1. 購入編

1棟もの賃貸アパート・マンションの一室をエアビーで貸し出すリスク

Airbnb・民泊は儲からない?!

こんにちは、モーガンです。

ようやく長い夏休みが終わりましたね!

もちろん、私の夏休みではなく、子供達の夏休みです。

夏休みは子供達が家にいるので、やれ飯だ、やれ送り迎えだと大変ですよね。ようやく物件視察や不動産投資活動に力が入るというものです。

月末に決済する物件に加えて年内にもう1−2物件を取得できるように頑張りますッ!!不動産投資に専念できるって楽しい!

さて、今回はエアビー(Airbnb)民泊で賃貸アパート・マンションの空室を埋めてキャッシュフロー(手元に残るお金のこと)を増やせるか?というお話です。

都心の駅近や築浅の資産性が高い物件って購入したいですよね?憧れますよね?

1K20世帯の1棟売りマンション!築浅!ターミナル駅徒歩5分!利回り6%!

みたいなやつです。

しかし、そういった物件は利回りが低く、維持費用や融資返済を考えるとキャッシュフローがほとんどでない(場合によっては赤字)で購入できません。その時にふと、いくつかの空いている部屋をエアビーで高単価・高稼働させればキャッシュフローがでる物件に変わるんじゃないか!と考えたりしませんか?

外国人観光客の増加を受け、ホテル不足が叫ばれているので、エアビーで貸し出せば賃料収入は上がり、キャッシュフローがでるかもしれません。

新弟子のウサ吉
新弟子のウサ吉
空室をエアビーで賃料アップすれば、この築浅物件買っちゃってもキャッシュフロー出ますよね?この立地に物件が買えれば自慢できちゃいますね!
モーガン
モーガン
収入は増えるかもしれないけど、既存入居者の不満がたまって退去コストが増えることがあるよ。エアビーで利回りをあげる前提で物件を購入するのはリスクがあるよ。

エアビーをやってみようかと考える時は、収入が上がるだろうという思いが強すぎて、既存入居者の存在を軽んじてしまうことがあります。

収入が上がることだけを考えて、エアビーに取り組んでしまうと痛いしっぺ返しが待っているかもしれません。それは退去によるコスト増加です。それによってキャッシュフローが逆に悪化するリスクもあることを考慮しておく必要があります。

近年の賃貸経営において利益を出すためには、売上をあげる「攻め」ももちろん重要ですが、それ以上に既存入居者の退去コストを発生させない「守り」も大事になってきています。

今回はエアビー・民泊で1棟もの賃貸マンション、アパートの空室を貸し出した時の既存入居者の退去リスクについて書きたいと思います。

エアビー・民泊による既存入居者の退去リスク

資産性の高い物件を見るとやっぱり欲しくなってしまいますよね。ただ、資産性の高い物件は利回りが低くキャッシュフローが出ない傾向にあります。また周辺にアパート、マンションが立ち並びすぎて、そういった物件でも空室は以外に多くあったりします。

その空室を逆手にとってエアビーで運用すれば、利回りも上がり、購入しても良い物件に早変わりする可能性がありますよね。

ただ、ここで一旦既存入居者に目を向けて見ましょう。

貴方と長期契約を結び、毎月賃料を払ってくれる人です。しかも、随分昔から入居してくれている入居者に至っては周辺相場よりはるかに高い家賃を払って長期入居してくれている場合があります。

この優良顧客ともいうべき人達にとってエアビー・民泊はプラスにならないことは理解しておかないといけません。

ある日自分の隣に見知らぬ人が出入りし始めると、不安に思ったり、怖いと感じることがあります。若い独身男性の中には住環境に無頓着な人もいますが、特に女性や子供などがいる世帯は歓迎できないことが多いでしょう。

不動産オーナにとって厄介なのは、住環境に不安を持った人達は無言で転居して行くということです。特に引っ越し代金をいつでも払えるような経済的に余裕がある良質な入居者から退去してしまう可能性が高いです。その中に周辺相場よりも高い賃料を払ってくれている人がいたら大変ですよね。

生活習慣の違う世帯が混在すると退去リスクが高まる

不動産管理会社に勤めていた時に実感したことは、ずっと同じ人が住み続ける物件と入退去の入れ替わりが激しい物件があるということです。

そして、入れ替わりの激しい物件には、住人同士の生活習慣の違いからくるトラブルが関わっていることが多くありました。

例えば仕事でヘロヘロになって帰ってきた会社員の人が寝ようとしていた時、夜勤に出かける人の物音がうるさいとクレームになってしまうことがよくあります。夜勤の人は気を使って静かに出かけようとしていても、まさに寝ようとしていた人からすると大きな音に感じるようです。

そのほかにも「学生と社会人」、「ルームシェアの若者世帯と小さな子供をもつ世帯」なども、生活習慣の違いからクレームに発展することがよくあります。

そこにエアビーから全く生活習慣やリズムが違う外国人や旅行者を入れてしまうとクレームは増え、退去リスクが高まってしまいます。

インターネット募集は入居者属性が下がる

エアビーはもちろんのこと、民泊をする媒体はインターネット経由でゲスト(入居者)を募集するものがほとんどです。そして、そこにもリスクがあることを理解しておいた方がいいでしょう。

インターネットで入居申し込みをしてくる人は、対面で申し込めない事情を抱えた人も多いということです。

不動産管理会社時代にインターネットからの申し込みを受け付けたことがあります。その時、申込者の多くは長期滞納、夜逃げ、家出、犯罪者など街の仲介店舗で対面では申し込めない事情がある人が数多く申し込んできました。

もちろん、その人たちは、自分の属性が悪いことを積極的に申告したりしません。会話の中でその表情から「何かおかしいな?」と詮索して初めて分かるということが多いです。インターネットのゲスト評価の仕組みだけでは、既存入居者の望まない属性の人たちを住環境に連れ込んでしまう可能性が高いのです。

既存入居者の安全に生活するという一番の根底にあるものを脅かしてしまう可能性があり、やはり退去するリスクが高まってしまいます。

既存入居者が退去した時の費用と資産性の減耗

既存入居者が退去してしまうのはかなり痛いですね。その部屋から賃料は入らなくなります。長年入居していたとなると清掃費、原状回復費もオーナ側の持ち出しが多く出そうですね。そしてその部屋もAirbnbで募集することにすると家具など募集するために必要な費用も出ていきます。

また万が一売却する時に大事になってくる資産性も心配です。

エアビー対象の部屋は売却する時は「空室」扱いかと思います。賃貸借契約が存在しないのでレントロールには家賃が記載できないからです。レントロールに書けるのは空室として想定家賃を記入することになりますね。

その想定家賃は、売却の時の相場家賃になるので、退去してしまった入居者の家賃と比べると下落していることのほうが多いでしょう。そうすると資産価値も目減りしたことになります。

収益還元法で計算するとその差が数千円違うだけで、数十万円から数百万円の目減りになります。

エアビー・民泊に取り組んでも良いケース

エアビーは全てダメなのでしょうか。エアビー・民泊をやってもいいケースはあると思います。

それはその建物が民泊専用で、かつ、オーナーが同居もしくは近隣にいるケースです。例えば一戸建やアパート、マンションなどその建物の部屋が全て民泊で使われていれば問題ないです。

同じ空間に同じ生活リズムの人が集まるわけですから、トラブルも少ないと思います。また、仮にトラブルが起きたとしても直ぐに強い権限を持ったオーナーが自ら対処できるのですから、住環境への影響も最小限に抑えられる可能性が高いです。(管理会社任せにしたらダメですが)

※2018/9/17追記

また、一部の地域では、仮に通常の賃貸の部屋とエアビーを併存させても退去率は上がらなかったという情報をいただきました。

エアビーで来る客層と同じであればあまり退去はないってことなのかと思います。さーたんさん、ありがとうございます!

退去リスクを考慮してエアビー物件を購入しよう

エアビーは立地などの条件が揃えば、収入を増やすことができるかもしれません。しかし、賃貸マンションやアパートの一室でしてしまうと既存の入居者の退去リスクが上がってしまうことを考慮に入れたほうがいいですね。

そして、一棟ものマンション・アパートを購入する時にエアビーを算段に入れて購入するのであれば、退去費用を考慮して事業計画を立てることを忘れずにしましょう。

自宅の近所にある物件を買い、トラブルがあった時は自らすぐに対処するなどして退去リスクを減らすことも算段に入れたほうがいいですね。

ただ、ここまでやるのは難しいと考える方もいらっしゃると思います。

一番いいのは通常の賃貸で空室が埋まり、十分な利回りとキャッシュフローが確保できる物件を購入することですよね。

どうしても良い物件が見つからないということであれば、武蔵コーポレーションさんの個別相談会に行ってみるといいと思います。

武蔵コーポレーションさんの営業はご自身でも不動産投資物件を保有しており、エアビーや民泊に頼らなくても埋まる物件を紹介してくれます。また空室を埋める施策も豊富に持っているので、物件購入後の管理も安心して任せることができます。

私は武蔵コーポレーションさんと10年のお付き合いになります。所有した5棟中、3棟を
購入させてもらいました。その3棟は全て安定稼働し、大きな利益をもたらしてくれています。

ぜひ、武蔵コーポレーションさんの投資相談を申し込んでみてくださいね。良い物件を紹介してくれると思いますよ。(押し売りはしてこない会社さんなので、その点もご安心を)

ABOUT ME
モーガン
モーガン
大学卒業後、20年IT企業に務める傍、趣味の投資活動でハワイに別荘を持つまでになりました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。