1. 購入編

【エージェントの選び方】ハワイのコンドミニアム購入の注意点

ハワイのエージェントの選び方

こんにちは、ハワイ旅行の飛行機チケット購入は355日前にするモーガンです。翌年の飛行機チケット予約が解禁になるその日にしてしまいます。

1時間でもハワイの滞在時間を長くするために、この日のこの時間だ!というベストな便を意地でも確保したいですよね。しかも、一番安く手に入るんですよ。

周りの友人から「お前アホだな」と言われますが、意外にも人気のある日のチケットは355日前に売れてしまうんですよ。私と同じことをしている人は結構いるということです。

そんな私と同じハワイ中毒者に私は敬意を表します。人気のある便の争奪戦を戦うライバルに、敬礼!

さて、今回のブログ記事はハワイのコンドミニアムを購入する時の不動産エージェントの選び方についてです。

我々買主は現実としてハワイにある不動産をエージェントなしでは購入できません。

モーガン
モーガン
だからこ、自分にあったエージェントを選びたいですよね。
初心者時代のモーガン
初心者時代のモーガン
でも初めての時は、何を基準に選べば良いかわからないよ〜。。。

この記事では何を基準にしてどんなエージェントさんを選べば良いかについて言及していきます。

ハワイの不動産エージェントとは?

不動産エージェントとは日本でいう売買仲介をしている不動産会社の人のことです(個人の方もいますが)。

ハワイの不動産協会に所属し、セールスパーソンライセンスやブローカーライセンスを保持しています。名刺にRA(リアルターアソシエイト)もしくはR(リアルター)と表記している人が多いです。

不動産協会に属しているエージェントであれば、MLS(Multiple Listing Service)というデータベースにアクセスすることでき、最新の売り物件情報を顧客に提供することができます。

私はハワイのコンドミニアムを購入するまでに3年を要しました。その間、5−6人のエージェントの方とお話ししています。いずれも日本人の方です。

日本で投資用不動産を売買する場合、宅建業者としての要件を満たしている会社か、宅地建物取引士を定められた人数有しているか、などがあまり見えてこない怪しい業者も多く存在します。

しかし、ハワイの場合、法律が厳しく運用されているのか、そういった怪しい業者さんやエージェントとお付き合いすることはありませんでした。

そう言った意味では日本より安心して取引できる印象を持っていますが、念の為、初めて会うエージェントがハワイの不動産協会に所属し、免許を保持している人なのか確認はしましょう。

私が出会ったエージェントの3タイプ

私は実際にお会いしたエージェントさんは、5、6人の方しかいません。しかし、セミナーやブログを通して知っている方を含めると10数人のエージェントの方の考え方に触れていると思います。

その方々を分類すると3タイプの方がいらっしゃるように思います。

どのタイプの方が良い、悪いということはありません。しかし自分に合う方を効率的に探すために、特徴を抑えておくと良いと思うので書かせてもらいました。

ハワイ日系人・タイプ

日本からハワイに移住されて2ー30年以上経っている方々が多くエージェントとしていらっしゃいます。

このタイプの高齢のエージェントさんの場合、昭和のバブルをハワイで経験し、当時の著名人のエージェントをされたり、豪遊していた人の武勇伝エピソードなど、聞いていて楽しい逸話を数多く持っている方がいらっしゃいます。

若い方の場合は、日系2世と呼ばれる方々で、日本人というよりは、アメリカ人に近いと話していて思うことがあります。ハワイに長くいればそうなりますよね。

このタイプの方が頼もしいのは、長い年月、ハワイの不動産マーケットにいらっしゃるので、長期間保有する中でトラブルになりやすい物件、つまり買ってはいけない物件を数多くご存知です。

借地権や日本人があまり買わない物件を視野に入れている方にとってはとても頼りになりそうです。

反面、日本の税制などには、必ずしも強くないことが多いです。

日本から離れて久しいということもあるでしょうが、ハワイの場合、不動産エージェントが税制について深く説明することはご法度のため、提携先の会計士、税理士に聞くように促されることが多いです。

日本で不動産取引をしたことがある人は少し物足りなく感じると思います。

そういう背景があってか顧客層は別荘目的でハワイ不動産を購入する富裕層タイプを得意としていることが多いように思います。不動産投資を目的としたお客様を相手にしている感じはしません。

モーガン
モーガン
別荘として、ワイキキ中心地よりちょっと離れた場所に物件を購入予定で、気軽に聞ける会計士、税理士がいる方にはとてもハマるタイプだと思います。

不動産投資・タイプ

ご自身でも不動産投資を経験されている方がエージェントになっている場合があります。

もし、あなたがハワイのコンドミニアムから不動産投資のリターンをより多く得たいと考えているのであれば、頼もしいパートナになることは言うまでもありません。

現地で暮らされているので、別荘としてこの物件を購入したい!という相談ももちろんできます。しかし、一番強いのはあなたの属性に応じて、投資リターンが大きいのはどの物件か、収支シミュレーションを用いて説明してくれるということです。

購入後もシミュレーション通りの賃料収入を得るために、賃借人を見つける賃貸管理業務も請け負っています。

モーガン
モーガン
追加費用を払えばAirbnbを駆使して、より高い収益を目指す管理プランも提供してくれるでしょう。

バランス・タイプ

別荘の相談も、投資(税制)の相談もできるバランスタイプという会社も最近増えてきているように感じます。このタイプのエージェントは、日本とハワイ両方にオフィスを構えているのが特徴的です。

日本オフィスに所属する営業の方が、ワイキキ中心地にある日本人の購入実績の多い物件リストを用いて特徴を説明してくれます。ハワイに出張して自分の目でも確認している情報を提供してくれる人であれば、とても安心ですね。

日本在住で、日本の税制の最新情報を詳しく説明できる人もいらっしゃり、そういう意味ではとても心強いです。

ハワイオフィスの方はハワイ不動産協会に所属し、ライセンスを所持されています。ハワイに在住し、現地ネットワークを活用して最新情報の提供やすでに購入した顧客の不動産管理業務を行なっていることが多いようです。

日本人が良く購入する物件を検討している方にとっては、日本の税制を含めたアフターケアも充実していて良いと思います。なにせ日本時間に電話一本で話ができるのは安心感があります。

モーガン
モーガン
ちなみに、私が選んだのはこのバランスタイプです。

エージェントの選び方、基準

私が1年間ハワイにコンドミニアムを保有していて思うのは、「エージェントをみて買うべき」ということです。

結局、自分を適切にガイドしてくれる人かどうか一番重要ですよね。

所属する会社が大きいか、小さいかというのはあまり関係がないように思います。

ましてやハワイの不動産は日本と違い、売り物件は全てMLSに登録義務があるため、物件情報に差が出ません。

どの不動産エージェントに問い合わせても、隠れお宝物件というのはほとんどないです。みなさん、最新情報を平等にお持ちです。

そんな中で、どうやって最適なエージェントを選ぶのでしょうか。私の経験から3つの基準をご紹介したいと思います。

安心して保有できる物件の情報を持っているか

ハワイにも少なからず購入してはいけない物件というものがあります。

  • 近いうちに借地の償還が迫っていて、先行きが不透明な物件
  • 事件、事故が多発している物件
  • 所有者、住民間のトラブルが継続している物件
  • 管理組合がうまく機能しておらず修繕がままならない物件

こういった物件を購入してしまったら、本当に悲惨です。ハワイ旅行どころではなくなってしまいますね。

トラブル事例を多く知っていて、トラブルになりにくい物件を紹介できる人かどうかはとても大事です。

初心者時代のモーガン
初心者時代のモーガン
良いことばかりいうエージェントよりも、悪いこともきちんと教えてくれる人がいいね。

日米の税制を理解して、きちんとガイドしてくれるか

ハワイの不動産はとても高額です。日米両国の会計処理、特に税務を間違えると数百万円の違いが出てしまうことすらあります。

相続税や減価償却費による税金の還付などは、購入前、購入後の手続きの仕方で大きく変わってしまいます。場合によっては取り返しがつかないこともあるでしょう。

もちろん、税務は不動産会社やエージェントの責任範疇外であり、特にハワイでは税務に踏み込むことを禁じているのを承知しています。エージェントの方に責任を負わせるつもりもありません。

しかし、全く教えてもらえないというのも不安であることも事実です。

私の日本の税理士に問い合わせても、「日本側はわかるが、ハワイ側がわからない」という返答でした。提携先の税理士などネットワークを駆使して情報提供してくれる人かどうかは十分考慮すべきことだと思います。

モーガン
モーガン
購入直前、直後からエージェントの人にガイドしてもらい、各種準備をした上で確定申告や決算処理を迎えないと直前では間に合わないことすらあるので注意が必要ですね。

ハワイでの管理体制は充実しているか

ハワイの不動産を購入するときは、そこに泊まってウキウキしている姿しか思い浮かべないですよね。ただ、実際は細かいトラブルもあることは想定しておいたほうがいいです。

初心者時代のモーガン
初心者時代のモーガン
コンドミニアムのラナイで気持ちよくうたた寝している自分ばかり想像しちゃう
モーガン
モーガン
良いことばかりだったらそれに越したことはないけど、細かいトラブルは付き物だよ

その時にエージェントを頼れるかは大きなポイントだと思います。エージェント本人でなくても、その所属会社に良い管理担当の方がいるかは、とても大事なポイントだと思います。

不動産を購入直後に家具を調達するケースも多いかと思いますが、1−2週間のハワイ旅行だけでは手配しきれず、管理担当の方の力を借りるケースがままあると思います。

自分が出発前や帰国後に配送される家具の搬入・設置などです。

また、トラブルも想定しておいたほうがいいでしょう。私が経験したのは

  • 上階からの洗濯排水が水漏れてきて浴室が水浸しになった。
  • 子供がトイレを詰まらせ、水浸しになった。下の階にも漏れそうになる。
  • 鍵を室内においたまま、インロックしてしまい入室できなくなる。

などです。もし、ホテルに宿泊しているならば、フロントに電話を一本かければ解決することが多いと思いますが、コンドミニアムは通常の住居なのでそうは行きません。

ホテルコンドであっても、ホテルのサービサーとの契約次第では対応してくれないこともあるでしょう。

モーガン
モーガン
自分主体で解決しないといけません。

こういう場合、コンドミニアムの管理人さんに英語で相談をしながら解決することになると思いますが、それだけだと不安です。業者さんを手配しなければいけないケースもあるでしょう。

そういった時に、エージェントの所属する管理担当の人に日本語で相談できるのは心強いです。

私の場合、日本人の管理担当の方が携帯番号を教えてくれて「いつでも力になるので、困ったことがあったらすぐに電話ください」と言ってくれています。

実際にトイレ詰まりをさせてしまった時、休日の夜間であるにも関わらず、関係者に電話をかけまくってくれて解決してくれました。

モーガン
モーガン
本当にこの管理担当の方がいてくれて良かった!と思う瞬間でした。

購入する前に管理担当の方にお会いするのはなかなか難しいかもしれませんが、ハワイ旅行の物件見学の際にもう少し足を伸ばして管理担当者の方に会わせてもらうのもいいと思います。

まとめ

まとめると、

  • 買ってはいけない物件を教えてくれる
  • 税制もきちんとガイドしてくれる
  • 管理担当の人が親切な人かどうか

を見て、エージェントを選べば間違いが少ないと思います。

私の経験でよろしければ、ご紹介させていただきますので、遠慮なくお問い合わせいただければと思います。

良いエージェントさんと巡り会えるといいですね。そしてますますハワイ中毒になることを期待しています。笑。

ABOUT ME
モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。