2. 購入後の管理編

空室を家具・家電付き賃貸で募集するのに何をつける?費用はどれくらいかかる?

空室を家具・家電付き賃貸で募集するのに何をつける?費用はどれくらいかかる?
弟子の亀丸
弟子の亀丸
閑散期のせいか、空室がなかなか埋まらないんです。賃貸仲介さん曰く、問い合わせも減っちゃっているみたい。。。家具・家電付きで募集したらどうでしょうね?
モーガン
モーガン
立地や時期にもよるけど、家具・家電を買うのが手間だったり、お金をかけたくない人には有効かもね。学生とか、単身赴任の転勤とか、来日したばかりの外国人にはニーズがあると言われているよね。
弟子の亀丸
弟子の亀丸
それなら直ぐにでもやった方がいいですね!
モーガン
モーガン
家具・家電をいくらで揃えるか、賃料を上げるのか、家具・家電は部屋の設備にするのか、それともプレゼントにするのか、、、色々、事前に決めておく事があるよ。

賃貸仲介さんから地域のニーズをヒアリングした上で、家具・家電付きで募集するかどうか決めた方がいいね。ちょっと調べてみたので、説明するね!

こんにちは、モーガンです。

この記事を書いているのは、11月。引っ越しシーズンとしては閑散期です。9月の異動シーズンもひと段落してしまったため、賃貸仲介店舗によっては閑古鳥が鳴いている所も多いです。

そんな中、自分の空室の問い合わせの有無を賃貸仲介の営業マンに聞いてみても、答えはイマイチです。

そして賃貸アパート、マンションのオーナーとしては心細くなったりもします。いくら閑散期とはいえ、街にはたくさんの賃貸仲介店舗があり、月間10−20契約くらいは結ばれていることを考えると、自分の募集の仕方がまずいんじゃないか、、、と。

引っ越す人が少ないことは仕方ないとしたら、その少ない人をなるべく取りこぼさないようにすればいいのでは?とも思います。そうこう考えているうちに、一つ思い浮かぶ打開策としては、家具・家電付き賃貸です。

あらかじめ生活に必要な家具・家電をつけておけば、入居者さんの負担が少なく、引っ越ししやすくなるので、引っ越し予算が少ない人でも契約してくれるかもしれません。

そこでちょっと検討してみました。

家具・家電付き賃貸は何をいくらで揃える?

何をどこまで揃えるかは正直悩むところです。ただ、契約直後に転がり込んでも生活ができるようにしてあげることを考えると絞れてきそうです。

  • 洗濯機
  • 冷蔵庫
  • ベッド
  • 電子レンジ
  • ガスココンロ(IH電気コンロ含む)

といったところでしょうか。

これだけあれば、家具・家電付きとしては合格かと思います。他にも炊飯器やテレビなどが付いている物件もありますが、キリがありません。費用もかかるので、最低限生活できればいいのではないかと思います。

これらはいったいいくらかかるのか、アマゾンで探してみましたよ。

洗濯機

アイリスオーヤマは最近、目を見張る商品ラインナップと安さです。日本メーカにも関わらず、2万円前半の値付けです。日本製だと万が一の不具合や問い合わせにも対応してもらいやすいので安心ですね。

中国メーカでよければ、2万円ちょうどくらいの商品もありますし、中古であれば1万円台もありました。

冷蔵庫

アイリスオーヤマ2冠です。2万円を切る安さは中国メーカと同じ価格帯です。

ベッド

アイリスオーヤマ3冠です。リクライニング付きベッドなので、ソファの代わりにもなるので、狭いワンルームには最適ではないでしょうか。配送料込みで1万3千円くらいという値段は驚異的です。

電子レンジ

4冠。。。別に私はアイリスオーヤマの回し者ではありません。社員でもありません。ただ、安いです。

ガスココンロ(IH電気コンロ含む)

結局アイリスオーヤマ清一色になってしまいました。。。

合計は、配送料込みで68,959円でした。中古や中国製を組み合わせれば、6万円くらいに収めることもできそうですね。家具・家電付きで募集する場合の費用は6−7万円見込めば良さそうです。

家賃はアップできる?

家具・家電を揃えるためには、6−7万円あれば出来そうということがわかりました。正直、もう少しかかるかなと思っていたので、その安さに驚いています。

とはいえ、費用がかかる以上は、家賃をアップしたいところですよね?(何万円もあげるのは逆に競争力を失いそうです。)

私はこの費用感であれば、+3000円/月程度で良いのではないかと考えました。

単身者の平均居住期間は2年ほどと言われています。家具・家電の購入費用である7万円を2年間(24ヶ月)で回収することを考えると、+3000円/月になります。

スーモやホームズの賃貸募集ページで家具・家電付き物件を調べて、競争力があるようであれば、もっとあげてもいいかもしれませんが、入居促進という目的を考えると安さでアピールできる物件にしておきたいですね。

家具・家電は設備として貸す?それともプレゼントする?

賃料を決めたら、もう一つ決めないといけないことがあります。それは、この家具・家電を部屋の設備にするのかどうかです。賃貸仲介の営業マンに客付を依頼した時に必ず聞かれます。「この家具・家電は設備ですか?」と。

設備であるとした時には、この家具・家電の所有権は家主(あなた)に帰属します。賃貸借契約を結ぶ際に取り交す重要事項説明書の設備の欄に明記する必要があります。そして、入居者さんは退去時に必ず返却しなければなりません。

ただ、設備にすると厄介なことがあります。家主(あなた)は家具・家電を貸与しているため、もし故障した時は、修理もしくは交換してあげないといけません。入居者が要らないといえば別ですが、費用をかけて修理・交換するのです。

退去時に処分するのも家主(あなた)持ちになります。

10年くらいもつエアコンと違って、これらの家具・家電はそこまで持ちません。消耗品に近いにも関わらず、修理・交換・処分する費用を出費するのは痛いですよね。

私はなるべく設備を増やしたくないので、プレゼント(譲渡)扱いにします。

募集図面・マイソクにもプレゼントと記述し、賃貸営業マンにもその旨を伝えます。こうすれば、所有権は入居者さんのものになる代わりに、壊れても家主(あなた)が関わる必要はありません。

結局モーガンの物件は家具・家電付きで募集したの?

今の所、家具・家電付きで募集するのを見合わせています。

私の物件の立地的に学生さんは見込めません。

近くに企業や研究所が多数あるため、単身赴任者や来日する外国人の方を中心に家具・家電付きのニーズがあります。実際に家具・家電付きにできるなら内見するという話もありました(他の物件で決まってしまいましたが)。

しかし、この閑散期は全くその人たちの動きが見込めないこともあり、賃貸仲介さんの家具・家電付きへの反応がよくありません。

2−3月の良く動くシーズンに空室が出て、競合と比べて差別化ができないと判断した時に検討してみようと考えています。

最近はアマゾンやアイリスオーヤマなど強い味方が出てきたので、気軽に挑戦してみてもいいかもしれませんね。もし、その時が来たら、数多くの仲介店舗に知ってもらいたいので以下のようにマイソクを工夫し、客付募集すると思います。

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モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。