1. 購入編

【初心者向け】投資用不動産を購入するベストな時期とやり方

今は買っちゃダメ!

不動産投資を今は始めるな?!

投資用不動産に魅了される人はとても多いというのが実感です。

それを保有すれば、賃料収入がもう一つの収入源となり、生活が安定するからですね。

いち早く投資用不動産を所有して、平穏に暮らしたい!と考えている人は非常に多いようです。

ただ、今から投資用不動産を初めて購入しようとしている人はグッと堪えて買わないほうがいいと思います。

それは不動産投資は、

「人が買えない」時に買って、「人が買える」時に売るというのが鉄則

だからです。

今グッと堪えることは、プロの不動産業者さんを凌いで、アマチュア投資家が有利な条件で不動産を購入する最強の投資スタイルなんです。

投資用不動産マーケットは過熱状態?何を根拠に?

特に今は不動産マーケットは好況で、投資用不動産が欲しくて欲しくてたまらないという人が非常に多い過熱状態です。

欲しいという人が多い過熱状態と書きましたが、それはどうしてわかるのでしょうか。

それは表面利回りに現れています。

表面利回りとは年間の賃料収入を物件価格で割って求めます。

表面利回り = 年間賃料収入 ➗ 物件価格

この表面利回りの高低でおおよそ不動産マーケットが過熱しているのか、逆に閑散としているのかがわかります。

表面利回りは大都市中心部を起点にして、郊外に外れていくほどに高くなっていきます。

表面利回りが高くなるということは物件価格が安い割に賃料収入が多く入ってくるのでその物件は割安だということを示します。

関東の例で説明すると、東京都の中心部から郊外に外れていけばいくほど、円周上に高くなっていきますね。当然東京都より埼玉県や千葉県の方が利回りは高いですし、さらに群馬県、栃木県に至ってはもっと高まります。

都心から郊外に行けば行くほど円周上に利回りは高くなる都心から郊外に行けば行くほど『円周上』に利回りは高くなる

不動産の賃料収入は立地が良ければ良いほど高く取れるので、東京都の方が買いたい人が多いので利回りが下がり、栃木県の方が買いたい人が少ないため、利回りが上がるのです。

そういうわけで、利回りを見れば、どれだけ買いたい人が多いのか、その過熱感がわかります。

今の水準は平成バブルを超えている

今年2018年はどういう状況かを考えてみます。

投資用不動産は表面利回りで8%以下になると儲けがほとんど出なくなり、投資妙味が無くなります。

これはちょっと乱暴な言い方かもしれませんが、銀行融資を活用する場合はそう言っても過言ではないと思っています。

土地を持っていて建物を新築できる人はそれ以下の数値でも成り立つこともあるかもしれませんが、会社員で全て銀行から借り入れを起こして投資をする私のようなアマチュア投資家は表面利回りで8%を切った投資用不動産は検討に値しないと思っています。

銀行から借り入れをするというリスクに対してリターンが低すぎると考えるからです。

その基準で考えると前回の平成バブル時には東京都からかなり離れた埼玉県北部の熊谷市でさえ、8%半ばで取引されたということでした。つまり埼玉県北部ですら、投資妙味が消えるほど、物件が割高で取引されたということになります。

今はどうかというと、築古中古物件でも埼玉県北部でも8%ちょうどくらいで取引がされるというくらい割高です。

前回のバブル超えの状態です。

余談ですが、、、栃木県の宇都宮市まで北上しても、数年前まで16−18%で取引されていたのに対して今は、10%を切ってきています。

これは不動産マーケットがとても加熱していると言えると思います。

投資用不動産が欲しいよぉ〜。 私にも融資でるよ〜。投資用不動産が欲しいよぉ〜。
私にも融資でるから売ってよ〜。

欲しい人が多く、かつ、買える人が多いのです。

なぜ買える人が多いのかというと好景気のため銀行がまともな借り手企業を見つけられないということがあります。

企業は潤沢な内部留保を抱えているので、銀行から金利を払ってまで資金を調達する必要がありません。

金利(利益)を稼ぐことが出来ない銀行は、それでは潰れてしまうと唯一借りる需要がある不動産投資に融資を出さざるを得ないのです。

しかもゼロ金利時代です。

銀行は融資を出しても金利(利益)はほとんど稼げません。

銀行は薄利多売でジャブジャブ出さざるを得ないのです。

なので今は、年収が低い人でも借りられますし、都心からかなり離れた賃貸需要の薄い郊外の物件でも融資が出ます。

不動産マーケットでは今がチャンスと大勢の買い手が血眼になって投資用物件を漁っている、そんな状況ですね。

プロに賢く勝つ方法

こんな状態で今、不動産を買いに行くのは正解でしょうか。

私はそうではないと思っています。

私は4年前に4棟目を購入したのを最後に物件を買っていません。

逆にリーマンショック直後に6年前、7年前に購入した1棟目と2棟目を売却して利益を確定し、現金化しています。

私が4年間購入していないのは、買えないからではありません。

ここ数年の融資がどんどん出る好景気では、多くの人が購入することができるので、ライバルがたくさんいます

特にプロの不動産業者さんは日中のほとんどの時間をかなりの人数と時間を割いて物件を探しています。

その環境下で一週間に数時間しか費やせないアマチュアである自分がお値打ちの物件を買えるとは到底思えません。

なので、私の戦略としてここ数年は不動産や金融資産を現金化することです。

そして、景気が落ちた時に、物件を即座に買えるように虎視眈々と待っています

まだかなぁまだかなぁ

この虎視眈々と待つというのは冒頭にも書いた通り、同じ不動産マーケットにいるプロに競り勝つ必勝パターンです。

この投資用不動産のプロの人たちは大きな組織に所属していて、給与体系は完全歩合制であることが多く、四半期毎に売上をあげないと減給やクビになってしまいます。

その人たちは待つことはできず、嫌でも必ず四半期末までに何度も売り買いを繰り返さないといけません。

好景気の時でも物件を購入(仕入れ)して、販売しないといけないのです。

高い物件と薄々わかっていても仕入れないと売るものがありません。

なので、プロの不動産業者さんは高値掴みしやすく、景気が後退した瞬間売れなくなります。

バブル崩壊の度に、何社もバタバタと倒産していくのはここに理由があります。

好景気でも高値掴み覚悟で仕入れないといけない宿命になっているので、アマチュア投資家の我々は、好景気の時はこの人たちにいかに高く買ってもらうかだけを考えていればいいのです。

そして、自分は現金ポジションをとって置くことが得策と言えるのではないでしょうか。

融資の冷え込みが「買い」のサイン?!

それではいつまで待てばいいでしょうか。

それは融資が冷え込んで出なくなるまでです。

銀行融資は景気に連動して出やすくなったり、出にくくなったりします。

むしろ、銀行融資の出ればお金が循環するため好景気だし、銀行融資が出なくなれば、景気が悪くなると言った方が正しい表現かもしれませんが。

いずれにせよ、不動産投資に対して融資する銀行自体が減ったり、融資を出す銀行であっても融資基準(年収や保有金融資産額)を引き上げたり、都心に近くないと融資が出ないという状況になります。

それが買いのサインです。買いの狼煙です!

アマチュア投資家も買ってOKです!アマチュア投資家も買ってOKです!

この時までに上げる努力してきた年収や働いてきた年数、そして金融資産(特に現金)を銀行に見せて、融資を取り付けるのです。

その時は景気後退局面ですし、ご自身の仕事面でも結構大変な時期だと思いますので、ちょっと怖いかもしれません。

しかし、自分の余裕資金を見極め、無理のない範囲で不動産投資マーケットに入ってください。

このタイミングでは不動産業を営んでいるプロの人たちは上述の理由で高値掴みの含み損を抱えている場合が多く、銀行融資が引けないため、参入できない業者さんも多いタイミングです。

強いライバルが少ない時に参入できるチャンスです。

この機会を逃すか逃さないかが大きなポイントです。

言わなくてもお分かりかもしれませんが、このタイミングで現金を不動産に変えることが出来れば、不景気の間は賃貸収入が本業の収入に加わり、生活が安定します。

そして次の好景気を待ってその不動産を売却すれば、その間の賃貸収入と売却益を使ってその次の景気サイクルにより大きな不動産を購入することができます。

もう少しで不動産の買い場がやってくる?!

この投資スタイルを守りながら人生を歩めば楽しい老後が待っていると思います。

間違っても景気が良い時に高値掴みをして、安い時に損切りするという負のサイクルに入らないようにしてくださいね。

今はかぼちゃの馬車の不正融資の問題がおきています。

金融庁も調査に入っているため、やがて各金融機関に不動産融資の厳格化を指導する流れになると思います。

そうするとメガバンクだろうが、地方銀行だろうが、融資を絞らざるを得なくなりますね。

ここ1年くらいで不動産の買い場がくるかもしれません。

  1. アマチュア投資家は利回りが上がってくるまで待つ
  2. 投資は人が買えない時に買って、人が買えるようになったら売る

この2点を抑えていけば良い循環に入れると思いますよ。

そうすればハワイにコンドミニアムを購入する道が見えてきます!

いい物件でタァいい物件でタァ
ABOUT ME
モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。