私は外資系企業のサラリーマン時代に、この武蔵コーポレーションから3棟のアパートとマンションを購入し、4棟の管理をお願いしています。
売却した物件以外は、今でも継続して管理してもらっています。
モーガンの投資用不動産購入履歴
結果として、武蔵コーポレーションさんから購入した3棟のアパートとマンションのおかげで資産形成ができました。
不動産投資を始めたばかりの頃からお付き合いを始めて、その成果のおかげで会社員を辞めても生活ができていますし、専業不動産投資家として規模をさらに拡大できています。
とても良い資産形成、運用ができましたし、大変信頼しています。
先日外資系企業に勤務していた親友から不動産投資を始めたいという相談を受けた時も、迷わず武蔵コーポレーションさんを紹介しました。（その親友もすぐに武蔵コーポレーションと物件が気に入り、アパートオーナーとなって2年が経過しましたが、とても満足しているようです）
とはいえ、玉石混交の不動産投資業界です。
今まで武蔵コーポレーションさんと接したことがない方からすると
とその評判が気になるところですよね。
今回の記事では、武蔵コーポレーションからアパート、マンションを３棟購入して、今でも管理を任せている身として、武蔵コーポレーション及びその物件が大丈夫なのか？について解説していきたいと思います。
一つだけお断りがあります。
武蔵コーポレーションさんは年収１２００万円以上の方で高額な所得税を「節税する」ために設計された物件がほとんどです。
もしあなたの目的が節税ではなく、高利回りやキャッシュフロー、あるいは売却益をより期待していらっしゃる場合には向きません。
その場合、特定の不動産会社から購入するよりは、インターネットポータルサイトから自分で探すアプローチの方が有効です。
以下の記事で紹介していますので、ご参照ください。
これ以降では高額な所得税を圧縮したい方を意識して書いていきたいと思います。
武蔵コーポレーションってどんな会社？
武蔵コーポレーションさんは不動産売買・管理をしている会社です。
１７年前に大谷義武社長によって創業されました。
私が最初にお会いしたのは創業５年目くらいで社員数も２０名くらいでしたが、今ではしっかりと実績を積み上げ、資本金１億円、従業員２００名の立派な会社に成長されました。
創業は埼玉県大宮市でしたが、現在は東京の丸の内に本社を構えて営業されてます。
事務所を構えているパシフィックセンチュリープレイスは東京八重洲口直結でフォーシーズンホテルも入っているビルで、厳しい法人審査を通過しないとテナントとして入れないことから、信用ある企業に成長されたことがわかります。
武蔵コーポレーション本社がある東京駅直結のパシフィックセンチュリープレイス。（引用：武蔵コーポレーションのホームページ。http://www.musashicorp.jp/index.php ）
先にも書きましたが、他と違うのは富裕層向けの個人資産運用や管理に特化しているという点です。そのため事業内容は、保険商品やリゾート（別荘）物件なども販売しています。
しかし、一般に流通している物件の仲介はほとんどしていません。
メインとして販売しているのは節税に向いた収益用不動産です。特徴的なのがReBreath（リブレス）というブランド名で１棟もの築古アパート、マンションの再生物件を販売している点です。
再生物件とは、築年数が古い1棟ものアパート、マンションを一旦武蔵コーポレーションさんが自社で購入・保有し、大幅なリフォームを加え、満室にした後に販売する物件のことを言います。
武蔵コーポレーションが保有している間に、
- 古い内外装・設備を最新のものに刷新するリノベーション工事
- 滞納者などの不良入居者の是正
- 空室を満室に
を行うので、商品として投資家に販売する頃にはリスクが最小限になっています。
なので安定した賃貸経営が実現でき、期待する節税効果が長期にわたって享受できると言うわけです。
以下は再生前（Before）と再生後（After）の写真です。
引用元：武蔵コーポレーション・ホームページ https://www.musashi-corporation.com/rebreath/
アフターの写真をみていただければわかる通り、「古すぎて住めない！」って言う感じはしませんよね？
私が購入した３棟もこの再生物件です。
武蔵コーポレーションさんは築古物件を節税むけに再生することにこだわっています。
築古物件は新築や築浅物件と比べて節税するのに向いています（後続の章で詳しく説明します）。
ただ、最大の弱点は、修繕やメンテナンスに手間やコストがかかること。
一般的に築２０年を超えてくると、
- 屋根や配管が老朽化し、漏水の心配が出てくる
- 外壁の塗装は剥がれ、みすぼらしくなる
- 室内の設備は劣化し、使えなくなってしまう
などなど、新築や築浅物件と比べると、修繕や交換工事で多大な費用がかかりますし、空室に入居者を見つけるのも苦労します。
それでは節税した分が全て吹っ飛んでしまいますよね。
そこで武蔵コーポレーションさんは、自社社員の１級建築士と建築・工事部隊で、顧客に販売する前に再生することで築古ならではのリスクを回避しているのです。
武蔵コーポレーションさんの再生物件は、
- 屋上防水や外壁塗装などの大規模修繕をあらかじめ実施
- 室内リノベーションも完了
- その品質保証もつく
- 引き渡し前に満室にする
と万全を期しています。
少なくても引き渡しを受けてから５−１０年の間は、老朽化によるトラブルで頭を悩ませることはほとんどないと思います。
実際に私の物件も購入して8年以上になりますが、軽微な修繕しかしたことがありません。
販売後の管理においては専任されるプロパティマネージャが高い入居率を維持できるように、空室の営業、建物の修繕、退去時の原状回復工事、入居者対応業務など全ての賃貸管理を代行してくれます。
購入した側としては管理方針の指示と判断をするだけなので、本業が多忙でも手間なく管理することができます。
引き渡し後の空室がどうしても心配な人は、追加費用を払うことで家賃保証プランに入ることもできます。
家賃保証プランとは、空室が出ても一定の家賃を武蔵コーポレーションが肩代わりして買主に送金してくれるものです。
どんなに退去が出ても、常に一定の家賃が送金されてくるので安心といえば安心です。
ただ、家賃保証費用が取られてしまうことになりますので収益を最大化させたい人は通常プランの方が良い場合も。
ちなみに、武蔵コーポレーションの場合、通常プランでも十分入居率は高いので、追加費用を払ってまで家賃保証プランに入る人は一握りのようです。
私も通常プランで以下のような高い入居率（＝多い家賃収入）を購入以来ずっと維持しています。
モーガンが保有する再生物件の入居率実績
見ていただいてお分かりの通り、過去２年間の入居率はいずれも９９％でした。これ以上は望めないですよね。
このように至れり尽くせりな物件を愚直に作り続けているのが武蔵コーポレーションさんの実態です。
でも、私が武蔵コーポレーションさんを推すのは物件やその仕組みが優れているからだけではないんです。
私が武蔵コーポレーションさんを推す最大の理由は、社員さんの人柄です。
みんなとにかく誠実で責任感が強い人たちばかりなんです。
例えば私を担当してくれているプロパティマネージャさん。
彼は３０代前半とまだ若いですが、私が納得いくまでトコトン付き合ってくれます。
私が修繕の費用に納得がいかない時は、できる限り安い業者さんを見つけてくますし、徹底的に費用の妥当性を説明してくれます。
私が過度な要求をし過ぎた時も優しく諭してくれます（笑）。
これは当たり前のように聞こえるかもしれませんが、実際は当たり前ではありません。心底信頼できる人がいるってなかなかないですよね。
私はもう１０年来のお付き合いなので、色々な立場の方とお話ししてきましたが、みなさん、とにかく誠実に向き合ってくれますし、顧客の資産保全について責任感が強いです。
これが武蔵コーポレーションさんの再生物件を親友に勧めた最大の理由です。
絶大な信頼を置いているのは私だけではないようです。
その証拠に事例として５００件近くが武蔵コーポレーション「お客様の声」としてホームページに掲載されています。
武蔵コーポレーション「お客様の声」を見ていて驚くのは、多くの事例が実名と顔写真付きで公開されている点です。
皆さん、よっぽど信頼しているんですね！
節税のメカニズム
では、武蔵コーポレーションさんの再生物件を買うと何が良いのでしょうか。
一番は、繰り返し述べている通り、節税です。
年収が高いために支払う所得税を圧縮することで、還付を受けられます。
特に年収が１２００万円以上で所得税（＋住民税）が４３％以上になる人に大変有効です。
課税所得毎の所得税（＋住民税）表
| 課税総所得額 | 税率 |
|---|---|
| 195万円以下 | 15% |
| 195万円超〜330万円以下 | 20% |
| 330万円超〜695万円以下 | 30% |
| 695万円超〜900万円以下 | 33% |
| 900万円超〜1,800万円以下 | 43% |
| 1800万円超〜4000万円以下 | 50% |
| 4000万円超 | 55% |
注意：逆に年収１２００万円以下の場合は、所得控除額を考慮すると課税所得が９００万以下、つまり所得税（＋住民税）が３３％になり、有効ではありません。
この節税の方法は広く知られた方法です。
決して違法なやり方でもありませんし、グレーゾーンを突くようなものでもありません。
不動産業に携わる人なら誰でも知っているメカニズムになります。
そのメカニズムはこうです。
賃貸アパート、マンションを購入するとその建物価格分、減価償却費を計上することができます。
家賃に加えて高い所得を減価償却費で損益通算することで還付を受けることができます。
特に築古物件は、日本の税法上、新築や築浅に比べて単年度で計上できる減価償却費を大きくすることができるので、節税効果が高く（＝還付を受ける金額が大きく）なります。
ただ、これだけでは節税にはなりません。
多額の減価償却費を計上した分簿価が下がるので、売却時に利益が出てしまい、高い譲渡税を支払うことになってしまうからです。
そこで５年超物件を保有するのです。
５年超保有した後売却すれば、長期譲渡と言って、譲渡税を２０％に抑えることができます。
つまり、
還付された所得税 ✖️ 保有年数 ー 安い長期譲渡税 ＝ 節税による収入増
という方程式が成り立ちます。築古でより多く還付を受け、最後に引かれる譲渡税を安く抑えることで節税になるということです。
家賃から経費、銀行返済、税金などを引いた後の税引き後キャッシュフローと合わせて、手元に残ります。
この節税方法をより詳しく知りたい場合は、武蔵さんが運営するウェルスハックにも解説記事がありますので、是非読んでみてくださいね。
https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/tax-savings
加えて、私のオススメは大谷社長の著書も読むことです。
以下の２冊に書かれていますが、どちらか一冊、ご自身に当てはまる方を読むだけで大丈夫です。
幻冬社より出版されていて1500円ほどでアマゾンから購入することもできますが、武蔵コーポレーションさんのホームページから無料でもらう事ができます。
①年収1000万円から始める 「アパート事業」による資産形成入門 [改訂版]
こちらの黄色の本は高年収の会社員向けに書かれている本です。無料プレゼントのリンクを貼っておきますね↓
②会社の経営安定 個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術
赤色の本は「会社の経営安定 個人資産を防衛 オーナー社長のための収益物件活用術」というタイトルの通り、会社経営者や開業医の人向けに書かれています。
同じく無料プレゼントのリンクを貼っておきます↓
こちらのリンクから申し込むとパンフレット共に１週間ほどで郵送されてきます。
銀行融資は大丈夫？
「武蔵コーポレーションの再生物件の融資はどうなの？」って思っている方もいらっしゃるかと思います。
詳しい方だと築古のアパート・マンションは融資が出づらいと言う印象をお持ちかもしれません。
結論から言うと心配は無用です。
武蔵コーポレーションさんがしっかりファイナンスアレンジしてくれます。
普段から協業している地銀、信金、ノンバンクがあり、物件の所在地やあなたの属性に応じて融資をアレンジしてくれます。
下の写真は金融機関向けに行われる決算説明会の様子です。
かなりの数の金融機関が来場しているのが見て取れます。普段から銀行とのパイプを太くする努力をされているそうです。
武蔵コーポレーションの再生物件はその安全性から、築古物件でも融資を出すと言う金融機関もあるそうです。
私も購入した３棟中２棟は武蔵コーポレーションさんに紹介された地銀さんから融資を受けました。
特に収益用不動産を初めて購入する人に、このファイナンスアレンジはとても心強いですよね。
特に初めての人は、「どの銀行がどのエリアの物件に融資をしてくれるか」なんてわかりませんから、融資してくれる銀行を自分で開拓するには多大な時間を要してしまいます。
それに加えて、その銀行が融資してくれるエリア内で、節税上有利な物件をドンピシャで探してくるなんて至難の業。
多くの人が節税にたどり着く前に挫折してしまいます。
武蔵コーポレーションさんの物件は、そのような心配はいりません。
全部、アレンジしてくれます。
武蔵コーポレーションの投資物件が合う人、合わない人
至れり尽くせりの再生物件ですが、合う人、合わない人がいると思います。
私が合うと思うのは本業で多忙な人です。
経営者、お医者様、会社役員、外資系サラリーマンなど、時間に追われている人でも、プロパティマネージャや社員の人たちが節税や資産運用が上手くいくようにサポートしてくれます。
私も外資系に勤めていた当時、とにかく時間がありませんでした。
日中お客様の対応をしながら、早朝や深夜は時差があるヨーロッパやアメリカにある本社や開発拠点との打ち合わせ、、、と言う毎日です。
寝る時間もままならないのに、いくら重要な資産運用のためとはいえ、物件や融資してくれそうな銀行を探すというのはとてつもない負荷でした。
そんな状況でも武蔵コーポレーションさんの再生物件を3棟も購入でき、資産形成に繋がったのは支援してもらった賜物です。
武蔵コーポレーションの物件が合わない人もいます。
年収が１２００万円に満たない人です。
先にも書いた通り、還付される所得税と長期譲渡税の差がわずかになってしまうのでそもそも投資として成り立ちません。
もしあなたが「合う人」のプロフィールであれば、武蔵コーポレーションさんの再生物件で有効な資産形成、運用ができると思います。
武蔵コーポレーションはあなたがどんなに忙しくても、あなたの資産を増やす手伝いをしてくれるはずです。
武蔵コーポレーションから投資物件を購入するには？
武蔵コーポレーションから物件を購入したい場合は、事前予約制の投資相談に申し込む必要があります↓
＞＞＞武蔵コーポレーションの無料投資相談の申し込みはこちらから
無料ですし、このコロナ禍を受けてZoomなどのオンラインミーティングにも対応しているので、直ぐに物件の紹介をして貰えます。
投資相談をすると以下の写真のように、あなたに合わせて投資（＝節税効果）のシミュレーションをしてくれます。
不安に思うことなどを質問としてぶつけながら、
- 期待する投資効果が得られそうか？
- 信用できる会社かどうか？
などを見極めると良いと思います（投資をするか否かはご自身の判断でお願いしますね）。
武蔵コーポレーションさんはとても優しい方ばかりなので、良い体験になると思いますよ。
また、一度無料投資相談を受ければ、継続的にLineで物件紹介をしてもらえるようになりますよ↓
もしまだ物件購入に踏み切れるかわからない…という場合でも、Lineで継続的に物件情報を得られるのはいいですよね。
「継続的に物件情報が欲しい」という方にも無料投資相談を一度受けることをオススメします。申し込みリンクを貼っておきますね↓
もし武蔵コーポレーションの投資相談に行って、そこで紹介を受けた物件に迷うことや不安に思うことがあれば、私の「不動産投資お悩み相談サービス」の中でご相談にのることができます。
有償のサービスとなってしまいますが、
- 投資シミュレーション通りの結果は出るのか？
- 会社として武蔵コーポレーションは信用できるのか？
- 自分に最適な物件なのか？
などのご相談に対して、武蔵コーポレーション物件を10年以上保有するオーナー・投資家の視点で、良かった点、注意するべき点含めてアドバイスさせていただきます。
必要に応じて以下のリンクからお問い合わせくださいね。
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